อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: กลยุทธ์รับมือเศรษฐกิจผันผวน พร้อมรุกธุรกิจโรงแรม สร้างรายได้ใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2569 นี้ถือเป็นอีกปีที่มีความท้าทายสูงอย่างยิ่ง การประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จึงต้องอาศัยการวิเคราะห์อย่างรอบด้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงแรงกดดันจากปัจจัยมหภาคทั้งภายในและภายนอกประเทศ
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: สัญญาณเตือนจากเศรษฐกิจโลกและกำลังซื้อในประเทศ
ปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญหน้ากับแรงลมปะทะรอบด้าน ความผันผวนของเศรษฐกิจโลกที่ยังคงดำเนินต่อไป ประกอบกับเศรษฐกิจภายในประเทศที่ยังคงอยู่ในช่วงฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค นอกจากนี้ การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ยังเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่กดดันให้ผู้บริโภคต้องชะลอการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ออกไป
จากสถานการณ์ดังกล่าว การคาดการณ์การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จึงเป็นเรื่องที่ต้องทำด้วยความระมัดระวัง เนื่องจากยังไม่มีปัจจัยบวกที่ชัดเจนมากพอที่จะผลักดันให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ในเร็ววัน บริษัทชั้นนำอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ได้ปรับกลยุทธ์การดำเนินงานในปี 2569 โดยเน้นการบริหารจัดการเพื่อประคองตัว ลดระดับสินค้าคงค้าง และควบคุมระดับหนี้สินต่อทุนให้อยู่ในเกณฑ์ที่เหมาะสม
การปรับกลยุทธ์ของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: เปิดแนวราบ เน้นโรงแรม ลดคอนโด
คุณนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ได้เปิดเผยถึงแผนการดำเนินงานในปี 2569 ซึ่งสะท้อนถึงทิศทางการปรับตัวของบริษัทอย่างชัดเจน โดยปีนี้ LH จะเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการประเภทแนวราบทั้งหมด และจะชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ เนื่องจากตลาดในกลุ่มนี้ยังคงมีปริมาณซัพพลายอยู่เป็นจำนวนมาก ประกอบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงขึ้นถึง 30% ในทุกระดับราคา
“ปี 2568 เราเปิด 3 โครงการ มูลค่า 8,960 ล้านบาท แต่ในปีนี้เราจะเปิดเพียง 2 โครงการ ซึ่งถือว่าน้อยที่สุดในรอบหลายปี สะท้อนให้เห็นถึงสภาพโครงสร้างเศรษฐกิจไทยที่กำลังเผชิญความท้าทาย ปัญหาหนี้ครัวเรือนและการบริโภคที่ชะลอตัว แม้ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์อาจไม่ส่งผลกระทบโดยตรง แต่ก็เป็นตัวแปรใหม่ที่เพิ่มความไม่แน่นอนเข้ามา” คุณนพร กล่าว
บริษัทจึงเน้นการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) และรักษาความสามารถในการแข่งขัน หากเร่งเปิดโครงการใหม่ในสถานการณ์เช่นนี้ อาจไม่เป็นผลดีต่อภาพรวมของตลาด บริษัทจึงตัดสินใจเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรม ซึ่งเป็นอีกหนึ่งช่องทางในการสร้างรายได้ที่มั่นคง
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2569: ความท้าทายที่แตกต่างจากวิกฤตในอดีต
เมื่อเปรียบเทียบกับวิกฤตเศรษฐกิจในอดีต คุณนพร มองว่าสถานการณ์ในปี 2569 มีความซับซ้อนและยากลำบากกว่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงกลุ่มลูกค้าในระดับกลางถึงล่างที่ได้รับผลกระทบโดยตรงและมีกำลังซื้อที่อ่อนแอ ในขณะที่วิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 นั้น แม้จะส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจอย่างรุนแรง แต่กลุ่มผู้บริโภคยังคงมีความแข็งแรง การอัดฉีดเม็ดเงินกระตุ้นเศรษฐกิจจึงสามารถเห็นผลลัพธ์ที่ชัดเจนได้
“เราหวังว่าหลังจากช่วงการเลือกตั้งและมีรัฐบาลใหม่ สถานการณ์ต่างๆ จะคลี่คลายไปในทางที่ดีขึ้น” คุณนพร แสดงความคาดหวัง
รายละเอียดโครงการใหม่และแผนการลงทุนปี 2569
นายอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ได้ให้รายละเอียดเกี่ยวกับแผนการดำเนินงานปี 2569 โดยจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ระดับกลาง-บน 2 โครงการ ได้แก่:
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวระดับหรู ตั้งอยู่บนพื้นที่ 33.2 ไร่ จำนวน 34 ยูนิต ราคาขายระหว่าง 60-100 ล้านบาทต่อยูนิต มูลค่าโครงการรวม 2,220 ล้านบาท โดยจะเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ปี 2569
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวระดับกลาง ตั้งอยู่บนพื้นที่ 30.9 ไร่ จำนวน 124 ยูนิต ราคาขายระหว่าง 10-13 ล้านบาทต่อยูนิต มูลค่าโครงการรวม 1,440 ล้านบาท โดยจะเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ปี 2569
เมื่อรวมกับโครงการที่อยู่ระหว่างการดำเนินงานปัจจุบัน จะทำให้ LH มีโครงการอสังหาริมทรัพย์รวมทั้งสิ้น 69 โครงการ มูลค่ากว่า 80,000 ล้านบาท โดยเป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้ มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมโอน 5 โครงการ และโครงการ วันเวลา ณ เจ้าพระยา คาดว่าจะสร้างเสร็จและเริ่มโอนได้ในช่วงกลางไตรมาส 4 ปี 2569
การลงทุนในธุรกิจโรงแรม: กุญแจสำคัญสู่การสร้างรายได้ที่หลากหลาย
นอกเหนือจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแล้ว LH ยังได้เตรียมงบประมาณลงทุนกว่า 4,500 ล้านบาทในปี 2569 โดยแบ่งเป็นการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย 2,000 ล้านบาท และการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่จะนำไปลงทุนในธุรกิจโรงแรมภายใต้แบรนด์ Grande Centre Point
โครงการโรงแรมที่กำลังก่อสร้าง ได้แก่:
Grande Centre Point Voyage (พัทยา): โรงแรมแห่งที่ 3 ในพัทยา วางแผนเปิดให้บริการในเดือนตุลาคม 2569 นี้ มาพร้อมห้องพัก 494 ห้อง และสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ซึ่งถือเป็นสวนน้ำที่ใหญ่ที่สุดในเครือโรงแรม
Grande Centre Point Chinatown: มีแผนเปิดให้บริการในปี 2571
การขยายธุรกิจโรงแรมนี้เป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์ในการกระจายแหล่งรายได้ และลดการพึ่งพารายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว โดยคาดว่ารายได้จากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
ภาพรวมทางการเงิน: ความแข็งแกร่งและแผนการระดมทุน
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน (CFO) ของ LH ยืนยันว่า บริษัทมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง จากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่ดีเยี่ยมและสินทรัพย์ลงทุนที่มีอยู่
ในปีที่ผ่านมา บริษัทได้ออกหุ้นกู้มูลค่ารวม 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมและใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (Net Debt to Equity Ratio) อยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยอยู่ที่ 2.82%
สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าและบริการ ปัจจุบัน LH มีโครงการที่อยู่ภายใต้การบริหาร 17 แห่ง ประกอบด้วย:
โรงแรม Grande Centre Point ที่เปิดดำเนินการแล้ว 9 แห่ง
ศูนย์การค้า Terminal 21 3 แห่ง
อพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกาอีก 3 แห่ง
แม้ว่าในปี 2568 คาดว่ารายได้รวมของบริษัทจะลดลงประมาณ 12% จากปีก่อนหน้า เนื่องจากผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยวและการขายสินทรัพย์ให้เช่าบางส่วน แต่การเปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่งในช่วงปลายปีที่ผ่านมา ก็สามารถช่วยชดเชยรายได้ไปได้บ้าง
การบริหารจัดการต้นทุนและเป้าหมายทางการเงิน ปี 2569
สำหรับปี 2569 บริษัทตั้งเป้าหมายยอดขายไว้ที่ 15,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ 17,000 ล้านบาท ควบคู่ไปกับการสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ากว่า 9,900 ล้านบาท
นอกจากนี้ LH มีแผนจะออกหุ้นกู้มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และคาดว่า ณ สิ้นปี 2569 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิจะสามารถลดลงมาอยู่ในระดับประมาณ 1 เท่า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นในการบริหารจัดการโครงสร้างทางการเงินให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า: อนาคตที่มั่นคง
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในธุรกิจโรงแรม ถือเป็นกลยุทธ์สำคัญของ LH ในช่วงเวลานี้ เป็นการสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอและมีความมั่นคง ลดความผันผวนที่อาจเกิดขึ้นจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว การขยายเครือข่ายโรงแรม Grande Centre Point ให้ครอบคลุมมากยิ่งขึ้น ทั้งในประเทศและต่างประเทศ เป็นการตอกย้ำวิสัยทัศน์ของบริษัทในการเป็นผู้นำด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ครบวงจร
บทสรุป: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญในการรับมือกับความท้าทาย
ปี 2569 เป็นปีแห่งการปรับตัวอย่างแท้จริงสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัทที่สามารถบริหารจัดการความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ สามารถปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจ และมองหาโอกาสในการสร้างรายได้จากแหล่งใหม่ๆ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ในยุคปัจจุบัน การศึกษาข้อมูลเชิงลึก และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดภายใต้สภาวะตลาดที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนนี้
หากท่านกำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาบ้านในฝัน อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อร่วมวางแผนอนาคตทางการเงินและอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้มั่นคงและยั่งยืน.
