อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: กลยุทธ์รับมือเศรษฐกิจผันผวน เน้นสร้างมูลค่าระยะยาว
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดที่ขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่สำหรับปี 2569 นี้ เป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง สภาพเศรษฐกิจโลกที่ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน บวกกับปัจจัยภายในประเทศ ทั้งหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้การคาดการณ์ทิศทางตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย กลายเป็นเรื่องที่ต้องใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ
LH: “เพลย์เซฟ” ในตลาดที่คาดเดายาก
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศ ได้ประกาศปรับกลยุทธ์สำหรับปี 2569 โดยเน้นแนวทางการ “ประคองตัว” (Playing Safe) เป็นหลัก ไม่ได้ตั้งเป้าขยายการลงทุนในโครงการใหม่ๆ อย่างก้าวกระโดดเหมือนเช่นเคย แต่จะให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการสต็อกสินค้าคงค้าง และลดระดับหนี้สินต่อทุนให้มีความแข็งแกร่งยิ่งขึ้น
การตัดสินใจเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการบ้านแนวราบทั้งหมด สะท้อนถึงความเข้าใจในสภาวะตลาดปัจจุบันอย่างลึกซึ้ง การชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ในขณะนี้ ถือเป็นการเดินเกมที่ชาญฉลาด เนื่องจากตลาดเหล่านี้ยังคงมีซัพพลายส่วนเกินค้างอยู่เป็นจำนวนมาก ประกอบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่ปรับตัวสูงขึ้นถึง 30% ในทุกระดับราคา ทำให้การเร่งระบายสินค้าอาจไม่ส่งผลดีต่อภาพรวม
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: ความท้าทายที่ไม่เหมือนวิกฤตที่ผ่านมา
นาย นพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร LH ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 นี้ มีความยากลำบากกว่าวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 เสียอีก เพราะในครั้งนั้น แม้ภาคธุรกิจจะได้รับผลกระทบอย่างหนัก แต่ผู้บริโภคยังมีความแข็งแกร่งด้านกำลังซื้อ เมื่อมีการกระตุ้นเศรษฐกิจก็สามารถฟื้นตัวได้ แต่ในปัจจุบัน กลุ่มลูกค้ากำลังซื้อระดับกลางถึงล่างกลับซึมยาวต่อเนื่อง ประกอบกับปัจจัยกดดันต่างๆ ทำให้กำลังซื้อโดยรวมอ่อนแอ
“ความไม่แน่นอนมีเยอะ” คือคำกล่าวที่สะท้อนภาพรวมได้อย่างชัดเจน ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์โลก แม้จะไม่ได้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย แต่ก็เป็นตัวแปรใหม่ที่เพิ่มความซับซ้อน และส่งผลต่อบรรยากาศการลงทุนโดยรวม การพึ่งพาการบริโภคภายในประเทศเป็นหลัก ประกอบกับการที่ภาคเอกชนต้องแบกรับภาระมานานกว่าทศวรรษ ย่อมส่งสัญญาณว่าถึงเวลาที่ต้องปรับตัว
การลงทุนใหม่: สู่ธุรกิจโรงแรมและการบริหารสินทรัพย์
ท่ามกลางความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย LH ได้ปรับกลยุทธ์ไปสู่การเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรมมากขึ้น ซึ่งถือเป็นการกระจายความเสี่ยง และสร้างแหล่งรายได้ที่มั่นคงในระยะยาว งบประมาณลงทุน 4,500 ล้านบาท ถูกแบ่งออกเป็น 2,000 ล้านบาท สำหรับการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และอีก 2,500 ล้านบาท สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า ซึ่งจะเน้นไปที่การขยายพอร์ตธุรกิจโรงแรมในเครือ Grande Centre Point
โครงการที่กำลังจะเกิดขึ้น เช่น Grande Centre Point Voyage ที่พัทยา ซึ่งจะเปิดให้บริการในเดือนตุลาคมนี้ พร้อมสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ถือเป็นก้าวสำคัญในการยกระดับประสบการณ์การท่องเที่ยว และเสริมความแข็งแกร่งให้กับธุรกิจโรงแรมของ LH นอกจากนี้ ยังมีแผนการพัฒนา Grande Centre Point Chinatown ในระยะยาว สะท้อนให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ที่มุ่งเน้นการเติบโตอย่างยั่งยืน
กลยุทธ์การบริหารการเงิน: สร้างความมั่นคงท่ามกลางความผันผวน
การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management) และการรักษาความสามารถในการแข่งขัน เป็นหัวใจสำคัญของ LH ในปี 2569 นี้ บริษัทได้วางแผนออกหุ้นกู้มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และเพื่อเสริมสภาพคล่องในการดำเนินงาน คาดการณ์ว่า ณ สิ้นปี 2569 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิ (Net Debt to Equity Ratio) จะลดลงมาอยู่ที่ระดับประมาณ 1 เท่า ซึ่งถือเป็นระดับที่น่าพอใจและแสดงถึงฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง
นาย วิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน ได้เน้นย้ำถึงความมั่นคงของฐานะทางการเงิน โดยอาศัยการบริหารสภาพคล่องที่ดีเยี่ยม และการมีสินทรัพย์ลงทุนที่แข็งแกร่ง ในปีที่ผ่านมา บริษัทได้ออกหุ้นกู้มูลค่ารวม 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อใช้ในการไถ่ถอนหุ้นกู้เดิมและเป็นเงินทุนหมุนเวียน
ปัจจุบัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าและบริการของ LH ประกอบด้วยโครงการที่บริหารจัดการอยู่ 17 แห่ง ซึ่งรวมถึงโรงแรม Grande Centre Point จำนวน 9 แห่ง ศูนย์การค้า Terminal 21 จำนวน 3 แห่ง และอพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกาอีก 3 แห่ง แม้ว่าปี 2568 คาดการณ์รายได้จะลดลงประมาณ 12% เนื่องจากผลกระทบจากการท่องเที่ยวที่ชะลอตัว และการขายสินทรัพย์บางส่วนออกไป แต่การเปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่ง ได้ช่วยชดเชยรายได้บางส่วนได้อย่างมีนัยสำคัญ
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: โอกาสอยู่ที่ไหน?
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจะเผชิญกับความท้าทาย แต่ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมมองว่ายังคงมีโอกาสสำหรับผู้พัฒนาที่เข้าใจตลาดอย่างแท้จริงและปรับตัวได้ไว
กลุ่มลูกค้าระดับบน: ยังคงเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบมากนัก โครงการบ้านเดี่ยวระดับ Ultra-Luxury ที่มีดีไซน์เป็นเอกลักษณ์ และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพ ยังคงมีความต้องการสูง
การลงทุนในธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า: เป็นการลงทุนที่มองการณ์ไกล ตลาดการท่องเที่ยวที่เริ่มฟื้นตัว และการเติบโตของธุรกิจบริการ สร้างโอกาสในการสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอและมั่นคง
โครงการที่อยู่อาศัยที่เน้นการใช้ชีวิตอย่างมีคุณภาพ: ในยุคที่ผู้คนให้ความสำคัญกับสุขภาพและคุณภาพชีวิตมากขึ้น โครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์เหล่านี้ เช่น บ้านที่ใกล้ชิดธรรมชาติ หรือคอนโดมิเนียมที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันและส่งเสริมสุขภาวะ จะยังคงเป็นที่ต้องการ
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Properties): ในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ ผู้ที่มองหาช่องทางการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ อาจหันมาพิจารณาอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการปล่อยเช่า หรือการลงทุนในกองทรัสต์อสังหาริมทรัพย์
การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย: ความละเอียดอ่อนในรายละเอียด
สำหรับโครงการบ้านแนวราบที่ LH วางแผนเปิดตัวในปี 2569 สะท้อนถึงความเข้าใจในความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: บ้านเดี่ยวระดับหรู 60-100 ล้านบาท บนพื้นที่กว่า 33.2 ไร่ จำนวน 34 หลัง แสดงถึงการเจาะกลุ่มลูกค้าระดับบนที่มองหาความพิเศษและเป็นส่วนตัว ทำเลที่ตั้งถือเป็นจุดแข็งสำคัญ
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: บ้านเดี่ยวราคา 10-13 ล้านบาท จำนวน 124 ยูนิต บนพื้นที่ 30.9 ไร่ เป็นการตอบสนองความต้องการของกลุ่มครอบครัวที่มองหาบ้านที่คุ้มค่าในทำเลที่ยังคงมีการเติบโต
การออกแบบที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตยุคใหม่ การใส่ใจในรายละเอียดของฟังก์ชันการใช้งาน วัสดุที่มีคุณภาพ และการสร้างบรรยากาศที่น่าอยู่ คือกุญแจสำคัญที่จะทำให้โครงการเหล่านี้ประสบความสำเร็จ
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้พัฒนา
สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ การดำเนินงานในปี 2569 นี้ จะต้องอาศัยความยืดหยุ่น ความคล่องตัว และการมองการณ์ไกล การทำความเข้าใจในพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
สำหรับนักลงทุน การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ไทย ในช่วงเวลาที่ตลาดมีความผันผวน อาจเป็นโอกาสในการเข้าซื้อสินทรัพย์ที่ดีในราคาที่เหมาะสม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้สม่ำเสมอ หรือโครงการที่พัฒนาโดยบริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงินและมีประวัติการดำเนินงานที่ดี
มองไปข้างหน้า: การฟื้นตัวและความหวัง
แม้ว่าในปี 2569 จะเป็นปีที่ต้องเผชิญกับความท้าทาย แต่เรายังคงมีความหวังว่าเมื่อมีการจัดตั้งรัฐบาลใหม่หลังการเลือกตั้ง สถานการณ์ทางเศรษฐกิจจะเริ่มมีทิศทางที่ดีขึ้น การออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ตรงจุด และการสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภค จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะขับเคลื่อนให้ตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศกลับมาฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่ง
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้ ผมเชื่อว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของไทยมีศักยภาพในการฟื้นตัวเสมอ และหากเราสามารถปรับตัว กล้าที่จะลงทุนในธุรกิจใหม่ๆ และบริหารจัดการความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ ตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และตลาดที่อยู่อาศัยจะกลับมาเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปัจจุบันและอนาคต เราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาและให้คำแนะนำที่ตรงกับความต้องการของคุณ ติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการวางแผนสู่ความสำเร็จในก้าวต่อไปของคุณ.
