ประกาศ: อสังหาริมทรัพย์ในไทยปี 2569 – การปรับกลยุทธ์เพื่ออนาคตภายใต้ความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้ประจักษ์ถึงวัฏจักรการเติบโตและชะลอตัวของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2569 ซึ่งเป็นปีที่วงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อนและคาดเดาได้ยากยิ่งกว่าครั้งใดๆ ภายใต้แรงกดดันจากปัจจัยมหภาคทั้งภายในและภายนอกประเทศ สภาพการณ์ปัจจุบันบีบบังคับให้ผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดต้องทบทวนและปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การดำเนินงานอย่างเร่งด่วน เพื่อประคับประคองธุรกิจให้อยู่รอดและพร้อมรับโอกาสเมื่อตลาดกลับมาฟื้นตัว
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: สภาวะชะลอตัวและความไม่แน่นอนที่ไม่อาจมองข้าม
จากประสบการณ์ตรงกว่า 10 ปี ข้าพเจ้าเห็นสัญญาณเตือนมาสักระยะแล้วว่าตลาด อสังหาริมทรัพย์ จะไม่เติบโตอย่างร้อนแรงเหมือนเช่นในอดีต ปัจจัยหลักที่ฉุดรั้งกำลังซื้อและสร้างความระมัดระวังในการตัดสินใจของผู้บริโภค ได้แก่:
ภาวะเศรษฐกิจโลกผันผวน: ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ สงคราม การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในหลายประเทศ และปัญหาเงินเฟ้อที่ยังคงเป็นภาระหนัก ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการลงทุนและการบริโภคทั่วโลก รวมถึงประเทศไทย
เศรษฐกิจไทยที่ยังฟื้นตัวช้า: แม้จะมีความพยายามในการกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่การฟื้นตัวยังคงไม่ทั่วถึง โดยเฉพาะภาคการส่งออกและการท่องเที่ยวที่ยังไม่กลับมาเต็มที่ ส่งผลต่อรายได้และกำลังซื้อโดยรวม
หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง: ปัญหาหนี้ครัวเรือนเป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่กัดกร่อนกำลังซื้อของผู้บริโภคมาอย่างต่อเนื่อง ทำให้การกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องยากขึ้น ประกอบกับการที่สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ (Credit Tightening) ยิ่งเป็นอุปสรรคต่อผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้าน
ซัพพลายส่วนเกินในตลาด: โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์บางทำเล ยังคงมีปริมาณเหลือขายจำนวนมาก ทำให้ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่
อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงขึ้น: ตัวเลขนี้เป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สะท้อนถึงความเปราะบางของกำลังซื้ออย่างชัดเจน
จากปัจจัยเหล่านี้ ทำให้การคาดการณ์การฟื้นตัวของตลาด อสังหาริมทรัพย์ เป็นไปได้ยากยิ่งนัก เรายังไม่เห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจนที่จะขับเคลื่อนตลาดให้กลับมาคึกคักได้ในเร็ววัน
กลยุทธ์ “เพลย์เซฟ” ของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: ลดความเสี่ยง เพิ่มโอกาสการเติบโตใหม่
ภายใต้บริบทดังกล่าว บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศ ได้ประกาศปรับกลยุทธ์การดำเนินงานในปี 2569 โดยเน้นแนวทาง “เพลย์เซฟ” (Play Safe) หรือการบริหารความเสี่ยงอย่างรอบคอบ ดังนี้:
เปิดโครงการใหม่ด้วยความระมัดระวัง: LH ได้วางแผนเปิดโครงการใหม่เพียง 2 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 3,660 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการเปิดโครงการใหม่ที่น้อยที่สุดในรอบหลายปี โดยทั้งสองโครงการเป็นโครงการแนวราบระดับบน ได้แก่ “นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก” บ้านเดี่ยวระดับ Luxury ราคา 60-100 ล้านบาท และ “ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน” บ้านเดี่ยวระดับกลาง ราคา 10-13 ล้านบาท การเลือกเปิดโครงการแนวราบ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวระดับบน สะท้อนถึงการประเมินตลาดที่ว่า ตลาดระดับบนยังคงมีความต้องการอยู่บ้าง และมีความสามารถในการแข่งขันด้านสินเชื่อที่สูงกว่ากลุ่มกลาง-ล่าง
ชะลอการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์: สืบเนื่องจากปัจจัยเรื่องซัพพลายส่วนเกินและกำลังซื้อที่อ่อนแอ LH จึงตัดสินใจชะลอการเปิดโครงการใหม่ในกลุ่มคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ ซึ่งสอดคล้องกับภาพรวมตลาดที่ยังมีความท้าทายในเซ็กเมนต์เหล่านี้
บริหารจัดการสินค้าคงค้างและภาระหนี้: เป้าหมายสำคัญในปีนี้คือการลดระดับสินค้าคงเหลือ (Inventory) และลดอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) เพื่อเสริมสร้างความแข็งแกร่งทางการเงินของบริษัท
เพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรม: นี่คือกลยุทธ์สำคัญที่น่าจับตามอง LH ได้จัดสรรงบลงทุนกว่า 2,500 ล้านบาท เพื่อลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า โดยเน้นการพัฒนาและขยายเครือข่ายโรงแรมในแบรนด์ “Grande Centre Point” การลงทุนในโรงแรมถือเป็นการกระจายความเสี่ยงจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความผันผวนสูง และเป็นการสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) ที่มั่นคงในระยะยาว
การลงทุนเชิงรุกในภาคโรงแรม: ก้าวสำคัญสู่การสร้างรายได้ประจำ
การตัดสินใจเพิ่มน้ำหนักการลงทุนในธุรกิจโรงแรมของ LH สะท้อนให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ในการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่ไม่แน่นอน และเป็นการมองหาโอกาสใหม่ๆ ในการสร้างรายได้ให้แก่บริษัท โดยเฉพาะอย่างยิ่ง:
Grande Centre Point Voyage พัทยา: โรงแรมแห่งใหม่นี้ ซึ่งมีกำหนดเปิดดำเนินการในเดือนตุลาคม 2569 ที่พัทยา ถือเป็นโรงแรมแห่งที่ 3 ในเครือ และเป็นโรงแรมที่มีขนาดใหญ่ที่สุด ด้วยห้องพัก 494 ห้อง และสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร การลงทุนครั้งนี้แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวไทยในระยะยาว แม้จะมีปัจจัยกดดันในระยะสั้น
Grande Centre Point Chinatown: การวางแผนเปิดโรงแรมแห่งนี้ในปี 2571 เป็นการบ่งชี้ว่า LH ยังคงมองหาโอกาสในการขยายธุรกิจโรงแรมในทำเลที่มีศักยภาพ และพร้อมที่จะลงทุนเพื่อรองรับการเติบโตของนักท่องเที่ยวในอนาคต
การขยายธุรกิจโรงแรม ไม่เพียงแต่เป็นการสร้างแหล่งรายได้ใหม่ที่มั่นคง แต่ยังเป็นการเสริมสร้างความแข็งแกร่งของแบรนด์ LH ในภาพรวม และเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับสินทรัพย์ของบริษัท
การบริหารการเงินที่แข็งแกร่ง: รากฐานสำคัญสำหรับการเติบโต
ภายใต้สภาวะตลาดที่ท้าทาย ความแข็งแกร่งทางการเงินของบริษัทเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้สามารถผ่านพ้นวิกฤตไปได้ LH ยังคงมีฐานะทางการเงินที่มั่นคง จากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่ดีและการมีสินทรัพย์ลงทุนที่มีมูลค่า
การออกหุ้นกู้: ในปีที่ผ่านมา LH ได้ออกหุ้นกู้รวม 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมและใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนในต้นทุนที่ต่ำ
เป้าหมาย D/E Ratio: บริษัทตั้งเป้าที่จะลดอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (Net D/E Ratio) ให้อยู่ในระดับประมาณ 1 เท่า ณ สิ้นปี 2569 ซึ่งเป็นการบริหารจัดการโครงสร้างหนี้สินอย่างมีประสิทธิภาพ
รายได้จากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า: LH คาดการณ์รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าในปี 2569 ไว้ที่ 9,900 ล้านบาท ซึ่งจะมาจากธุรกิจโรงแรม ศูนย์การค้า และอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ
เป้าหมายทางธุรกิจปี 2569: ความท้าทายที่มาพร้อมโอกาส
แม้จะเผชิญความไม่แน่นอน LH ยังคงตั้งเป้าหมายที่ท้าทายสำหรับปี 2569 โดย:
ยอดขาย: ตั้งเป้าไว้ที่ 15,000 ล้านบาท
ยอดโอนกรรมสิทธิ์: ตั้งเป้าไว้ที่ 17,000 ล้านบาท
รายได้จากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า: ตั้งเป้าไว้ที่ 9,900 ล้านบาท
การบรรลุเป้าหมายเหล่านี้ จะต้องอาศัยการบริหารจัดการที่รัดกุม การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย และความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
มุมมองของผู้เชี่ยวชาญ: อสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว
จากประสบการณ์กว่า 10 ปี ข้าพเจ้าเชื่อว่า ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยยังคงมีศักยภาพการเติบโตในระยะยาว เพียงแต่อาจต้องใช้เวลาในการปรับตัวและฟื้นตัว เราเห็นถึงความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพและตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่
เทรนด์ที่น่าจับตา: นอกเหนือจากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและภาคอสังหาริมทรัพย์ การเติบโตของเมือง (Urbanization) การให้ความสำคัญกับพื้นที่สีเขียว (Green Spaces) และเทคโนโลยีที่เข้ามาช่วยยกระดับคุณภาพชีวิต (Smart Living) จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนตลาดในอนาคต
โอกาสสำหรับผู้พัฒนา: ผู้พัฒนาที่สามารถสร้างสรรค์โครงการที่ตอบสนองต่อความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค มีความเข้าใจในตลาดท้องถิ่น (Local Market) และสามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถสร้างความได้เปรียบและคว้าโอกาสในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ได้
คำแนะนำสำหรับผู้สนใจอสังหาริมทรัพย์
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในปี 2569 นี้ ข้าพเจ้าขอแนะนำให้:
ศึกษาข้อมูลเชิงลึก: ทำความเข้าใจสภาวะตลาดปัจจุบัน ข้อดีข้อเสียของแต่ละทำเล และประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่สนใจอย่างละเอียด
ประเมินกำลังซื้อของตนเอง: พิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระหนี้สินและภาระทางการเงินอื่นๆ อย่างรอบคอบ
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: การได้รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญด้าน อสังหาริมทรัพย์ หรือที่ปรึกษาทางการเงิน จะช่วยให้ตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลและลดความเสี่ยง
มองหาโอกาสในระยะยาว: พิจารณาการลงทุนที่สามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว โดยไม่จำเป็นต้องรีบร้อนในช่วงที่ตลาดมีความไม่แน่นอนสูง
ปี 2569 เป็นปีแห่งการปรับกลยุทธ์และการบริหารความเสี่ยงสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย การที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ปรับตัวและกระจายการลงทุนไปยังธุรกิจที่มีศักยภาพใหม่ๆ สะท้อนให้เห็นถึงความยืดหยุ่นและความมุ่งมั่นที่จะเติบโตต่อไปในอนาคต แม้จะเผชิญกับความท้าทาย
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ, อสังหาริมทรัพย์สำหรับขาย, หรือ คอนโดใหม่ 2569 ที่มีศักยภาพ จงอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวางแผนอนาคตที่มั่นคงและยั่งยืน.
