แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: กลยุทธ์ ‘แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์’ รับมือความท้าทาย สู่การลงทุนเชิงรุกในธุรกิจโรงแรม
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2569 นี้ ถือเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายที่ซับซ้อนและไม่แน่นอนอย่างที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน แม้จะมีปัจจัยบวกเล็กๆ น้อยๆ แต่แรงกดดันทางเศรษฐกิจทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอกยังคงเป็นโจทย์ใหญ่ที่ทุกบริษัทต้องเผชิญ และนั่นคือเหตุผลที่ผมมองว่า กลยุทธ์การปรับตัวของ ‘แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์’ ในปีนี้ สะท้อนถึงความเข้าใจในสภาพตลาดปัจจุบัน และการวางแผนระยะยาวที่น่าสนใจอย่างยิ่ง
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ความเปราะบางที่ไม่อาจมองข้าม
หากจะประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 อย่างตรงไปตรงมา คงต้องยอมรับว่า เรากำลังอยู่ในช่วงเวลาที่คาดเดาได้ยาก การฟื้นตัวที่ชัดเจนยังคงต้องอาศัยปัจจัยสนับสนุนอีกหลายด้าน ประธานกรรมการบริหารของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ คุณนพร สุนทรจิตต์เจริญ ได้เน้นย้ำถึงปัจจัยกดดันหลักๆ ได้แก่
ความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทย: สภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน จากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ และการชะลอตัวของประเทศมหาอำนาจ ส่งผลกระทบต่อภาคการส่งออกและการท่องเที่ยวของไทยโดยอ้อม ขณะที่เศรษฐกิจไทยเองก็ยังคงเผชิญกับความท้าทายภายใน
ภาระหนี้ครัวเรือนที่สูง: ระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง เป็นอุปสรรคสำคัญต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค การก่อหนี้ใหม่เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงเป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
มาตรการควบคุมสินเชื่อที่เข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงใช้ความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ในตลาดอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นถึง 30% ในทุกระดับราคา ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านต้องเผชิญกับความยากลำบากในการเข้าถึงสินเชื่อ
อุปทานที่ล้นตลาดในบางเซกเมนต์: โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์บางทำเล ยังคงมีสต็อกคงค้างอยู่เป็นจำนวนมาก ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต็อก
จากปัจจัยเหล่านี้ การคาดการณ์การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นเรื่องที่ต้องทำด้วยความระมัดระวังอย่างยิ่ง ผมเองก็มองว่าในปี 2569 นี้ เป็นปีที่ผู้ประกอบการต้องเน้นการบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ ควบคู่ไปกับการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาด
กลยุทธ์ ‘แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์’ ปี 2569: ‘เพลย์เซฟ’ ด้วยการเปิดโครงการใหม่น้อยลง แต่เน้นคุณภาพ และการลงทุนเชิงรุกในธุรกิจโรงแรม
ภายใต้บริบทดังกล่าว บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ได้ปรับกลยุทธ์ในปี 2569 โดยเน้นการ “ประคองตัว” (Play Safe) และบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) รวมถึงการลดระดับสินค้าคงค้างและหนี้สินต่อทุน (Debt-to-Equity Ratio) ให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น
การเปิดโครงการใหม่ที่ลดลง: ในปี 2569 บริษัทมีแผนเปิดโครงการใหม่เพียง 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการเปิดโครงการใหม่ที่น้อยที่สุดในรอบหลายปี โดยทั้งสองโครงการเป็น โครงการแนวราบ สะท้อนถึงการหลีกเลี่ยงความเสี่ยงในตลาดคอนโดมิเนียมที่มีซัพพลายสูงและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่น่ากังวล
การลงทุนในธุรกิจโรงแรมที่เพิ่มขึ้น: สอดคล้องกับกลยุทธ์การกระจายความเสี่ยงและความพยายามในการสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) บริษัทได้ตั้งงบประมาณลงทุนราว 4,500 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประมาณ 2,000 ล้านบาท และอีก 2,500 ล้านบาท สำหรับการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในธุรกิจโรงแรมภายใต้แบรนด์ Grande Centre Point
Grande Centre Point Voyage พัทยา: โรงแรมแห่งที่ 3 ในพัทยา พร้อมสวนน้ำขนาดใหญ่ คาดว่าจะเปิดให้บริการในเดือนตุลาคม 2569 การลงทุนในโรงแรมที่มีขนาดใหญ่และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ถือเป็นการจับสัญญาณของการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว
Grande Centre Point Chinatown: วางแผนเปิดดำเนินการในปี 2571 ซึ่งเป็นการลงทุนระยะยาวที่สะท้อนถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเลใจกลางเมือง
เป้าหมายรายได้และการโอน: บริษัทตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 15,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ 17,000 ล้านบาท โดยคาดว่ารายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าจะสูงถึง 9,900 ล้านบาท
รายละเอียดโครงการที่อยู่อาศัยปี 2569
แม้จะลดจำนวนโครงการใหม่ลง แต่ ‘แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์’ ยังคงให้ความสำคัญกับคุณภาพและความหรูหราของโครงการ โดยเฉพาะในตลาดบ้านระดับบน
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวระดับ Ultra-Luxury มูลค่า 2,220 ล้านบาท ตั้งอยู่บนที่ดินกว่า 33.2 ไร่ ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว 34 หลัง ราคาขายอยู่ระหว่าง 60-100 ล้านบาท คาดว่าจะเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ปี 2569 โครงการนี้สะท้อนถึงความเข้าใจในกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าระดับบนที่ยังคงมีความแข็งแกร่ง แม้ภาวะเศรษฐกิจจะชะลอตัว
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวระดับกลางถึงบน มูลค่า 1,440 ล้านบาท บนที่ดิน 30.9 ไร่ จำนวน 124 ยูนิต ราคาขาย 10-13 ล้านบาท วางแผนเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ปี 2569 โครงการนี้เจาะกลุ่มลูกค้าครอบครัวที่มองหาบ้านในทำเลที่มีศักยภาพและสามารถเดินทางได้สะดวก
เมื่อรวมโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการ จะมีโครงการทั้งหมด 69 โครงการ มูลค่าประมาณ 80,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท โดยมีคอนโดสร้างเสร็จพร้อมโอน 5 โครงการ และโครงการ วันเวลา ณ เจ้าพระยา คาดว่าจะแล้วเสร็จและเริ่มโอนได้ช่วงปลายปี 2569
ความแข็งแกร่งทางการเงิน: กุญแจสำคัญสู่ความยั่งยืน
คุณวิทย์ ตันติวรวงศ์ ได้ชี้แจงถึงสถานะทางการเงินที่มั่นคงของบริษัท ซึ่งเป็นผลมาจากการบริหารสภาพคล่องที่ดีเยี่ยม และการมีสินทรัพย์ลงทุนที่แข็งแกร่ง
การบริหารจัดการหนี้สิน: บริษัทได้ออกหุ้นกู้มูลค่ารวม 13,200 ล้านบาท ในปีที่ผ่านมา เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมและใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน โดยมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยที่น่าสนใจเพียง 2.16% ต่อปี ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (Net Debt to Equity Ratio) ที่ประมาณ 1.20 เท่า ซึ่งถือเป็นระดับที่สามารถบริหารจัดการได้ และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยอยู่ที่ 2.82%
การลดหนี้สินต่อทุน: บริษัทมีแผนจะออกหุ้นกู้เพิ่มเติมอีกประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดในปีต่อไป และคาดการณ์ว่า ณ สิ้นปี 2569 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิจะลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 1 เท่า ซึ่งเป็นระดับที่แข็งแกร่งและสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุน
พอร์ตอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า: ปัจจุบันบริษัทมีโครงการที่พัฒนาและบริหารจัดการอยู่ 17 แห่ง ประกอบด้วยโรงแรม Grande Centre Point 9 แห่ง (รวม 2 แห่งที่กำลังก่อสร้าง), ศูนย์การค้า Terminal 21 จำนวน 3 แห่ง และอพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกาอีก 3 แห่ง
การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและการลงทุนในธุรกิจโรงแรม
แม้ว่ารายได้รวมในปี 2568 คาดว่าจะลดลงประมาณ 12% จากปีก่อนหน้า อันเนื่องมาจากปัจจัยลบในภาคการท่องเที่ยว โดยเฉพาะการเดินทางของนักท่องเที่ยวจีน รวมถึงการขายสินทรัพย์บางส่วน แต่การเปิดดำเนินงานโรงแรมใหม่ 2 แห่ง ได้แก่ โรงแรมที่ลุมพินีและราชดำริ ได้ช่วยชดเชยรายได้ไปได้บางส่วน การลงทุนในโรงแรม Grande Centre Point Voyage ที่พัทยา ซึ่งมีขนาดใหญ่ที่สุดในเครือและมีสวนน้ำ จะเป็นตัวแปรสำคัญในการดึงดูดนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ ในปี 2569 นี้ การลงทุนในธุรกิจโรงแรมจึงเป็นการมองการณ์ไกลเพื่อรับโอกาสจากการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นภาคส่วนที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้ประจำที่มั่นคง
ความท้าทายของการตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569
เมื่อเปรียบเทียบกับวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีความซับซ้อนกว่ามาก ในครั้งนั้นวิกฤตกระทบเฉพาะภาคธุรกิจ แต่ภาคประชาชนยังคงมีความแข็งแกร่ง หากมีการกระตุ้นเศรษฐกิจ ก็จะเห็นผลตอบรับได้เร็ว แต่ในปัจจุบัน กลุ่มลูกค้ากำลังซื้อระดับกลางถึงล่างประสบปัญหาต่อเนื่องมายาวนาน ประกอบกับกำลังซื้อที่อ่อนแอ ทำให้การฟื้นตัวต้องอาศัยปัจจัยที่หลากหลายและเวลาที่นานกว่า
การที่บริษัทมุ่งเน้นไปที่โครงการแนวราบระดับบน สะท้อนถึงการเข้าใจกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ยังคงมีกำลังซื้อ และการหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากตลาดที่อาจมีความผันผวนสูง
อนาคตที่สดใส ด้วยการบริหารจัดการที่ชาญฉลาด
ภายใต้สถานการณ์ที่ท้าทายนี้ กลยุทธ์ของ ‘แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์’ ในปี 2569 แสดงให้เห็นถึงความเป็นมืออาชีพและความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง การปรับลดการเปิดโครงการใหม่ เพื่อมุ่งเน้นการบริหารจัดการต้นทุน ลดความเสี่ยง และการบริหารสภาพคล่อง ควบคู่ไปกับการลงทุนเชิงรุกในธุรกิจโรงแรม เพื่อสร้างรายได้ประจำ เป็นทิศทางที่น่าจับตามอง
ผมเชื่อมั่นว่า ด้วยรากฐานที่แข็งแกร่ง การบริหารจัดการทางการเงินที่มีประสิทธิภาพ และวิสัยทัศน์ที่กว้างไกล ‘แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์’ จะสามารถผ่านพ้นความท้าทายในปี 2569 นี้ไปได้ และพร้อมที่จะคว้าโอกาสใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 เพื่อการตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาด การศึกษาแนวทางและกลยุทธ์ของผู้เล่นหลักในตลาดอย่าง ‘แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์’ จะเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีเยี่ยมสำหรับการวางแผนการลงทุนของคุณ
