ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: ท่ามกลางความท้าทาย กลยุทธ์ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” เน้นความมั่นคงและ diversification
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2569 นี้มีความท้าทายที่ต้องจับตามองเป็นพิเศษ สภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวน ควบคู่ไปกับแรงกดดันภายในประเทศ ทั้งหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยตรง ทำให้การคาดการณ์แนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทำได้ยากยิ่งขึ้น หากปราศจากปัจจัยบวกที่ชัดเจน
ในสถานการณ์เช่นนี้ กลยุทธ์ “ประคองตัว” ของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ถือเป็นแนวทางที่สมเหตุสมผลอย่างยิ่ง การมุ่งเน้นการบริหารจัดการสินค้าคงคลัง (inventory) และลดระดับหนี้สินต่อทุน (debt-to-equity ratio) เป็นก้าวที่สำคัญในการสร้างความแข็งแกร่งทางการเงิน พร้อมรับมือกับความไม่แน่นอน
ทิศทางกลยุทธ์ปี 2569: เน้นแนวราบ ลดคอนโดฯ รุกธุรกิจโรงแรม
ภายใต้วิสัยทัศน์ที่ชัดเจน คุณนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ได้เปิดเผยถึงแผนการดำเนินงานในปี 2569 ว่า จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นจำนวนที่น้อยที่สุดในรอบหลายปี สิ่งที่น่าสนใจคือ โครงการใหม่ทั้งสองเป็นโครงการประเภท บ้านเดี่ยว หรือ อสังหาริมทรัพย์แนวราบ ทั้งหมด โดยชะลอการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการประเมินสถานการณ์ตลาดที่แม่นยำ
เหตุผลเบื้องหลังการปรับกลยุทธ์นี้มีหลายประการ ประการแรก คือ อุปทาน (supply) ของคอนโดมิเนียมในตลาดที่ยังมีอยู่ค่อนข้างมาก ซึ่งกดดันราคาและการขาย ประการที่สอง คือ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (reject rate) ที่ปรับตัวสูงขึ้นถึง 30% ในทุกระดับราคา ซึ่งบ่งชี้ถึงกำลังซื้อที่อ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด
คุณนพร ยังเปรียบเทียบสถานการณ์ปัจจุบันกับวิกฤตเศรษฐกิจต้มยำกุ้งในปี 2540 โดยชี้ว่า วิกฤตครั้งนี้มีความซับซ้อนและท้าทายกว่า เนื่องจากกลุ่มลูกค้าตลาดกลาง-ล่างได้รับผลกระทบต่อเนื่องมานาน และกำลังซื้ออ่อนแออย่างแท้จริง ต่างจากวิกฤตครั้งก่อนที่มุ่งเน้นที่ภาคธุรกิจเป็นหลัก แต่ผู้บริโภคยังคงมีความแข็งแกร่ง และสามารถฟื้นตัวได้จากการกระตุ้นเศรษฐกิจ
สิ่งที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ คือ การที่ LH เพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรม สอดคล้องกับทิศทาง diversification ของพอร์ตโฟลิโอ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า (rental properties) และธุรกิจโรงแรม เป็นการสร้างรายได้ประจำ (recurring income) ที่มั่นคง ลดการพึ่งพารายได้จากการขายโครงการเพียงอย่างเดียว การลงทุนใน Grande Centre Point สะท้อนถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวไทยในระยะยาว แม้จะเผชิญกับความผันผวนในระยะสั้น
ภาพรวมโครงการและงบลงทุนปี 2569
คุณอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ ได้ให้รายละเอียดเกี่ยวกับโครงการใหม่ที่จะเปิดตัว ได้แก่
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวระดับ Super Luxury ราคา 60-100 ล้านบาท บนเนื้อที่ 33.2 ไร่ จำนวน 34 หลัง มูลค่าโครงการ 2,220 ล้านบาท มีกำหนดเปิดตัวในไตรมาส 1 ปี 2569
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวระดับ Upper-middle class ราคา 10-13 ล้านบาท บนเนื้อที่ 30.9 ไร่ จำนวน 124 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,440 ล้านบาท มีกำหนดเปิดตัวในไตรมาส 4 ปี 2569
เมื่อรวมกับโครงการที่อยู่ระหว่างการดำเนินงาน จะทำให้ LH มีโครงการรวมทั้งสิ้น 69 โครงการ มูลค่าประมาณ 80,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท
นอกจากนี้ LH ยังได้จัดสรรงบประมาณลงทุนไว้ประมาณ 4,500 ล้านบาท โดยแบ่งเป็น
การซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย: 2,000 ล้านบาท
การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า (รวมถึงโรงแรม): 2,500 ล้านบาท
การลงทุนในธุรกิจโรงแรมมีความคืบหน้าอย่างต่อเนื่อง โดย Grande Centre Point Voyage ที่พัทยา ซึ่งเป็นโรงแรมแห่งที่ 3 ในเครือที่พัทยา กำลังจะเปิดให้บริการในเดือนตุลาคมนี้ ด้วยขนาด 494 ห้อง พร้อมสวนน้ำขนาดใหญ่ ซึ่งจะเสริมศักยภาพด้านการท่องเที่ยวของภาคตะวันออกให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น ขณะที่ Grande Centre Point Chinatown มีแผนจะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นการลงทุนระยะยาวเพื่อรองรับการเติบโตของตลาดนักท่องเที่ยว
LH ยังมีแผนออกหุ้นกู้มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และคาดการณ์ว่า ณ สิ้นปี 2569 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิ (Net Gearing Ratio) จะลดลงมาอยู่ในระดับประมาณ 1 เท่า ซึ่งแสดงถึงการบริหารจัดการทางการเงินที่มีประสิทธิภาพ
เป้าหมายรายได้ปี 2569
สำหรับปี 2569 LH ตั้งเป้าหมายยอดขายไว้ที่ 15,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ (transfer revenue) ที่ 17,000 ล้านบาท ขณะเดียวกัน รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า คาดว่าจะอยู่ที่ 9,900 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงการเติบโตอย่างต่อเนื่องของธุรกิจบริการและอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า
สถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง
คุณวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน ยืนยันว่า LH ยังคงมีฐานะทางการเงินที่มั่นคง สภาพคล่องอยู่ในระดับที่ดี และมีสินทรัพย์ลงทุนที่แข็งแกร่ง การออกหุ้นกู้มูลค่า 13,200 ล้านบาท ในปีที่ผ่านมา ด้วยอายุ 2-3 ปี และอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี สะท้อนถึงต้นทุนทางการเงินที่ต่ำ และการบริหารจัดการหนี้สินที่มีประสิทธิภาพ
ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ (Net Interest Bearing Debt) อยู่ที่ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (Net Debt to Equity Ratio) อยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย 2.82% ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการโครงสร้างเงินทุนของ LH ได้เป็นอย่างดี
ปัจจุบัน LH มีโครงการที่พัฒนาและบริหารจัดการด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าและบริการรวม 17 แห่ง ประกอบด้วย
โรงแรม Grande Centre Point: 9 แห่งเปิดดำเนินการแล้ว, 6 แห่งขายเข้ากองทรัสต์, 2 แห่งอยู่ระหว่างก่อสร้าง
ศูนย์การค้า Terminal 21: 3 แห่ง, 2 แห่งขายเข้ากองทรัสต์
อพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกา: 3 แห่ง
แม้ว่ารายได้รวมในปีที่ผ่านมาคาดว่าจะลดลงประมาณ 12% จากปีก่อน อันเป็นผลมาจากสถานการณ์การท่องเที่ยวที่ส่งผลต่อจำนวนนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะชาวจีน และการขายสินทรัพย์บางส่วนออกไป แต่การเปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่ง ที่ลุมพินีและราชดำริ เร็วกว่าแผน ได้เข้ามาช่วยชดเชยรายได้บางส่วน
มองไปข้างหน้า: โอกาสในความท้าทาย
จากข้อมูลและแผนกลยุทธ์ที่นำเสนอมานี้ ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 แม้จะเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน แต่ก็ยังมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ มีความยืดหยุ่น และบริหารจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ได้แสดงให้เห็นถึงความพร้อมในการปรับตัว การบริหารความเสี่ยง และการมองหาโอกาสใหม่ๆ ผ่านการ Diversification
สำหรับนักลงทุนที่สนใจใน อสังหาริมทรัพย์ไทย หรือกำลังมองหา บ้านเดี่ยวคุณภาพ ในทำเลศักยภาพ การติดตามความเคลื่อนไหวของ LH รวมถึงการประเมิน แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างรอบด้าน จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง
หากคุณกำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นเพื่ออยู่อาศัย หรือเพื่อการลงทุน การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในพื้นที่ที่คุณสนใจ หรือการศึกษาข้อมูลโครงการต่างๆ อย่างละเอียด ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญ สภาพตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปนี้อาจเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ที่เตรียมตัวมาอย่างดีและพร้อมที่จะคว้ามันไว้
