ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: กลยุทธ์ “ประคองเกม” ท่ามกลางความท้าทายเชิงมหภาค
จากมุมมองของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมกว่าทศวรรษ การก้าวเข้าสู่ปี 2569 เป็นช่วงเวลาที่เต็มไปด้วยความซับซ้อนและความไม่แน่นอนสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สภาพเศรษฐกิจมหภาคที่ผันผวนทั้งในระดับโลกและระดับประเทศ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น ล้วนเป็นปัจจัยที่กดดันกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้การคาดการณ์แนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดเป็นไปได้ยากยิ่ง เนื่องจากยังขาดสัญญาณบวกที่ชัดเจนเข้ามาสนับสนุน
ในบริบทเช่นนี้ กลยุทธ์ “ประคองเกม” จึงกลายเป็นแนวทางหลักที่ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายเลือกใช้ เพื่อบริหารจัดการความเสี่ยงและรักษาเสถียรภาพของธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือ อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ซึ่งอาจให้ผลตอบแทนที่มั่นคงกว่าในภาวะตลาดที่อ่อนไหว
Land and Houses (LH): ปรับทัพ สู่กลยุทธ์ “เล่นอย่างปลอดภัย”
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ประกาศปรับทัพกลยุทธ์สำหรับปี 2569 โดยเน้นการบริหารจัดการต้นทุนและสภาพคล่องเป็นสำคัญ บริษัทวางแผนที่จะเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 2 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 3,660 ล้านบาท ซึ่งทั้งหมดเป็นโครงการแนวราบ สะท้อนถึงการชะลอการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ เนื่องจากประเมินว่ายังมีปริมาณซัพพลายในตลาดค่อนข้างมาก ประกอบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงขึ้นถึง 30% ในทุกระดับราคา
“ปี 2568 เราได้เปิดตัวโครงการใหม่ไปถึง 3 โครงการ มูลค่ากว่า 8,960 ล้านบาท แต่สำหรับปี 2569 นี้ ตัวเลขการเปิดโครงการใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีแผนเปิดเพียง 2 โครงการ ซึ่งรวมถึงโครงการที่เลื่อนมาจากปีก่อนหน้าและโครงการใหม่ 1 โครงการ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ การที่โครงสร้างเศรษฐกิจไทยยังคงอยู่ในสภาวะเช่นนี้ บวกกับภาระหนี้ครัวเรือนที่สูง และการบริโภคที่ชะลอตัว ทำให้ภาคเอกชนต้องแบกรับภาระมากขึ้น” นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร LH กล่าว
นอกจากนี้ LH ยังได้ตั้งงบประมาณการลงทุนไว้ราว 4,500 ล้านบาท สำหรับการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ราว 2,000 ล้านบาท และที่น่าสนใจคือการเพิ่มการลงทุนในธุรกิจ โรงแรม และ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า อีกราว 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นทิศทางที่สอดคล้องกับกลยุทธ์การกระจายความเสี่ยงและแสวงหาแหล่งรายได้ที่มั่นคงในระยะยาว
การรุกสู่ธุรกิจโรงแรม: แหล่งรายได้ใหม่ภายใต้ความผันผวน
การตัดสินใจของ LH ที่จะเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรม ถือเป็นการปรับตัวที่น่าจับตามองภายใต้สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่คาดเดาได้ยาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม โรงแรมหรู และ โรงแรมสำหรับนักธุรกิจ ซึ่งมักจะได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดที่อยู่อาศัยโดยตรง
“เรามองว่าการลงทุนในธุรกิจโรงแรม เป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์การบริหารจัดการกระแสเงินสดและความสามารถในการแข่งขัน หากเราเร่งเปิดโครงการที่อยู่อาศัยมากเกินไปในภาวะที่กำลังซื้ออ่อนแอ อาจไม่ส่งผลดีต่อภาพรวมตลาด” นายนพร กล่าวเสริม “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ มีความท้าทายมากกว่าวิกฤตการณ์ที่ผ่านมา แม้จะไม่ใช่ภาวะฟองสบู่อย่างปี 2540 แต่กลุ่มลูกค้ากำลังซื้อระดับกลาง-ล่างกลับซึมยาวมาอย่างต่อเนื่อง ทำให้กำลังซื้อโดยรวมอ่อนแอลง”
บริษัทฯ ได้วางแผนลงทุนในโครงการโรงแรมภายใต้แบรนด์ Grande Centre Point สองแห่ง ได้แก่
Grande Centre Point Voyage (พัทยา): คาดว่าจะเปิดให้บริการในเดือนตุลาคม 2569 นี้ เป็นโรงแรมแห่งที่ 3 ของเครือในพัทยา พร้อมห้องพัก 494 ห้อง และสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ซึ่งเป็นสวนน้ำที่ใหญ่ที่สุดในเครือโรงแรม
Grande Centre Point Chinatown: คาดว่าจะแล้วเสร็จและเปิดให้บริการในปี 2571
การลงทุนในธุรกิจโรงแรม ไม่เพียงแต่จะเป็นการกระจายแหล่งรายได้ แต่ยังเป็นการเสริมสร้างภาพลักษณ์และความแข็งแกร่งให้กับแบรนด์ LH ในฐานะผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมองถึงโอกาสในการสร้าง รายได้ประจำ จากค่าเช่าและการบริการ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความมั่นคงทางการเงินในระยะยาว
ภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยปี 2569: เน้นระดับกลาง-บน และบ้านเดี่ยว
ภายใต้แผนการดำเนินงานปี 2569 นี้ นายอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ LH ได้เปิดเผยรายละเอียดโครงการใหม่ที่จะเปิดตัว โดยเน้นไปที่กลุ่มลูกค้า บ้านเดี่ยวระดับกลาง-บน สองโครงการหลัก ได้แก่:
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวระดับหรู ตั้งอยู่บนพื้นที่ 33.2 ไร่ ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว 34 หลัง ราคาขายตั้งแต่ 60-100 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 2,220 ล้านบาท วางแผนเปิดตัวในไตรมาส 1 ของปี 2569
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวระดับกลางถึงบน ตั้งอยู่บนพื้นที่ 30.9 ไร่ ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว 124 ยูนิต ราคาขาย 10-13 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,440 ล้านบาท วางแผนเปิดตัวในไตรมาส 4 ของปี 2569
เมื่อรวมกับโครงการที่อยู่ระหว่างการดำเนินงาน LH จะมีโครงการภายใต้การบริหารทั้งหมด 69 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 80,000 ล้านบาท โดยเป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท โดยมีโครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมโอน 5 โครงการ และโครงการ วันเวลา ณ เจ้าพระยา คาดว่าจะสร้างเสร็จและเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ได้ในช่วงกลางไตรมาส 4 ของปี 2569
การบริหารจัดการการเงิน: เสริมความแข็งแกร่งด้วยการออกหุ้นกู้
ในด้านการบริหารจัดการทางการเงิน นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน ได้เน้นย้ำถึงความแข็งแกร่งของฐานะทางการเงินของบริษัทฯ จากการบริหารสภาพคล่องที่มีประสิทธิภาพและการมีสินทรัพย์ลงทุนที่มั่นคง
“ในปีที่ผ่านมา บริษัทได้ออกหุ้นกู้รวมมูลค่า 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อใช้ในการทดแทนหุ้นกู้เดิมที่ครบกำหนดและเป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนอยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยอยู่ที่ 2.82%” นายวิทย์ กล่าว
นอกจากนี้ LH ยังมีแผนที่จะออกหุ้นกู้เพิ่มเติมมูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนดในอนาคต และคาดว่า ณ สิ้นปี 2569 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิจะลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 1 เท่า ซึ่งแสดงถึงการบริหารจัดการหนี้สินที่มีประสิทธิภาพ
เป้าหมายธุรกิจปี 2569: รายได้ที่มั่นคงและการเติบโตอย่างยั่งยืน
สำหรับเป้าหมายทางธุรกิจในปี 2569 LH ตั้งเป้ารายได้จากการขายไว้ที่ 15,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ 17,000 ล้านบาท ส่วนรายได้จากธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า และ โรงแรม คาดว่าจะอยู่ที่ 9,900 ล้านบาท
“ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าและบริการ ปัจจุบันเรามีโครงการภายใต้การบริหาร 17 แห่ง ประกอบด้วยโรงแรม Grande Centre Point ที่เปิดดำเนินการแล้ว 9 แห่ง ขายเข้ากองทรัสต์ 6 แห่ง และอยู่ระหว่างก่อสร้าง 2 แห่ง ศูนย์การค้า Terminal 21 จำนวน 3 แห่ง ขายเข้ากองทรัสต์ 2 แห่ง รวมถึงอพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกาอีก 3 แห่ง” นายวิทย์ กล่าว
แม้ว่าในปีที่ผ่านมาคาดว่ารายได้รวมจะลดลงประมาณ 12% จากปีก่อนหน้า อันเนื่องมาจากผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยว โดยเฉพาะการชะลอตัวของนักท่องเที่ยวจีน และการขายทรัพย์สินให้เช่าบางส่วนออกไป แต่การเปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่ง ที่ลุมพินีและราชดำริได้ช่วยชดเชยรายได้บางส่วน และสร้างการเติบโตให้กับธุรกิจบริการ
บทสรุป: กลยุทธ์ระยะยาวเพื่อความอยู่รอดและเติบโต
ในปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายที่หลีกเลี่ยงได้ยาก การปรับกลยุทธ์ของ LH ไปสู่การ “ประคองเกม” การเน้นโครงการแนวราบระดับกลาง-บน การเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า รวมถึงการบริหารจัดการการเงินที่เข้มงวด สะท้อนให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ของผู้บริหารที่มองการณ์ไกล
การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือ ธุรกิจโรงแรม ถือเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญในการสร้างรายได้ที่มั่นคงและกระจายความเสี่ยงในภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหา โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มีศักยภาพในระยะยาว การศึกษาโมเดลธุรกิจที่เน้นสร้างรายได้ประจำและลดการพึ่งพาการขายโครงการเพียงอย่างเดียว จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความสำเร็จในยุคใหม่นี้
หากท่านกำลังพิจารณาถึงการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือ อสังหาริมทรัพย์พร้อมอยู่ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยตรง จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญที่สุดในการตัดสินใจลงทุนอย่างชาญฉลาดและมีประสิทธิภาพ.
