อสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569: กลยุทธ์ประคองตัว ท่ามกลางความไม่แน่นอน และการรุกธุรกิจโรงแรมของ LH
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและปรับตัวของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง แต่สถานการณ์ในปี 2569 นี้ มีความท้าทายที่แตกต่างออกไป การเผชิญหน้ากับปัจจัยกดดันรอบด้าน ทั้งจากเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน การฟื้นตัวที่ยังไม่แน่นอนของเศรษฐกิจไทย ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และมาตรการที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ล้วนเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: ความคาดเดาได้ที่เลือนลาง
จากประสบการณ์ ผมมองว่าปี 2569 จะยังคงเป็นปีที่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องดำเนินไปอย่างรัดกุมและระมัดระวัง สัญญาณที่บ่งชี้ถึงความยากลำบากในการคาดเดาแนวโน้มตลาด เกิดจากหลายปัจจัยที่เกี่ยวข้องกัน
เศรษฐกิจมหภาคที่ยังอ่อนแอ: การเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยยังคงเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยภายในและภายนอก ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภค และความมั่นใจของนักลงทุน
หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง: ภาระหนี้สินที่สะสมมาเป็นเวลานาน ส่งผลให้กำลังซื้อของประชาชนโดยรวมลดลง และมีความระมัดระวังในการก่อหนี้สินก้อนใหญ่ เช่น การซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม
นโยบายการเงินและการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด: ธนาคารพาณิชย์มีแนวโน้มที่จะพิจารณาอนุมัติสินเชื่ออย่างรอบคอบมากขึ้น ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ปานกลางถึงน้อย อาจประสบปัญหาในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน
อุปทานส่วนเกินในบางเซ็กเมนต์: แม้ว่าอุปสงค์ในบางกลุ่มจะยังคงมีอยู่ แต่ในตลาด คอนโดมิเนียม และ ทาวน์เฮาส์ บางพื้นที่ อาจเผชิญกับภาวะอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) ซึ่งส่งผลต่อการตัดสินใจเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการ
เมื่อพิจารณาจากปัจจัยเหล่านี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 จึงไม่ใช่ปีที่จะคาดหวังการฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดด การปรับกลยุทธ์เพื่อ “ประคองตัว” จึงเป็นทางเลือกที่สมเหตุสมผลที่สุดสำหรับผู้ประกอบการหลายราย
กลยุทธ์ LH: ความรอบคอบและการกระจายความเสี่ยง
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ประกาศแผนการดำเนินงานสำหรับปี 2569 ที่สะท้อนถึงความเข้าใจต่อสภาวะตลาดได้อย่างชัดเจน
การเปิดโครงการใหม่ที่จำกัด: LH วางแผนเปิดโครงการใหม่เพียง 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท ซึ่งเป็นจำนวนที่น้อยที่สุดในรอบหลายปี โดยเน้นเป็นโครงการ บ้านเดี่ยว ประเภทแนวราบ สอดคล้องกับแนวโน้มที่ตลาดบ้านเดี่ยวยังคงเป็นที่ต้องการสำหรับกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง และชะลอการลงทุนใน คอนโดมิเนียม และ ทาวน์เฮาส์ ที่อาจมีความเสี่ยงจากอุปทานส่วนเกินและการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้น
การบริหารจัดการสินค้าคงคลังและหนี้สิน: หนึ่งในเป้าหมายสำคัญของ LH ในปีนี้ คือการลดระดับสินค้าคงคลัง (Inventory) และระดับหนี้สินต่อทุน (Debt-to-Equity Ratio) เพื่อเสริมสร้างความแข็งแกร่งทางการเงินให้แก่บริษัท
การเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรม: การปรับกลยุทธ์ที่น่าสนใจที่สุด คือการหันมาเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรม โดยตั้งงบประมาณ 4,500 ล้านบาท แบ่งเป็นการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย 2,000 ล้านบาท และการลงทุนด้าน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งรวมถึงการลงทุนในโรงแรมในเครือ Grande Centre Point
Grande Centre Point Voyage: โรงแรมแห่งที่ 3 ในพัทยา ที่กำลังจะเปิดให้บริการในเดือนตุลาคมนี้ พร้อมสวนน้ำขนาดใหญ่ เป็นการลงทุนที่แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในภาคการท่องเที่ยวและการบริการ
Grande Centre Point Chinatown: โครงการโรงแรมในย่านเยาวราชที่วางแผนเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ระยะยาวของบริษัท
การกระจายการลงทุนไปยังธุรกิจโรงแรมไม่เพียงแต่เป็นการกระจายความเสี่ยงจากการพึ่งพาตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย เพียงอย่างเดียว แต่ยังเป็นการสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) ที่มีความมั่นคงในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีความไม่แน่นอน
โครงการใหม่ที่น่าจับตา: บ้านเดี่ยวระดับ Luxury และบ้านเดี่ยวราคาสมเหตุสมผล
สำหรับโครงการใหม่ที่จะเปิดตัวในปี 2569 LH ได้เปิดเผยรายละเอียดดังนี้:
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการ บ้านเดี่ยวระดับ Luxury ที่ออกแบบมาเพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง บนทำเลศักยภาพ ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว 34 หลัง ราคา 60-100 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 2,220 ล้านบาท คาดว่าจะเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ปี 2569
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการ บ้านเดี่ยว ที่มีราคาเข้าถึงได้ง่ายขึ้นในระดับราคา 10-13 ล้านบาท จำนวน 124 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,440 ล้านบาท คาดว่าจะเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ปี 2569
การเปิดตัวโครงการที่หลากหลายเช่นนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความพยายามของ LH ในการเจาะตลาดกลุ่มเป้าหมายที่แตกต่างกัน โดยเฉพาะในเซ็กเมนต์ อสังหาริมทรัพย์ระดับบน และ บ้านเดี่ยวราคาคุ้มค่า
การบริหารจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่ง
นอกจากกลยุทธ์การลงทุนและการพัฒนาโครงการแล้ว การบริหารจัดการทางการเงินก็เป็นหัวใจสำคัญที่ทำให้ LH สามารถยืนหยัดได้ท่ามกลางความผันผวนของตลาด
ฐานะการเงินที่มั่นคง: LH ยังคงมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งจากการบริหารสภาพคล่องที่ดีและสินทรัพย์ลงทุนที่มีอยู่
การออกหุ้นกู้เพื่อเสริมสภาพคล่อง: การออกหุ้นกู้มูลค่า 13,200 ล้านบาท ในช่วงที่ผ่านมา ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยที่น่าพอใจ (2.16% ต่อปี) สะท้อนถึงความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน และเป็นการทดแทนหุ้นกู้เดิมที่ครบกำหนด ซึ่งช่วยในการบริหารต้นทุนทางการเงิน
การบริหารจัดการหนี้สิน: ณ สิ้นปี 2568 LH มีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนอยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และมีต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย 2.82% ซึ่งถือเป็นระดับที่สามารถบริหารจัดการได้
การวางแผนการเงินสำหรับอนาคต: การตั้งงบประมาณ 15,000 ล้านบาท สำหรับการออกหุ้นกู้เพิ่มเติมเพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่ครบกำหนด และการคาดการณ์ว่าอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิจะลดลงอยู่ในระดับประมาณ 1 เท่า ณ สิ้นปี 2569 แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นในการรักษาเสถียรภาพทางการเงิน
การกระจายธุรกิจสู่ภาคบริการ: รายได้ที่มั่นคงในระยะยาว
นอกเหนือจากธุรกิจ บ้านจัดสรร และ คอนโดมิเนียม LH ยังมีธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าและบริการ ที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง
การบริหารจัดการโครงการให้เช่า: ปัจจุบัน LH มีโครงการภายใต้การบริหาร 17 แห่ง ประกอบด้วยโรงแรม Grande Centre Point 9 แห่ง ศูนย์การค้า Terminal 21 จำนวน 3 แห่ง และอพาร์ตเมนต์/โรงแรมในสหรัฐอเมริกาอีก 3 แห่ง
การขายทรัพย์สินเข้ากองทรัสต์: การขายทรัพย์สินบางส่วนเข้ากองทรัสต์ เช่น กองทรัสต์ Terminal 21 และกองทรัสต์โรงแรม Grande Centre Point ช่วยเพิ่มสภาพคล่องทางการเงิน และลดภาระการบริหารจัดการ
ผลกระทบจากภาคการท่องเที่ยว: แม้ว่ารายได้ในปีที่ผ่านมาคาดว่าจะลดลงประมาณ 12% เนื่องจากผลกระทบจากภาคการท่องเที่ยวที่ชะลอตัว โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน แต่การเปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่ง เช่น โรงแรมที่ลุมพินีและราชดำริ ก็สามารถช่วยชดเชยรายได้ได้บางส่วน
อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายและโอกาส
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่ติดตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างใกล้ชิด ผมเห็นว่าปี 2569 เป็นปีแห่งการปรับตัวอย่างแท้จริง ผู้ประกอบการที่สามารถบริหารจัดการความเสี่ยง ประเมินสถานการณ์ได้อย่างแม่นยำ และปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาด จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
การลงทุนในธุรกิจโรงแรมของ LH เป็นตัวอย่างที่ดีของการกระจายความเสี่ยง และการมองหาโอกาสใหม่ๆ ในตลาด การปรับตัวเช่นนี้ ไม่ใช่เพียงแค่การ “เอาตัวรอด” แต่เป็นการวางรากฐานเพื่อการเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุน หรือ บ้านหลังแรก ในปี 2569 นี้ สิ่งสำคัญคือการศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน ประเมินกำลังซื้อของตนเอง และพิจารณาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการและศักยภาพในการอยู่อาศัยหรือการลงทุนอย่างแท้จริง
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2569 และปีต่อๆ ไป อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสำรวจทางเลือกที่ดีที่สุดสำหรับอนาคตของท่าน.
