ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: กลยุทธ์ “เพลย์เซฟ” สู่การเติบโตอย่างยั่งยืนท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ละช่วงเวลามีความท้าทายและโอกาสที่แตกต่างกันไป สำหรับปี 2569 นี้ ภายใต้บริบทของเศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวน การเมืองภายในประเทศที่ต้องการเสถียรภาพ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับช่วงเวลาที่ต้องใช้ความรอบคอบและวางกลยุทธ์อย่างชาญฉลาด
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569: ความไม่แน่นอนยังคงเป็นตัวแปรสำคัญ
นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ได้เน้นย้ำถึงความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญในปี 2569 ว่า ยังคงได้รับแรงกดดันรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง ภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และการเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งล้วนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ปัจจัยเหล่านี้ทำให้ยากที่จะคาดการณ์การฟื้นตัวของตลาดได้อย่างแม่นยำ
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย สภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอนเช่นนี้ ทำให้ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ผู้ประกอบการต้อง “เพลย์เซฟ” โดยเน้นการบริหารจัดการต้นทุน ลดระดับสินค้าคงคลัง และรักษาสมดุลของหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) การเปิดตัวโครงการใหม่จึงต้องพิจารณาอย่างรอบคอบยิ่งขึ้น
กลยุทธ์ “เพลย์เซฟ” ของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: การเปิดตัวโครงการแนวราบและการลงทุนในธุรกิจโรงแรม
ภายใต้สถานการณ์เช่นนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ได้ปรับกลยุทธ์การดำเนินงานในปี 2569 โดยจะเน้นการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบเพียง 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการที่ต่อเนื่องมาจากปีที่แล้วและโครงการใหม่ 1 โครงการ การตัดสินใจชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ เกิดจากข้อเท็จจริงที่ว่า ตลาดยังคงมีปริมาณซัพพลาย (Supply) อยู่เป็นจำนวนมาก ประกอบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่ปรับตัวสูงขึ้นถึง 30% ในทุกระดับราคา
นายนพร ชี้แจงเพิ่มเติมว่า การเปิดตัวโครงการในปีนี้ถือว่าน้อยที่สุดในรอบหลายปี สอดคล้องกับสภาพโครงสร้างเศรษฐกิจไทยที่ภาคเอกชนต้องแบกรับภาระมานาน ประกอบกับปัญหาหนี้ครัวเรือนและการบริโภคที่ชะลอตัว ปัจจัยด้านภูมิรัฐศาสตร์แม้จะไม่กระทบโดยตรง แต่ก็เป็นตัวแปรเพิ่มความไม่แน่นอนให้กับภาพรวม
ดังนั้น บริษัทจึงหันมาเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรม ซึ่งเป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์ในการกระจายความเสี่ยงและสร้างรายได้ที่มั่นคงในระยะยาว การลงทุนในภาคการโรงแรมถือเป็นแนวทางที่น่าสนใจสำหรับผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในสภาวะที่ตลาดที่อยู่อาศัยมีความไม่แน่นอนสูง
การเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวระดับบน: นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก และ ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน
นายอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ ได้ให้รายละเอียดเกี่ยวกับแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 โดยจะมุ่งเน้นไปที่โครงการระดับกลาง-บน ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อค่อนข้างแข็งแกร่งและมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง
โครงการแรกที่เตรียมเปิดตัวคือ นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก เป็นโครงการบ้านเดี่ยวระดับ Ultra-Luxury มูลค่า 2,220 ล้านบาท ตั้งอยู่บนเนื้อที่ 33.2 ไร่ ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว 34 หลัง ราคาขายอยู่ในช่วง 60-100 ล้านบาท โครงการนี้จะเปิดตัวในไตรมาส 1 ของปี 2569
ส่วนอีกโครงการคือ ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน เป็นโครงการบ้านเดี่ยวระดับ Upper-Midscale มูลค่า 1,440 ล้านบาท ตั้งอยู่บนเนื้อที่ 30.9 ไร่ มีจำนวน 124 ยูนิต ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 10-13 ล้านบาท โดยจะเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2569
เมื่อรวมกับโครงการที่ดำเนินการอยู่เดิม บริษัทจะมีโครงการทั้งหมด 69 โครงการ มูลค่าประมาณ 80,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้มีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมโอน 5 โครงการ และโครงการ วันเวลา ณ เจ้าพระยา ซึ่งคาดว่าจะสร้างเสร็จและเริ่มโอนได้ในช่วงกลางไตรมาส 4 ของปี 2569
การลงทุนในธุรกิจโรงแรม: Grande Centre Point ก้าวสู่การเป็นผู้นำ
นอกเหนือจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแล้ว บริษัทฯ ยังได้จัดสรรงบประมาณลงทุนประมาณ 4,500 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย 2,000 ล้านบาท และการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า (Rental Properties) จำนวน 2,500 ล้านบาท
ส่วนสำคัญของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าคือ การขยายธุรกิจโรงแรมภายใต้แบรนด์ Grande Centre Point โดยขณะนี้มีโรงแรมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 2 แห่ง ได้แก่:
Grande Centre Point Voyage (พัทยา): คาดว่าจะเปิดให้บริการในเดือนตุลาคม 2569 เป็นโรงแรมแห่งที่ 3 ในเครือที่พัทยา มีขนาด 494 ห้อง พร้อมด้วยสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ซึ่งถือเป็นสวนน้ำที่ใหญ่ที่สุดในเครือโรงแรม การลงทุนใน โรงแรมระดับ 5 ดาว และ รีสอร์ทริมทะเล ในทำเลศักยภาพเช่นนี้ สะท้อนให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ในการตอบรับการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว
Grande Centre Point Chinatown (กรุงเทพฯ): มีแผนจะเปิดให้บริการในปี 2571 การขยายตัวของธุรกิจโรงแรมในย่านสำคัญเช่นเยาวราช แสดงให้เห็นถึงการมองหาโอกาสในการเติบโตในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการบริการ
นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังมีแผนการออกหุ้นกู้ประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และคาดการณ์ว่า ณ สิ้นปี 2569 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิ (Net D/E Ratio) จะลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 1 เท่า ซึ่งบ่งชี้ถึงการบริหารจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่ง
เป้าหมายทางธุรกิจปี 2569: รายได้ยอดขาย ยอดโอน และรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า
สำหรับเป้าหมายทางธุรกิจในปี 2569 บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ตั้งเป้ายอดขาย (Sales) ไว้ที่ 15,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer) ไว้ที่ 17,000 ล้านบาท ขณะเดียวกัน ตั้งเป้ารายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า (Rental Income) ไว้ที่ 9,900 ล้านบาท
ความแข็งแกร่งทางการเงิน: รากฐานสำคัญของการเติบโต
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน ยืนยันว่า บริษัทฯ ยังคงมีฐานะทางการเงินที่มั่นคงมาจากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่ดีและจากสินทรัพย์ลงทุนที่มีอยู่
ในปีที่ผ่านมา บริษัทฯ ได้ออกหุ้นกู้รวมมูลค่า 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อนำไปชำระคืนหุ้นกู้เดิมและใช้หมุนเวียนในการดำเนินงาน ณ สิ้นปี 2568 มีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ (Net Interest-Bearing Debt) อยู่ที่ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (Net D/E Ratio) อยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย (Average Financial Cost) อยู่ที่ 2.82%
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าและบริการ: พอร์ตโฟลิโอที่แข็งแกร่ง
ปัจจุบัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าและบริการของบริษัทฯ มีโครงการที่พัฒนาและบริหารจัดการอยู่ 17 แห่ง ประกอบด้วย:
โรงแรม Grande Centre Point: เปิดดำเนินการแล้ว 9 แห่ง โดย 6 แห่งได้ขายเข้ากองทรัสต์ (REIT) แล้ว และอีก 2 แห่งกำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง
ศูนย์การค้า Terminal 21: มี 3 แห่ง โดย 2 แห่งได้ขายเข้ากองทรัสต์แล้ว
อพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกา: จำนวน 3 แห่ง
นายวิทย์ กล่าวเสริมว่า คาดการณ์รายได้รวมในปีที่ผ่านมาจะลดลงประมาณ 12% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นผลมาจากสถานการณ์ต่างๆ ที่ส่งผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยว ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวลดลง โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน ประกอบกับการขายทรัพย์สินให้เช่าบางส่วน ทำให้รายได้จากอาคารเหล่านั้นหายไป อย่างไรก็ตาม การเปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่ง ที่ลุมพินีและราชดำริเร็วกว่าแผน ได้ช่วยชดเชยรายได้บางส่วน
แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่น่าจับตามองในปี 2569
สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในปี 2569 นี้ การมองหาผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์กว้างไกล สามารถปรับตัวตามสภาวะตลาด และมีพื้นฐานทางการเงินที่แข็งแกร่ง คือกุญแจสำคัญ
แม้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะเผชิญกับความท้าทาย แต่การที่บริษัทอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงมุ่งมั่นที่จะพัฒนาโครงการคุณภาพ ควบคู่ไปกับการขยายธุรกิจโรงแรม แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ หรือ บ้านพร้อมอยู่ หรือแม้แต่ อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า การศึกษาข้อมูลเชิงลึกของแต่ละโครงการและผู้พัฒนาจะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างถูกต้องและให้ผลตอบแทนที่น่าพอใจ
หากท่านกำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 และโอกาสการลงทุนที่เหมาะสมกับท่าน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้าน อสังหาริมทรัพย์มือสอง หรือ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ในพื้นที่ที่ท่านสนใจ เพื่อรับข้อมูลและคำแนะนำที่เป็นประโยชน์สูงสุดในการตัดสินใจของท่าน
