ไทยแลนด์: ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 – กลยุทธ์ “เซฟแอนด์เซิร์ฟ” ของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ สู่การลงทุนโรงแรม
คำหลัก: อสังหาริมทรัพย์, ไทยแลนด์, ตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 นี้ ถือเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่ง ท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจภายในประเทศ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงเป็นภาระหนัก และนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้ผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอย่าง บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ต้องปรับกลยุทธ์การดำเนินงานครั้งสำคัญ จากที่เคยรุกขยายโครงการอย่างต่อเนื่อง สู่แนวทาง “เซฟแอนด์เซิร์ฟ” หรือ “ประคองตัว” พร้อมทั้งกระจายความเสี่ยงไปสู่ธุรกิจอื่นที่มองเห็นโอกาส
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความไม่แน่นอนที่ยังคงอยู่
คุณนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหารของ LH ได้ให้ภาพที่ชัดเจนถึงสถานการณ์ปัจจุบัน โดยชี้ให้เห็นว่า “ปี 2569 นี้ เรายังคงเผชิญแรงกดดันรอบด้าน ทั้งจากเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน และเศรษฐกิจไทยที่ยังคงส่งสัญญาณชะลอตัว ประกอบกับปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค ปัจจัยเหล่านี้ทำให้การคาดการณ์การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเป็นไปได้ยากยิ่งนัก เรายังไม่เห็นปัจจัยบวกที่แข็งแกร่งพอที่จะขับเคลื่อนตลาดให้กลับมาคึกคักได้ในเร็ววันนี้”
ความกังวลนี้สะท้อนให้เห็นจากการตัดสินใจของ LH ในการปรับแผนการเปิดโครงการใหม่ จากที่เคยมีสัดส่วนการเปิดโครงการจำนวนมากในปีที่ผ่านๆ มา มาสู่การเปิดเพียง 2 โครงการใหม่ในปี 2569 มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท ซึ่งถือว่าน้อยที่สุดในรอบหลายปี “เราเลือกที่จะลดระดับสินค้าคงค้างและลดระดับหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) แทนการเร่งเปิดโครงการใหม่ เพราะในภาวะที่กำลังซื้ออ่อนแอ การอัดซัพพลายใหม่เข้าไปอาจไม่ส่งผลดีต่อภาพรวมตลาด และอาจซ้ำเติมปัญหาได้” คุณนพรกล่าวเสริม
“เซฟแอนด์เซิร์ฟ” สู่การลงทุนโรงแรม: กลยุทธ์การปรับตัวของ LH
ท่ามกลางความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์, LH ไม่ได้นิ่งเฉยต่อสถานการณ์ แต่ได้ปรับเปลี่ยนกลยุทธ์หลัก โดยมุ่งเน้นไปที่การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) และการเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงานให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น ควบคู่ไปกับการมองหาโอกาสการลงทุนใหม่ๆ โดยเฉพาะในธุรกิจโรงแรม
“เรามองว่าการบริหารจัดการต้นทุนและสภาพคล่องเป็นสิ่งสำคัญที่สุดในภาวะเช่นนี้ การเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรม จึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่เรามองเห็นศักยภาพในการสร้างรายได้ที่มั่นคงและหลากหลายมากขึ้น” คุณนพร อธิบายถึงทิศทางการลงทุนที่เปลี่ยนไป
คุณอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการของ LH ได้ขยายความถึงแผนการลงทุนในปี 2569 ว่า “เราจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ 2 โครงการ ซึ่งเป็นโครงการระดับบน ที่มีศักยภาพในการตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง โดยโครงการแรกคือ ‘นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก’ เป็นบ้านเดี่ยวระดับ Ultra-Luxury มูลค่า 2,220 ล้านบาท ซึ่งจะเปิดในช่วงไตรมาส 1 และโครงการที่สองคือ ‘ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน’ บ้านเดี่ยวระดับ Mid-High End มูลค่า 1,440 ล้านบาท จะเปิดในช่วงไตรมาส 4”
ขณะเดียวกัน LH ยังคงมีแผนลงทุนซื้อที่ดินมูลค่า 2,000 ล้านบาท เพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคต และที่สำคัญคือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า (Investment Property) มูลค่า 2,500 ล้านบาท โดยเน้นไปที่การขยายธุรกิจโรงแรมในเครือ Grande Centre Point
การเติบโตของธุรกิจโรงแรม: New S-Curve ของ LH
หนึ่งในไฮไลท์สำคัญของแผนปี 2569 คือการลงทุนในโรงแรม Grande Centre Point สองแห่ง ได้แก่ “Grande Centre Point Voyage” ที่พัทยา ซึ่งมีกำหนดเปิดให้บริการในเดือนตุลาคมนี้ โรงแรมแห่งนี้ไม่เพียงแต่เป็นโรงแรมแห่งที่ 3 ของเครือในพัทยา แต่ยังมาพร้อมกับสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ซึ่งถือเป็นจุดเด่นที่น่าสนใจอย่างยิ่งในการดึงดูดนักท่องเที่ยว
นอกจากนี้ ยังมีแผนพัฒนา “Grande Centre Point Chinatown” ซึ่งคาดว่าจะพร้อมเปิดให้บริการในปี 2571 ยิ่งตอกย้ำให้เห็นถึงความตั้งใจของ LH ในการขยายธุรกิจโรงแรมให้เป็นอีกหนึ่งกลไกขับเคลื่อนรายได้สำคัญ
“เรามองว่าธุรกิจโรงแรมมีศักยภาพในการสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอและเติบโตได้ในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากสามารถสร้างจุดแข็งและประสบการณ์ที่แตกต่างให้กับลูกค้าได้” คุณอาชวิณ กล่าว
สถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง: รากฐานแห่งความเชื่อมั่น
ภายใต้การบริหารงานของคุณวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน LH ยังคงยืนยันถึงความแข็งแกร่งของสถานะทางการเงินของบริษัท “เราให้ความสำคัญกับการบริหารสภาพคล่องให้มีความเพียงพอ และรักษาสัดส่วนหนี้สินต่อทุนให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมมาโดยตลอด”
คุณวิทย์ ชี้แจงถึงแผนการออกหุ้นกู้มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาทในปี 2569 เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และใช้ในการเสริมสภาพคล่องในการดำเนินงาน โดยคาดการณ์ว่า ณ สิ้นปี 2569 สัดส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิ (Net D/E Ratio) จะลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 1 เท่า ซึ่งเป็นระดับที่น่าพอใจและแสดงถึงความสามารถในการบริหารจัดการหนี้สินได้เป็นอย่างดี
“จากผลประกอบการปี 2568 ที่คาดว่ารายได้จะลดลงประมาณ 12% จากปีก่อนหน้า เนื่องจากปัจจัยลบด้านการท่องเที่ยว โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีนที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และการทยอยขายทรัพย์สินบางส่วนออกไป แต่เราก็ยังมีรายได้จากธุรกิจโรงแรมที่เปิดใหม่สองแห่ง สามารถช่วยชดเชยผลกระทบได้ในระดับหนึ่ง” คุณวิทย์ กล่าว
การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงลึก: ความเปราะบางของกลุ่มกลาง-ล่าง
เมื่อเปรียบเทียบกับวิกฤตเศรษฐกิจในอดีต คุณนพร ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า “ความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ มีความซับซ้อนกว่าวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 อย่างมีนัยสำคัญ ในครั้งนั้น ปัญหาหลักอยู่ที่ภาคธุรกิจ ผู้บริโภคยังมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง เมื่อรัฐเข้ามามีมาตรการกระตุ้น เศรษฐกิจก็ฟื้นตัวได้เร็ว แต่ในปัจจุบัน กลุ่มลูกค้ากำลังซื้อระดับกลาง-ล่าง ได้รับผลกระทบต่อเนื่องมายาวนาน ทำให้กำลังซื้ออ่อนแออย่างเห็นได้ชัด”
ปัจจัยนี้ส่งผลให้ ราคาบ้านเดี่ยว ในกลุ่มระดับกลาง-บน ยังคงมีความต้องการอยู่บ้าง แต่สำหรับ ราคาบ้านราคาถูก และ ทาวน์เฮาส์ ราคาถูก กลับเผชิญกับภาวะที่ยากลำบากกว่าเดิม โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ หรือ Reject Rate ที่สูงถึง 30% ในทุกระดับราคา
แนวโน้มการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: โอกาสที่ซ่อนเร้น
แม้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะดูไม่สดใสนัก แต่ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากกว่า 10 ปี ผมมองว่ายังมีโอกาสที่ซ่อนเร้นอยู่สำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวและเข้าใจบริบทของตลาดได้อย่างแท้จริง
การลงทุนในโรงแรมและธุรกิจบริการ: ดังที่ LH ได้ปรับกลยุทธ์ไป การลงทุนในธุรกิจโรงแรมและธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการท่องเที่ยว ยังคงมีศักยภาพเติบโตในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งโรงแรมในทำเลที่มีศักยภาพและมีจุดขายที่แตกต่าง
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า (Rental Property): การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม หรือพื้นที่สำนักงานที่มีความต้องการสูง ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ สามารถสร้างกระแสเงินสดได้อย่างสม่ำเสมอ
โครงการที่อยู่อาศัยระดับบน: แม้กำลังซื้อโดยรวมจะอ่อนแอ แต่กลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง ยังคงมีกำลังซื้อและมองหาที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพและตอบสนองไลฟ์สไตล์ได้ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มนี้จึงยังคงมีโอกาส
การพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกและอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์: แม้จะมีความท้าทายจาก E-commerce แต่พื้นที่ค้าปลีกที่มีประสบการณ์ (Experiential Retail) หรือโครงการ Mixed-use ที่ผสมผสานการอยู่อาศัย สำนักงาน และพื้นที่ค้าปลีก ยังคงได้รับความสนใจ
การบริหารจัดการหนี้สินและการปล่อยสินเชื่อ: ความท้าทายที่ต้องจับตา
คุณวิทย์ ได้เน้นย้ำถึงความสำคัญของการบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินและอัตราดอกเบี้ย โดยระบุว่า “ต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยของเราอยู่ที่ประมาณ 2.82% ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้ การออกหุ้นกู้ชุดใหม่จะช่วยทดแทนหุ้นกู้เดิมที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า”
อย่างไรก็ตาม อุปสรรคสำคัญในการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ คือนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน ซึ่งสะท้อนผ่านอัตรา Reject Rate ที่สูง การจะปลดล็อกปัญหานี้ จำเป็นต้องอาศัยการทำงานร่วมกันระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และผู้ประกอบการ ในการออกมาตรการที่เหมาะสม เพื่อส่งเสริมให้ประชาชนสามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น
สรุปแนวโน้มและคำแนะนำสำหรับนักลงทุน
ปี 2569 นี้ เป็นปีแห่งการปรับตัวและการบริหารความเสี่ยงสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่รอบคอบ มีการกระจายความเสี่ยง และมองหาโอกาสในธุรกิจอื่นที่สามารถสร้างรายได้เสริมได้
สำหรับนักลงทุนที่สนใจในอสังหาริมทรัพย์ไทย ควรพิจารณาปัจจัยต่างๆ อย่างรอบด้าน ดังนี้:
ศึกษาตลาดเชิงลึก: ทำความเข้าใจกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ศักยภาพของทำเล และทิศทางเศรษฐกิจมหภาค
กระจายความเสี่ยง: ไม่ควรทุ่มเงินลงทุนทั้งหมดไปที่สินทรัพย์ประเภทเดียว
พิจารณาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน: เช่น การปล่อยเช่า หรือการลงทุนในโรงแรม ที่มีแนวโน้มการเติบโตที่ชัดเจน
ติดตามมาตรการภาครัฐ: การเปลี่ยนแปลงนโยบายภาครัฐ อาจส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
แม้ความท้าทายจะยังคงอยู่ แต่ด้วยวิสัยทัศน์ที่เฉียบคมและการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการอย่าง LH ได้แสดงให้เห็นถึงแนวทางการดำเนินธุรกิจที่สามารถรับมือกับสถานการณ์ต่างๆ ได้อย่างมีประสิทธิภาพ การมองหาโอกาสใหม่ๆ โดยเฉพาะการลงทุนในธุรกิจโรงแรม ถือเป็นก้าวที่สำคัญ ซึ่งอาจนำไปสู่การเติบโตในรูปแบบใหม่ (New S-Curve) ในอนาคต
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 นี้ อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายทางการเงินของท่าน.
