แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: กลยุทธ์ “LH” สู่การประคองตัวและรุกธุรกิจโรงแรมท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นความผันผวนของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่สำหรับปี 2569 นี้ สัญญาณเตือนภัยดังขึ้นเป็นพิเศษ ความท้าทายที่มองเห็นได้ชัดเจน ไม่ใช่แค่ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน แต่ยังรวมถึงปัจจัยภายในประเทศที่กดดันกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง ทั้งหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง การเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และความกังวลต่อทิศทางเศรษฐกิจไทยโดยรวม ทำให้การคาดการณ์การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นเรื่องที่ยากจะทำนายได้อย่างแม่นยำ
“Land and Houses” (LH) กับแผนการดำเนินงานปี 2569: เน้นความปลอดภัย หันรุกธุรกิจโรงแรม
ท่ามกลางความไม่แน่นอนดังกล่าว บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH หนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย ได้ประกาศแผนการดำเนินงานสำหรับปี 2569 โดยเน้นกลยุทธ์ “เพลย์เซฟ” หรือการดำเนินงานอย่างระมัดระวังเป็นสำคัญ เพื่อประคองตัวและลดความเสี่ยงในช่วงที่ตลาดมีความเปราะบางสูง
การเปิดตัวโครงการใหม่ที่จำกัด: โฟกัสที่แนวราบ
ในปี 2569 LH วางแผนที่จะเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 2 โครงการ ซึ่งเป็นโครงการแนวราบทั้งหมด ด้วยมูลค่ารวมประมาณ 3,660 ล้านบาท การตัดสินใจนี้สะท้อนให้เห็นถึงการประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ว่า ยังคงมีอุปทาน (Supply) ในตลาดคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ค่อนข้างมาก ประกอบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงขึ้นถึง 30% ในทุกระดับราคา เป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงกำลังซื้อที่อ่อนแอและข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค
การชะลอการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ เป็นการหลีกเลี่ยงการเพิ่มภาระให้กับตลาดที่อิ่มตัวอยู่แล้ว และเป็นการบริหารจัดการความเสี่ยงได้อย่างชาญฉลาดในช่วงเวลาเช่นนี้ การเปิดโครงการใหม่ที่น้อยลงกว่าปี 2568 ที่เปิดถึง 3 โครงการ มูลค่า 8,960 ล้านบาท ยิ่งตอกย้ำถึงแนวทางการดำเนินงานที่เน้นความรอบคอบและลดระดับสินค้าคงค้าง (Inventory)
การบริหารสภาพคล่องและลดหนี้สินต่อทุน: หัวใจสำคัญของการประคองตัว
หัวใจหลักของกลยุทธ์ LH ในปี 2569 คือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) และรักษาความสามารถในการแข่งขัน โดยการลดระดับหนี้สินต่อทุน (Debt-to-Equity Ratio) ให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม การเปิดโครงการใหม่ในช่วงที่ตลาดกำลังซื้ออ่อนแอ อาจส่งผลเสียมากกว่าผลดีต่อภาพรวมตลาดได้ ดังนั้น การเน้นการบริหารจัดการภายใน การลดภาระหนี้ และการเสริมความแข็งแกร่งของฐานะการเงิน จึงเป็นสิ่งที่สำคัญอย่างยิ่ง
การลงทุนเชิงกลยุทธ์: รุกธุรกิจโรงแรมและการเช่า
ภายใต้สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ท้าทาย LH ได้ปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ โดยหันมาเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่ามากขึ้น นี่เป็นก้าวที่น่าสนใจ เพราะแสดงให้เห็นถึงการมองหาแหล่งรายได้ที่มั่นคงและมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว
งบประมาณการลงทุนที่น่าจับตา: 4,500 ล้านบาท
LH ได้จัดสรรงบประมาณการลงทุนจำนวน 4,500 ล้านบาทในปี 2569 โดยแบ่งออกเป็น
การซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย: จำนวน 2,000 ล้านบาท แม้จะลดการเปิดโครงการใหม่ แต่การซื้อที่ดินยังคงเป็นการลงทุนเพื่อเตรียมพร้อมสำหรับโอกาสในอนาคต
การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า (Investment Properties): จำนวน 2,500 ล้านบาท การลงทุนส่วนนี้จะมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาและขยายธุรกิจโรงแรม ซึ่งถือเป็นธุรกิจที่มีแนวโน้มเติบโตได้ดี โดยเฉพาะการท่องเที่ยวที่เริ่มฟื้นตัว
การขยายธุรกิจโรงแรม: Grande Centre Point เติบโตอย่างต่อเนื่อง
การลงทุนในธุรกิจโรงแรมจะเน้นไปที่แบรนด์ Grande Centre Point โดยมีแผนการเปิดตัวโรงแรมใหม่ 2 แห่ง
Grande Centre Point Voyage (พัทยา): ซึ่งมีกำหนดเปิดตัวในเดือนตุลาคม 2569 นี้ เป็นโรงแรมแห่งที่ 3 ของ LH ในพัทยา ด้วยจำนวนห้องพัก 494 ห้อง พร้อมด้วยสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ซึ่งจะเป็นจุดขายที่สำคัญและใหญ่ที่สุดในบรรดาโรงแรมในเครือ การลงทุนในแหล่งท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมอย่างพัทยา สะท้อนถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวไทย
Grande Centre Point Chinatown: แม้จะมีกำหนดเปิดตัวในปี 2571 แต่การวางแผนล่วงหน้าเช่นนี้แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ระยะยาวในการขยายธุรกิจไปยังทำเลที่มีศักยภาพสูงอย่างย่านไชน่าทาวน์
การลงทุนในธุรกิจโรงแรมไม่เพียงแต่เป็นการกระจายความเสี่ยงจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังเป็นการสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) ที่มีความสม่ำเสมอ ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน
เป้าหมายทางการเงินปี 2569: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
LH ตั้งเป้าหมายยอดขายไว้ที่ 15,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ 17,000 ล้านบาท สำหรับปี 2569 ขณะเดียวกันก็คาดการณ์รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าไว้ที่ 9,900 ล้านบาท เป้าหมายเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นที่จะรักษาการเติบโตของรายได้ แม้จะเผชิญกับปัจจัยท้าทายก็ตาม
การบริหารจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่ง: เสาหลักแห่งความเชื่อมั่น
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน ได้เน้นย้ำถึงฐานะทางการเงินที่มั่นคงของบริษัท ซึ่งเป็นผลมาจากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่ดีและการมีสินทรัพย์ลงทุนที่มีมูลค่า
การออกหุ้นกู้: ในปีที่ผ่านมา LH ได้ออกหุ้นกู้มูลค่ารวม 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมและใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน
หนี้สินสุทธิต่อทุน: ณ สิ้นปี 2568 อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนอยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า ซึ่งถือเป็นระดับที่บริหารจัดการได้ โดยมีต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย 2.82%
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า: ปัจจุบัน LH บริหารโครงการที่พักอาศัยและโรงแรมภายใต้การบริหาร 17 แห่ง ประกอบด้วย
โรงแรม Grande Centre Point: 9 แห่ง (เปิดดำเนินการแล้ว)
โรงแรม Grande Centre Point: 2 แห่ง (อยู่ระหว่างก่อสร้าง)
ศูนย์การค้า Terminal 21: 3 แห่ง
อพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกา: 3 แห่ง
รายได้ในปี 2568: คาดการณ์ว่ารายได้ทั้งปีจะลดลงประมาณ 12% จากปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นผลกระทบโดยตรงจากภาคการท่องเที่ยวที่ชะลอตัว โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน และการขายสินทรัพย์บางส่วนออกไป อย่างไรก็ตาม การเปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่ง ได้ช่วยชดเชยรายได้ในส่วนนี้ไปได้บางส่วน
บทวิเคราะห์จากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ:
สิ่งที่ LH กำลังทำในปี 2569 เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของการปรับตัวที่จำเป็นสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในยุคปัจจุบัน
ความสำคัญของ “Resilience” (ความยืดหยุ่น): การที่ LH เน้นการประคองตัว ลดหนี้ และบริหารสภาพคล่อง สะท้อนถึงการให้ความสำคัญกับ “Resilience” ซึ่งหมายถึงความสามารถขององค์กรในการรับมือกับความผันผวนและฟื้นตัวจากภาวะวิกฤต การลงทุนในธุรกิจโรงแรมและการเช่าก็ถือเป็นการสร้างความยืดหยุ่นทางการเงินในระยะยาว
การกระจายความเสี่ยง (Diversification): การเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า เป็นการกระจายความเสี่ยงที่สำคัญ การพึ่งพิงรายได้จากการขายโครงการที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียวในภาวะตลาดที่ไม่แน่นอนเป็นเรื่องที่มีความเสี่ยงสูง ธุรกิจโรงแรมและการเช่าให้รายได้ที่สม่ำเสมอและสามารถคาดการณ์ได้ดีกว่า
การมองการณ์ไกล (Long-term Vision): การวางแผนโครงการโรงแรมในทำเลสำคัญอย่างไชน่าทาวน์ล่วงหน้าหลายปี แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ระยะยาวของ LH แม้ตลาดที่อยู่อาศัยจะชะลอตัว แต่ LH ก็ยังคงมองหาโอกาสในการเติบโตในธุรกิจอื่น ๆ ที่มีศักยภาพ
การบริหารต้นทุนและหนี้สิน: ในยุคที่อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มทรงตัวในระดับสูง การบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินและการลดภาระหนี้สินเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง LH มีการบริหารจัดการที่ดีในการรักษาอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม
โอกาสในวิกฤต (Opportunity in Crisis): แม้ตลาดจะเผชิญความท้าทาย แต่การซื้อที่ดินในช่วงที่ราคาอาจไม่สูงนัก หรือการลงทุนในธุรกิจอื่นที่กำลังเติบโต เช่น ธุรกิจโรงแรม (เมื่อการท่องเที่ยวฟื้นตัว) ก็ถือเป็นการมองหาโอกาสในวิกฤต
ปัจจัยที่ต้องจับตาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
อัตราดอกเบี้ย: ทิศทางอัตราดอกเบี้ยจะเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภค หากอัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง จะยังคงเป็นข้อจำกัดกำลังซื้อ
นโยบายรัฐบาล: การออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ หรือมาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ จะมีผลต่อการฟื้นตัวของตลาด
เศรษฐกิจไทยโดยรวม: การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย การส่งออก การท่องเที่ยว และการบริโภคภายในประเทศ จะเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์
กำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมาย: การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมและความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อ ทั้งในกลุ่มเรียลดีมานด์ (Real Demand) และนักลงทุน จะมีผลต่อการออกแบบและพัฒนาโครงการ
บทสรุป
ปี 2569 เป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน แต่บริษัทอย่าง LH ได้แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวและวางกลยุทธ์ที่รอบคอบ การเน้นการประคองตัว การบริหารจัดการความเสี่ยง การลดภาระหนี้สิน และการขยายการลงทุนไปยังธุรกิจที่มีศักยภาพ เช่น ธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า เป็นแนวทางที่ถูกต้องและจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในยุคปัจจุบัน
สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจทิศทางของตลาด และกลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ จะช่วยให้การตัดสินใจของคุณมีข้อมูลที่รอบด้านมากขึ้น
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง ไม่ว่าจะเป็นในกรุงเทพฯ หรือภูมิภาคอื่น ๆ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมวางแผนอนาคตที่มั่นคงและประสบความสำเร็จไปด้วยกัน
