ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางความท้าทายและการปรับตัวของผู้เล่นหลัก
ปี 2566 ที่ผ่านมาถือเป็นบททดสอบที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาพรวม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ว่าในช่วงปลายปี 2565 จะมีสัญญาณของการฟื้นตัวที่น่าจับตา แต่โมเมนตัมดังกล่าวกลับแผ่วลงอย่างรวดเร็วเมื่อตลาดเข้าสู่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาส ก็ยังคงต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี 2566 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยและการลงทุนครั้งสำคัญ (High Season) สภาพการณ์เช่นนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากกว่าหนึ่งทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยอย่างใกล้ชิด โดยครั้งนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถรักษาความเป็นผู้นำท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ได้
รายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนภาพรวม แต่ต้องการการวิเคราะห์เชิงลึก
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ว่าตัวเลขภาพรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไป จะพบว่าบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่ง มีรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ที่ลดลงอย่างมากในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) โดยมีอัตราการลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาการปรับตัวเช่นกัน โดยมีรายได้ลดลง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่พ้นภาวะรายได้ลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ: ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งจากธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลประกอบการที่แท้จริงและสะท้อนถึงความแข็งแกร่งจากธุรกิจหลัก (Core Business) การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) จะมีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์มาเสริม
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายที่ลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงปรากฏชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมากถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังพบว่ามีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง สะท้อนถึงความท้าทายที่กระทบวงกว้าง
AP (Thailand) ทวงบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย / แสนสิริ เติบโตโดดเด่น
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% จากปีก่อนหน้าที่ 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจและเก็บเกี่ยวผลตอบแทน
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือบทสรุปสุดท้ายที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การทำกำไร และความสามารถในการสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด / AP และแสนสิริ ไล่บี้อย่างสูสี
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยสำคัญ)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567: ความหวังบนพื้นฐานของความจริง
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายของตลาดในปี 2566 เป็นอย่างดี แนวโน้มในปี 2567 ยังคงคาดการณ์ได้ว่าเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่ยังคงมีการแข่งขันสูงและกำลังซื้อที่อาจชะลอตัว อย่างไรก็ตาม ปัจจัยบวกอย่างการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว การขยายตัวของเมืองสู่ภูมิภาค และนโยบายสนับสนุนจากภาครัฐ อาจเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่ช่วยพลิกฟื้นตลาดได้
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก การวางกลยุทธ์ที่ยืดหยุ่น และการปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด เป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้เติบโตและประสบความสำเร็จ ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความไม่แน่นอน
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการวิเคราะห์ตลาดและประเมินศักยภาพของโครงการต่างๆ ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำ เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตของวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ให้ก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคงและยั่งยืน.
