ปี 2569: กลยุทธ์ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” กับความท้าทายใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในโลกที่การเปลี่ยนแปลงเป็นสิ่งเดียวที่แน่นอน ยุทธศาสตร์การดำเนินธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยในปี 2569 นี้ กำลังเผชิญกับบริบทที่ซับซ้อนกว่าที่เคย ด้วยแรงกดดันทางเศรษฐกิจที่ยังคงประทับรอย และกำลังซื้อที่ต้องลุ้นไปพร้อมกัน บริษัทผู้คร่ำหวอดในวงการอย่าง “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” (LH) ได้ปรับทัพวางกลยุทธ์เน้นความรอบคอบ ปรับลดขนาดการเปิดโครงการใหม่ แต่หันไปเพิ่มน้ำหนักการลงทุนในธุรกิจโรงแรมซึ่งมีแนวโน้มสดใส นี่คือภาพรวมเชิงลึกจากมุมมองของผู้มีประสบการณ์ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ไทย ที่ไม่ควรมองข้าม
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: ท่ามกลางคลื่นลมที่คาดเดาได้ยาก
นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหารของ LH ฉายภาพสถานการณ์ว่า ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ไทย ในปี 2569 ยังคงต้องเผชิญกับแรงเสียดทานรอบด้าน ทั้งจากความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจภายในประเทศ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และมาตรการการปล่อยสินเชื่อที่ยังคงมีความเข้มงวด ซึ่งล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้การคาดการณ์ถึงช่วงเวลาของการฟื้นตัวของตลาด อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพ และเมืองอื่นๆ เป็นเรื่องที่ทำได้ยากในขณะนี้ ยังไม่มีสัญญาณบวกที่ชัดเจนพอที่จะชี้นำทิศทางที่มั่นคงได้
“ปี 2568 เราได้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญ การปรับตัวจึงเป็นสิ่งสำคัญที่สุด” นายนพรกล่าวเสริม “ปีนี้ เราจึงเน้นการบริหารจัดการต้นทุน ลดระดับสินค้าคงค้าง และรักษาสัดส่วนหนี้สินต่อทุนให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม พร้อมกับการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการดำเนินงานที่ระมัดระวังที่สุดในรอบหลายปี สะท้อนให้เห็นถึงสภาพเศรษฐกิจไทยปัจจุบัน ที่เอกชนต้องแบกรับภาระมาอย่างยาวนาน ประกอบกับกำลังซื้อที่อ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด”
ปัจจัยเชิงโครงสร้างเหล่านี้ ไม่ว่าจะเป็นหนี้ครัวเรือนที่สูงจนเป็นข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อ และการบริโภคที่ชะลอตัว ล้วนเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อตลาด อสังหาริมทรัพย์ ประเทศไทย แม้ว่าประเด็นทางภูมิรัฐศาสตร์อาจไม่ได้ส่งผลกระทบโดยตรงในทันที แต่ก็ถือเป็นความไม่แน่นอนใหม่ที่ต้องนำมาพิจารณาอย่างรอบด้าน
กลยุทธ์ “ประคองตัว” พร้อมรุกธุรกิจโรงแรม: ทางออกยามตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว
เมื่อเผชิญกับความท้าทายที่ถาโถมเข้ามา LH ได้ปรับเปลี่ยนยุทธศาสตร์หลัก โดยหันมาให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) และเสริมสร้างความสามารถในการแข่งขัน ควบคู่ไปกับการเพิ่มน้ำหนักการลงทุนในธุรกิจโรงแรม ซึ่งเป็นอีกหนึ่งภาคธุรกิจที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้และผลกำไรที่มั่นคงในระยะยาว
“เมื่อพิจารณาถึงตลาด อสังหาริมทรัพย์ ราคาถูก หรือแม้แต่ใน segment อื่นๆ ในปีนี้ ถือว่ามีความยากลำบากกว่าวิกฤตครั้งก่อนๆ อย่างวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 เพราะรอบนี้กลุ่มระดับกลาง-ล่างได้รับผลกระทบมาอย่างต่อเนื่อง กำลังซื้ออ่อนแอลงอย่างมาก” นายนพรเปรียบเทียบ “ในขณะที่วิกฤตครั้งก่อนนั้น แม้จะกระทบภาคธุรกิจ แต่ภาคผู้บริโภคยังมีความแข็งแรง เมื่อมีการกระตุ้นเศรษฐกิจ ก็สามารถฟื้นตัวได้เร็ว เราจึงหวังว่าภายหลังการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ สถานการณ์ต่างๆ จะมีทิศทางที่ดีขึ้น”
เปิดตัวโครงการใหม่: เน้นคุณภาพและทำเลที่ตั้ง
นายอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ ได้ให้รายละเอียดเกี่ยวกับแผนการดำเนินงานในปี 2569 โดยจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ 2 โครงการ ซึ่งเป็นโครงการบ้านระดับบน (High-End) ที่คัดสรรมาอย่างดี:
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวหรู ตั้งอยู่บนพื้นที่ 33.2 ไร่ ประกอบด้วยบ้าน 34 ยูนิต ราคาขายอยู่ในช่วง 60-100 ล้านบาท มูลค่าโครงการรวม 2,220 ล้านบาท โดยมีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ของปี
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวที่เหมาะสำหรับครอบครัว ตั้งอยู่บนพื้นที่ 30.9 ไร่ มีจำนวน 124 ยูนิต ราคาขายอยู่ในช่วง 10-13 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,440 ล้านบาท มีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ของปี
เมื่อรวมกับโครงการที่อยู่ระหว่างการดำเนินงาน จะทำให้ LH มีโครงการภายใต้การบริหารทั้งหมด 69 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 80,000 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท สำหรับคอนโดมิเนียมนั้น มี 5 โครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนแล้ว และอีก 1 โครงการคือ “วันเวลา ณ เจ้าพระยา” ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จและเริ่มโอนได้ในช่วงกลางไตรมาส 4 ของปี 2569
การลงทุนในภาคโรงแรม: สู่การเติบโตที่ยั่งยืน
นอกจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแล้ว LH ยังได้จัดสรรงบประมาณลงทุนราว 4,500 ล้านบาท เพื่อขยายการลงทุนในธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าและบริการ โดยมีสัดส่วนดังนี้:
การซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย: 2,000 ล้านบาท
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า: 2,500 ล้านบาท
ในส่วนของการลงทุนเพื่อการให้เช่า จะเน้นการขยายธุรกิจโรงแรมภายใต้แบรนด์ “Grande Centre Point” ซึ่งปัจจุบันมีโรงแรม 2 แห่งที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง:
Grande Centre Point Voyage (พัทยา): มีกำหนดเปิดตัวในเดือนตุลาคมนี้ นับเป็นโรงแรมแห่งที่ 3 ในพัทยา ประกอบด้วยห้องพัก 494 ห้อง และมีจุดเด่นอยู่ที่สวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ซึ่งถือเป็นสวนน้ำที่ใหญ่ที่สุดในเครือโรงแรม Grande Centre Point
Grande Centre Point Chinatown (กรุงเทพฯ): มีแผนเปิดให้บริการในปี 2571
นอกจากนี้ LH ยังมีแผนการออกหุ้นกู้ มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อนำมาทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และคาดว่า ณ สิ้นปี 2569 สัดส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิ (Net Gearing Ratio) จะลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 1 เท่า ซึ่งแสดงถึงความแข็งแกร่งทางการเงิน
“สำหรับเป้าหมายในปี 2569 เราตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 15,000 ล้านบาท ยอดโอนกรรมสิทธิ์ 17,000 ล้านบาท และรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าที่ 9,900 ล้านบาท” นายอาชวิณ กล่าวอย่างมั่นใจ
สุขภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง: รากฐานของการเติบโต
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน ยืนยันว่า LH ยังคงมีฐานะทางการเงินที่มั่นคง ซึ่งเป็นผลมาจากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่ดีเยี่ยมและพอร์ตโฟลิโอสินทรัพย์ลงทุนที่มีมูลค่า
“ในปีที่ผ่านมา เราได้ออกหุ้นกู้รวมทั้งสิ้น 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยที่น่าพอใจที่ 2.16% ต่อปี เพื่อใช้ในการชำระคืนหุ้นกู้เดิม และเป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน” นายวิทย์ อธิบาย “ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิอยู่ที่ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนอยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยอยู่ที่ 2.82%”
สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าและบริการ ปัจจุบัน LH บริหารจัดการทรัพย์สินรวม 17 แห่ง ประกอบด้วย:
โรงแรม Grande Centre Point: 9 แห่ง เปิดดำเนินการแล้ว, 6 แห่ง ขายเข้ากองทรัสต์ REIT, และ 2 แห่ง อยู่ระหว่างการก่อสร้าง
ศูนย์การค้า Terminal 21: 3 แห่ง, 2 แห่ง ขายเข้ากองทรัสต์ REIT
อพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกา: 3 แห่ง
“ในปีที่ผ่านมา คาดการณ์ว่ารายได้รวมของปีจะปรับตัวลดลงประมาณ 12% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นผลกระทบจากปัจจัยแวดล้อมต่างๆ ที่ส่งผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยว โดยเฉพาะการลดลงของจำนวนนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวชาวจีน และจากการที่บริษัทได้มีการขายทรัพย์สินบางส่วนเพื่อนำเงินมาหมุนเวียน ทำให้รายได้จากส่วนดังกล่าวหายไป อย่างไรก็ตาม การเปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่งที่ลุมพินีและราชดำริ ซึ่งดำเนินการได้เร็วกว่าแผนที่วางไว้ ก็สามารถช่วยชดเชยรายได้ส่วนที่หายไปได้บางส่วน” นายวิทย์ กล่าว
ภาพอนาคต: ความมั่นคงและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
แม้ว่าตลาด อสังหาริมทรัพย์แนวราบ และคอนโดมิเนียมในปี 2569 จะยังคงเผชิญกับความท้าทาย แต่ด้วยกลยุทธ์ที่รอบคอบ การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการกระจายความเสี่ยงไปยังธุรกิจที่มีศักยภาพอย่างภาคโรงแรม ทำให้ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ยังคงมีความแข็งแกร่งและพร้อมที่จะก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน คอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า หรือ บ้านเดี่ยวราคาล้านต้นๆ ในปีนี้ การพิจารณาโครงการที่มีคุณภาพ ทำเลที่ตั้งดี และบริษัทที่มีพื้นฐานทางการเงินที่แข็งแกร่ง จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจ
หากคุณกำลังวางแผนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคุณในปี 2569 นี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และการประเมินศักยภาพของตลาดในแต่ละทำเลอย่างรอบด้าน จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและประสบความสำเร็จ.
