ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพมหานครปี 2569: สัญญาณเปลี่ยนผ่านสู่ยุคทองของนักลงทุนรายใหญ่
กรุงเทพมหานคร, 5 มกราคม 2569 – ต้อนรับศักราชใหม่ด้วยข้อมูลเชิงลึกอันทรงคุณค่าจาก “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ซึ่งได้นำเสนอภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครตลอดปี 2568 และคาดการณ์แนวโน้มสำหรับปี 2569 โดยชี้ให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่กำลังเผชิญกับความท้าทาย แต่ขณะเดียวกันก็เปิดโอกาสทองสำหรับนักลงทุนที่มีศักยภาพ
ปี 2568: วงจรซัพพลายคอนโดมิเนียมสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 17 ปี
ข้อมูลจากคอลลิเออร์ส ประเทศไทย ระบุว่า ตลอดปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ เพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นสถิติที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี หรือที่เรียกว่า “Low Supply Cycle” การเปิดตัวใหม่นี้ลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 โดยมีมูลค่ารวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงถึง 38.53% จากค่าเฉลี่ยที่เคยอยู่ที่ประมาณ 1 แสนล้านบาท
ผู้เล่นหลักในตลาดนี้ยังคงเป็นกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ (บิ๊กแบรนด์) ที่เปิดตัวไปกว่า 14,323 ยูนิต คิดเป็น 83.71% ของมูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่งอยู่ที่ 2,787 ยูนิต หรือ 16.29% มูลค่า 6,416 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละ 34,700 หน่วย ดังนั้น การเปิดตัวใหม่ในปี 2568 ที่มีเพียง 17,110 ยูนิต จึงสะท้อนให้เห็นถึงการหดตัวของตลาดในระดับที่น่าจับตา
ปี 2569: คาดการณ์ซัพพลายใหม่ทรงตัวต่ำ สู่การแข่งขันที่เข้มข้นในกลุ่มตลาดบน
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 นี้ คาดการณ์ว่าจะมีซัพพลายคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ลดลงต่อเนื่อง โดยคาดการณ์ว่าจะอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต หรือลดลงอีก 12.33% เมื่อเทียบกับปี 2568 ด้วยมูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท
กลยุทธ์การพัฒนาโครงการในปีนี้จะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการและการเลื่อนการเปิดตัวออกไป โดยทำเลที่น่าสนใจจะกระจุกตัวอยู่ในโครงการขนาดกลางถึงขนาดเล็ก ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่ผู้พัฒนาจะหันไปลงทุนในตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ EEC (Eastern Economic Corridor) และ ภูเก็ต
“ภัทรชัย” อธิบายเพิ่มเติมว่า “สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าต่างชาติและคนไทยยังคงชะลอตัว แต่สำหรับปี 2569 ตลาดห้องชุดในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะมีการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะของการประคองตัว โดยเริ่มมีสัญญาณบวกบางประการปรากฏขึ้นอย่างชัดเจนในเชิงโครงสร้าง”
อย่างไรก็ตาม เป็นที่คาดการณ์ว่าในปี 2569 จะมีการแข่งขันที่รุนแรงอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ระดับ ไฮเอนด์ (High-end) และ ลักเซอรี่ (Luxury) ในทำเลใจกลางเมือง แม้ว่าจำนวนโครงการที่เปิดขายใหม่จะมีอยู่อย่างจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” (Flagship Projects) ในทำเลที่หาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ที่มีอำนาจการซื้อสูงมาก
เทรนด์ที่น่าสนใจยังรวมถึงการจัดงานเปิดพรีเซลล์ (Pre-sale) ที่จะมีการกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการ โดยอาจแตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” ที่มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD (Central Business District)
เมื่อถึงเวลาของ “เศรษฐีตัวจริง” ที่จะ “แผลงฤทธิ์” ในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ
สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การมองเห็นโอกาสในปี 2569 เป็นสิ่งสำคัญ ซึ่งคอลลิเออร์สได้เสนอแนะ 5 ประเด็นหลัก ดังนี้:
โอกาสในคอนโดมิเนียมหรูใจกลางเมือง: จากซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ที่มีจำกัด เป็นโอกาสอันดีสำหรับนักพัฒนาที่มีที่ดินเดิมในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงมาพัฒนาเป็นโครงการระดับแฟลกชิป เพื่อสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาว การลงทุนใน คอนโดกรุงเทพฯ ทำเลทองจึงยังคงเป็นที่ต้องการ
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Asset Preservation) เป็นหลัก พวกเขามีกำลังซื้อที่สามารถจ่ายค่าห้องชุดในราคา 8 แสนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรได้ ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักสำหรับโครงการระดับสูง
โอกาสในการสร้าง “New Price Benchmark”: ด้วยต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในทำเล CBD ที่อยู่ในระดับสูง สนับสนุนการตั้งราคาสูงสำหรับผลิตภัณฑ์ที่นำเสนอ โดยเฉพาะโครงการที่เป็น Rare Item, Low Density (ความหนาแน่นต่ำ), และ Branded Residence (โครงการที่บริหารโดยแบรนด์โรงแรมระดับโลก)
การแข่งขันด้านคุณภาพ แทนที่จะเป็นปริมาณ: ผู้พัฒนาจะหันมาเน้นการแข่งขันด้านคุณภาพการออกแบบ, บริการหลังการขาย, และประสบการณ์การอยู่อาศัย (Living Experience) มากกว่าการแข่งขันด้านปริมาณโครงการ เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และกลุ่ม Expatriates (Expat) ยังคงมีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในเมืองอย่างต่อเนื่อง โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Properties) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลใกล้ CBD รวมถึงแนวรถไฟฟ้าหลักจะยังคงเป็นที่ต้องการสำหรับ ตลาดเช่าคอนโดกรุงเทพฯ
ความท้าทาย 5 ประการที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาสสำหรับกลุ่มทุนใหญ่ แต่ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2569 ยังคงเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ด้าน ได้แก่:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาวะภาคการเงินที่เข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งจะกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ
ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง, วัสดุ, และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองหลังการเลือกตั้งอาจส่งผลต่อความชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มอาจชะลอการตัดสินใจลงทุนจนกว่าจะมีมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่อที่ชัดเจน
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหารจัดการ “Timing” จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่กำลังเปลี่ยนผ่าน คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้เสนอแนะกลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้ประกอบการ ดังนี้:
เลือกเฟ้นโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดเฉพาะกลุ่มได้อย่างตรงจุด
เน้นตลาดบนและลักเซอรี่: เจาะกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูงและมีความต้องการซื้อที่แท้จริง (Genuine Demand)
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: บริหารจัดการขนาดของโครงการและการลงทุนให้เหมาะสมกับสภาวะตลาดและความเสี่ยง
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลัก: การบริหารจัดการทางการเงินที่มีประสิทธิภาพเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตในสภาวะตลาดเช่นนี้
ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น: การปรับตัวตามการเปลี่ยนแปลงของนโยบายภาครัฐจะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
โดยสรุป ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการเปลี่ยนผ่านที่สำคัญของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ซึ่งแม้จะเผชิญกับความท้าทายจากกำลังซื้อที่ชะลอตัวและต้นทุนที่สูง แต่โอกาสทองกำลังจะเปิดขึ้นสำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์ เข้าใจตลาดกลุ่มบน และสามารถบริหารจัดการธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งจะเป็นช่วงเวลาที่นักลงทุนรายใหญ่และผู้ที่มีศักยภาพจะสามารถก้าวขึ้นมามีบทบาทสำคัญและสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดปัจจุบันและอนาคต หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในการนำทางธุรกิจของท่านในสภาวะตลาดที่กำลังเปลี่ยนผ่านนี้ เราพร้อมเป็นพันธมิตรที่จะช่วยท่านบรรลุเป้าหมาย ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและสำรวจโอกาสใหม่ๆ ที่รออยู่.
