วิกฤต “หุ้นกู้” อสังหาฯ ปี 2569: ความท้าทายครั้งใหญ่ต่อสภาพคล่องและการเงินของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
บทนำ: ภาพรวมความท้าทายด้านสภาพคล่องที่กำลังจะมาถึง
ในปี 2569 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญหน้ากับโจทย์ใหญ่ด้านสภาพคล่องที่ซับซ้อนและท้าทายอย่างที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน ความกังวลหลักอยู่ที่ปริมาณ หุ้นกู้ อสังหาริมทรัพย์ ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนจำนวนมหาศาลใกล้แตะ 1.5 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่สูงเป็นประวัติการณ์ การบริหารจัดการหนี้สินและกระแสเงินสดจึงกลายเป็นหัวใจสำคัญที่กำหนดชะตากรรมของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงความเชื่อมั่นของตลาดทุนโดยรวม ผู้เขียนซึ่งคลุกคลีอยู่ในแวดวงนี้มากว่า 10 ปี มองเห็นสัญญาณเตือนที่ชัดเจน และจำเป็นต้องวิเคราะห์เจาะลึกถึงที่มาที่ไป ผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น และกลยุทธ์ที่ผู้เกี่ยวข้องควรเตรียมพร้อมรับมือ
ประเด็นสำคัญ: การครบกำหนดของหุ้นกู้และแรงกดดันด้านสภาพคล่อง
ข้อมูลจากสมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย (ThaiBMA) ชี้ให้เห็นว่า ยอดรวม หุ้นกู้ อสังหาริมทรัพย์ ที่ครบกำหนดในปี 2569 นั้น สูงถึงเกือบ 1.5 แสนล้านบาท ตัวเลขนี้ยังไม่รวมตั๋วแลกเงินและหุ้นกู้ระยะสั้นอื่น ๆ ซึ่งยิ่งเพิ่มความซับซ้อนให้กับสถานการณ์ การครบกำหนดจำนวนมากนี้ส่งผลให้ประเด็น “สภาพคล่อง” และความสามารถในการบริหารจัดการหนี้สินกลับมาเป็นประเด็นร้อนแรงอีกครั้ง ทั้งสำหรับผู้ออกหุ้นกู้ (บริษัทอสังหาริมทรัพย์) และนักลงทุนที่ถือครอง
สถานการณ์ที่เริ่มตึงตัวเห็นได้จากการที่หุ้นกู้บางรุ่นถูกขึ้นเครื่องหมาย DP (Default) หรืออยู่ในระหว่างการเจรจาปรับโครงสร้างหนี้กับผู้ถือหุ้นกู้ ตัวอย่างที่ชัดเจน ได้แก่ บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่มีปัญหาการผิดนัดชำระดอกเบี้ยหุ้นกู้ และกำลังขอขยายระยะเวลาไถ่ถอน รวมถึง บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่เลือกใช้แนวทางเจรจาปรับโครงสร้างหนี้เพื่อขยายเวลาคืนเงิน ในขณะที่ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ยังคงถูกจับตาอย่างใกล้ชิดจากภาระหนี้ที่ครบกำหนดจำนวนมาก และความพยายามในการขายสินทรัพย์เพื่อเสริมสภาพคล่อง
เจาะลึก: ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ภายใต้แรงกดดัน
ปี 2569 เป็นปีแห่งการทดสอบความแข็งแกร่งทางการเงินของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายราย โดยเฉพาะความสามารถในการ “Roll-over” หรือการออกหุ้นกู้ชุดใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่กำลังจะครบกำหนดภายใต้ต้นทุนทางการเงินที่ยังคงอยู่ในระดับสูง นี่คือรายชื่อบริษัทที่มีภาระ หุ้นกู้ อสังหาริมทรัพย์ ครบกำหนดจำนวนมากในปีนี้:
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI): มีหุ้นกู้ครบกำหนดประมาณ 15,000 ล้านบาท
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH): ประมาณ 15,400 ล้านบาท
บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (SPALI): ราว 15,000 ล้านบาท แบ่งเป็นหุ้นกู้ระยะสั้น 6,000 ล้านบาท และระยะยาว 9,000 ล้านบาท
บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) (AP): ภาระรวมประมาณ 7,000 ล้านบาท แบ่งเป็นระยะสั้น 2,000 ล้านบาท และระยะยาว 5,000 ล้านบาท
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (ORI): ประมาณ 5,000 ล้านบาท
บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (ANAN): รวมหุ้นกู้ด้อยสิทธิที่มีลักษณะคล้ายทุน (Perpetual Bond) ที่ผ่านช่วง 5 ปีแรกไปแล้วราว 5,000 ล้านบาท โดยมีหุ้นกู้ครบกำหนดในเดือนกันยายนอีกราว 1,000 ล้านบาท
บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (NOBLE): ภาระหุ้นกู้ครบกำหนดประมาณ 4,000 ล้านบาท
บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) (PSH): ครบกำหนดประมาณ 3,500 ล้านบาท
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC): ครบกำหนดประมาณ 7,000 ล้านบาท แบ่งเป็นระยะสั้น 2,000 ล้านบาท และระยะยาว 5,000 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางที่ต้องบริหารจัดการกระแสเงินสดและโครงสร้างทางการเงินอย่างรอบคอบ ได้แก่
บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (SENA): มีหุ้นกู้ครบกำหนดเกือบ 3,000 ล้านบาท โดยกำลังปรับพอร์ตธุรกิจสู่โครงการที่อยู่อาศัยควบคู่พลังงานแสงอาทิตย์ (Solar/Green Living) เพื่อเพิ่มรายได้และลดต้นทุนพลังงาน
บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) (RML): มีหุ้นกู้ครบกำหนดประมาณ 1,000 ล้านบาท เน้นพัฒนาโครงการระดับ Ultra Luxury เพื่อรักษาอัตรากำไร (Margin)
บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) (S): มีหุ้นกู้ครบกำหนดราว 1,000 ล้านบาท โดยมีรายได้จากธุรกิจโรงแรมและการลงทุนเชิงพาณิชย์ช่วยพยุงสภาพคล่อง
มุมมองจากสมาคม: “จุดเปราะบางเชิงระบบ” และความเสี่ยงที่ต้องจับตา
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ได้เน้นย้ำถึงความท้าทายที่สำคัญในปี 2569 ไม่ได้อยู่ที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่คือ “โครงสร้างทางการเงินของผู้ประกอบการ” โดยเฉพาะบริษัทที่พึ่งพาการออก หุ้นกู้ อสังหาริมทรัพย์ เป็นหลัก เนื่องจากกระแสเงินสดจากการโอนกรรมสิทธิ์ต้องถูกนำไปชำระคืนเงินกู้โครงการ (Project Loan) กับธนาคารก่อน ทำให้เงินที่เหลือสำหรับไถ่ถอนหุ้นกู้มีจำกัด หากตลาดตราสารหนี้ไม่สามารถรองรับการออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อทดแทนของเดิมได้ อาจเกิด “ความเสี่ยงผิดนัดชำระหนี้” ซึ่งจะส่งผลกระทบเป็น “ลูกโซ่ (Domino Effect)” ต่อความเชื่อมั่นของตลาดทุนโดยรวม
คำยืนยันจากผู้ประกอบการ: ตลาดกำลัง “คัดคุณภาพ” ผู้ออกหุ้นกู้
ผู้บริหารระดับสูงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่สะท้อนมุมมองไปในทิศทางเดียวกันว่า ตลาด หุ้นกู้ อสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้ปิดตายทั้งหมด แต่กำลังเข้าสู่ช่วงของการ “คัดกรองคุณภาพ” ผู้ออกหุ้นกู้ที่มีความแข็งแกร่งทางการเงินและมีประวัติการดำเนินงานที่ดี จะสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ง่ายกว่า
นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ ประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ (CSO) บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แสนสิริมีแผนออกหุ้นกู้ใหม่จำนวน 10,000-12,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่ครบกำหนดราว 15,000 ล้านบาท เนื่องจากบริษัทมีสถานะการเงินที่แข็งแกร่งและมีแหล่งเงินกู้โครงการรองรับครบถ้วน
ด้านนายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและประธานเจ้าหน้าที่การเงิน บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดหุ้นกู้เริ่มกลับเข้าสู่ภาวะปกติในปี 2568 หลังจากนักลงทุนเริ่มแยกแยะได้ว่าปัญหาการผิดนัดชำระหนี้ส่วนใหญ่เกิดในกลุ่มผู้ออกหุ้นกู้ที่ไม่มีการจัดอันดับความน่าเชื่อถือ (Non-rating) มากกว่าบริษัทที่มีเรตติ้ง การบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินของ LH มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่อง และคาดว่าแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยในปี 2569 จะเอื้ออำนวยต่อการบริหารจัดการหนี้สินมากขึ้น
แนวโน้มตลาดตราสารหนี้และการลงทุนในหุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์ปี 2569
จากสถานการณ์ที่กล่าวมาข้างต้น นักลงทุนที่สนใจลงทุนใน หุ้นกู้ อสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาปัจจัยหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง “อันดับความน่าเชื่อถือ (Credit Rating)” ของผู้ออกหุ้นกู้ ซึ่งจะเป็นตัวบ่งชี้ถึงความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้ บริษัทที่มีอันดับความน่าเชื่อถือสูงจากสถาบันจัดอันดับที่น่าเชื่อถือ มักจะมีต้นทุนทางการเงินที่ต่ำกว่าและมีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ดีกว่า
นอกจากนี้ นักลงทุนควรศึกษา “โครงสร้างทางการเงิน” ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียด พิจารณาอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (Debt-to-Equity Ratio) อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย (Interest Coverage Ratio) และกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน (Operating Cash Flow) เพื่อประเมินความแข็งแกร่งทางการเงินในระยะยาว
สำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เผชิญกับแรงกดดันด้านสภาพคล่อง การบริหารจัดการหนี้สินเชิงรุกเป็นสิ่งจำเป็น ผู้บริหารต้องมีกลยุทธ์ที่ชัดเจนในการ Roll-over หุ้นกู้ การเจรจาปรับโครงสร้างหนี้ หรือการระดมทุนผ่านช่องทางอื่น ๆ เช่น การเพิ่มทุน หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก
แนวทางการบริหารความเสี่ยงสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
การบริหารกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ: วางแผนการรับเงินและการจ่ายเงินอย่างรอบคอบ ติดตามการรับรู้รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์และบริหารจัดการค่าใช้จ่ายโครงการให้เป็นไปตามแผน
การกระจายแหล่งเงินทุน: ไม่ควรพึ่งพาการระดมทุนจากตราสารหนี้เพียงอย่างเดียว ควรพิจารณาการกู้ยืมจากสถาบันการเงิน การเพิ่มทุน หรือการร่วมทุนกับพันธมิตร
การบริหารความเสี่ยงอัตราดอกเบี้ย: พิจารณาการทำสัญญาซื้อขายล่วงหน้า หรือการใช้เครื่องมือทางการเงินเพื่อป้องกันความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย
การสื่อสารกับผู้ถือหุ้นกู้: สร้างความโปร่งใสในการดำเนินงาน แจ้งข้อมูลสถานะทางการเงินและแผนการบริหารจัดการหนี้สินอย่างสม่ำเสมอ เพื่อสร้างความเชื่อมั่น
การปรับโครงสร้างธุรกิจ: พิจารณาการปรับเปลี่ยนรูปแบบธุรกิจ หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก เพื่อเสริมสภาพคล่องและเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน
การลงทุนในหุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์: โอกาสและความท้าทายสำหรับนักลงทุน
การลงทุนใน หุ้นกู้ อสังหาริมทรัพย์ ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนที่สูงกว่าเงินฝากประจำ แต่ผู้ลงทุนจำเป็นต้องทำความเข้าใจความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นอย่างถ่องแท้ ในช่วงปี 2569 นี้ ความเสี่ยงที่เกี่ยวกับสภาพคล่องและการผิดนัดชำระหนี้อาจเพิ่มสูงขึ้น นักลงทุนควรพิจารณาการลงทุนในหุ้นกู้ที่มีอันดับความน่าเชื่อถือระดับ Investment Grade และหลีกเลี่ยงหุ้นกู้ที่ไม่มีการจัดอันดับ (Non-rated) เว้นแต่จะมีความเข้าใจในธุรกิจและสถานะทางการเงินของผู้บริหารอย่างลึกซึ้ง
การกระจายความเสี่ยงในการลงทุน (Diversification) เป็นสิ่งสำคัญ นักลงทุนไม่ควรทุ่มเงินลงทุนในหุ้นกู้ของบริษัทใดบริษัทหนึ่งมากจนเกินไป ควรพิจารณาลงทุนในหุ้นกู้ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง หลายประเภทธุรกิจ และหลายระดับของอันดับความน่าเชื่อถือ (ภายใต้กรอบที่ยอมรับได้)
สรุป: การเตรียมพร้อมรับมือวิกฤตสภาพคล่องครั้งใหญ่
วิกฤต หุ้นกู้ อสังหาริมทรัพย์ ที่จะครบกำหนดในปี 2569 เป็นบททดสอบครั้งสำคัญของอุตสาหกรรม การบริหารจัดการสภาพคล่องอย่างมีประสิทธิภาพ ความโปร่งใสในการดำเนินงาน และการสร้างความเชื่อมั่นให้กับตลาดทุน คือกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และตลาดทุนมากว่าทศวรรษ ผมขอเน้นย้ำว่า การทำความเข้าใจสถานการณ์ การประเมินความเสี่ยงอย่างรอบด้าน และการวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสม ทั้งสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุน คือสิ่งที่จะนำไปสู่ผลลัพธ์ที่ดีที่สุด
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังพิจารณาการลงทุนใน หุ้นกู้ อสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่กำลังเผชิญกับความท้าทายด้านสภาพคล่อง การขอคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินและการลงทุนที่มีประสบการณ์ จะช่วยให้คุณสามารถวางแผนและตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด ลดความเสี่ยง และคว้าโอกาสในการเติบโตอย่างยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
