บทสรุปกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์แห่งปี 2569: ความท้าทายทางเศรษฐกิจและทิศทางการลงทุนของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์
ในสภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยที่ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง ประชาชนเผชิญกับภาระหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และภาคการเงินที่ยังคงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ต่างมีความเห็นไปในทิศทางเดียวกันว่า ปี 2569 จะเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความท้าทาย และเป็นเรื่องยากที่จะคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างชัดเจน
จากสถานการณ์ดังกล่าว บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ได้ประกาศปรับกลยุทธ์การดำเนินงานสำหรับปี 2569 โดยมุ่งเน้นการบริหารจัดการความเสี่ยง การลดระดับสินค้าคงค้าง และการรักษาสภาพคล่องทางการเงินเป็นสำคัญ บริษัทฯ ได้ประกาศแผนการเปิดโครงการใหม่เพียง 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท ซึ่งทั้งหมดเป็นโครงการประเภทแนวราบ โดยชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ เนื่องจากตลาดในปัจจุบันยังมีซัพพลายค่อนข้างมาก ประกอบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงขึ้นถึง 30% ในทุกระดับราคา
บทวิเคราะห์เชิงลึก: การปรับทัพของ LH ท่ามกลางแรงกดดันตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาสิบปี ผมมองว่ากลยุทธ์ของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ในปี 2569 สะท้อนให้เห็นถึงความเข้าใจในพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างแท้จริง การตัดสินใจ “เพลย์เซฟ” ด้วยการลดจำนวนการเปิดโครงการใหม่ และหันไปเน้นที่โครงการแนวราบระดับพรีเมียม ซึ่งมีความต้องการเฉพาะกลุ่มและมักจะได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอกน้อยกว่า เป็นการเคลื่อนไหวที่ชาญฉลาด
“ปี 2568 เราเปิด 3 โครงการ มูลค่า 8,960 ล้านบาท ปีนี้ 2 โครงการ เป็นโครงการเดิมที่เลื่อนมาจากปีก่อนและเปิดใหม่ 1 โครงการ ถือว่าน้อยสุดในรอบหลาย ๆ ปี ด้วยสภาพโครงสร้างเศรษฐกิจไทยที่เป็นแบบนี้ และเอกชนที่ต้องแบกมากกว่า 10 ปี ก็เริ่มออกอาการเช่นกัน ตอกย้ำโดยหนี้ครัวเรือนและการบริโภคที่หายไป แม้ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์จะไม่กระทบโดยตรง แต่เป็นตัวแปรใหม่เพิ่ม ดูแล้วความไม่แน่นอนมีเยอะ” คุณนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร LH กล่าว ย้ำถึงความท้าทายที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญ
นี่ไม่ใช่ครั้งแรกที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับภาวะชะลอตัว แต่สิ่งที่ทำให้สถานการณ์ในปี 2569 แตกต่างออกไป คือลักษณะของผลกระทบที่เกิดขึ้น การระบาดของวิกฤตเศรษฐกิจครั้งก่อนๆ มักจะกระทบต่อภาคธุรกิจเป็นหลัก แต่ผู้บริโภคยังคงมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง หากมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ก็สามารถฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว แต่ในปัจจุบัน ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง กำลังซื้อที่อ่อนแอในกลุ่มระดับกลาง-ล่าง เป็นปัจจัยที่กัดกินกำลังซื้ออย่างต่อเนื่อง
กลยุทธ์ “เซฟตี้เฟิร์สต์” กับการลงทุนในธุรกิจโรงแรม
จากแนวโน้มที่ไม่เอื้ออำนวยต่อการขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย LH จึงได้ปรับกลยุทธ์โดยเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรมอย่างมีนัยสำคัญ “ตลาดอสังหารฯ ปีนี้ เทียบกับวิกฤตที่ผ่านมา ถือว่ามีความยากกว่า ไม่ว่าวิกฤตต้มยำกุ้งเมื่อปี 2540 เพราะรอบนี้กลุ่มระดับกลาง-ล่างซึมมาตลอด และกำลังซื้ออ่อนแอ แต่ช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งกระทบเฉพาะธุรกิจ ผู้บริโภคยังมีความแข็งแรง เมื่อมีการใส่เงินกระตุ้นก็ช่วยได้ หวังว่าหลังเลือกตั้งและมีรัฐบาลใหม่สถานการณ์ต่าง ๆ จะดีขึ้น” คุณนพร กล่าว
การลงทุนในธุรกิจโรงแรม โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายใต้แบรนด์ Grande Centre Point ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านคุณภาพและการบริการ ถือเป็นการกระจายความเสี่ยงที่ดี และเป็นการสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) ที่มีความมั่นคงในระยะยาว บริษัทฯ ได้วางแผนลงทุนประมาณ 2,500 ล้านบาท ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า ซึ่งรวมถึงการก่อสร้างโรงแรมใหม่ 2 แห่ง ได้แก่ Grande Centre Point Voyage พัทยา ซึ่งจะเปิดให้บริการในเดือนตุลาคมนี้ พร้อมสวนน้ำขนาดใหญ่ที่สุดในเครือ และ Grande Centre Point Chinatown ที่มีแผนเปิดในปี 2571
เจาะลึกโครงการใหม่: บ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี่และบ้านเดี่ยวทำเลศักยภาพ
ภายใต้แผนปี 2569 นี้ LH ได้ประกาศเปิดตัวโครงการใหม่ 2 โครงการหลัก ซึ่งสะท้อนถึงการมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง และการพัฒนาโครงการในทำเลที่มีศักยภาพ
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวระดับ Ultra Luxury บนทำเลราชพฤกษ์-พรานนก มูลค่า 2,220 ล้านบาท ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว 34 หลัง ราคาเริ่มต้น 60-100 ล้านบาท โครงการนี้มีพื้นที่กว่า 33.2 ไร่ คาดว่าจะเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ปี 2569 การเลือกทำเลนี้เป็นการตอบสนองต่อความต้องการที่อยู่อาศัยระดับบนที่ยังคงมีอยู่ แม้ในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ การเข้าถึงใจกลางเมืองและการเดินทางที่สะดวกเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับกลุ่มเป้าหมายนี้
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวระดับกลาง-บน มูลค่า 1,440 ล้านบาท บนพื้นที่ 30.9 ไร่ ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว 124 ยูนิต ราคา 10-13 ล้านบาท คาดว่าจะเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ปี 2569 ทำเลรามอินทรา-วงแหวน เป็นทำเลที่มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง มีโครงข่ายคมนาคมที่สะดวก และใกล้เคียงสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เป็นการตอบโจทย์กลุ่มครอบครัวที่มองหาบ้านเดี่ยวในราคาที่เข้าถึงได้มากขึ้น
เมื่อรวมกับโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน LH จะมีโครงการที่อยู่อาศัยทั้งหมด 69 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 80,000 ล้านบาท โดยเป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท ซึ่งในจำนวนนี้มีคอนโดสร้างเสร็จพร้อมโอน 5 โครงการ และโครงการวันเวลา ณ เจ้าพระยา ที่คาดว่าจะสร้างเสร็จและเริ่มโอนได้ในกลางไตรมาส 4 ปี 2569
การบริหารการเงินที่แข็งแกร่ง: ความมั่นคงภายใต้ความผันผวน
คุณวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน ได้ยืนยันถึงฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งของบริษัทฯ “บริษัทฯ ยังคงมีฐานะทางการเงินที่มั่นคงจากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่ดีและจากสินทรัพย์ลงทุนที่มีอยู่”
ในปี 2568 LH ได้ออกหุ้นกู้มูลค่ารวม 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมและใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (Net Gearing Ratio) อยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย 2.82% ซึ่งถือเป็นระดับที่บริหารจัดการได้
สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าและบริการ ปัจจุบัน LH มีโครงการภายใต้การบริหาร 17 แห่ง ประกอบด้วยโรงแรม Grande Centre Point 9 แห่ง ศูนย์การค้า Terminal 21 จำนวน 3 แห่ง และอพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกาอีก 3 แห่ง
“ในปีที่ผ่านมา คาดว่ารายได้ทั้งปีจะลดลงประมาณ 12% จากปีก่อน เนื่องจากสถานการณ์ต่างๆ ที่มีผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยว ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวลดลง โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน และจากการที่บริษัทได้ขายทรัพย์สินให้เช่าทำให้รายได้จากตึกเหล่านั้นหายไป แต่ได้เปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่ง ที่ลุมพินีและราชดำริ และเร็วกว่าแผน ช่วยชดเชยรายได้ได้บางส่วน” คุณวิทย์ กล่าว
เป้าหมายรายได้และยอดขายปี 2569
แม้จะเผชิญกับความท้าทายทางเศรษฐกิจ LH ยังคงตั้งเป้าหมายรายได้และยอดขายที่ท้าทายสำหรับปี 2569:
ยอดขาย: 15,000 ล้านบาท
ยอดโอนกรรมสิทธิ์: 17,000 ล้านบาท
รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า: 9,900 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทยังได้เตรียมงบลงทุนไว้ประมาณ 4,500 ล้านบาท สำหรับการซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย 2,000 ล้านบาท และลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า 2,500 ล้านบาท โดยมีแผนจะออกหุ้นกู้มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และคาดว่า ณ สิ้นปี 2569 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิจะลดลงอยู่ในระดับประมาณ 1 เท่า
การวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์: ปัจจัยขับเคลื่อนและโอกาสในปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่งการปรับตัวและแสวงหาโอกาสในตลาดที่ซับซ้อน การที่ LH เลือกที่จะ “ชะลอ” การเปิดโครงการใหม่ แต่ “เร่ง” การลงทุนในธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าผู้เล่นรายใหญ่กำลังมองหาแหล่งรายได้ที่มั่นคงและมีความยืดหยุ่นต่อสภาวะเศรษฐกิจ
ปัจจัยที่ต้องจับตา:
อัตราดอกเบี้ย: แม้ว่าแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยอาจจะทรงตัวหรือลดลง แต่การอนุมัติสินเชื่อยังคงมีความเข้มงวด ซึ่งจะส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องพึ่งพาการกู้ยืมเงิน
หนี้ครัวเรือน: การลดภาระหนี้ครัวเรือนเป็นวาระสำคัญของรัฐบาล การที่ประชาชนมีกำลังซื้อเหลือใช้มากขึ้นจะเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
นโยบายภาครัฐ: นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ การส่งเสริมการลงทุน หรือมาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ จะมีอิทธิพลต่อทิศทางของตลาดอย่างมีนัยสำคัญ
การท่องเที่ยว: การฟื้นตัวของการท่องเที่ยว โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวต่างชาติ จะส่งผลดีต่อธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยว
เทรนด์ที่อยู่อาศัย: ความต้องการที่อยู่อาศัยที่เน้นพื้นที่ใช้สอยที่หลากหลาย การทำงานที่บ้าน (Work From Home) และความสะดวกสบายในการเดินทาง ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อ
คำแนะนำสำหรับผู้ประกอบการและผู้บริโภค:
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดเป็นสิ่งสำคัญ การเน้นพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม การบริหารต้นทุน การสร้างรายได้จากทรัพย์สินเพื่อการเช่า และการกระจายความเสี่ยงผ่านการลงทุนในธุรกิจอื่นๆ จะช่วยให้ธุรกิจมีความแข็งแกร่งและยั่งยืน
สำหรับผู้บริโภค การวางแผนการเงินอย่างรอบคอบ การประเมินความสามารถในการผ่อนชำระ และการศึกษาข้อมูลโครงการอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจซื้อ เป็นสิ่งจำเป็น การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว แต่จำเป็นต้องอาศัยความเข้าใจในตลาดและสถานการณ์เศรษฐกิจอย่างถ่องแท้
ปี 2569 จึงเป็นปีแห่งการพิสูจน์ความแกร่งและความยืดหยุ่นของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย การปรับตัวอย่างมีกลยุทธ์ของ LH แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ของผู้บริหารที่มองการณ์ไกล และเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายต่างๆ อย่างมีประสิทธิภาพ.
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์การพัฒนาโครงการในสภาวะตลาดปัจจุบัน ขอเชิญติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่มั่นคงและยั่งยืน.
