ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: วิกฤตซัพพลาย สู่โอกาสทองของมหาเศรษฐีในปี 2569
กรุงเทพฯ, 5 มกราคม 2569 – ท่ามกลางบรรยากาศแห่งการเริ่มต้นศักราชใหม่ ข้อมูลเชิงลึกจากตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพมหานคร ณ วันที่ 1 มกราคม 2569 เผยให้เห็นภาพที่น่าสนใจและท้าทายของตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของ “กำลังซื้อ” ซึ่งกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านสำคัญ
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ได้สรุปภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2568 ว่า เป็นปีที่เห็นการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยที่สุดในรอบ 17 ปี โดยมีจำนวนโครงการใหม่เปิดตัวเพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต คิดเป็นการลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 ส่งผลให้มูลค่ารวมของซัพพลายใหม่ลดลงเหลือ 70,368 ล้านบาท จากค่าเฉลี่ยประมาณ 100,000 ล้านบาทต่อปี หรือลดลงถึง 38.53%
การเปิดตัวโครงการใหม่ส่วนใหญ่มาจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ (บิ๊กแบรนด์) ซึ่งมีสัดส่วนถึง 83.71% ของยูนิตทั้งหมด หรือ 14,323 ยูนิต มูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ขณะที่ผู้พัฒนานอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนเพียง 16.29% หรือ 2,787 ยูนิต มูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละ 34,700 หน่วย แต่ในปี 2568 กลับมีจำนวนยูนิตใหม่ลดลงเหลือเพียงครึ่งเดียวของค่าเฉลี่ย ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงสภาวะ “Low Supply Cycle” ที่ชัดเจน
แนวโน้มปี 2569: ทรงตัว พร้อมการแข่งขันที่เข้มข้นในตลาดบน
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ จะยังคงเผชิญกับภาวะซัพพลายที่จำกัด โดยคาดว่าจะมีโครงการใหม่เปิดตัวเพียงประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงอีก 12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาส่วนใหญ่จะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ และเลื่อนการเปิดตัวบางส่วนออกไป
ในด้านทำเล การเปิดตัวโครงการใหม่จะมุ่งเน้นไปยังพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงอย่างชัดเจน โดยเฉพาะตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายหลัก และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) รวมถึงการขยายการลงทุนไปยังเมืองท่องเที่ยวหลักอย่าง “EEC-ภูเก็ต”
นายภัทรชัย ให้มุมมองว่า “สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากนักลงทุนชาวต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ทำให้ตลาดห้องชุดในกรุงเทพฯ ในปี 2569 มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเห็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว แม้จะมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏให้เห็นในเชิงโครงสร้างก็ตาม”
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าจับตาในปี 2569 คือ การแข่งขันที่ดุเดือดในกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัว “เรือธง” หรือโครงการระดับแฟลกชิปในทำเลที่มีศักยภาพสูงและหาได้ยาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิง “กำลังซื้อ” ของกลุ่มที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals – HNWIs) และกลุ่มมหาเศรษฐี (Ultra High Net Worth Individuals – UHNWIs) ที่มีอำนาจซื้อเหนือกว่าตลาดทั่วไป
เทรนด์ราคาใหม่: “1 ล้านบาทต่อตารางเมตร” กับโอกาสของเศรษฐี
เทรนด์สำคัญอีกประการที่จะได้เห็นในปี 2569 คือ การกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการของโครงการระดับซูเปอร์ลักเซอรี่ในระดับ “1 ล้านบาทต่อตารางเมตร” โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลระดับ Prime CBD ที่สุดของกรุงเทพฯ
เมื่อกำลังซื้อระดับสูง คือ โอกาสของผู้พัฒนา
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดนี้ ควรพิจารณา 5 ประเด็นสำคัญดังนี้:
โอกาสในคอนโดมิเนียมหรูใจกลางเมือง: ด้วยซัพพลายใหม่ในทำเล “ซูเปอร์ไพรม์” ที่มีจำกัด ทำให้โครงการที่พัฒนาในทำเลเหล่านี้ ซึ่งอาจมาจากผู้ที่มีที่ดินเดิมในมือ หรือสามารถหาที่ดินศักยภาพสูงมาพัฒนาได้ จะมีโอกาสสร้างโครงการระดับ “แฟลกชิป” ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาวได้
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์” เพื่อรักษามูลค่าของเงินทุนได้อย่างแท้จริง พวกเขามีศักยภาพในการจ่ายราคาห้องชุดที่สูงถึง 8 แสนบาทถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและค่าพัฒนาในย่าน CBD ที่สูง สนับสนุนการตั้งราคาขายที่สูงขึ้น ผลิตภัณฑ์ที่นำเสนอควรเน้นความเป็น “Rare Item”, “Low Density” (จำนวนยูนิตน้อยต่อพื้นที่) และ “Branded Residence” เพื่อตอบโจทย์ความพิเศษและเป็นเอกลักษณ์
การแข่งขันด้านคุณภาพ ไม่ใช่ปริมาณ: ผู้พัฒนาควรเน้นที่ “คุณภาพ” ของโครงการ การออกแบบที่โดดเด่น บริการหลังการขายที่เหนือระดับ และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่น่าประทับใจ เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่าง
โอกาสจากตลาดเช่า: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศไทย (Expats) ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้า โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Rental Yield) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่น่าสนใจ
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาสในตลาดบน แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ด้านในปี 2569:
เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในภาพรวม
ภาคการเงินเข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่อาจเกิดขึ้น อาจส่งผลต่อความชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มอาจชะลอการตัดสินใจรอความชัดเจนของมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อ
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในทางกลับกัน การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลที่มีศักยภาพ จึงจำเป็นต้องมีการบริหารจัดการ “Timing” อย่างแม่นยำ
กลยุทธ์การลงทุนในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569
จากภาพรวมและความท้าทายที่กล่าวมา บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้เสนอข้อแนะนำเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ดังนี้:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีจุดเด่นด้านทำเล และเข้าใจกลุ่มเป้าหมายอย่างลึกซึ้ง
เน้นตลาดบนและลักเซอรี่: เจาะกลุ่มตลาดที่มีกำลังซื้อแท้จริง และมีความต้องการที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียม
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดโครงการให้เหมาะสมกับสภาพตลาด และควบคุมอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ถือเป็นหัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจในภาวะที่ตลาดมีความผันผวน
ติดตามนโยบายรัฐบาลอย่างใกล้ชิด: พร้อมปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ให้มีความยืดหยุ่นต่อการเปลี่ยนแปลงของนโยบายภาครัฐ
ในปี 2569 ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ กำลังเผชิญกับความท้าทายด้านซัพพลายที่ลดลง แต่ในขณะเดียวกัน ก็กำลังเปิดประตูบานใหญ่ต้อนรับ “เศรษฐี” ที่มีอำนาจซื้อสูง ซึ่งกลายเป็นกลุ่มกำลังซื้อหลักที่มีศักยภาพในการขับเคลื่อนตลาดระดับบน ผู้พัฒนาที่สามารถเข้าใจและตอบสนองความต้องการของกลุ่มเป้าหมายนี้ได้อย่างตรงจุด จะสามารถพลิกวิกฤตให้กลายเป็นโอกาสครั้งสำคัญ
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับลักเซอรี่ หรือต้องการที่อยู่อาศัยที่สะท้อนถึงความสำเร็จและรสนิยมที่เหนือระดับ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569 คือก้าวแรกที่สำคัญ มาสร้างสรรค์อนาคตการลงทุนของคุณไปพร้อมกันวันนี้.
