อสังหาริมทรัพย์ไทย: กลยุทธ์พลิกวิกฤต สู่โอกาสการลงทุนที่เหนือชั้นในปี 2569
ในยุคที่ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจกลายเป็น “New Normal” ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน การคาดการณ์ทิศทางตลาดจึงกลายเป็นเรื่องที่ซับซ้อนยิ่งกว่าเดิม ท่ามกลางสมรภูมิที่ผันผวน บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ได้ประกาศปรับกลยุทธ์ครั้งสำคัญในปี 2569 โดยมุ่งเน้นการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างรอบคอบ ควบคู่ไปกับการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียม 2 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 3,600 ล้านบาท พร้อมทั้งขยายการลงทุนเชิงรุกสู่ธุรกิจโรงแรม ซึ่งเป็นอีกหนึ่งหัวใจสำคัญในการสร้างรายได้ที่มั่นคงและยั่งยืน
ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร LH ชี้ให้เห็นถึงปัจจัยกดดันรอบด้านที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ประการแรกคือความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจภายในประเทศที่ยังคงเป็นปัจจัยเสี่ยงสำคัญ ประการที่สองคือระดับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ประการสุดท้ายคือมาตรการที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน ปัจจัยเหล่านี้ล้วนเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ทำให้การคาดการณ์ช่วงเวลาที่ตลาดจะกลับมาคึกคักอีกครั้งเป็นเรื่องที่ยากลำบาก
“ปี 2568 ที่ผ่านมา เราได้เปิดตัวโครงการใหม่ไปถึง 3 โครงการ มูลค่ารวม 8,960 ล้านบาท แต่สำหรับปี 2569 นี้ เราตัดสินใจเปิดเพียง 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการเปิดตัวโครงการใหม่ที่น้อยที่สุดในรอบหลายปี เนื่องจากเราประเมินว่าโครงสร้างเศรษฐกิจไทยในปัจจุบัน รวมถึงภาระที่ภาคเอกชนต้องแบกรับมายาวนานกว่าทศวรรษ เริ่มส่งสัญญาณของความอ่อนล้า ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงและการบริโภคที่ชะลอตัว เป็นตัวสะท้อนที่ชัดเจน แม้ว่าปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ในต่างประเทศอาจไม่ได้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ก็ถือเป็นปัจจัยผันแปรใหม่ที่เพิ่มเข้ามา ทำให้ภาพรวมของความไม่แน่นอนมีสูงมาก” นายนพร กล่าว
ด้วยสถานการณ์ดังกล่าว LH จึงปรับเปลี่ยนกลยุทธ์โดยเน้นการ “ประคองตัว” เป็นหลัก มุ่งมั่นในการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) และเสริมสร้างความสามารถในการแข่งขันให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น การเร่งเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากในช่วงเวลาที่ไม่เหมาะสม อาจส่งผลกระทบเชิงลบต่อภาพรวมของตลาด LH จึงหันมาเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรม ซึ่งเป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์สำคัญในการกระจายความเสี่ยงและสร้างรายได้ที่มั่นคง
“หากเทียบกับวิกฤตการณ์ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้มีความท้าทายมากกว่าวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 เสียอีก เพราะในปัจจุบัน กลุ่มลูกค้าในระดับกลางถึงล่างได้รับผลกระทบมาอย่างต่อเนื่อง ทำให้กำลังซื้อมีความอ่อนแอ ในขณะที่ช่วงวิกฤตปี 2540 นั้น ผลกระทบส่วนใหญ่จำกัดอยู่เพียงภาคธุรกิจ แต่ผู้บริโภคยังคงมีความแข็งแกร่ง และเมื่อมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจก็สามารถช่วยให้สถานการณ์ดีขึ้นได้ เราจึงหวังเป็นอย่างยิ่งว่าหลังจากมีการเลือกตั้งและได้รัฐบาลใหม่ สถานการณ์ต่าง ๆ จะคลี่คลายไปในทิศทางที่ดีขึ้น” นายนพร กล่าวเสริม
การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัย: คุณภาพเหนือปริมาณ
นายอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ LH เปิดเผยถึงแผนการดำเนินงานในปี 2569 ว่า บริษัทจะเปิดตัวโครงการใหม่ 2 โครงการในระดับบน ซึ่งคัดสรรมาอย่างดีเพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดระดับบนที่ยังคงมีกำลังซื้อสูง โครงการแรกคือ “นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก” ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 33.2 ไร่ ประกอบด้วยบ้านเดี่ยวหรู 34 หลัง ราคาขายตั้งแต่ 60-100 ล้านบาท มูลค่าโครงการรวม 2,220 ล้านบาท โดยจะเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ของปี 2569
ส่วนอีกหนึ่งโครงการคือ “ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน” ตั้งอยู่บนพื้นที่ 30.9 ไร่ ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว 124 ยูนิต ในราคา 10-13 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,440 ล้านบาท ซึ่งจะเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2569 การเปิดตัวโครงการแนวราบ 2 โครงการนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความตั้งใจของ LH ที่จะเน้นคุณภาพและความพิเศษของโครงการ แทนที่จะเน้นปริมาณ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) ในตลาดคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ ซึ่งปัจจุบันยังมีซัพพลายค้างอยู่จำนวนมาก ประกอบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงขึ้นถึง 30% ในทุกระดับราคา
เมื่อรวมกับโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ทั้งหมด LH จะมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การบริหารรวม 69 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 80,000 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมโอน 5 โครงการ และอีก 1 โครงการคือ “วันเวลา ณ เจ้าพระยา” คาดว่าจะแล้วเสร็จและเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ได้ในช่วงกลางไตรมาส 4 ของปี 2569
การลงทุนในธุรกิจโรงแรม: กุญแจสู่รายได้ที่เติบโต
เพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงและสร้างแหล่งรายได้ใหม่ที่มั่นคง LH ได้จัดสรรงบประมาณลงทุนกว่า 4,500 ล้านบาทในปี 2569 โดยแบ่งเป็น 2,000 ล้านบาท สำหรับการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และอีก 2,500 ล้านบาท สำหรับการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า ซึ่งส่วนใหญ่จะมุ่งเน้นไปที่การลงทุนในธุรกิจโรงแรมภายใต้แบรนด์ Grande Centre Point
ปัจจุบัน LH มีโรงแรม Grande Centre Point ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 2 แห่ง แห่งแรกคือ “Grande Centre Point Voyage” ที่เมืองพัทยา ซึ่งมีกำหนดเปิดให้บริการในเดือนตุลาคม 2569 นี้ โรงแรมแห่งนี้จะเป็นโรงแรมแห่งที่ 3 ของ LH ในเมืองพัทยา โดดเด่นด้วยขนาดใหญ่ถึง 494 ห้อง พร้อมทั้งสวนน้ำขนาดกว่า 20,000 ตารางเมตร ซึ่งถือเป็นสวนน้ำที่ใหญ่ที่สุดในเครือโรงแรม Grande Centre Point
ส่วนโรงแรมแห่งที่สองคือ “Grande Centre Point Chinatown” ซึ่งมีแผนจะเปิดให้บริการในปี 2571 การลงทุนเชิงรุกในธุรกิจโรงแรมนี้ สะท้อนให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ของ LH ในการมองเห็นศักยภาพของธุรกิจโรงแรมในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่ออุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของไทยเริ่มฟื้นตัว
นอกจากนี้ LH ยังมีแผนจะออกหุ้นกู้มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนดในปี 2569 และเพื่อเสริมสภาพคล่องในการดำเนินธุรกิจ คาดการณ์ว่า ณ สิ้นปี 2569 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิ (Net Gearing Ratio) จะลดลงมาอยู่ที่ระดับประมาณ 1 เท่า ซึ่งถือเป็นระดับที่น่าพอใจและแสดงถึงความแข็งแกร่งทางด้านการเงิน
“สำหรับปี 2569 เราตั้งเป้าหมายยอดขายไว้ที่ 15,000 ล้านบาท ยอดโอนกรรมสิทธิ์ 17,000 ล้านบาท และรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าประมาณ 9,900 ล้านบาท” นายอาชวิณ กล่าว
ความแข็งแกร่งทางการเงิน: รากฐานแห่งความเชื่อมั่น
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน ยืนยันว่า LH ยังคงมีฐานะทางการเงินที่มั่นคง โดยอาศัยการบริหารจัดการสภาพคล่องที่มีประสิทธิภาพ และการมีสินทรัพย์ลงทุนที่หลากหลาย ในปีที่ผ่านมา บริษัทได้ออกหุ้นกู้รวมมูลค่า 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อใช้ในการคืนหุ้นกู้เดิมและเป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน
ณ สิ้นปี 2568 หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ (Net Interest Bearing Debt) ของบริษัทอยู่ที่ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (Net Debt to Equity Ratio) อยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยอยู่ที่ 2.82% ซึ่งเป็นอัตราที่ต่ำเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรม
ปัจจุบัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าและบริการของ LH มีโครงการที่อยู่ภายใต้การบริหารรวม 17 แห่ง ประกอบด้วยโรงแรม Grande Centre Point ที่เปิดดำเนินการแล้ว 9 แห่ง โดย 6 แห่งได้มีการขายเข้ากองทรัสต์ และอีก 2 แห่งอยู่ระหว่างการก่อสร้าง นอกจากนี้ยังมีศูนย์การค้า Terminal 21 จำนวน 3 แห่ง ซึ่ง 2 แห่งได้ขายเข้ากองทรัสต์ รวมถึงอพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกาอีก 3 แห่ง
“ในปีที่ผ่านมา เราคาดว่ารายได้รวมทั้งปีจะลดลงประมาณ 12% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สาเหตุหลักมาจากสถานการณ์ที่ส่งผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยว ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน ลดลง ประกอบกับการที่บริษัทได้มีการขายทรัพย์สินให้เช่าออกไป ทำให้รายได้จากอาคารเหล่านั้นหายไป อย่างไรก็ตาม การเปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่งที่ลุมพินีและราชดำริ ซึ่งเร็วกว่าแผนที่วางไว้ ก็สามารถช่วยชดเชยรายได้ที่ลดลงไปได้ในระดับหนึ่ง” นายวิทย์ กล่าว
แนวโน้มการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย: โอกาสที่ซ่อนอยู่
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเผชิญกับความท้าทายในปี 2569 แต่สำหรับนักลงทุนที่เข้าใจตลาดและมีวิสัยทัศน์ที่เฉียบคม ยังมีโอกาสในการลงทุนที่น่าสนใจอยู่เสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับบน (Luxury Real Estate) ที่ยังคงมีความต้องการสูง และกลุ่มธุรกิจโรงแรมที่คาดว่าจะได้รับอานิสงส์จากการฟื้นตัวของการท่องเที่ยว
การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Properties) ในทำเลศักยภาพ เช่น กรุงเทพมหานคร และเมืองท่องเที่ยวหลักอย่างพัทยา ภูเก็ต เชียงใหม่ ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ หรือแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูง หรือต้องการ ซื้อบ้านหรู ในทำเลที่ดีที่สุด ควรพิจารณาโครงการที่มาจากผู้พัฒนาที่มีชื่อเสียงและมีความเชี่ยวชาญ เช่น LH ที่มีประวัติผลงานที่ยาวนาน และมีความเข้าใจในความต้องการของตลาดระดับบนเป็นอย่างดี
นอกจากนี้ การลงทุนใน คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ หรือ บ้านพร้อมอยู่ ที่มีดีไซน์สวยงามและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ก็ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาด โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการเข้าอยู่ได้ทันที หรือนักลงทุนที่ต้องการปล่อยเช่า
บทสรุปและก้าวต่อไป
ปี 2569 ถือเป็นปีแห่งการปรับตัวและกลยุทธ์เชิงรุกของ LH ในการรับมือกับความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การมุ่งเน้นที่คุณภาพของโครงการ การบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างรอบคอบ และการขยายการลงทุนในธุรกิจโรงแรม สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของบริษัท ในฐานะผู้เล่นหลักในอุตสาหกรรมนี้
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงภาพรวมตลาด แนวโน้มเศรษฐกิจ และกลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพ
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหา โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการ ซื้อบ้าน หรือ คอนโด ที่มีคุณภาพและศักยภาพในการเติบโตในอนาคต การศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงการที่อยู่อาศัยและแผนการลงทุนของบริษัทชั้นนำอย่าง LH คือก้าวแรกที่สำคัญสู่การตัดสินใจที่ชาญฉลาดและประสบความสำเร็จในการลงทุนของท่าน
