แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: กลยุทธ์ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ฝ่าวิกฤตการณ์ สู่การเติบโตที่ยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดที่ขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2569 นี้ ถือเป็นปีที่มีความท้าทายเป็นพิเศษ ด้วยแรงกดดันรอบด้านที่ถาโถมเข้ามา ทั้งเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความซับซ้อนและคาดเดาได้ยากยิ่งกว่าปีใดๆ ที่ผ่านมา
การปรับตัวของ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์”: ลดความเสี่ยง เพิ่มโอกาสในธุรกิจโรงแรม
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของตลาด ได้ประกาศแผนกลยุทธ์สำหรับปี 2569 ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความเข้าใจในสภาวะตลาดปัจจุบันได้อย่างชัดเจน โดยมีเป้าหมายหลักในการ “ประคองตัว” และบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างรอบคอบ
จากการสัมภาษณ์ผู้บริหารระดับสูงของ LH ผมได้รับทราบว่า บริษัทจะเน้นการเปิดตัวโครงการใหม่ในรูปแบบ “แนวราบ” จำนวน 2 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 3,660 ล้านบาท โดยเลื่อนการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ออกไปก่อน เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ยังมีซัพพลายส่วนเกินค่อนข้างมาก และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงถึง 30% ในทุกระดับราคา ยิ่งตอกย้ำถึงความจำเป็นในการหลีกเลี่ยงการเพิ่มภาระสต็อกสินค้าที่ไม่จำเป็น
นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร LH ได้กล่าวไว้อย่างน่าสนใจว่า “ปี 2568 เราเปิด 3 โครงการ มูลค่า 8,960 ล้านบาท ปีนี้ 2 โครงการ เป็นโครงการเดิมที่เลื่อนมาจากปีก่อนและเปิดใหม่ 1 โครงการ ถือว่าน้อยสุดในรอบหลาย ๆ ปี ด้วยสภาพโครงสร้างเศรษฐกิจไทยที่เป็นแบบนี้และเอกชนที่ต้องแบกมากกว่า 10 ปี ก็เริ่มออกอาการเช่นกัน ตอกย้ำโดยหนี้ครัวเรือนและการบริโภคที่หายไป”
วิเคราะห์เชิงลึก: ทำไมต้อง “แนวราบ” และ “ชะลอคอนโด” ในปี 2569?
ในมุมมองของผม การตัดสินใจของ LH สะท้อนถึงความเข้าใจใน “พฤติกรรมผู้บริโภค” ที่เปลี่ยนไปในยุคที่ความไม่แน่นอนสูง ผู้ซื้อบ้านในระดับกลางถึงบน มักจะมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตที่ยาวนานขึ้น ต้องการพื้นที่ใช้สอยที่มากขึ้น และมีสัดส่วนความเป็นเจ้าของที่ดิน ซึ่งบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดในทำเลที่มีศักยภาพ ยังคงเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่อง
นอกจากนี้ การชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม ยังเป็นการรับมือกับ “ปัจจัยมหภาค” ที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดคอนโดมิเนียม ประเด็นสำคัญคือ:
กำลังซื้อที่จำกัด: แม้ว่าคอนโดมิเนียมมักจะมีราคาเริ่มต้นที่เข้าถึงง่ายกว่าบ้านเดี่ยว แต่ในภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัวและหนี้ครัวเรือนสูง การขอสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะห้องชุดที่มีราคาสูงขึ้น ก็ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ
อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูง: ดังที่ LH ระบุไว้ ตัวเลข 30% เป็นสัญญาณเตือนที่ชัดเจนว่า สถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น และผู้กู้จำนวนมากไม่ผ่านเกณฑ์
การแข่งขันที่รุนแรง: ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และเมืองใหญ่ ยังคงมีซัพพลายคงค้างจำนวนมาก การเปิดโครงการใหม่ในช่วงที่ตลาดอุปสงค์อ่อนแอ อาจทำให้เกิดการแข่งขันด้านราคา และส่งผลต่ออัตรากำไรขั้นต้น
กลยุทธ์ “Diversification” สู่ธุรกิจโรงแรม: การลงทุนที่ชาญฉลาดในภาวะผันผวน
สิ่งที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ คือการที่ LH “เพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรม” มากขึ้น ซึ่งผมมองว่าเป็นการปรับกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดและสอดคล้องกับเทรนด์การลงทุนในธุรกิจบริการที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมีงบประมาณลงทุนกว่า 2,500 ล้านบาท สำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า โดยเฉพาะการลงทุนในโรงแรมภายใต้แบรนด์ “Grande Centre Point”
การลงทุนในธุรกิจโรงแรม สะท้อนให้เห็นถึง:
กระแสการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัว: แม้จะมีปัจจัยกดดันด้านเศรษฐกิจ แต่ภาคการท่องเที่ยวไทยยังคงมีศักยภาพในการฟื้นตัว โดยเฉพาะเมื่อมีนโยบายสนับสนุนจากภาครัฐ และการเปิดประเทศที่เอื้ออำนวย
รายได้ที่สม่ำเสมอ (Recurring Income): ธุรกิจโรงแรมสามารถสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอในระยะยาว จากค่าเช่าห้องพักและบริการต่างๆ ซึ่งช่วยกระจายความเสี่ยงจากความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย
การใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์: โรงแรมเป็นสินทรัพย์ที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้อย่างมีประสิทธิภาพ หากมีการบริหารจัดการที่ดี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลที่มีศักยภาพ
การเปิดตัวโรงแรม Grande Centre Point Voyage ที่พัทยา ซึ่งมีขนาดใหญ่ที่สุดในเครือ พร้อมสวนน้ำขนาดกว่า 20,000 ตารางเมตร ถือเป็นการลงทุนที่น่าสนใจอย่างยิ่ง สะท้อนให้เห็นถึงการมองการณ์ไกลในการตอบสนองความต้องการของตลาดนักท่องเที่ยว ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ
ภาพรวมงบการเงินและเป้าหมายการดำเนินงาน: ความแข็งแกร่งที่ซ่อนอยู่
ภายใต้สภาวะตลาดที่ท้าทาย LH ยังคงแสดงให้เห็นถึง “ฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง” ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทสามารถผ่านพ้นวิกฤตการณ์ต่างๆ ไปได้
เป้าหมายยอดขายและยอดโอน: LH ตั้งเป้ายอดขาย 15,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ 17,000 ล้านบาท สำหรับปี 2569 ซึ่งตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงการบริหารจัดการสต็อกที่มีประสิทธิภาพ และการมุ่งเน้นการสร้างรายได้จากการขายโครงการที่มีอยู่
หนี้สินต่อทุน (D/E Ratio): บริษัทมีเป้าหมายที่จะลดอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิให้อยู่ในระดับประมาณ 1 เท่า ซึ่งเป็นระดับที่เหมาะสมและแสดงถึงความสามารถในการบริหารจัดการทางการเงินที่ดี
ต้นทุนทางการเงิน: การออกหุ้นกู้มูลค่า 13,200 ล้านบาท ในอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี ถือเป็นการบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน ได้ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า “ในปีที่ผ่านมา คาดว่ารายได้ทั้งปีจะลดลงประมาณ 12% จากปีก่อน เนื่องจากสถานการณ์ต่าง ๆ ที่มีผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยว ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวลดลง โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีนและจากการที่บริษัทได้ขายทรัพย์สินให้เช่าทำให้รายได้จากตึกเหล่านั้นหายไป แต่ได้เปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่ง ที่ลุมพินีและราชดำริและเร็วกว่าแผน ช่วยชดเชยรายได้ได้บางส่วน” ข้อมูลนี้แสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่นของบริษัทในการปรับตัวต่อการเปลี่ยนแปลง
บทเรียนจากวิกฤตการณ์: การมองหาโอกาสในความท้าทาย
ผมเชื่อว่าวิกฤตเศรษฐกิจและการระบาดของโรคต่างๆ ในอดีต ได้สอนบทเรียนอันมีค่าแก่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และ LH ก็เป็นหนึ่งในบริษัทที่นำบทเรียนเหล่านั้นมาปรับใช้ได้อย่างดีเยี่ยม
การบริหารจัดการต้นทุน: การควบคุมต้นทุนการก่อสร้างและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในสภาวะที่ราคาวัสดุก่อสร้างมีความผันผวน
การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์: การศึกษาความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่แท้จริงของผู้บริโภค จะช่วยเพิ่มโอกาสในการขาย
การกระจายความเสี่ยง: การลงทุนในธุรกิจที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ การให้เช่า หรือธุรกิจโรงแรม จะช่วยลดผลกระทบจากความผันผวนของตลาดใดตลาดหนึ่ง
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การฟื้นตัวที่ต้องอาศัยปัจจัยสนับสนุน
เมื่อมองไปข้างหน้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนอีกระยะหนึ่ง ปัจจัยที่จะเป็นตัวขับเคลื่อนการฟื้นตัวที่สำคัญ ได้แก่:
เสถียรภาพทางการเมืองและนโยบายภาครัฐ: การมีรัฐบาลที่เข้มแข็งและมีนโยบายส่งเสริมการลงทุนที่ชัดเจน จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนและผู้บริโภค
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกและกำลังซื้อภายในประเทศ: การเติบโตทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง จะส่งผลดีต่อกำลังซื้อ และความต้องการที่อยู่อาศัย
อัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสม: การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง จะช่วยลดภาระการผ่อนชำระของประชาชน และกระตุ้นการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
มองไปสู่อนาคต: โอกาสสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย
แม้ว่าสภาวะตลาดปัจจุบันจะมีความท้าทาย แต่ในความท้าทาย มักมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ สำหรับนักลงทุนที่มองหา “อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ” หรือ “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” ในช่วงเวลานี้ อาจเป็นโอกาสที่ดีในการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่เหมาะสม โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา “บ้านเดี่ยวราคาล้านต้น” หรือ “คอนโดพร้อมอยู่” ควรศึกษาข้อมูลโครงการต่างๆ อย่างละเอียด พิจารณาทำเลที่ตั้ง สิ่งอำนวยความสะดวก และความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาโครงการ
บทสรุป: ความยืดหยุ่นคือหัวใจสำคัญ
ในปี 2569 นี้ กลยุทธ์ของ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ในการเน้นประคองตัว ลดความเสี่ยง และกระจายการลงทุนไปยังธุรกิจโรงแรม สะท้อนให้เห็นถึงความเข้าใจในสภาวะตลาดที่ซับซ้อน และความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลง
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการมานาน ผมเชื่อว่าความยืดหยุ่นและความสามารถในการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในระยะยาวสำหรับทุกบริษัทในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
สำหรับผู้ที่สนใจเกี่ยวกับ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” หรือกำลังวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น “ซื้อบ้าน”, “ขายคอนโด”, หรือมองหา “โอกาสลงทุนอสังหา” การติดตามแนวโน้มตลาด การศึกษาข้อมูลเชิงลึก และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ คือสิ่งที่ควรทำอย่างยิ่งในยุคที่ตลาดมีความผันผวนเช่นนี้.
