บทวิเคราะห์เชิงลึก: กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 ในภาวะเศรษฐกิจไม่แน่นอน – การปรับทัพของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ การสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดในปี 2569 นำมาซึ่งข้อคิดที่ต้องพิจารณาอย่างลึกซึ้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายใต้บริบทของเศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวน และแรงกดดันจากปัจจัยภายในประเทศที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อโดยตรง บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ได้ประกาศปรับกลยุทธ์ครั้งใหญ่ สะท้อนถึงความท้าทายที่กำลังเผชิญ และการมองหาโอกาสใหม่ๆ เพื่อขับเคลื่อนธุรกิจในระยะยาว
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: ความท้าทายรอบด้าน
ปี 2569 ถือเป็นปีแห่งความไม่แน่นอนสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จากการวิเคราะห์ของ นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร LH ชี้ให้เห็นถึงปัจจัยลบหลายประการที่ยังคงกดดันตลาด ได้แก่:
เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยที่ผันผวน: ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจระหว่างประเทศส่งผลกระทบต่อภาพรวมการลงทุนและการบริโภค ขณะที่เศรษฐกิจไทยเองก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่ง
หนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง: ภาระหนี้สินภาคครัวเรือนที่สะสมมานานส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค
การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ: สถาบันการเงินมีแนวโน้มระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ทำให้ผู้ซื้อบ้านต้องเผชิญกับอุปสรรคในการขออนุมัติสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
ปัจจัยเหล่านี้ล้วนเป็นตัวแปรที่ทำให้การคาดการณ์แนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นไปได้ยาก การบริหารจัดการความเสี่ยงจึงกลายเป็นหัวใจสำคัญสำหรับผู้ประกอบการ
กลยุทธ์ “เพลย์เซฟ” ของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: เน้นประคองตัวและเปิดตัวโครงการใหม่แบบจำกัด
ภายใต้สถานการณ์ดังกล่าว แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ได้ปรับกลยุทธ์การดำเนินงานในปี 2569 โดยมุ่งเน้นไปที่การ “ประคองตัว” เป็นหลัก สะท้อนผ่านแผนงานที่ชัดเจนดังนี้:
การเปิดโครงการใหม่ที่ลดจำนวนลง: ในปี 2569 LH จะเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 2 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 3,660 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นจำนวนที่น้อยที่สุดในรอบหลายปี โดยโครงการที่เปิดตัวจะเป็น โครงการแนวราบ ทั้งหมด ได้แก่
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวระดับ Super Luxury ราคา 60-100 ล้านบาท บนพื้นที่กว่า 33.2 ไร่ มูลค่าโครงการ 2,220 ล้านบาท ซึ่งจะเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวระดับ Upper-Mass ราคา 10-13 ล้านบาท บนพื้นที่กว่า 30.9 ไร่ มูลค่าโครงการ 1,440 ล้านบาท ซึ่งมีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4
การตัดสินใจชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ สะท้อนให้เห็นถึงการรับรู้ถึงอุปทาน (Supply) ที่ยังมีอยู่ในตลาดค่อนข้างมาก รวมถึงอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้นในทุกระดับราคา
การบริหารจัดการสภาพคล่องและลดระดับหนี้สิน: การเน้นการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) และการลดระดับหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ถือเป็นหัวใจสำคัญของการประคองตัวในภาวะที่กำลังซื้ออ่อนแอ การเปิดโครงการใหม่ในจำนวนที่น้อยลงช่วยลดภาระการลงทุนและภาระหนี้สินที่อาจเกิดขึ้น
การลงทุนในธุรกิจโรงแรม: นอกจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแล้ว LH ยังได้ปรับกลยุทธ์เพื่อกระจายความเสี่ยงและมองหาแหล่งรายได้ใหม่ๆ โดยการเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรมอย่างมีนัยสำคัญ
การลงทุนเชิงกลยุทธ์ในธุรกิจโรงแรม: New Horizon for LH
จากข้อมูลของ นายอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ LH งบประมาณการลงทุนในปี 2569 ที่ตั้งไว้ประมาณ 4,500 ล้านบาท จะแบ่งออกเป็นการซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย 2,000 ล้านบาท และการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า 2,500 ล้านบาท โดยการลงทุนในส่วนหลังนี้ จะมุ่งเน้นไปที่การขยายธุรกิจโรงแรมภายใต้แบรนด์ Grande Centre Point
Grande Centre Point Voyage (พัทยา): โรงแรมแห่งที่ 3 ในพัทยาที่วางแผนเปิดตัวในเดือนตุลาคม 2569 ด้วยจำนวนห้องพัก 494 ห้อง และจุดเด่นคือสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ซึ่งจะเป็นสวนน้ำที่ใหญ่ที่สุดในเครือโรงแรม สะท้อนถึงการลงทุนใน โรงแรมระดับ Luxury เพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยว
Grande Centre Point Chinatown: เป็นการลงทุนใน โรงแรมใจกลางเมือง ซึ่งมีศักยภาพในการสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอ โดยมีแผนจะเปิดให้บริการในปี 2571
การลงทุนในธุรกิจโรงแรมนี้ ไม่เพียงแต่เป็นการกระจายความเสี่ยงจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซา แต่ยังเป็นการต่อยอดจากประสบการณ์และความแข็งแกร่งของ LH ในการบริหารจัดการสินทรัพย์ประเภทนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงศักยภาพในการสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) จากธุรกิจโรงแรมและการให้เช่า
ฐานะการเงินที่แข็งแกร่ง: รากฐานแห่งความมั่นคง
หนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ LH สามารถฝ่าฟันความท้าทายในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ คือ ฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง จากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่ดีและการมีสินทรัพย์ลงทุนที่มีมูลค่า
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน ชี้แจงว่า ณ สิ้นปี 2568 LH มีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิประมาณ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (Net Gearing Ratio) อยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และมีต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยอยู่ที่ 2.82% ซึ่งถือเป็นระดับที่บริหารจัดการได้
บริษัทได้มีการออกหุ้นกู้เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และเพื่อใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน โดยในปี 2569 มีแผนจะออกหุ้นกู้มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และคาดว่า ณ สิ้นปี 2569 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิจะลดลงอยู่ในระดับประมาณ 1 เท่า ซึ่งสะท้อนถึงการบริหารจัดการหนี้สินที่มีประสิทธิภาพ
ผลประกอบการและเป้าหมายในปี 2569: ความท้าทายสู่การเติบโต
แม้จะเผชิญกับปัจจัยลบ LH ยังคงตั้งเป้าหมายทางธุรกิจที่ท้าทายสำหรับปี 2569:
ยอดขาย (Sales Booking): ตั้งเป้าไว้ที่ 15,000 ล้านบาท
ยอดโอนกรรมสิทธิ์ (Revenue Recognition): ตั้งเป้าไว้ที่ 17,000 ล้านบาท
รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า (Rental Income): ตั้งเป้าไว้ที่ 9,900 ล้านบาท
ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงความคาดหวังว่า แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว แต่ LH ก็ยังคงสามารถรักษาความสามารถในการสร้างรายได้จากการขายและการโอนกรรมสิทธิ์ พร้อมทั้งเสริมความแข็งแกร่งจากรายได้ประจำจากธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า
มุมมองเชิงเปรียบเทียบ: วิกฤตที่แตกต่าง
สิ่งที่น่าสนใจคือ การเปรียบเทียบสถานการณ์ปัจจุบันกับวิกฤตเศรษฐกิจต้มยำกุ้งในปี 2540 ที่นายนพร ได้กล่าวถึง ในขณะที่วิกฤตครั้งนั้นส่วนใหญ่ส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจเป็นหลัก ผู้บริโภคยังคงมีความแข็งแรงและสามารถตอบสนองต่อมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจได้ดีกว่า แต่ในวิกฤตปัจจุบัน กลุ่มผู้บริโภคระดับกลาง-ล่าง ได้รับผลกระทบมาอย่างต่อเนื่อง และกำลังซื้ออ่อนแอลงอย่างชัดเจน นี่คือความแตกต่างที่ทำให้การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 นั้น มีความซับซ้อนและท้าทายยิ่งกว่า
โอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย: การมองหาทางเลือกที่เหมาะสม
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในปี 2569 ควรพิจารณาอย่างรอบคอบ โดยมีข้อเสนอแนะดังนี้:
โครงการบ้านเดี่ยวระดับบน: โครงการที่เน้นคุณภาพ ทำเล และฟังก์ชันการอยู่อาศัยที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง ยังคงมีศักยภาพ โดยเฉพาะโครงการที่มีแบรนด์แข็งแกร่งและการบริหารจัดการที่ดี
การลงทุนในโรงแรม: ธุรกิจโรงแรม โดยเฉพาะโรงแรมในทำเลที่มีศักยภาพทางการท่องเที่ยว หรือโรงแรมที่บริหารจัดการโดยมืออาชีพ มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวได้ดีเมื่อภาคการท่องเที่ยวกลับมาคึกคัก
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า: การลงทุนในสินทรัพย์ที่สามารถสร้างรายได้ประจำอย่างสม่ำเสมอ เช่น อาคารสำนักงาน หรือพื้นที่ค้าปลีกในทำเลที่มีความต้องการสูง อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจในระยะยาว
แนวโน้มการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569: เทรนด์ที่ต้องจับตา
นอกเหนือจากกลยุทธ์ของ LH แล้ว แนวโน้มการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ที่ผู้คร่ำหวอดในวงการควรมองหา ได้แก่:
Sustainable Development: ความต้องการที่อยู่อาศัยที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและประหยัดพลังงานจะเพิ่มสูงขึ้น
Smart Home Technology: เทคโนโลยีบ้านอัจฉริยะจะกลายเป็นมาตรฐานที่ผู้บริโภคคาดหวัง
Mixed-use Development: โครงการแบบผสมผสานที่รวมที่อยู่อาศัย สำนักงาน โรงแรม และพื้นที่ค้าปลีก จะยังคงได้รับความนิยม เนื่องจากตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตยุคใหม่
อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความหวังในการฟื้นตัว
แม้จะยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน แต่ความหวังในการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ยังคงมีอยู่ โดยปัจจัยสำคัญที่จะขับเคลื่อนการฟื้นตัว ได้แก่:
การกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ: หากมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่มีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการช่วยเหลือภาคครัวเรือน และการส่งเสริมการลงทุน
เสถียรภาพทางการเมือง: การมีรัฐบาลใหม่ที่มั่นคงและสามารถกำหนดนโยบายเศรษฐกิจที่ชัดเจน จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนและผู้บริโภค
การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว: การกลับมาของนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจากตลาดหลัก จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมและส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่งการปรับตัวและวางรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การบริหารจัดการความเสี่ยง การมองหาโอกาสใหม่ๆ และการสร้างความแตกต่าง คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้เติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากท่านกำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 เพื่อการตัดสินใจลงทุนที่แม่นยำและได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่า โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาและผู้ร่วมทางของท่านสู่ความสำเร็จในทุกย่างก้าวของการลงทุน
