ไทยแลนด์: อสังหาริมทรัพย์ปี 2569 – การปรับตัวเชิงกลยุทธ์ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับไม่ถ้วน และปี 2569 นี้ ถือเป็นอีกปีหนึ่งที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย การเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วของปัจจัยภายนอกและภายในประเทศ บีบให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ อย่าง บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การดำเนินงานครั้งใหญ่ เพื่อประคองธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตต่อไป
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: ความซับซ้อนที่คาดเดาได้ยาก
ปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับแรงกดดันรอบด้านที่ยากจะประเมินได้ ดังที่ท่านนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร LH ได้กล่าวไว้ เศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวน ประกอบกับปัจจัยภายในประเทศที่สำคัญ เช่น ภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอ ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้คน
ปัจจัยเหล่านี้ทำให้การคาดการณ์การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นไปได้ยากยิ่งกว่าที่เคย แม้จะไม่มีวิกฤตการณ์ที่ชัดเจนเหมือนในอดีต แต่ความเปราะบางของกำลังซื้อในกลุ่มระดับกลางถึงล่างที่ต่อเนื่องมายาวนาน ทำให้ตลาดขาดแรงขับเคลื่อนที่สำคัญ
กลยุทธ์ “เพลย์เซฟ” ของ LH: ลดความเสี่ยง เพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรม
ท่ามกลางความไม่แน่นอนนี้ LH ได้ตัดสินใจดำเนินกลยุทธ์ที่เน้นความปลอดภัย (Play Safe) โดยมีเป้าหมายหลักคือการลดระดับสินค้าคงค้าง (Inventory) และหนี้สินต่อทุน (Debt-to-Equity Ratio) เพื่อสร้างความแข็งแกร่งทางการเงินในระยะยาว
การเปิดโครงการใหม่ที่จำกัด: ในปี 2569 LH วางแผนเปิดโครงการใหม่เพียง 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นจำนวนที่น้อยที่สุดในรอบหลายปี โดยโครงการทั้งสองนี้เป็นโครงการแนวราบทั้งหมด สะท้อนถึงการชะลอการลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ เนื่องจากตลาดเหล่านี้ยังคงมีอุปทาน (Supply) อยู่เป็นจำนวนมาก ประกอบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงขึ้นถึง 30% ในทุกระดับราคา ทำให้การเปิดโครงการใหม่ในเซ็กเมนต์เหล่านี้มีความเสี่ยงสูง
การรุกคืบสู่ธุรกิจโรงแรม: สวนทางกับการชะลอตัวในภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย LH ได้ประกาศเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรมอย่างมีนัยสำคัญ โดยตั้งงบประมาณ 4,500 ล้านบาท แบ่งเป็น 2,000 ล้านบาท สำหรับการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และอีก 2,500 ล้านบาท สำหรับการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า ซึ่งรวมถึงการลงทุนในโรงแรมภายใต้แบรนด์ Grande Centre Point
Grande Centre Point Voyage, Pattaya: โรงแรมแห่งที่ 3 ในเครือพัทยา มีกำหนดเปิดให้บริการในเดือนตุลาคม 2569 พร้อมห้องพัก 494 ห้อง และสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ซึ่งนับเป็นสวนน้ำที่ใหญ่ที่สุดในบรรดาโรงแรมของ LH ถือเป็นการลงทุนที่มุ่งเจาะกลุ่มนักท่องเที่ยวที่มองหาประสบการณ์พักผ่อนเต็มรูปแบบ
Grande Centre Point Chinatown, Bangkok: อีกหนึ่งโครงการสำคัญที่วางแผนเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นการตอกย้ำการขยายเครือข่ายโรงแรมในทำเลเมืองที่เป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยม
การลงทุนในธุรกิจโรงแรมนี้ ไม่เพียงแต่เป็นการกระจายความเสี่ยงทางธุรกิจ แต่ยังเป็นการต่อยอดจากฐานลูกค้าและชื่อเสียงของ LH ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพ การสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอจากธุรกิจให้เช่าและบริการ จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการสร้างเสถียรภาพทางการเงินให้กับบริษัทในระยะยาว
แผนการดำเนินงานปี 2569: ตัวเลขที่สะท้อนความรอบคอบ
ภายใต้การบริหารงานของนายอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ LH ได้วางแผนการดำเนินงานปี 2569 ไว้ดังนี้:
โครงการเปิดใหม่:
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวระดับ Super Luxury มูลค่า 2,220 ล้านบาท จำนวน 34 ยูนิต ราคา 60-100 ล้านบาท คาดเปิดตัวในไตรมาส 1
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวระดับ Premium มูลค่า 1,440 ล้านบาท จำนวน 124 ยูนิต ราคา 10-13 ล้านบาท คาดเปิดตัวในไตรมาส 4
โครงการที่ดำเนินการอยู่: เมื่อรวมโครงการใหม่และโครงการที่ดำเนินการต่อเนื่อง LH จะมีโครงการภายใต้การบริหารทั้งสิ้น 69 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 80,000 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท
เป้าหมายยอดขายและยอดโอน: LH ตั้งเป้าหมายยอดขายในปี 2569 ไว้ที่ 15,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ 17,000 ล้านบาท ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงการบริหารจัดการสินค้าคงค้างและการส่งมอบโครงการที่มีประสิทธิภาพ
รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า: นอกจากนี้ LH ยังคาดการณ์รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าและบริการไว้ที่ 9,900 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่แสดงถึงการเติบโตอย่างต่อเนื่องของพอร์ตธุรกิจให้เช่า
ความแข็งแกร่งทางการเงิน: รากฐานสำคัญของการฝ่าวิกฤต
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน เน้นย้ำถึงความแข็งแกร่งทางการเงินของ LH ซึ่งเป็นผลมาจากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่ดีเยี่ยมและการมีสินทรัพย์ลงทุนที่มีมูลค่าสูง
การบริหารจัดการตราสารหนี้: ในปีที่ผ่านมา LH ได้ออกหุ้นกู้มูลค่ารวม 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่ครบกำหนดและใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินที่มีประสิทธิภาพ
โครงสร้างหนี้สิน: ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (Net Gearing Ratio) อยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยอยู่ที่ 2.82% ซึ่งเป็นระดับที่สามารถบริหารจัดการได้ภายใต้สภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
พอร์ตอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า: LH มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและบริการภายใต้การบริหาร 17 แห่ง ประกอบด้วยโรงแรม Grande Centre Point ที่เปิดดำเนินการแล้ว 9 แห่ง (ขายเข้ากองทรัสต์ 6 แห่ง) ศูนย์การค้า Terminal 21 จำนวน 3 แห่ง (ขายเข้ากองทรัสต์ 2 แห่ง) รวมถึงอพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกาอีก 3 แห่ง
การบริหารรายได้ในช่วงวิกฤต: แม้ในปีที่ผ่านมาคาดว่ารายได้รวมของ LH จะลดลงประมาณ 12% จากปีก่อนหน้า อันเนื่องมาจากผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยว โดยเฉพาะการลดลงของนักท่องเที่ยวจีน และการขายสินทรัพย์ให้เช่าบางส่วนออกไป แต่การเปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่งที่ลุมพินีและราชดำริเร็วกว่าแผน ได้ช่วยชดเชยรายได้ส่วนนี้ไปได้บางส่วน
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ในฐานะนักวิเคราะห์และผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่งการปรับตัวอย่างมีนัยสำคัญของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การมุ่งเน้นที่การบริหารจัดการต้นทุน การลดความเสี่ยงในโครงการใหม่ การเพิ่มการลงทุนในธุรกิจที่มีกระแสเงินสดสม่ำเสมอ และการใช้ประโยชน์จากเทคโนโลยีเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน จะเป็นปัจจัยสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
สำหรับนักลงทุนที่กำลังพิจารณาเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือผู้ที่ต้องการซื้อบ้านในปีนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การประเมินศักยภาพของทำเล การพิจารณาโครงการของผู้ประกอบการที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่งและมีวิสัยทัศน์ในการปรับตัว จะเป็นกุญแจสำคัญสู่การตัดสินใจที่ชาญฉลาด
สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การนำเสนอ โครงการบ้านจัดสรรราคาคุ้มค่า ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในระดับกลางถึงล่าง ควบคู่ไปกับการพัฒนา คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ ที่มีทำเลศักยภาพ หรือการลงทุนใน ทาวน์เฮาส์เพื่อขาย ที่มีฟังก์ชันการใช้งานที่เหมาะสม จะเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ อย่างไรก็ตาม การประเมิน ราคาประเมินที่ดิน และ ต้นทุนการก่อสร้าง อย่างรอบคอบ เป็นสิ่งที่ขาดไม่ได้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการหาที่อยู่อาศัยที่ใช่ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์โดยตรง คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุด เราพร้อมให้คำแนะนำและช่วยคุณค้นหาโซลูชันที่เหมาะสมกับความต้องการและสถานการณ์ปัจจุบันของคุณ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569.
