อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: กลยุทธ์การประคองตัวและการปรับทิศทางสู่การเติบโตที่ยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ผันผวนมาหลายครั้ง แต่ปี 2569 นี้ ชี้ชัดว่าเรากำลังเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อนกว่าที่เคย โครงสร้างเศรษฐกิจโลกที่ยังคงเปราะบาง ประกอบกับปัจจัยภายในประเทศ ทั้งภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ล้วนเป็นแรงกดดันที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค สถานการณ์เช่นนี้ ทำให้การคาดการณ์แนวโน้มการฟื้นตัวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กลายเป็นเรื่องที่ยากลำบากอย่างยิ่ง
บทเรียนจากปีที่ผ่านมาและทิศทางใหม่ของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย ได้ประกาศแผนกลยุทธ์สำหรับปี 2569 โดยเน้นการ “ประคองตัว” เป็นหลัก สะท้อนความรอบคอบในการบริหารจัดการภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน การเปิดตัวโครงการใหม่จะถูกจำกัดจำนวนลง โดยในปีนี้จะเปิดเพียง 2 โครงการใหม่ มูลค่ารวมประมาณ 3,660 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการประเภทแนวราบทั้งหมด นี่ถือเป็นการปรับกลยุทธ์ที่ชัดเจน จากการที่บริษัทได้เปิด 3 โครงการ มูลค่ากว่า 8,960 ล้านบาทในปี 2568
การตัดสินใจชะลอการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ เป็นผลมาจากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกที่พบว่าตลาดเหล่านี้ยังมีอุปทาน (Supply) คงค้างอยู่เป็นจำนวนมาก ประกอบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงถึง 30% ในทุกระดับราคา ยิ่งตอกย้ำถึงความเปราะบางของกำลังซื้อในภาพรวม
“ปี 2569 นี้ เป็นอีกปีที่เราต้องบริหารจัดการอย่างรัดกุม เน้นการลดระดับสินค้าคงคลังและลดหนี้สินต่อทุน” นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร LH กล่าว “เรามองว่าการเปิดโครงการใหม่จำนวนมากในช่วงเวลาเช่นนี้ อาจไม่ส่งผลดีต่อภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเผชิญความท้าทายอยู่ ดังนั้น เราจึงปรับกลยุทธ์โดยหันไปเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรม ซึ่งเรามองเห็นศักยภาพในการสร้างรายได้ที่มั่นคงและสม่ำเสมอ”
การลงทุนเชิงรุกในภาคการโรงแรม: New Growth Engine
การตัดสินใจลงทุนเพิ่มในธุรกิจโรงแรม ไม่ใช่เพียงแค่การกระจายความเสี่ยง แต่เป็นการมองหา “เครื่องยนต์ขับเคลื่อนการเติบโตใหม่” (New Growth Engine) ที่จะเข้ามาเสริมความแข็งแกร่งให้กับพอร์ตโฟลิโอของ LH ในระยะยาว โดยในปี 2569 นี้ บริษัทได้ตั้งงบประมาณการลงทุนไว้ถึง 4,500 ล้านบาท ซึ่งแบ่งออกเป็น 2,000 ล้านบาท สำหรับการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และอีก 2,500 ล้านบาท สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งการลงทุนในโรงแรมเครือ Grande Centre Point
โรงแรม Grande Centre Point Voyage ที่เมืองพัทยา ซึ่งมีกำหนดเปิดให้บริการในเดือนตุลาคมนี้ ถือเป็นก้าวสำคัญ เป็นโรงแรมแห่งที่ 3 ของ LH ในพัทยา พร้อมด้วยสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร คาดจะเป็นแม่เหล็กดึงดูดนักท่องเที่ยวได้อย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ ยังมีแผนพัฒนาโรงแรม Grande Centre Point Chinatown ที่มีกำหนดเปิดในปี 2571 ซึ่งจะเสริมความแข็งแกร่งในตลาดกรุงเทพฯ
“เราเชื่อมั่นในศักยภาพของธุรกิจโรงแรมภายใต้แบรนด์ Grande Centre Point” นายอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ LH กล่าว “การลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพและตอบโจทย์ความต้องการของนักท่องเที่ยว ทั้งในและต่างประเทศ จะช่วยสร้างผลตอบแทนที่ดีและสม่ำเสมอในระยะยาว”
ภาพรวมโครงการและเป้าหมายทางการเงิน
แม้จะเน้นการประคองตัว แต่ LH ยังคงมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่ดำเนินการอยู่รวม 69 โครงการ มูลค่าประมาณ 80,000 ล้านบาท โดยเป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท โดยมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมโอน 5 โครงการ และอีก 1 โครงการคือ โครงการวันเวลา ณ เจ้าพระยา คาดว่าจะสร้างเสร็จและเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ได้ในช่วงปลายปี 2569
สำหรับเป้าหมายทางการเงินในปี 2569 LH ตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 15,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ 17,000 ล้านบาท ขณะที่รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า คาดว่าจะอยู่ที่ 9,900 ล้านบาท
ความแข็งแกร่งทางการเงิน: เสาหลักแห่งความมั่นคง
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH สามารถประคองตัวและปรับกลยุทธ์ได้อย่างยืดหยุ่น คือ “ฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง” ซึ่งมาจากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่ดีเยี่ยม และพอร์ตโฟลิโอสินทรัพย์ลงทุนที่มีมูลค่าสูง
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน LH เปิดเผยว่า ในปีที่ผ่านมา บริษัทได้ออกหุ้นกู้มูลค่ารวม 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี โดยมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยเพียง 2.16% ต่อปี ซึ่งส่วนใหญ่ใช้เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และส่วนหนึ่งใช้สำหรับการหมุนเวียนในการดำเนินงาน ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิอยู่ที่ 64,000 ล้านบาท และมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (Net Debt to Equity Ratio) อยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า ซึ่งถือเป็นระดับที่บริหารจัดการได้ และมีต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยที่ 2.82%
ในส่วนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและบริการ ปัจจุบัน LH มีโครงการภายใต้การบริหาร 17 แห่ง ซึ่งประกอบด้วยโรงแรม Grande Centre Point ที่เปิดดำเนินการแล้ว 9 แห่ง (6 แห่งขายเข้ากองทรัสต์) และอยู่ระหว่างก่อสร้าง 2 แห่ง รวมถึงศูนย์การค้า Terminal 21 จำนวน 3 แห่ง (2 แห่งขายเข้ากองทรัสต์) นอกจากนี้ ยังมีอพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกาอีก 3 แห่ง
“แม้ในปีที่ผ่านมา เราคาดว่ารายได้รวมจะลดลงประมาณ 12% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นผลมาจากปัจจัยกระทบภาคการท่องเที่ยว โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีนที่ลดลง และการที่บริษัทได้ขายทรัพย์สินให้เช่าออกไปบางส่วน แต่การเปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่งที่ลุมพินีและราชดำริได้เร็วกว่าแผน ก็ช่วยชดเชยรายได้บางส่วนได้” นายวิทย์ กล่าว
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์เชิงลึก
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ยังคงเผชิญกับความผันผวนที่เกิดจากปัจจัยมหภาคหลายประการ ซึ่งยากที่จะมองเห็นการฟื้นตัวที่ชัดเจนได้ในระยะสั้น
เศรษฐกิจมหภาคที่เปราะบาง: การเติบโตของเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว และความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ ยังคงส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทย ในขณะที่เศรษฐกิจภายในประเทศได้รับแรงกดดันจากภาคการบริโภคที่ยังฟื้นตัวได้ไม่เต็มที่ และการลงทุนภาคเอกชนที่ชะลอตัว
ภาระหนี้ครัวเรือน: ระดับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในเกณฑ์สูง ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่จำกัดกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มระดับกลางถึงล่าง เป็นไปอย่างระมัดระวัง
การเข้มงวดของสถาบันการเงิน: นโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นของธนาคารพาณิชย์ ส่งผลให้ผู้ซื้อบ้าน โดยเฉพาะกลุ่มที่ไม่ใช่ First Home Buyer ต้องเผชิญกับเงื่อนไขที่ยากขึ้น ซึ่งสะท้อนผ่านอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้น
อุปทานคงค้าง: ในบาง Segment ของตลาด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในทำเลเมือง ยังคงมีอุปทานรอการระบาย (Inventory) อยู่เป็นจำนวนมาก ซึ่งต้องใช้เวลาในการดูดซับ
การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค: เทรนด์การทำงานที่ยืดหยุ่น (Hybrid Working) และความต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่หลากหลายมากขึ้น กำลังผลักดันให้ผู้พัฒนาต้องปรับตัวและสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไป
กลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการในภาวะตลาดผันผวน
ในสภาวะเช่นนี้ ผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่รอบคอบและยืดหยุ่น:
การบริหารจัดการต้นทุนและสภาพคล่อง: การควบคุมต้นทุนการก่อสร้างและการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพ คือหัวใจสำคัญในการดำเนินธุรกิจ
การสร้างความแตกต่างและการพัฒนาผลิตภัณฑ์: การนำเสนอบ้านและคอนโดที่ไม่ได้มีเพียงแค่ “ที่อยู่” แต่มี “คุณภาพชีวิต” ที่ดี ตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลาย ทั้งพื้นที่ทำงาน พื้นที่สีเขียว และเทคโนโลยีที่ช่วยอำนวยความสะดวก
การกระจายความเสี่ยง: การลงทุนในธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง เช่น โรงแรม หรือธุรกิจปล่อยเช่า เป็นการกระจายความเสี่ยงที่ดี และสร้างรายได้ประจำที่มั่นคง
การใช้เทคโนโลยี: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการบริหารจัดการโครงการ การตลาด และการขาย จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและเข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้กว้างขึ้น
การสร้างความสัมพันธ์กับลูกค้า: การเข้าใจความต้องการของลูกค้า การสร้างความเชื่อมั่น และการให้บริการหลังการขายที่ดี จะเป็นกุญแจสำคัญในการรักษาฐานลูกค้าและสร้างการบอกต่อ
มองไปข้างหน้า: โอกาสในความท้าทาย
แม้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2569 จะเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็ยังมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่ปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว การมุ่งเน้นไปที่การสร้างมูลค่าเพิ่ม การบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ และการมองหาแหล่งรายได้ใหม่ๆ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
การที่ LH หันมาให้ความสำคัญกับการลงทุนในธุรกิจโรงแรม แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ในการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป กลยุทธ์การประคองตัวในช่วงที่ตลาดผันผวน พร้อมๆ ไปกับการลงทุนเชิงรุกในธุรกิจที่มีศักยภาพ จะเป็นแนวทางที่ช่วยสร้างความแข็งแกร่งในระยะยาว
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังพิจารณาการซื้อบ้านใหม่ในปีนี้ ควรศึกษาข้อมูลตลาดอย่างรอบด้าน ประเมินกำลังซื้อและความสามารถในการผ่อนชำระของตนเองอย่างถี่ถ้วน และเลือกโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการและศักยภาพของคุณมากที่สุด
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะปัจจุบัน ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะให้คำปรึกษาและร่วมค้นหาโซลูชันที่ดีที่สุดสำหรับคุณ ติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการวางแผนสู่ความสำเร็จของคุณในโลกอสังหาริมทรัพย์ได้แล้ววันนี้
