ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: กลยุทธ์ ‘เซฟโซน’ สู่การเติบโตอย่างยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดที่ขึ้นลงมาหลายครั้ง และปี 2569 นี้ ถือเป็นปีแห่งการปรับตัวอย่างมีนัยสำคัญ ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจที่ซับซ้อนทั้งในระดับโลกและระดับประเทศ การบริหารความเสี่ยงและกลยุทธ์ที่รอบคอบจึงกลายเป็นกุญแจสำคัญ
เศรษฐกิจไทยปี 2569: ฉายภาพความไม่แน่นอน
ปัจจัยกดดันหลักที่มองเห็นได้ชัดเจนในปี 2569 คือความผันผวนของเศรษฐกิจโลกที่ยังคงส่งผลกระทบต่อการส่งออกและการลงทุนของไทย ควบคู่ไปกับสภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศที่ยังคงเปราะบาง อัตราเงินเฟ้อที่อาจทรงตัวในระดับสูง ราคาสินค้าโภคภัณฑ์ที่ผันผวน และการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวที่ยังไม่เต็มที่ ล้วนเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
ยิ่งไปกว่านั้น ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง ยังคงเป็นข้อจำกัดสำคัญในการจับจ่ายใช้สอย และส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย การที่สถาบันการเงินยังคงมีมาตรการที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ หรือที่เรียกกันว่า “รีเจ็กต์เรต” ที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น สะท้อนให้เห็นถึงความระมัดระวังในการบริหารความเสี่ยงของภาคธนาคาร และเป็นสัญญาณที่บ่งบอกว่าผู้บริโภคจำนวนมากยังคงต้องเผชิญกับข้อจำกัดด้านการเงิน
จากสภาวะดังกล่าว ทำให้การคาดการณ์แนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 เป็นเรื่องที่ท้าทายอย่างยิ่ง ยังไม่เห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจนเพียงพอที่จะกระตุ้นการเติบโตได้อย่างก้าวกระโดด
Land and Houses (LH): กลยุทธ์ “ประคองตัว” และการลงทุนในธุรกิจโรงแรม
ภายใต้บริบทที่ท้าทายนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ได้ประกาศปรับกลยุทธ์การดำเนินงานในปี 2569 โดยมุ่งเน้นไปที่การบริหารจัดการต้นทุน ลดระดับสินค้าคงค้าง (Inventory) และรักษาสภาพคล่องทางการเงินเป็นสำคัญ
การเปิดตัวโครงการใหม่ที่จำกัดและเน้นแนวราบ:
ในปี 2569 LH วางแผนเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 2 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 3,660 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการเปิดตัวโครงการใหม่ที่น้อยที่สุดในรอบหลายปี การตัดสินใจดังกล่าวสอดคล้องกับแนวโน้มตลาดที่ยังคงมีซัพพลายรอการขายอยู่จำนวนมาก โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ โครงการใหม่ทั้งสองโครงการจะเป็นที่อยู่อาศัยในแนวราบ เพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดที่ยังคงมองหาบ้านเดี่ยว หรือบ้านที่มีพื้นที่ใช้สอย
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวระดับ Ultra-Luxury มูลค่า 2,220 ล้านบาท ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 33 ไร่ ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว 34 หลัง ในราคา 60-100 ล้านบาทต่อหลัง โครงการนี้สะท้อนถึงการมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง ที่ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพดีและมีทำเลที่ตั้งที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวระดับกลาง-บน มูลค่า 1,440 ล้านบาท ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 30 ไร่ ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว 124 ยูนิต ในราคา 10-13 ล้านบาทต่อหลัง โครงการนี้เป็นการขยายฐานลูกค้าไปยังกลุ่มครอบครัวที่มองหาบ้านที่คุ้มค่าในทำเลศักยภาพ
การตัดสินใจชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ในภาพรวม เป็นการตอบสนองต่อสภาวะตลาดที่มีปริมาณซัพพลายค่อนข้างมาก และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้น การกระจายความเสี่ยงโดยมุ่งเน้นที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีความต้องการสม่ำเสมอ จึงเป็นกลยุทธ์ที่สมเหตุสมผล
การลงทุนในธุรกิจโรงแรม: กลยุทธ์ diversification ที่สำคัญ
นอกจากการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยอย่างระมัดระวังแล้ว LH ยังได้ประกาศเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรมอย่างมีนัยสำคัญ โดยตั้งงบลงทุนประมาณ 2,500 ล้านบาท สำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า ซึ่งรวมถึงการลงทุนในโรงแรมภายใต้แบรนด์ “Grande Centre Point”
Grande Centre Point Voyage (พัทยา): โรงแรมแห่งที่ 3 ในพัทยา พร้อมเปิดให้บริการในเดือนตุลาคม 2569 ประกอบด้วยห้องพัก 494 ห้อง พร้อมสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ซึ่งถือเป็นสวนน้ำที่ใหญ่ที่สุดในเครือโรงแรม การลงทุนนี้สะท้อนถึงการมองเห็นโอกาสในการเติบโตของภาคการท่องเที่ยว โดยเฉพาะการดึงดูดนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ
Grande Centre Point Chinatown: โรงแรมแห่งใหม่ที่วางแผนเปิดดำเนินการในปี 2571 ซึ่งเป็นการขยายฐานธุรกิจโรงแรมไปยังพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงด้านการท่องเที่ยวและธุรกิจ
การลงทุนในธุรกิจโรงแรมนี้ ถือเป็นกลยุทธ์ diversification ที่สำคัญ ช่วยกระจายความเสี่ยงจากการพึ่งพารายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว และเป็นการสร้างรายได้แบบประจำ (Recurring Income) ที่มีความมั่นคงในระยะยาว
แผนการเงินปี 2569: การบริหารสภาพคล่องและการลดภาระหนี้
LH ได้ตั้งเป้าหมายยอดขายไว้ที่ 15,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ 17,000 ล้านบาทในปี 2569 การบริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสด (Cash Flow) ยังคงเป็นหัวใจสำคัญ
นอกจากนี้ บริษัทยังเตรียมงบประมาณ 2,000 ล้านบาท สำหรับการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคต ซึ่งเป็นการลงทุนเชิงกลยุทธ์เพื่อรองรับการเติบโตในระยะยาว
ในด้านโครงสร้างทางการเงิน LH มีแผนจะออกหุ้นกู้มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และคาดว่า ณ สิ้นปี 2569 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิ (Net Gearing Ratio) จะลดลงอยู่ในระดับประมาณ 1 เท่า ซึ่งเป็นการบ่งชี้ถึงการบริหารจัดการหนี้สินที่มีประสิทธิภาพ
ฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง: ความเชื่อมั่นของผู้บริหาร
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน ได้เน้นย้ำถึงฐานะทางการเงินที่มั่นคงของบริษัท โดยมีสินทรัพย์ลงทุนที่แข็งแกร่งและการบริหารสภาพคล่องที่ดี ในปีที่ผ่านมา บริษัทได้ออกหุ้นกู้มูลค่า 13,200 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมและใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน ทำให้ต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยอยู่ที่ 2.82% ต่อปี
ปัจจุบัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าและบริการของ LH ประกอบด้วยโครงการที่หลากหลาย ได้แก่
โรงแรม Grande Centre Point: 9 แห่งเปิดดำเนินการแล้ว, 6 แห่งขายเข้ากองทรัสต์, และ 2 แห่งอยู่ระหว่างการก่อสร้าง
ศูนย์การค้า Terminal 21: 3 แห่ง, 2 แห่งขายเข้ากองทรัสต์
อพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกา: 3 แห่ง
แม้ว่ารายได้รวมในปี 2568 คาดว่าจะลดลงประมาณ 12% จากปีก่อนหน้า เนื่องจากผลกระทบจากภาคการท่องเที่ยวที่ชะลอตัว โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน และการขายสินทรัพย์ที่ให้เช่าออกไป แต่การเปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่ง ได้เข้ามาช่วยชดเชยรายได้บางส่วน
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพมหานครและปริมณฑล: เทรนด์ที่ต้องจับตา
ในขณะที่ LH กำลังปรับกลยุทธ์ บริษัทอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ก็กำลังเผชิญกับความท้าทายและปรับตัวเช่นกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังคงมีความน่าสนใจในบางเซ็กเมนต์ แต่ก็มีความแตกต่างกันในแต่ละพื้นที่
คอนโดมิเนียม: ตลาดคอนโดมิเนียมในทำเลใจกลางเมือง (CBD) ยังคงมีกลุ่มลูกค้าต่างชาติและนักลงทุนที่ให้ความสนใจ แต่สำหรับโครงการในทำเลรอบนอกที่เน้นกลุ่มคนทำงาน อาจต้องเผชิญกับการแข่งขันที่สูงและกำลังซื้อที่อ่อนแอ
บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์: ความต้องการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ในทำเลชานเมืองที่เดินทางสะดวก ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะโครงการที่เน้นการออกแบบที่ทันสมัย ฟังก์ชันการใช้งานที่ครบครัน และราคาที่สมเหตุสมผล
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน: ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือ “real estate investment trust” (REITs) ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนในรูปของค่าเช่าและส่วนต่างราคาขาย แต่ก็ต้องพิจารณาถึงปัจจัยเสี่ยงต่างๆ เช่น อัตราผลตอบแทนจากค่าเช่า (Rental Yield) และสภาวะเศรษฐกิจ
ปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2570 เป็นต้นไป
แม้ว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่งการประคองตัว แต่ก็มีปัจจัยหลายประการที่อาจส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาเติบโตอีกครั้งในปี 2570 เป็นต้นไป:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกและไทย: หากเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างชัดเจน กำลังซื้อของผู้บริโภคจะเพิ่มขึ้น ส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ: หากมีนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจที่ตรงจุด เช่น การลดภาระภาษี การสนับสนุนสินเชื่อ หรือการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน อาจช่วยปลดล็อกกำลังซื้อที่รออยู่
การท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคัก: การฟื้นตัวอย่างเต็มที่ของภาคการท่องเที่ยว จะส่งผลดีต่อธุรกิจโรงแรม อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า และเศรษฐกิจโดยรวม
อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวหรือปรับลดลง: หากธนาคารแห่งประเทศไทยมีแนวโน้มที่จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย จะส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินของผู้บริโภคและภาคธุรกิจลดลง เป็นปัจจัยบวกต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569: ความท้าทายและโอกาส
สำหรับนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 นี้ ถือเป็นช่วงเวลาที่ต้องใช้ความระมัดระวังและการวิเคราะห์ข้อมูลอย่างรอบด้าน
เน้นคุณภาพและทำเล: การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาถึงคุณภาพของโครงการ ทำเลที่ตั้ง ศักยภาพในการเติบโตในอนาคต และความต้องการของตลาดในพื้นที่นั้นๆ
กระจายความเสี่ยง: การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ เช่น บ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (เช่น REITs) จะช่วยกระจายความเสี่ยงได้
ศึกษาตลาดอย่างต่อเนื่อง: การติดตามข่าวสาร แนวโน้มตลาด และความเคลื่อนไหวของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เป็นสิ่งสำคัญสำหรับการตัดสินใจลงทุน
สรุป: ก้าวต่อไปของอสังหาริมทรัพย์ไทย
ปี 2569 เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายหลายด้าน แต่ด้วยกลยุทธ์ที่รอบคอบ การบริหารจัดการความเสี่ยงที่มีประสิทธิภาพ และการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาด บริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่าง Land and Houses กำลังวางรากฐานสำหรับการเติบโตที่มั่นคงในอนาคต การลงทุนในธุรกิจโรงแรมและการบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างเข้มงวด คือตัวอย่างของกลยุทธ์ที่สามารถนำพาองค์กรฝ่าฟันอุปสรรคไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2569 นี้ นี่คือเวลาที่เหมาะสมในการศึกษาข้อมูลเชิงลึก วางแผนการเงินอย่างรอบคอบ และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้การตัดสินใจของคุณเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและบรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้
หากคุณกำลังวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทย พร้อมรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาที่เหมาะสมกับความต้องการของคุณ.
