อสังหาริมทรัพย์ไทย: ฝ่าคลื่นความไม่แน่นอน สู่การลงทุนเชิงกลยุทธ์ในปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและปรับตัวของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงปี 2569 นี้ ถือเป็นปีแห่งความท้าทายที่ต้องการวิสัยทัศน์อันเฉียบคมและการบริหารจัดการที่รัดกุมเป็นพิเศษ เพื่อนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวผ่านสถานการณ์ที่ผันผวนและซับซ้อนในปัจจุบัน
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ความท้าทายที่ไม่อาจมองข้าม
ปี 2569 เป็นปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับแรงกดดันรอบด้านอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ปัจจัยทางเศรษฐกิจโลกที่ยังคงอ่อนไหว ประกอบกับเศรษฐกิจภายในประเทศที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยตรง ยิ่งไปกว่านั้น การที่ครัวเรือนมีภาระหนี้สินสูง และมาตรการที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ยิ่งเป็นตัวเร่งให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
จากประสบการณ์ของข้าพเจ้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 นี้มีความซับซ้อนกว่าวิกฤตการณ์ในอดีต โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเปรียบเทียบกับวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 ในช่วงวิกฤตครั้งนั้น แม้ภาคธุรกิจจะได้รับผลกระทบ แต่ผู้บริโภคโดยรวมยังคงมีสภาพคล่องและกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง การกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยเม็ดเงินจึงสามารถเห็นผลได้อย่างรวดเร็ว แต่สำหรับปี 2569 นี้ กลุ่มผู้บริโภคระดับกลางถึงล่างได้ประสบปัญหาความซบเซามาอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้กำลังซื้อโดยรวมอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด
ปัจจัยลบเหล่านี้ ทำให้ยากที่จะคาดการณ์ได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะสามารถฟื้นตัวได้อย่างไร หรือเมื่อใด เนื่องจากยังไม่มีปัจจัยบวกที่ชัดเจนมากพอที่จะเข้ามาสนับสนุน การบริหารจัดการความเสี่ยงและการประคองตัวจึงเป็นกลยุทธ์ที่จำเป็นสำหรับทุกภาคส่วนในอุตสาหกรรมนี้
กลยุทธ์ “เพลย์เซฟ” ของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: เน้นประคองตัวและรุกธุรกิจโรงแรม
ท่ามกลางความท้าทายดังกล่าว บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ได้ประกาศปรับกลยุทธ์การดำเนินงานสำหรับปี 2569 โดยมุ่งเน้นการ “ประคองตัว” ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ดั้งเดิม ควบคู่ไปกับการเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรม ซึ่งเป็นธุรกิจที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้ที่มั่นคงและต่อเนื่อง
จากข้อมูลที่ได้รับ การเปิดโครงการใหม่ในปี 2569 จะมีจำนวนลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยจะเปิดตัวโครงการแนวราบเพียง 2 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 3,660 ล้านบาท ซึ่งโครงการเหล่านี้เป็นโครงการที่เตรียมการมาตั้งแต่ปีก่อนหน้า และมีการเปิดโครงการใหม่เพียง 1 โครงการเท่านั้น การตัดสินใจชะลอการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ เป็นการตอบสนองต่อภาวะตลาดที่มีซัพพลายในตลาดค่อนข้างมาก ประกอบกับการที่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) สูงขึ้นถึง 30% ในทุกระดับราคา
นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร LH ได้เน้นย้ำว่า การดำเนินงานในปี 2569 จะมุ่งเน้นการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด และรักษาความสามารถในการแข่งขัน การเร่งเปิดโครงการใหม่ในช่วงเวลาที่ตลาดมีความเปราะบาง อาจส่งผลกระทบในเชิงลบต่อภาพรวมของอุตสาหกรรมได้
การลงทุนเชิงกลยุทธ์: โครงการที่อยู่อาศัยระดับบนและโรงแรมระดับนานาชาติ
แม้จะเน้นการประคองตัว แต่ LH ก็ยังคงวางแผนการลงทุนเชิงกลยุทธ์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบน (High-end real estate) และธุรกิจโรงแรม
นายอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ LH ได้เปิดเผยถึงแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ 2 โครงการ ซึ่งล้วนเป็นโครงการระดับกลางถึงบน ได้แก่
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวระดับ Ultra-Luxury บนพื้นที่กว่า 33.2 ไร่ จำนวน 34 ยูนิต ราคาขายตั้งแต่ 60-100 ล้านบาทต่อหลัง มูลค่าโครงการ 2,220 ล้านบาท มีกำหนดเปิดตัวในไตรมาส 1 ของปี 2569 โครงการนี้ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงที่มองหาบ้านที่หรูหรา มีความเป็นส่วนตัว และตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวระดับกลางถึงบน บนพื้นที่ 30.9 ไร่ จำนวน 124 ยูนิต ราคาขาย 10-13 ล้านบาทต่อหลัง มูลค่าโครงการ 1,440 ล้านบาท มีกำหนดเปิดตัวในไตรมาส 4 ของปี 2569 โครงการนี้ตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มองหาบ้านที่มีคุณภาพในทำเลที่เข้าถึงเมืองได้สะดวก
เมื่อรวมกับโครงการเดิมที่มีอยู่ LH จะมีโครงการที่อยู่อาศัยรวมทั้งสิ้น 69 โครงการ มูลค่าประมาณ 80,000 ล้านบาท โดยเป็นโครงการแนวราบถึง 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท
นอกเหนือจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย LH ยังได้จัดสรรงบประมาณลงทุนจำนวนมากถึง 4,500 ล้านบาท โดย 2,000 ล้านบาท ใช้สำหรับการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคต และอีก 2,500 ล้านบาท สำหรับการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า โดยเน้นการลงทุนในโรงแรมภายใต้แบรนด์ Grande Centre Point
Grande Centre Point Voyage, Pattaya: โรงแรมแห่งที่ 3 ของแบรนด์ในพัทยา ขนาด 494 ห้อง พร้อมสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ซึ่งถือเป็นสวนน้ำที่ใหญ่ที่สุดในกลุ่มโรงแรม LH วางแผนเปิดให้บริการในเดือนตุลาคม 2569 การลงทุนนี้สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของภาคการท่องเที่ยวไทย และความต้องการที่พักที่มีคุณภาพและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
Grande Centre Point Chinatown: โรงแรมอีกแห่งที่มีแผนจะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นการตอกย้ำวิสัยทัศน์ระยะยาวในการขยายธุรกิจโรงแรมในทำเลที่มีศักยภาพสูง
การบริหารการเงินที่แข็งแกร่ง: หัวใจสำคัญของการก้าวผ่านวิกฤต
ภายใต้สถานการณ์ที่ท้าทายเช่นนี้ การบริหารจัดการฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งถือเป็นปัจจัยสำคัญยิ่ง นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน LH ได้ยืนยันถึงความมั่นคงทางการเงินของบริษัท ซึ่งมาจากการบริหารสภาพคล่องที่มีประสิทธิภาพ และการมีสินทรัพย์ลงทุนที่มีมูลค่า
ในปีที่ผ่านมา LH ได้ออกหุ้นกู้รวมมูลค่า 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมและใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (Net Debt to Equity Ratio) อยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และมีต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย 2.82% ซึ่งถือเป็นอัตราที่บริหารจัดการได้
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าและบริการของ LH มีโครงการภายใต้การบริหาร 17 แห่ง ประกอบด้วยโรงแรม Grande Centre Point จำนวน 9 แห่ง ที่เปิดดำเนินการแล้ว, ศูนย์การค้า Terminal 21 จำนวน 3 แห่ง และอพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกาอีก 3 แห่ง
แม้คาดการณ์ว่ารายได้รวมในปี 2568 อาจลดลงประมาณ 12% จากปีก่อนหน้า อันเป็นผลกระทบจากภาคการท่องเที่ยวที่ชะลอตัว โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน และการขายทรัพย์สินให้เช่าออกไป แต่การเปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่งที่ลุมพินีและราชดำริ เร็วกว่าแผน ก็ช่วยชดเชยรายได้ได้บางส่วน
อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทย: การปรับตัวสู่ความยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ การมองไปข้างหน้าคือสิ่งสำคัญยิ่ง การที่ LH ปรับกลยุทธ์โดยการลดการเปิดโครงการใหม่ในตลาดที่มีความเสี่ยงสูง และหันมาเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรม ซึ่งมีศักยภาพในการสร้างรายได้สม่ำเสมอในระยะยาว ถือเป็นทิศทางที่น่าสนใจ และสะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวตามสภาวะตลาด
การลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยระดับบนที่เจาะจงกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง ก็เป็นการบริหารความเสี่ยงที่ดี ในขณะเดียวกัน การลงทุนในธุรกิจโรงแรมภายใต้แบรนด์ที่แข็งแกร่งอย่าง Grande Centre Point ก็เป็นการกระจายความเสี่ยงและเพิ่มแหล่งรายได้ใหม่
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สิ่งที่สำคัญคือการติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด ทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนตลาด และประเมินความเสี่ยงอย่างรอบด้าน การเลือกบริษัทที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่ง มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่ชัดเจน และสามารถปรับตัวตามสภาวะเศรษฐกิจได้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการลงทุนที่ประสบความสำเร็จ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคง หรือต้องการศึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับกลยุทธ์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในยุคที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้ ขอเชิญชวนทุกท่านศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อร่วมกันค้นหาทิศทางการลงทุนที่เหมาะสมที่สุดสำหรับท่านในปี 2569 นี้.
