อสังหาริมทรัพย์ในไทย ปี 2569: กลยุทธ์ปรับตัวท่ามกลางความท้าทายและโอกาสใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดนี้มาหลายต่อหลายครั้ง ปี 2569 ถือเป็นอีกปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับแรงกดดันรอบด้านอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน ตั้งแต่เศรษฐกิจโลกที่ยังคงความผันผวน ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ไปจนถึงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้การคาดการณ์แนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เป็นไปได้ยากยิ่งนัก
บทสรุปจากประสบการณ์ 10 ปี: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569
จากประสบการณ์ตรงของผม ผมมองว่า ปี 2569 ไม่ใช่ปีที่จะสามารถคาดการณ์ผลลัพธ์ได้อย่างชัดเจน แต่เป็นปีที่องค์กรในภาคอสังหาริมทรัพย์ ต้องใช้ความรอบคอบในการบริหารจัดการอย่างถึงที่สุด บริษัทชั้นนำอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ที่มีประวัติอันยาวนานและมั่นคง ได้ประกาศปรับกลยุทธ์อย่างชัดเจน โดยเน้นการ “เพลย์เซฟ” ในการเปิดตัวโครงการใหม่ ลดการสร้างแรงกระเพื่อมที่ไม่จำเป็นในตลาดที่อ่อนไหว
กลยุทธ์ “เพลย์เซฟ” ของ LH: การบริหารความเสี่ยงและมองหาโอกาสใหม่
นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหารของ LH ได้กล่าวไว้อย่างชัดเจนว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 ยังคงเป็นอีกปีที่ต้องประคับประคองตัว โดยมีเป้าหมายหลักคือการลดระดับสินค้าคงเหลือและภาระหนี้สินต่อทุน ควบคู่ไปกับการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนจำกัดเพียง 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท ทั้งหมดเป็นโครงการประเภทแนวราบ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการหลีกเลี่ยงการเปิดโครงการประเภทคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ เนื่องจากตลาดเหล่านี้ยังคงมีซัพพลายส่วนเกินค่อนข้างมาก ประกอบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่พุ่งสูงถึง 30% ในทุกระดับราคา
“ปี 2568 เราเปิด 3 โครงการ มูลค่า 8,960 ล้านบาท ปีนี้ 2 โครงการ เป็นโครงการเดิมที่เลื่อนมาจากปีก่อนและเปิดใหม่ 1 โครงการ ถือว่าน้อยสุดในรอบหลาย ๆ ปี ด้วยสภาพโครงสร้างเศรษฐกิจไทยที่เป็นแบบนี้และเอกชนที่ต้องแบกมากกว่า 10 ปี ก็เริ่มออกอาการเช่นกัน ตอกย้ำโดยหนี้ครัวเรือนและการบริโภคที่หายไป แม้ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์จะไม่กระทบโดยตรง แต่เป็นตัวแปรใหม่เพิ่ม ดูแล้วความไม่แน่นอนมีเยอะ” นายนพร กล่าว
การปรับกลยุทธ์นี้ไม่ใช่เพียงแค่การตอบสนองต่อสภาวะตลาดปัจจุบัน แต่ยังเป็นการเตรียมพร้อมรับมือกับความไม่แน่นอนที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) และการรักษาความสามารถในการแข่งขันเป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวด บริษัทจึงหันมาเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรม ซึ่งถือเป็นการกระจายความเสี่ยงและสร้างรายได้ที่มั่นคงในระยะยาว
ภาพรวมการลงทุนและโครงการใหม่ของ LH ในปี 2569
นายอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการของ LH ได้ลงรายละเอียดเกี่ยวกับแผนการดำเนินงานในปี 2569 โดยระบุว่า บริษัทจะเปิดตัวโครงการใหม่ระดับกลาง-บน 2 โครงการ ได้แก่:
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวหรู บนพื้นที่ 33.2 ไร่ จำนวน 34 ยูนิต ราคา 60-100 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 2,220 ล้านบาท คาดเปิดตัวในไตรมาส 1
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยว บนพื้นที่ 30.9 ไร่ จำนวน 124 ยูนิต ราคา 10-13 ล้านบาท มูลค่า 1,440 ล้านบาท คาดเปิดตัวในไตรมาส 4
เมื่อรวมกับโครงการที่ดำเนินการอยู่ปัจจุบัน LH จะมีโครงการภายใต้การบริหารทั้งหมด 69 โครงการ มูลค่าประมาณ 80,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท โดยมีคอนโดสร้างเสร็จพร้อมโอน 5 โครงการ และโครงการวันเวลา ณ เจ้าพระยา ที่คาดว่าจะสร้างเสร็จและเริ่มโอนได้กลางไตรมาส 4
การลงทุนในธุรกิจโรงแรม: ก้าวใหม่สู่ความยั่งยืน
ในส่วนของการลงทุน LH ได้เตรียมงบประมาณสูงถึง 4,500 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย 2,000 ล้านบาท และการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งส่วนสำคัญคือการลงทุนในโรงแรมในเครือ Grande Centre Point ที่กำลังก่อสร้างอีก 2 แห่ง:
Grande Centre Point Voyage: ตั้งอยู่ที่พัทยา วางแผนเปิดตัวเดือนตุลาคมนี้ เป็นโรงแรมแห่งที่ 3 ในพัทยา มีขนาด 494 ห้อง พร้อมสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ซึ่งนับเป็นสวนน้ำที่ใหญ่ที่สุดในเครือ
Grande Centre Point Chinatown: วางแผนเปิดดำเนินการในปี 2571
การลงทุนในธุรกิจโรงแรมนี้ ไม่เพียงแต่เป็นการกระจายความเสี่ยงจากตลาดที่อยู่อาศัยที่ผันผวน แต่ยังเป็นการสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) ที่มั่นคง ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่หลายบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหันมาให้ความสำคัญมากขึ้นในยุคปัจจุบัน
การบริหารจัดการทางการเงิน: ความแข็งแกร่งภายใต้แรงกดดัน
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน ได้ยืนยันถึงความแข็งแกร่งของฐานะทางการเงินของบริษัท แม้จะเผชิญกับสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย ในปีที่ผ่านมา LH ได้ออกหุ้นกู้มูลค่ารวม 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ในอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมและใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน
ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (Net Debt to Equity Ratio) อยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย 2.82% ซึ่งถือเป็นระดับที่บริหารจัดการได้
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าและบริการของ LH ปัจจุบันมีโครงการภายใต้การบริหาร 17 แห่ง ประกอบด้วยโรงแรม Grande Centre Point เปิดดำเนินการแล้ว 9 แห่ง, ศูนย์การค้า Terminal 21 จำนวน 3 แห่ง, และอพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกาอีก 3 แห่ง
“ในปีที่ผ่านมา คาดว่ารายได้ทั้งปีจะลดลงประมาณ 12% จากปีก่อน เนื่องจากสถานการณ์ต่าง ๆ ที่มีผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยว ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวลดลง โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน และจากการที่บริษัทได้ขายทรัพย์สินให้เช่าทำให้รายได้จากตึกเหล่านั้นหายไป แต่ได้เปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่ง ที่ลุมพินีและราชดำริและเร็วกว่าแผน ช่วยชดเชยรายได้ได้บางส่วน” นายวิทย์ กล่าว
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสที่ซ่อนอยู่
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ การที่ LH ปรับกลยุทธ์โดยเน้นโครงการแนวราบระดับบน และการเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรม สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มที่สำคัญหลายประการ:
ความต้องการที่อยู่อาศัยระดับบนยังคงมีอยู่: แม้กำลังซื้อโดยรวมจะอ่อนแอลง แต่กลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูงยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพดีและทำเลที่ตั้งที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์
การกระจายความเสี่ยงสู่ธุรกิจบริการ: การลงทุนในโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า เป็นกลยุทธ์ที่ช่วยสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอ ลดการพึ่งพารายได้จากการขายโครงการเพียงอย่างเดียว
การบริหารจัดการต้นทุนและหนี้สิน: การรักษาอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม และการบริหารจัดการต้นทุนทางการเงิน เป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทอยู่รอดได้ในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้
โอกาสในตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และปริมณฑล
สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล แม้จะเผชิญกับความท้าทาย แต่ก็ยังมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถนำเสนอโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง การวิเคราะห์แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ชี้ให้เห็นว่า ทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตของราคาอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเป็นที่น่าสนใจ โดยเฉพาะพื้นที่ที่ได้รับอานิสงส์จากการขยายตัวของระบบขนส่งสาธารณะ
High CPC Keywords & LSI Keywords ที่เกี่ยวข้อง:
ราคาบ้าน กรุงเทพฯ
คอนโดติดรถไฟฟ้า
โครงการบ้านใหม่ นนทบุรี
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน
เศรษฐกิจไทย
กำลังซื้อผู้บริโภค
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ระยอง (หากมีการขยายตัวของอุตสาหกรรม)
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
การวิเคราะห์เชิงลึกสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านเดี่ยวราคา ที่เหมาะสม หรือคอนโดพร้อมอยู่ การศึกษาข้อมูลราคาอสังหาริมทรัพย์ ในแต่ละทำเลอย่างละเอียดเป็นสิ่งสำคัญ การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในช่วงที่ตลาดมีความผันผวน อาจเป็นโอกาสที่ดีในการได้ทรัพย์สินในราคาที่น่าพอใจ หากมีการวางแผนทางการเงินที่ดี และพิจารณาถึงศักยภาพในการเติบโตของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ในระยะยาว
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่น่าสนใจ โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาถึงอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ที่ยังคงอยู่ในระดับที่น่าจูงใจ การศึกษาแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ และการประเมินความเสี่ยงอย่างรอบด้าน จะช่วยให้การตัดสินใจลงทุนมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
สรุป:
ปี 2569 เป็นปีแห่งการปรับตัวที่สำคัญสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัทที่สามารถบริหารจัดการความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ และมองหาโอกาสใหม่ๆ ในธุรกิจที่หลากหลาย จะสามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ การเน้นคุณภาพ การสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับลูกค้า และการบริหารจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่ง จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในระยะยาว
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลาที่ตลาดกำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ หรือการศึกษาข้อมูลแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ เชิงลึก จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งต่อการตัดสินใจของท่าน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุดและเหมาะสมกับความต้องการของท่านครับ.
