อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: กลยุทธ์การประคองตัวท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในภูมิทัศน์เศรษฐกิจปี 2569 ที่ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย ผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอย่าง บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ได้ประกาศปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ครั้งสำคัญ เพื่อรับมือกับแรงกดดันรอบด้าน ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน, เศรษฐกิจในประเทศที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่, ระดับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
จากข้อมูลที่เปิดเผยโดยผู้บริหารระดับสูงของ LH ชี้ให้เห็นถึงทิศทางที่ชัดเจนว่า ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการ “ประคองตัว” (Playing Safe) โดยจะเน้นการบริหารจัดการต้นทุน, การลดระดับสินค้าคงค้าง และการรักษาสภาพคล่องทางการเงินให้แข็งแกร่ง แทนที่จะเร่งขยายการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จำนวนมากเหมือนเช่นในอดีต
การปรับกลยุทธ์รับมือตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่คาดเดายาก
นาย นพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหารของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ได้อธิบายถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ว่า ยังคงเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อนกว่าวิกฤตการณ์ในอดีต โดยเฉพาะวิกฤตต้มยำกุ้งเมื่อปี 2540 แม้ในครั้งนั้นจะส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจอย่างหนัก แต่กำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงมีความแข็งแกร่ง การกระตุ้นเศรษฐกิจจึงสามารถเห็นผลได้ทันที แต่ในปัจจุบัน ปัญหาอยู่ที่กำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงล่างที่อ่อนแอมาอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับปัจจัยมหภาคที่ยังไม่เอื้ออำนวย ทำให้ยากที่จะคาดการณ์ช่วงเวลาการฟื้นตัวของตลาดได้อย่างแม่นยำ
“เรามองว่าปี 2569 นี้ ยังคงเป็นอีกปีที่เราต้องบริหารจัดการอย่างรอบคอบ เน้นการลดระดับสินค้าคงค้างและลดสัดส่วนหนี้สินต่อทุนให้ต่ำลง” นาย นพร กล่าว “เราจะเปิดโครงการใหม่เพียง 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวราบ โดยชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ เนื่องจากตลาดในปัจจุบันยังมีซัพพลายรอการระบายค่อนข้างมาก และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ก็ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในทุกระดับราคา”
การตัดสินใจดังกล่าวสะท้อนให้เห็นถึงความระมัดระวังที่เพิ่มขึ้นของ LH ซึ่งแตกต่างจากปี 2568 ที่ได้เปิดตัวโครงการใหม่ถึง 3 โครงการ มูลค่ารวม 8,960 ล้านบาท การเปิดโครงการใหม่ที่น้อยลงนี้เป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความท้าทายเชิงโครงสร้างของเศรษฐกิจไทย และภาระที่ภาคเอกชนต้องแบกรับมาอย่างยาวนาน
การลงทุนในธุรกิจโรงแรม: ทางเลือกใหม่เพื่อสร้างรายได้ที่มั่นคง
ท่ามกลางความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย LH ได้ปรับกลยุทธ์โดยการเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรม ซึ่งถือเป็นสินทรัพย์ที่สามารถสร้างรายได้จากค่าเช่า (Recurring Income) ที่มีความสม่ำเสมอและสามารถคาดการณ์ได้มากกว่า โดยงบประมาณลงทุนราว 4,500 ล้านบาทในปี 2569 จะถูกจัดสรรเพื่อการซื้อที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประมาณ 2,000 ล้านบาท และอีก 2,500 ล้านบาท จะถูกนำไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งการขยายเครือข่ายโรงแรมภายใต้แบรนด์ Grande Centre Point
“เรากำลังขยายการลงทุนในธุรกิจโรงแรมมากขึ้น เพื่อกระจายความเสี่ยงและสร้างรายได้ที่มั่นคง” นาย นพร กล่าวเสริม “การลงทุนในธุรกิจโรงแรมในพัทยาและย่านไชน่าทาวน์ จะช่วยเสริมพอร์ตรายได้ในระยะยาวของเรา”
รายละเอียดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่และแผนการดำเนินงาน
นาย อาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ ได้ให้รายละเอียดเกี่ยวกับแผนการดำเนินงานในปี 2569 โดยจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ระดับกลาง-บน 2 โครงการ ได้แก่:
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: เป็นโครงการบ้านเดี่ยวระดับหรู ตั้งอยู่บนพื้นที่ 33.2 ไร่ ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว 34 หลัง ราคาขายต่อหลังอยู่ระหว่าง 60-100 ล้านบาท มูลค่าโครงการรวม 2,220 ล้านบาท มีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ของปี 2569
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: เป็นโครงการบ้านเดี่ยวระดับกลาง ราคาขายต่อยูนิตอยู่ระหว่าง 10-13 ล้านบาท ตั้งอยู่บนพื้นที่ 30.9 ไร่ มีจำนวน 124 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 1,440 ล้านบาท มีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2569
เมื่อรวมกับโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการทั้งหมด LH จะมีโครงการที่อยู่อาศัยรวม 69 โครงการ มูลค่าประมาณ 80,000 ล้านบาท โดยเป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท
สำหรับโครงการคอนโดมิเนียม LH ยังคงมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมโอน 5 โครงการ และโครงการ “วันเวลา ณ เจ้าพระยา” ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จและเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ได้ในช่วงกลางไตรมาส 4 ของปี 2569
การบริหารจัดการทางการเงินและความแข็งแกร่งของฐานะ
นาย วิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน ยืนยันถึงความแข็งแกร่งของฐานะทางการเงินของ LH โดยได้รับแรงสนับสนุนจากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่มีประสิทธิภาพ และจากพอร์ตสินทรัพย์ลงทุนที่มีอยู่
“เรามีการบริหารจัดการสภาพคล่องที่ดีมาโดยตลอด แม้ในปีที่ผ่านมาจะมีผลกระทบต่อรายได้จากการท่องเที่ยว ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวลดลง โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน และการขายสินทรัพย์ให้เช่าบางส่วนออกไป ก็ส่งผลให้รายได้ส่วนนั้นหายไป แต่เราก็ได้เปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่งที่ลุมพินีและราชดำริ ซึ่งเร็วกว่าแผนที่วางไว้ ก็สามารถช่วยชดเชยรายได้บางส่วนได้” นาย วิทย์ กล่าว
ในปี 2568 LH ได้ออกหุ้นกู้มูลค่ารวม 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (Net Debt to Equity Ratio) อยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยอยู่ที่ 2.82%
สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าและบริการ ปัจจุบัน LH มีโครงการภายใต้การบริหาร 17 แห่ง ประกอบด้วย:
โรงแรม Grande Centre Point 9 แห่ง (เปิดดำเนินการแล้ว)
ขายเข้ากองทรัสต์ 6 แห่ง
อยู่ระหว่างก่อสร้าง 2 แห่ง
ศูนย์การค้า Terminal 21 จำนวน 3 แห่ง (ขายเข้ากองทรัสต์ 2 แห่ง)
อพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกาอีก 3 แห่ง
เป้าหมายทางการเงินปี 2569
สำหรับปี 2569 LH ตั้งเป้าหมายทางการเงินไว้ดังนี้:
ยอดขาย (Sales Booking): 15,000 ล้านบาท
ยอดโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer Value): 17,000 ล้านบาท
รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า (Rental Income): 9,900 ล้านบาท
การลงทุนในธุรกิจโรงแรม: Grande Centre Point Voyage และ Grande Centre Point Chinatown
ไฮไลท์สำคัญของการลงทุนในธุรกิจโรงแรมคือการเปิดตัว Grande Centre Point Voyage ที่เมืองพัทยา ซึ่งเป็นโรงแรมแห่งที่ 3 ของเครือในเมืองท่องเที่ยวแห่งนี้ โดยมีกำหนดเปิดอย่างเป็นทางการในเดือนตุลาคม 2569 โรงแรมแห่งนี้มีห้องพักจำนวน 494 ห้อง และจุดเด่นอยู่ที่สวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ซึ่งถือเป็นสวนน้ำที่ใหญ่ที่สุดในเครือโรงแรม Grande Centre Point
นอกจากนี้ LH ยังมีแผนการลงทุนระยะยาวใน Grande Centre Point Chinatown ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 การลงทุนในธุรกิจโรงแรมนี้ไม่เพียงแต่เป็นการกระจายความเสี่ยง แต่ยังเป็นการสร้างแหล่งรายได้ประจำที่มั่นคงในระยะยาว สอดคล้องกับแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาโมเดลธุรกิจที่ยืดหยุ่นและทนทานต่อสภาวะเศรษฐกิจ
การออกหุ้นกู้เพื่อเสริมสภาพคล่อง
เพื่อเสริมสภาพคล่องทางการเงินและบริหารจัดการโครงสร้างหนี้ LH มีแผนจะออกหุ้นกู้ชุดใหม่มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนดในอนาคต และเพื่อรองรับการขยายธุรกิจในอนาคต คาดการณ์ว่า ณ สิ้นปี 2569 สัดส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิ (Net Debt to Equity Ratio) จะสามารถบริหารจัดการให้อยู่ในระดับประมาณ 1 เท่า ซึ่งถือเป็นระดับที่สมดุลและแสดงถึงความมั่นคงทางการเงิน
แนวโน้มการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายและโอกาส
แม้ว่าปี 2569 จะยังคงเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจภายในและภายนอกประเทศ แต่การปรับกลยุทธ์ของ LH ในครั้งนี้ ถือเป็นตัวอย่างของการปรับตัวที่ทันท่วงทีของผู้ประกอบการรายใหญ่ การให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการต้นทุน, การลดความเสี่ยง, การกระจายการลงทุนไปยังธุรกิจที่มีศักยภาพ และการรักษาฐานะทางการเงินให้แข็งแกร่ง เป็นแนวทางที่สำคัญในการนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงกลยุทธ์ของผู้เล่นรายใหญ่เช่น LH อาจช่วยให้มองเห็นโอกาสและทิศทางของตลาดได้ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า ซึ่งมีแนวโน้มที่จะเติบโตอย่างต่อเนื่อง
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคง หรือต้องการศึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเรา เพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกที่สามารถช่วยให้การตัดสินใจลงทุนของคุณมีประสิทธิภาพสูงสุด
