วิกฤตหุ้นกู้ 69: บททดสอบสภาพคล่องภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย – สู่ยุคใหม่แห่งความมั่นคงทางการเงิน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ การมองเห็นแนวโน้มและการเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายคือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดที่หลากหลาย และปี 2569 กำลังจะกลายเป็นปีแห่งบททดสอบครั้งใหญ่สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในมิติของ “สภาพคล่อง” และการบริหารจัดการหนี้สิน โดยมี “หุ้นกู้ครบกำหนดปี 69” เป็นตัวชี้วัดสำคัญที่นักลงทุนและผู้ประกอบการต่างจับตาอย่างใกล้ชิด
1.5 แสนล้านบาท: ตัวเลขที่สะท้อนแรงกดดันครั้งใหญ่
ข้อมูลจากสมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย (ThaiBMA) ชี้ให้เห็นถึงปริมาณหุ้นกู้ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในปี 2569 นี้ รวมมูลค่าเกือบ 1.5 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงอย่างมีนัยสำคัญ และยังไม่นับรวมตั๋วแลกเงินและหุ้นกู้ระยะสั้นบางส่วน ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันรอบใหม่ที่กำลังคืบคลานเข้ามาสู่ตลาดตราสารหนี้ไทย และทำให้ประเด็นเรื่อง “สภาพคล่อง” และความสามารถในการบริหารจัดการหนี้สินกลับมาเป็นหัวข้อสนทนาหลัก ไม่ใช่แค่สำหรับผู้ประกอบการเท่านั้น แต่ยังรวมถึงนักลงทุนที่ต้องประเมินความเสี่ยงและโอกาสในการลงทุนใน “หุ้นกู้บริษัทอสังหาริมทรัพย์” ด้วย
สัญญาณเตือนจากภาคสนาม: เมื่อสภาพคล่องเริ่มตึงตัว
เราเริ่มเห็นสัญญาณเตือนบางประการที่บ่งชี้ว่าสภาพคล่องของผู้ประกอบการบางรายเริ่มตึงตัวจริงจัง ข้อมูลจาก ThaiBMA ยังระบุถึงหุ้นกู้บางรุ่นที่ถูกขึ้นเครื่องหมาย DP (Default) หรืออยู่ในกระบวนการขอมติผู้ถือหุ้นกู้เพื่อปรับโครงสร้างหนี้ ซึ่งเป็นภาพสะท้อนความเปราะบางของผู้ประกอบการที่มีฐานะทางการเงินจำกัด หรือมีการพึ่งพิงการระดมทุนผ่าน “หุ้นกู้เอกชน” เป็นหลัก
กรณีของ บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่ประสบปัญหาการผิดนัดชำระดอกเบี้ยหุ้นกู้บางรุ่น และอยู่ระหว่างการเจรจาเพื่อขยายอายุการไถ่ถอน หรือแม้แต่ บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่เลือกแนวทางการเจรจาปรับโครงสร้างหนี้และขยายระยะเวลาคืนหุ้นกู้ ล้วนเป็นตัวอย่างที่แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการกำลังเผชิญ ขณะที่ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ยังคงถูกจับตาอย่างใกล้ชิดจากภาระหนี้สินจำนวนมากที่ครบกำหนด และการต้องเร่งระบายสินทรัพย์เพื่อเสริมสภาพคล่องในระยะสั้น
ยักษ์ใหญ่เผชิญหน้า “หุ้นกู้ครบกำหนดปี 2569”: บททดสอบการ Roll-over
ปี 2569 ไม่เพียงแต่เป็นปีแห่งการครบกำหนดของหุ้นกู้จำนวนมหาศาล แต่ยังเป็นปีที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายรายมีภาระหุ้นกู้ตามรอบปกติ ซึ่งนักลงทุนจะจับตาดูความสามารถในการ “Roll-over” หรือการออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิม ภายใต้ต้นทุนทางการเงินที่คาดว่าจะยังอยู่ในระดับสูง สิ่งนี้จะทดสอบความแข็งแกร่งทางการเงินและความน่าเชื่อถือของผู้ออกหุ้นกู้แต่ละรายอย่างแท้จริง
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI): มีหุ้นกู้ครบกำหนดราว 15,000 ล้านบาท
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH): มีหุ้นกู้ครบกำหนดประมาณ 15,400 ล้านบาท
บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (SPALI): มีหุ้นกู้ครบกำหนดไถ่ถอนราว 15,000 ล้านบาท แบ่งเป็นระยะสั้น 6,000 ล้านบาท และระยะยาว 9,000 ล้านบาท
บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) (AP): มีภาระหุ้นกู้รวมมูลค่าราว 7,000 ล้านบาท แบ่งเป็นระยะสั้น 2,000 ล้านบาท และระยะยาว 5,000 ล้านบาท
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (ORI): มีภาระประมาณ 5,000 ล้านบาท
บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (ANAN): รวมหุ้นกู้ด้อยสิทธิที่มีลักษณะคล้ายทุน (Perpetual Bond) ที่ผ่านช่วง 5 ปีแรกไปแล้วราว 5,000 ล้านบาท โดยมีหุ้นกู้ครบกำหนดในเดือนกันยายนราว 1,000 ล้านบาท
บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (NOBLE): มีภาระหุ้นกู้ครบกำหนดประมาณ 4,000 ล้านบาท
บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) (PSH): มีหุ้นกู้ครบกำหนดประมาณ 3,500 ล้านบาท
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC): มีหุ้นกู้ครบกำหนดประมาณ 7,000 ล้านบาท แบ่งเป็นระยะสั้น 2,000 ล้านบาท และระยะยาว 5,000 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกหลายรายที่มีหุ้นกู้ครบกำหนดในระดับหลักพันล้านบาท เช่น บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (SENA) ที่มีหุ้นกู้ครบกำหนดเกือบ 3,000 ล้านบาท ซึ่งกำลังปรับพอร์ตสู่โครงการที่อยู่อาศัยควบคู่พลังงานแสงอาทิตย์ (Solar/Green Living) เพื่อเพิ่มรายได้ระยะยาวและลดต้นทุนพลังงาน
ในกลุ่มผู้พัฒนาโครงการระดับบน บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) (RML) ที่มีหุ้นกู้ครบกำหนดประมาณ 1,000 ล้านบาท เน้นพัฒนาโครงการระดับ Ultra Luxury เพื่อรักษาอัตรากำไร (Margin) และกลุ่มลูกค้าศักยภาพสูง รวมถึง บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) (S) ที่มีหุ้นกู้ครบกำหนดราว 1,000 ล้านบาท ซึ่งอาศัยรายได้จากธุรกิจโรงแรมและการลงทุนเชิงพาณิชย์เข้ามาช่วยพยุงสภาพคล่อง ท่ามกลางภาวะตลาดที่อยู่อาศัยที่ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป
“จุดเปราะบางเชิงระบบ” จากมุมมองสมาคมอาคารชุดฯ
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า ความท้าทายในปี 2569 ไม่ได้อยู่ที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่คือ “โครงสร้างทางการเงิน” ของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทที่พึ่งพาการออกหุ้นกู้เป็นหลัก ปัญหาเกิดจากการที่กระแสเงินสดจากการโอนกรรมสิทธิ์ ต้องถูกนำไปชำระคืนเงินกู้โครงการ (Project Loan) กับสถาบันการเงินก่อน ทำให้เงินส่วนที่เหลือสำหรับการไถ่ถอนหุ้นกู้อาจมีจำกัด หากตลาดไม่สามารถออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อทดแทนของเดิมได้ ก็อาจนำไปสู่ความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้ และส่งผลกระทบแบบ “ลูกโซ่” (Domino Effect) ต่อความเชื่อมั่นของตลาดทุนโดยรวม
“การคัดคุณภาพ” ของผู้ออกหุ้นกู้: ตลาดที่เริ่มฉลาดขึ้น
จากฝั่งผู้ประกอบการรายใหญ่ สะท้อนมุมมองไปในทิศทางเดียวกันว่า ตลาด “หุ้นกู้” อาจไม่ได้ปิดตายทั้งหมด แต่กำลังเข้าสู่ช่วงของการ “คัดกรองคุณภาพ” ของผู้ออกหุ้นกู้มากขึ้น นักลงทุนจะมีความพิถีพิถันในการพิจารณา และให้ความสำคัญกับปัจจัยพื้นฐานของบริษัท ความแข็งแกร่งทางการเงิน และความสามารถในการบริหารจัดการหนี้สิน
นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ ประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ (CSO) บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ชี้แจงว่า สำหรับหุ้นกู้ของแสนสิริที่ครบกำหนดราว 15,000 ล้านบาท บริษัทมีแผนออกหุ้นกู้ใหม่มูลค่า 10,000-12,000 ล้านบาท โดยมั่นใจในสถานะการเงินที่แข็งแกร่งและมีแหล่งเงินกู้โครงการรองรับครบถ้วน
ขณะที่ นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและประธานเจ้าหน้าที่การเงิน บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นว่า ตลาดหุ้นกู้ได้เริ่มกลับเข้าสู่ภาวะปกติในปี 2568 แล้ว หลังนักลงทุนเข้าใจว่าปัญหาการผิดนัดชำระหนี้ส่วนใหญ่เกิดในกลุ่ม Non-rating มากกว่าบริษัทที่มีเรตติ้ง บริษัทฯ สามารถบริหารต้นทุนทางการเงินให้ลดลงอย่างต่อเนื่อง และคาดว่าแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยในปี 2569 จะเอื้อต่อการบริหารจัดการหนี้สินมากขึ้น
แนวโน้มปี 2569: โอกาสและความท้าทายสำหรับ “หุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์”
ในมุมมองของผมในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุน เรากำลังเข้าสู่ช่วงเวลาที่ “หุ้นกู้บริษัทอสังหาริมทรัพย์” จะถูกจับจ้องด้วยสายตาที่ละเอียดอ่อนมากขึ้นกว่าเดิม
การให้ความสำคัญกับเรตติ้ง: บริษัทที่มีอันดับความน่าเชื่อถือ (Credit Rating) ที่แข็งแกร่งจากสถาบันจัดอันดับที่น่าเชื่อถือ จะมีความได้เปรียบอย่างมากในการระดมทุนผ่าน “หุ้นกู้” เนื่องจากนักลงทุนจะรู้สึกมั่นใจในความสามารถในการชำระหนี้
การบริหารจัดการหนี้เชิงรุก: ผู้ประกอบการจะต้องแสดงให้เห็นถึงแผนการบริหารจัดการหนี้สินที่ชัดเจนและเป็นรูปธรรม เช่น การปรับโครงสร้างหนี้ การระดมทุนในช่องทางอื่น หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก เพื่อเสริมสภาพคล่อง
ความโปร่งใสและการสื่อสาร: การสื่อสารที่ชัดเจนและโปร่งใสกับผู้ถือหุ้นกู้เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง หากมีปัญหา ควรชี้แจงสถานการณ์และแผนการแก้ไขอย่างทันท่วงที เพื่อรักษาความเชื่อมั่น
โอกาสใน “หุ้นกู้บริษัทอสังหาริมทรัพย์” ที่แข็งแกร่ง: สำหรับนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนที่น่าสนใจ “หุ้นกู้” จากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีประวัติการดำเนินงานที่ดี และมีการบริหารจัดการหนี้สินที่มีประสิทธิภาพ ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ แต่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบถึง “อัตราผลตอบแทนหุ้นกู้” ที่สมดุลกับความเสี่ยง
ปัจจัยภายนอกที่ต้องจับตา: เศรษฐกิจมหภาคและนโยบายภาครัฐ
นอกจากปัจจัยภายในของผู้ประกอบการแล้ว ปัจจัยภายนอกก็มีบทบาทสำคัญต่อเสถียรภาพของ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” และ “ตลาดตราสารหนี้” ในปี 2569:
อัตราดอกเบี้ย: ทิศทางของอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย จะส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการและการตัดสินใจลงทุนของนักลงทุน
มาตรการภาครัฐ: นโยบายกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น มาตรการ LTV (Loan-to-Value) หรือมาตรการช่วยเหลือผู้ซื้อบ้าน จะเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อยอดขายและความต้องการที่อยู่อาศัย
ภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทย: การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลก จะส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคและความเชื่อมั่นในการลงทุน
บทสรุป: สู่ยุคใหม่แห่งความยั่งยืนในภาคอสังหาริมทรัพย์
ปี 2569 เป็นเหมือน “จุดเปลี่ยน” ที่จะคัดกรองผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและบริหารจัดการความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ ผู้ที่สามารถผ่านพ้นบททดสอบนี้ไปได้ จะยิ่งมีความแข็งแกร่งและพร้อมสำหรับการเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต
สำหรับนักลงทุนที่สนใจใน “หุ้นกู้” โดยเฉพาะ “หุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์” นี่คือโอกาสในการประเมินมูลค่าที่แท้จริงของแต่ละบริษัท และเลือกลงทุนในตราสารหนี้ที่ให้ผลตอบแทนที่สมเหตุสมผลกับความเสี่ยง การเข้าใจถึง “ความเสี่ยงหุ้นกู้” และการเลือก “หุ้นกู้ที่น่าสนใจ” จะเป็นกุญแจสำคัญในการลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพ
หากคุณคือหนึ่งในผู้ประกอบการที่กำลังเผชิญความท้าทายด้านสภาพคล่อง หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน “ตลาดตราสารหนี้” ที่มีความผันผวนสูงเช่นนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินและการลงทุน เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสม จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญที่สุดในการนำพาธุรกิจของคุณให้ก้าวข้ามผ่านวิกฤตครั้งนี้ไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน.
