อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: กลยุทธ์รับมือความไม่แน่นอนและโอกาสใหม่ในธุรกิจโรงแรม
ในภูมิทัศน์เศรษฐกิจที่ผันผวนของปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อน จากปัจจัยกดดันรอบด้าน ทั้งเศรษฐกิจโลกที่ยังคงความไม่แน่นอน ภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ในสถานการณ์เช่นนี้ การคาดการณ์การฟื้นตัวของตลาดกลายเป็นเรื่องยากลำบาก ท่ามกลางการขาดแคลนปัจจัยบวกที่จะเข้ามาขับเคลื่อนให้ตลาดกลับมาคึกคักอีกครั้ง
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: ประคองตัว รุกตลาดแนวราบ และขยายการลงทุนในธุรกิจโรงแรม
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ประกาศแผนกลยุทธ์สำหรับปี 2569 โดยเน้นย้ำถึงการบริหารจัดการเพื่อประคองตัว ลดระดับสินค้าคงค้าง และการบริหารจัดการหนี้สินให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม พร้อมทั้งปรับลดการเปิดโครงการใหม่ โดยจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบเพียง 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท ขณะเดียวกันก็ได้ชะลอแผนการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ เนื่องจากมองว่าตลาดในกลุ่มนี้ยังมีซัพพลายคงค้างอยู่เป็นจำนวนมาก ประกอบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในทุกระดับราคา
“ปี 2568 เราได้เปิดตัวโครงการไปถึง 3 โครงการ มูลค่ารวมเกือบ 9,000 ล้านบาท แต่ในปี 2569 นี้ เรามีแผนเปิดเพียง 2 โครงการ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เลื่อนมาจากปีก่อนและมีโครงการใหม่เพียง 1 โครงการเท่านั้น ถือเป็นการเปิดโครงการที่น้อยที่สุดในรอบหลายปี สะท้อนให้เห็นถึงผลกระทบจากโครงสร้างเศรษฐกิจไทยที่เปราะบางอย่างต่อเนื่อง การแบกรับภาระของภาคเอกชนมานานกว่าทศวรรษ ประกอบกับปัญหาหนี้ครัวเรือนและการบริโภคที่ซบเซา แม้ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์จะไม่ได้ส่งผลกระทบโดยตรง แต่ก็เป็นตัวแปรใหม่ที่เพิ่มความไม่แน่นอนให้กับภาพรวม” นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กล่าว
ด้วยสถานการณ์ดังกล่าว LH จึงมุ่งเน้นการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management) และเสริมสร้างความสามารถในการแข่งขัน หากเร่งเปิดตัวโครงการจำนวนมากในภาวะเช่นนี้ อาจส่งผลเสียต่อภาพรวมของตลาดได้ ดังนั้น บริษัทจึงได้ปรับกลยุทธ์ด้วยการหันไปเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรมมากขึ้น ซึ่งเป็นธุรกิจที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอและมีแนวโน้มการเติบโตที่ดีในระยะยาว
“เมื่อเทียบกับวิกฤตเศรษฐกิจที่ผ่านมา วิกฤตในปัจจุบันมีความซับซ้อนและยากลำบากกว่ามาก โดยเฉพาะวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 ในขณะนั้น ปัญหาหลักอยู่ที่ภาคธุรกิจ แต่ผู้บริโภคยังคงมีความแข็งแรง และการกระตุ้นเศรษฐกิจสามารถเห็นผลได้ชัดเจน แต่ในปัจจุบัน กลุ่มลูกค้ากำลังซื้อระดับกลางถึงล่างได้รับผลกระทบอย่างต่อเนื่องมายาวนาน ทำให้กำลังซื้อโดยรวมอ่อนแอลง อย่างไรก็ตาม เรายังคงมีความหวังว่าหลังจากการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ภายหลังการเลือกตั้ง สถานการณ์ต่างๆ จะค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้น” นายนพร กล่าวเพิ่มเติม
เจาะลึกโครงการใหม่และกลยุทธ์การลงทุน
นายอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ ของ LH ได้ให้รายละเอียดเกี่ยวกับแผนการดำเนินงานในปี 2569 โดยจะมีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยระดับกลาง-บน 2 โครงการ ได้แก่
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวสุดหรู ตั้งอยู่บนพื้นที่ 33.2 ไร่ ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว 34 ยูนิต ราคาขายระหว่าง 60-100 ล้านบาทต่อหลัง มูลค่าโครงการรวม 2,220 ล้านบาท โดยมีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ของปี 2569
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวระดับราคา 10-13 ล้านบาท ตั้งอยู่บนพื้นที่ 30.9 ไร่ จำนวน 124 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,440 ล้านบาท มีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2569
เมื่อรวมกับโครงการที่อยู่ระหว่างการดำเนินงานในปัจจุบัน LH จะมีโครงการที่อยู่อาศัยทั้งหมด 69 โครงการ มูลค่าประมาณ 80,000 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมโอน 5 โครงการ และอีก 1 โครงการคือ “วันเวลา ณ เจ้าพระยา” คาดว่าจะแล้วเสร็จและเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ได้ในช่วงกลางไตรมาส 4 ของปี 2569
นอกจากนี้ LH ได้เตรียมงบประมาณลงทุนไว้ประมาณ 4,500 ล้านบาท สำหรับการเข้าซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่า 2,000 ล้านบาท และอีก 2,500 ล้านบาท สำหรับการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า ซึ่งจะเน้นไปที่การลงทุนในโรงแรมภายใต้แบรนด์ Grande Centre Point โดยปัจจุบันมี 2 แห่งที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ได้แก่
Grande Centre Point Voyage (พัทยา): วางแผนเปิดให้บริการในเดือนตุลาคม 2569 เป็นโรงแรมแห่งที่ 3 ในเครือที่พัทยา มีห้องพักจำนวน 494 ห้อง พร้อมสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ซึ่งถือเป็นสวนน้ำที่ใหญ่ที่สุดในเครือโรงแรม
Grande Centre Point Chinatown: มีแผนเปิดให้บริการในปี 2571
เพื่อรองรับแผนการลงทุนและการดำเนินงาน LH ยังมีแผนการออกหุ้นกู้มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และคาดการณ์ว่า ณ สิ้นปี 2569 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิ (Net Gearing Ratio) จะลดลงมาอยู่ในระดับประมาณ 1 เท่า
“สำหรับปี 2569 เราตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 15,000 ล้านบาท ยอดโอนกรรมสิทธิ์ 17,000 ล้านบาท และรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า คาดว่าจะอยู่ที่ 9,900 ล้านบาท” นายอาชวิณ กล่าว
ความแข็งแกร่งทางการเงินและการบริหารจัดการ
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน (CFO) ของ LH ยืนยันว่า บริษัทยังคงมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง จากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่มีประสิทธิภาพและสินทรัพย์ลงทุนที่มีอยู่ ในปีที่ผ่านมา LH ได้ดำเนินการออกหุ้นกู้รวมมูลค่า 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ในอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อใช้ในการไถ่ถอนหุ้นกู้เดิมและเป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิอยู่ที่ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยอยู่ที่ 2.82%
ปัจจุบัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าและบริการของ LH มีโครงการที่อยู่ภายใต้การบริหารจัดการรวม 17 แห่ง ประกอบด้วย
โรงแรม Grande Centre Point: เปิดดำเนินการแล้ว 9 แห่ง และอยู่ระหว่างการก่อสร้าง 2 แห่ง โดย 6 แห่งได้ดำเนินการขายเข้ากองทรัสต์เรียบร้อยแล้ว
ศูนย์การค้า Terminal 21: มี 3 แห่ง โดย 2 แห่งได้ขายเข้ากองทรัสต์เรียบร้อยแล้ว
อพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกา: จำนวน 3 แห่ง
“ในปีที่ผ่านมา เราคาดว่ารายได้รวมจะลดลงประมาณ 12% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นผลมาจากการชะลอตัวของภาคการท่องเที่ยว ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวลดลง โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจากประเทศจีน ประกอบกับการขายสินทรัพย์ให้เช่าออกไป ทำให้รายได้จากทรัพย์สินเหล่านั้นหายไป อย่างไรก็ตาม การเปิดดำเนินการโรงแรมแห่งใหม่ 2 แห่งที่ลุมพินีและราชดำริ ซึ่งเปิดก่อนแผนที่วางไว้ ได้ช่วยชดเชยรายได้ที่ลดลงไปได้บางส่วน” นายวิทย์ กล่าว
บทสรุปและทิศทางอนาคต
ท่ามกลางความท้าทายของภาวะเศรษฐกิจปี 2569 กลยุทธ์ของ LH ในการประคองตัว ลดความเสี่ยงในการเปิดโครงการใหม่ และหันมาให้ความสำคัญกับการลงทุนในธุรกิจโรงแรม ถือเป็นการปรับตัวที่สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน การบริหารจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่ง ควบคู่ไปกับการมองหาโอกาสใหม่ๆ ในธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาบริษัทก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้ไปได้
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจในกลยุทธ์ของผู้นำในอุตสาหกรรมอย่าง LH จะช่วยให้เห็นภาพรวมของทิศทางตลาดและโอกาสในการลงทุนที่อาจเกิดขึ้นได้ ในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว แต่ภาคธุรกิจโรงแรมยังคงมีศักยภาพในการเติบโตได้ หากสามารถบริหารจัดการต้นทุนและปรับตัวให้เข้ากับพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปได้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับแผนกลยุทธ์ของบริษัทชั้นนำในอุตสาหกรรมนี้ การติดตามข่าวสารและบทวิเคราะห์อย่างต่อเนื่อง จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจลงทุนอย่างชาญฉลาด
