คลื่นลูกใหญ่ของหุ้นกู้ครบกำหนด: สัญญาณเตือนวิกฤตสภาพคล่อง
ข้อมูลจากสมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย (ThaiBMA) ชี้ให้เห็นถึงปริมาณหุ้นกู้ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในปี 2569 ว่ามีมูลค่าสูงถึงเกือบ 1.5 แสนล้านบาท ตัวเลขนี้ยังไม่รวมถึงตั๋วแลกเงินและหุ้นกู้ระยะสั้นบางส่วน ซึ่งหมายความว่า ภาระการชำระคืนหนี้สินที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญในปีนี้มีมูลค่ามหาศาล
สถานการณ์นี้กำลังสะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของสภาพคล่องในบางบริษัทอสังหาริมทรัพย์มาตั้งแต่ช่วงปลายปี 2568 โดยเห็นได้จากปรากฏการณ์ที่หุ้นกู้บางรุ่นถูกขึ้นเครื่องหมาย DP (Default) หรืออยู่ระหว่างการเจรจาปรับโครงสร้างหนี้ เพื่อขอขยายระยะเวลาไถ่ถอน สะท้อนให้เห็นถึงความตึงตัวของกระแสเงินสดอย่างชัดเจน
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่ประสบปัญหาการผิดนัดชำระดอกเบี้ยหุ้นกู้บางรุ่น ขณะที่ บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้เลือกเส้นทางของการเจรจาปรับโครงสร้างหนี้และขอขยายระยะเวลาคืนเงินต้น อีกทั้ง บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ยังคงอยู่ภายใต้การจับตาอย่างใกล้ชิด เนื่องจากภาระหนี้สินจำนวนมากที่ครบกำหนด และต้องอาศัยการขายสินทรัพย์เพื่อเสริมสภาพคล่องในระยะสั้น
ผู้พัฒนารายใหญ่ภายใต้แรงกดดัน: การทดสอบความสามารถในการออกหุ้นกู้ใหม่ (Roll-over)
สิ่งที่น่าสังเกตยิ่งกว่านั้นคือ ในปี 2569 นี้ เป็นปีที่ผู้พัฒนารายใหญ่หลายรายมีหุ้นกู้ครบกำหนดตามรอบปกติ ซึ่งประเด็นสำคัญที่นักลงทุนและตลาดกำลังจับตามองคือ “ความสามารถในการออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิม (Roll-over)” ภายใต้สภาวะต้นทุนทางการเงินที่ยังคงอยู่ในระดับสูง
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI มีหุ้นกู้ครบกำหนดราว 15,000 ล้านบาท บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ประเมินว่ามีหุ้นกู้ครบกำหนดประมาณ 15,400 ล้านบาท ขณะที่ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI มีหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนราว 15,000 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นหุ้นกู้ระยะสั้นประมาณ 6,000 ล้านบาท และหุ้นกู้ระยะยาวอีก 9,000 ล้านบาท
ด้าน บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP มีภาระหุ้นกู้ที่ครบกำหนดรวมมูลค่าประมาณ 7,000 ล้านบาท แบ่งเป็นหุ้นกู้ระยะสั้น 2,000 ล้านบาท และระยะยาวอีก 5,000 ล้านบาท สำหรับ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI มีภาระหุ้นกู้ครบกำหนดประมาณ 5,000 ล้านบาท
แม้แต่บริษัทที่มีความแข็งแกร่งด้านการเงินก็ไม่พ้นถูกจับตา บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN มีหุ้นกู้ด้อยสิทธิที่มีลักษณะคล้ายทุน (Perpetual Bond) ซึ่งผ่านช่วง 5 ปีแรกไปแล้วราว 5,000 ล้านบาท โดยมีหุ้นกู้ที่ครบกำหนดในเดือนกันยายนประมาณ 1,000 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ NOBLE มีภาระหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนประมาณ 4,000 ล้านบาท บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) หรือ PSH มีหุ้นกู้ครบกำหนดประมาณ 3,500 ล้านบาท และ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC มีหุ้นกู้ครบกำหนดประมาณ 7,000 ล้านบาท แบ่งเป็นหุ้นกู้ระยะสั้นราว 2,000 ล้านบาท และหุ้นกู้ระยะยาวอีก 5,000 ล้านบาท
ยังมีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีหุ้นกู้ครบกำหนดในระดับหลักพันล้านบาท ซึ่งแม้จะไม่ใช่ปริมาณที่สูงที่สุด แต่ก็ยังคงต้องบริหารจัดการกระแสเงินสดและโครงสร้างทางการเงินอย่างรอบคอบ อาทิ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) – SENA ที่มีหุ้นกู้ครบกำหนดเกือบ 3,000 ล้านบาท โดยบริษัทกำลังปรับพอร์ตธุรกิจสู่โครงการที่อยู่อาศัยควบคู่พลังงานแสงอาทิตย์ (Solar/Green Living) เพื่อเพิ่มรายได้ระยะยาวและลดต้นทุนพลังงาน
สำหรับ บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) – RML ที่มีหุ้นกู้ครบกำหนดประมาณ 1,000 ล้านบาท เน้นพัฒนาโครงการระดับ Ultra Luxury เพื่อรักษาอัตรากำไร (Margin) และกลุ่มลูกค้าศักยภาพสูง ขณะที่ บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) – S มีหุ้นกู้ครบกำหนดใกล้เคียงกันที่ราว 1,000 ล้านบาท โดยมีรายได้จากธุรกิจโรงแรมและการลงทุนเชิงพาณิชย์เข้ามาช่วยพยุงสภาพคล่อง ท่ามกลางภาวะตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป
มุมมองจากสมาคมอาคารชุด: “จุดเปราะบางเชิงระบบ” ที่ต้องเฝ้าระวัง
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ได้เน้นย้ำถึงความท้าทายที่แท้จริงในปี 2569 ว่าไม่ใช่เพียงยอดขาย แต่คือ “โครงสร้างทางการเงินของผู้ประกอบการ” โดยเฉพาะบริษัทที่พึ่งพาการออกหุ้นกู้เป็นหลัก
“หากกระแสเงินสดจากการโอนกรรมสิทธิ์ ต้องถูกนำไปชำระหนี้โครงการ (Project Loan) กับสถาบันการเงินก่อนจนหมดสิ้น เงินส่วนที่เหลือสำหรับการไถ่ถอนหุ้นกู้ก็จะเหลือน้อยลง หากตลาดไม่สามารถรองรับการออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อทดแทนของเดิมได้ ความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้ก็จะสูงขึ้น ซึ่งอาจนำไปสู่ผลกระทบแบบลูกโซ่ (Domino Effect) ต่อความเชื่อมั่นของตลาดทุนโดยรวม” นายประเสริฐกล่าว
ตลาดคัดกรองคุณภาพ: “บิ๊กดีเวลลอปเปอร์” ชี้ทิศทางตลาดหุ้นกู้
ผู้บริหารระดับสูงจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ต่างสะท้อนมุมมองไปในทิศทางเดียวกันว่า ตลาดหุ้นกู้ไม่ได้ปิดตาย แต่กำลังก้าวเข้าสู่ช่วง “การคัดกรองคุณภาพผู้ออกหุ้นกู้” อย่างเข้มข้น
นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ ประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ (CSO) บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า “หุ้นกู้ของแสนสิริที่ครบกำหนดราว 15,000 ล้านบาทนั้น บริษัทมีแผนจะออกหุ้นกู้ชุดใหม่ในช่วง 10,000-12,000 ล้านบาท เนื่องจากเรามีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง และมีแหล่งเงินกู้โครงการที่รองรับครบถ้วน”
ขณะที่ นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและประธานเจ้าหน้าที่การเงิน บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มองว่า “ในปี 2568 ที่ผ่านมา ตลาดหุ้นกู้เริ่มกลับเข้าสู่ภาวะปกติมากขึ้น นักลงทุนเริ่มแยกแยะได้ว่าปัญหาการผิดนัดชำระหนี้ส่วนใหญ่เกิดกับบริษัทที่ไม่มีอันดับเครดิต (Non-rating) มากกว่าบริษัทที่มีเรตติ้ง ขณะที่บริษัทเองก็สามารถบริหารต้นทุนทางการเงินให้ลดลงอย่างต่อเนื่อง และคาดการณ์ว่าแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยในปี 2569 จะเอื้อต่อการบริหารจัดการหนี้สินของภาคอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น”
วิเคราะห์เชิงลึก: ปัจจัยขับเคลื่อนและแนวโน้มในปี 2569
การบริหารจัดการ “หุ้นกู้ครบกำหนดปี 2569” ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีนี้ ไม่ใช่เรื่องง่าย มีปัจจัยหลายประการที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ:
ภาวะอัตราดอกเบี้ยและต้นทุนทางการเงิน: แม้ว่าแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยอาจมีทิศทางที่เอื้ออำนวยมากขึ้น แต่ต้นทุนทางการเงินโดยรวมยังคงอยู่ในระดับที่สูงกว่าช่วงก่อนหน้านี้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องวางแผนการบริหารต้นทุนการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อให้การออกหุ้นกู้ใหม่มีต้นทุนที่แข่งขันได้
ความเชื่อมั่นของนักลงทุน: ความผันผวนในตลาดตราสารหนี้ในช่วงที่ผ่านมา อาจส่งผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนบางกลุ่ม การรักษาอันดับเครดิต (Credit Rating) และการสื่อสารกับนักลงทุนอย่างโปร่งใสและสม่ำเสมอ จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการดึงดูดเม็ดเงินลงทุน
ความแข็งแกร่งของงบดุลและการบริหารกระแสเงินสด: บริษัทที่มีงบดุลแข็งแกร่ง มีกระแสเงินสดจากการดำเนินงานที่ดี และมีวินัยในการบริหารหนี้สิน จะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้อย่างแน่นอน การบริหารสภาพคล่องอย่างมีกลยุทธ์ และการรักษาสัดส่วนหนี้สินต่อทุน (Debt-to-Equity Ratio) ให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม เป็นกุญแจสำคัญ
การบริหารความเสี่ยงด้านการออกหุ้นกู้ใหม่ (Roll-over Risk): ผู้ประกอบการจำเป็นต้องประเมินความสามารถในการระดมทุนผ่านการออกหุ้นกู้ใหม่ โดยพิจารณาจากปัจจัยภายนอก เช่น สภาวะตลาด และปัจจัยภายใน เช่น ผลประกอบการและอันดับเครดิตของบริษัท
แนวโน้มเศรษฐกิจไทยและการบริโภคภาคเอกชน: ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และกำลังซื้อที่ฟื้นตัว จะส่งผลโดยตรงต่อยอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นแหล่งรายได้หลักในการชำระคืนหนี้สิน
กลยุทธ์การบริหารจัดการสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
เพื่อให้สามารถก้าวข้ามความท้าทายด้านสภาพคล่องในปี 2569 นี้ ผู้ประกอบการควรพิจารณากลยุทธ์ดังต่อไปนี้:
การวางแผนทางการเงินเชิงรุก: จัดทำแผนการเงินระยะยาวที่ครอบคลุมถึงการบริหารหนี้สินครบกำหนด การประเมินความสามารถในการระดมทุนใหม่ และการรักษาสภาพคล่องให้เพียงพอต่อการดำเนินงาน
การกระจายแหล่งเงินทุน: ไม่ควรพึ่งพาการระดมทุนจากช่องทางใดช่องทางหนึ่งเพียงอย่างเดียว ควรกระจายแหล่งเงินทุนให้หลากหลาย ทั้งจากสถาบันการเงิน การออกหุ้นกู้ และแหล่งเงินทุนอื่นๆ
การบริหารต้นทุนทางการเงิน: หากลยุทธ์ในการลดต้นทุนทางการเงิน เช่น การ Refinance หนี้ การเจรจาต่อรองกับเจ้าหนี้ หรือการใช้เครื่องมือทางการเงินเพื่อบริหารความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ย
การสื่อสารกับนักลงทุนอย่างโปร่งใส: สร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุน โดยการเปิดเผยข้อมูลทางการเงินที่ถูกต้องและครบถ้วน การชี้แจงแผนการดำเนินงาน และการตอบข้อซักถามต่างๆ อย่างทันท่วงที
การบริหารจัดการสินทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพ: พิจารณาขายสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือสินทรัพย์ที่สามารถเปลี่ยนเป็นเงินสดได้เร็ว เพื่อเสริมสภาพคล่องในระยะสั้น
การมุ่งเน้นการสร้างกระแสเงินสด: ให้ความสำคัญกับการเร่งยอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อให้มีกระแสเงินสดจากการดำเนินงานที่แข็งแกร่งเพียงพอต่อการชำระหนี้สิน
บทสรุป: โอกาสท่ามกลางความท้าทาย
ปี 2569 ถือเป็นปีแห่งการทดสอบความแกร่งของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย การบริหารจัดการ “หุ้นกู้ครบกำหนด” ที่มีมูลค่ามหาศาลนี้ คือโจทย์สำคัญที่จะชี้วัดความสามารถในการปรับตัวและการบริหารความเสี่ยงของผู้ประกอบการแต่ละราย
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่า ผู้ประกอบการที่มีพื้นฐานทางการเงินที่แข็งแกร่ง มีกลยุทธ์การบริหารจัดการหนี้สินที่ชัดเจน และมีความโปร่งใสในการสื่อสาร จะสามารถผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้อย่างแน่นอน และจะยิ่งแข็งแกร่งขึ้นจากการปรับโครงสร้างทางการเงินที่รอบคอบ
สำหรับนักลงทุน นี่คือช่วงเวลาที่ตลาดจะคัดกรอง “คุณภาพ” ของผู้ออกหุ้นกู้ได้อย่างชัดเจน การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก การพิจารณาอันดับเครดิต และการประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของบริษัทต่างๆ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนในตราสารหนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์
ถึงเวลาแล้วที่ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง ทั้งผู้ประกอบการ นักลงทุน และหน่วยงานกำกับดูแล จะต้องร่วมมือกันอย่างใกล้ชิด เพื่อนำพาอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปสู่การเติบโตที่ยั่งยืน และสร้างความเชื่อมั่นให้กับตลาดทุนไทยโดยรวม
