ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 นี้ เป็นอีกปีที่ผู้เล่นรายใหญ่ต่างต้องปรับกลยุทธ์การลงทุนอย่างรอบคอบ ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจทั้งในระดับมหภาคและจุลภาค การแข่งขันที่เข้มข้น และแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกต่างๆ หนึ่งในยักษ์ใหญ่แห่งวงการที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ซึ่งภายใต้การนำของคณะผู้บริหารมากวิสัยทัศน์ ได้ประกาศแผนงานสำคัญที่สะท้อนถึงความมุ่งมั่นในการประคองตัว พร้อมทั้งมองหาโอกาสในการเติบโตใหม่ๆ อย่างมีนัยสำคัญ
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ความท้าทายที่มองเห็นชัดเจน
นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร LH ได้ฉายภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ว่า ยังคงเผชิญกับ “แรงกดดันรอบด้าน” ซึ่งเป็นคำอธิบายที่ครอบคลุมประเด็นสำคัญหลายประการ ประการแรกคือ “เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยที่ยังผันผวน” ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและภาคธุรกิจ ความผันผวนนี้อาจหมายถึงความไม่แน่นอนของการเติบโต กำลังซื้อที่อาจลดลง หรือแม้กระทั่งความเสี่ยงในการลงทุนที่เพิ่มสูงขึ้น
ประการต่อมาคือ “ภาระหนี้ครัวเรือนที่สูง” ซึ่งเป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่กัดกร่อนกำลังซื้อของผู้บริโภคมาอย่างต่อเนื่อง การมีภาระหนี้สินที่สูงทำให้ประชาชนมีเงินเหลือใช้จ่ายน้อยลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการซื้อสินทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น อสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ “การเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ” ของสถาบันการเงินก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อ “กำลังซื้อ” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การที่ธนาคารมีความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ต้องเผชิญกับอุปสรรคในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน ซึ่งส่งผลให้ “ยอดปฏิเสธสินเชื่อ” หรือ “รีเจ็กต์เcรต” ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยในทุกระดับราคา
ด้วยปัจจัยลบเหล่านี้ นายนพร ยอมรับอย่างตรงไปตรงมาว่า “ไม่กล้าจะคาดเดาได้ว่าตลาดอสังหาฯ จะฟื้นตัวได้เมื่อใด” เนื่องจากยังไม่เห็น “ปัจจัยบวกที่มาสนับสนุน” ที่ชัดเจนและแข็งแกร่งเพียงพอที่จะพลิกกระแสของตลาดได้
กลยุทธ์ “Play Safe” และการเปิดตัวโครงการใหม่ภายใต้ความระมัดระวัง
ท่ามกลางสภาวะตลาดที่คาดเดาได้ยาก LH จึงเลือกใช้กลยุทธ์ “Play Safe” หรือการดำเนินงานอย่างระมัดระวังในช่วงปี 2569 โดยมีเป้าหมายหลักคือ “การประคองตัว” ของธุรกิจ การ “ลดระดับสินค้าคงเหลือ” และ “ระดับหนี้สินต่อทุน” (D/E Ratio) ให้กลับมาอยู่ในระดับที่เหมาะสม โดยจะ “เปิดโครงการใหม่เพียง 2 โครงการ” ซึ่งมีมูลค่ารวมประมาณ 3,660 ล้านบาท
ข้อสังเกตที่สำคัญคือ โครงการใหม่ทั้ง 2 โครงการนี้เป็น “โครงการแนวราบทั้งหมด” ซึ่งสะท้อนถึงการปรับกลยุทธ์ที่ชัดเจนจากการ “ชะลอการเปิดคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์” เหตุผลเบื้องหลังการตัดสินใจนี้มาจาก “ตลาดคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ยังมีซัพพลายอยู่ค่อนข้างมาก” ซึ่งหมายถึงจำนวนยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วหรือกำลังจะสร้างเสร็จมีปริมาณสูงเมื่อเทียบกับความต้องการซื้อในปัจจุบัน
นายนพร ยังกล่าวเสริมว่า การเปิดโครงการใหม่จำนวนน้อยในปีนี้ถือเป็นการ “น้อยที่สุดในรอบหลาย ๆ ปี” ซึ่งตอกย้ำถึงความระมัดระวังในการบริหารจัดการธุรกิจภายใต้ “โครงสร้างเศรษฐกิจไทยที่เป็นแบบนี้” โดยเฉพาะเมื่อภาคเอกชนเองก็ “เริ่มออกอาการ” จากการแบกรับภาระมานานกว่าทศวรรษ ปัญหา “หนี้ครัวเรือน” และ “การบริโภคที่หายไป” ยังเป็นตัวชี้วัดที่ชัดเจน แม้ว่า “ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์” อาจไม่ได้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ก็ถือเป็น “ตัวแปรใหม่ที่เพิ่มความไม่แน่นอน” เข้ามาอีกชั้นหนึ่ง
การลงทุนเชิงรุกในธุรกิจโรงแรม: ทางเลือกใหม่แห่งการกระจายความเสี่ยง
นอกจากการประคับประคองธุรกิจหลักในส่วนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยแล้ว LH ยังได้ปรับกลยุทธ์ครั้งสำคัญ โดยการ “เพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรมมากขึ้น” ซึ่งเป็นการกระจายความเสี่ยง และมองหาแหล่งรายได้ใหม่ที่มีศักยภาพในระยะยาว
นายนพร ได้เปรียบเทียบสถานการณ์ปัจจุบันกับ “วิกฤตต้มยำกุ้งเมื่อปี 2540” โดยระบุว่า “ตลาดอสังหาฯ ปีนี้ เทียบกับวิกฤตที่ผ่านมา ถือว่ามีความยากกว่า” เนื่องจากในครั้งนี้ “กลุ่มระดับกลาง-ล่างซึมมาตลอด และกำลังซื้ออ่อนแอ” ในขณะที่ช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งนั้น แม้ธุรกิจจะได้รับผลกระทบ แต่ผู้บริโภคยังมีความแข็งแรง และเมื่อมีการกระตุ้นเศรษฐกิจ ก็สามารถเห็นผลลัพธ์ได้ดีขึ้น
การลงทุนในธุรกิจโรงแรมนั้น มีความสำคัญต่อแผนธุรกิจของ LH ในปี 2569 โดยเฉพาะการลงทุนใน “โรงแรม Grande Centre Point” ซึ่งเป็นแบรนด์ที่ LH ให้ความสำคัญ และมีแผนการขยายเครือข่ายอย่างต่อเนื่อง
รายละเอียดแผนการดำเนินงานปี 2569: โครงการเด่นและการลงทุนที่น่าจับตา
นายอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ LH ได้ลงรายละเอียดเกี่ยวกับแผนการดำเนินงานในปี 2569 ซึ่งจะเปิดตัวโครงการใหม่ในกลุ่ม “ระดับกลาง-บน” 2 โครงการ ได้แก่:
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวระดับลักซ์ชัวรี ตั้งอยู่บนพื้นที่ 33.2 ไร่ จำนวน 34 หลัง ราคาขายอยู่ในช่วง 60-100 ล้านบาทต่อหลัง มีมูลค่าโครงการรวม 2,220 ล้านบาท โดยจะเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ของปี 2569 โครงการนี้เน้นตอบสนองกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงที่มองหาบ้านในทำเลคุณภาพ พร้อมการออกแบบที่หรูหรา และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวระดับกลางถึงบน ตั้งอยู่บนพื้นที่ 30.9 ไร่ จำนวน 124 ยูนิต ราคาขายอยู่ในช่วง 10-13 ล้านบาทต่อหลัง มีมูลค่าโครงการ 1,440 ล้านบาท มีแผนเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2569 โครงการนี้มุ่งเน้นการตอบสนองความต้องการของกลุ่มครอบครัวที่มองหาบ้านในทำเลที่เดินทางสะดวก ใกล้เมือง และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
เมื่อรวมกับโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการ LH จะมีโครงการทั้งหมด 69 โครงการ มูลค่าประมาณ 80,000 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่เป็น “โครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท” และ “คอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท” ในส่วนของคอนโดมิเนียม มี 5 โครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอน และอีก 1 โครงการคือ “โครงการวันเวลา ณ เจ้าพระยา” ซึ่งคาดว่าจะสร้างเสร็จและเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ได้ในช่วงกลางไตรมาส 4 ของปี 2569
การลงทุนในที่ดินและธุรกิจโรงแรม: งบประมาณ 4.5 พันล้านบาท
LH ได้เตรียมงบประมาณลงทุนไว้ประมาณ 4,500 ล้านบาท สำหรับปี 2569 โดยแบ่งออกเป็น:
การซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย: จำนวน 2,000 ล้านบาท เพื่อรองรับการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ในอนาคต และรักษาสถานะการเป็นผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์
การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า: จำนวน 2,500 ล้านบาท โดยเน้นไปที่การลงทุนใน “โรงแรม Grande Centre Point” ซึ่งมีแผนการก่อสร้างโรงแรมใหม่ 2 แห่ง ได้แก่:
Grande Centre Point Voyage: ซึ่งจะเปิดตัวในเดือนตุลาคม 2569 นี้ ถือเป็นโรงแรมแห่งที่ 3 ของเครือในเมืองพัทยา มีขนาดใหญ่ถึง 494 ห้อง พร้อมสวนน้ำกว่า 20,000 ตารางเมตร ซึ่งนับเป็น “สวนน้ำที่ใหญ่ที่สุดในเครือโรงแรม”
Grande Centre Point Chinatown: มีแผนจะเปิดให้บริการในปี 2571 การลงทุนในธุรกิจโรงแรมเหล่านี้ สะท้อนถึงวิสัยทัศน์ของ LH ในการสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) ที่มั่นคง และการขยายฐานธุรกิจสู่กลุ่มธุรกิจบริการ
นอกจากนี้ LH ยังมีแผนที่จะ “ออกหุ้นกู้มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท” เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด ซึ่งเป็นการบริหารจัดการหนี้สินที่มีประสิทธิภาพ และรักษา “อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิ” ให้อยู่ในระดับประมาณ 1 เท่า ณ สิ้นปี 2569
เป้าหมายทางการเงินที่ท้าทายและศักยภาพในการสร้างรายได้
สำหรับปี 2569 LH ได้ตั้งเป้าหมายทางการเงินที่ชัดเจน:
ยอดขาย: 15,000 ล้านบาท
ยอดโอนกรรมสิทธิ์: 17,000 ล้านบาท
รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า: 9,900 ล้านบาท
ตัวเลขเป้าหมายเหล่านี้ แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของ LH ในการขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโต แม้ในสภาวะตลาดที่ท้าทาย โดยเฉพาะการมุ่งเน้นการสร้างรายได้จากธุรกิจให้เช่า ซึ่งมีความมั่นคงและสามารถสร้างผลตอบแทนได้อย่างต่อเนื่อง
ฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง: รากฐานแห่งความเชื่อมั่น
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน ยืนยันถึง “ฐานะทางการเงินที่มั่นคง” ของบริษัท ซึ่งเป็นผลมาจากการ “บริหารจัดการสภาพคล่องที่ดี” และ “สินทรัพย์ลงทุนที่มีอยู่” ในปีที่ผ่านมา LH ได้มีการออกหุ้นกู้รวม 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อ “คืนหุ้นกู้เดิม” และใช้เป็น “เงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน”
ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมี “หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ 64,000 ล้านบาท” โดยมี “อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนอยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า” และ “ต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย 2.82%” ซึ่งถือเป็นระดับที่บริหารจัดการได้
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและบริการ: แหล่งรายได้ที่หลากหลาย
ปัจจุบัน LH มีโครงการที่พัฒนาและอยู่ภายใต้การบริหารในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและบริการถึง 17 แห่ง ประกอบด้วย:
โรงแรม Grande Centre Point: 9 แห่งที่เปิดดำเนินการแล้ว และ 2 แห่งอยู่ระหว่างการก่อสร้าง
ศูนย์การค้า Terminal 21: 3 แห่ง
ธุรกิจอื่นๆ: รวมถึงอพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกาอีก 3 แห่ง
แม้ว่าในปี 2568 จะคาดการณ์ว่า “รายได้ทั้งปีจะลดลงประมาณ 12%” จากปีก่อน ซึ่งมีสาเหตุหลักมาจาก “สถานการณ์ที่กระทบต่อภาคการท่องเที่ยว” ทำให้ “จำนวนนักท่องเที่ยวลดลง” โดยเฉพาะ “นักท่องเที่ยวจีน” ประกอบกับการขายทรัพย์สินให้เช่าบางส่วนออกไป อย่างไรก็ตาม การ “เปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่งที่ลุมพินีและราชดำริ” ที่ดำเนินการได้เร็วกว่าแผน ก็สามารถ “ช่วยชดเชยรายได้ได้บางส่วน”
บทสรุปและแนวโน้มในอนาคต
กลยุทธ์ของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ในปี 2569 แสดงให้เห็นถึงการปรับตัวอย่างชาญฉลาดต่อสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน การเน้นโครงการแนวราบระดับบน การบริหารจัดการต้นทุน และการลงทุนเชิงรุกในธุรกิจโรงแรม เป็นการสร้างสมดุลระหว่างการ “ประคองตัว” และการ “มองหาโอกาสเติบโต” การลงทุนในธุรกิจโรงแรมไม่ใช่เพียงการกระจายความเสี่ยง แต่เป็นการสร้าง “แหล่งรายได้ประจำ” ที่มีศักยภาพสูงในระยะยาว
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่าการตัดสินใจของ LH เป็นการสะท้อนถึงความเข้าใจในธรรมชาติของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การที่บริษัทสามารถรักษาฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง และมีวิสัยทัศน์ในการปรับเปลี่ยนโมเดลธุรกิจอยู่เสมอ คือปัจจัยสำคัญที่จะทำให้ LH สามารถก้าวผ่านความท้าทายต่างๆ ไปได้ และยังคงเป็นผู้นำในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยต่อไป
สำหรับนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การติดตามความเคลื่อนไหวของ LH จะเป็นข้อมูลที่มีค่าอย่างยิ่ง การที่บริษัทเลือกเน้นย้ำถึงการลงทุนในธุรกิจโรงแรม อาจเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงทิศทางใหม่ๆ ที่น่าสนใจในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ไม่ใช่เพียงแค่การพัฒนาที่อยู่อาศัย แต่รวมถึงธุรกิจบริการและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการสร้างรายได้ประจำ
หากคุณกำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการศึกษาโอกาสในการพัฒนาธุรกิจโรงแรมให้เช่า การทำความเข้าใจกลยุทธ์และการดำเนินงานของผู้นำอย่าง LH จะเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีเยี่ยมในการวางแผนธุรกิจของคุณในปี 2569 นี้.
