ประเทศไทย: การปรับกลยุทธ์ของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ในภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ผันผวน ปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2569 นี้ ถือเป็นปีที่มีความท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ด้วยแรงกดดันรอบด้าน ทั้งจากเศรษฐกิจโลกที่ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง เศรษฐกิจภายในประเทศที่ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังคงเป็นปัจจัยกดดันกำลังซื้อสำคัญ และมาตรการควบคุมสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นจากสถาบันการเงิน ทำให้การคาดการณ์ทิศทางตลาดเป็นไปได้ยากยิ่ง
ท่ามกลางสภาพแวดล้อมเช่นนี้ บริษัทชั้นนำอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ได้ประกาศปรับกลยุทธ์การดำเนินงานอย่างชัดเจนในปี 2569 โดยเน้นแนวทางการ “ประคองตัว” มากกว่าการรุกขยายตัวอย่างก้าวกระโดด เพื่อบริหารความเสี่ยงและรักษาสมดุลของธุรกิจ
ทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ความระมัดระวังคือหัวใจสำคัญ
นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหารของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ได้สะท้อนภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ว่ายังคงเผชิญกับความผันผวนรอบด้าน โดยเฉพาะประเด็นเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยที่ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ปัจจัยสำคัญที่กดดันกำลังซื้อ ได้แก่ ภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และการเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
“เรายังไม่เห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจนที่จะสนับสนุนให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่งในปีนี้” นายนพร กล่าว “ดังนั้น ปี 2569 จึงยังคงเป็นปีที่เราต้องเน้นการบริหารจัดการอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะการลดระดับสินค้าคงเหลือ (Inventory) และการบริหารจัดการหนี้สินต่อทุน (Debt-to-Equity Ratio) ให้มีประสิทธิภาพ”
ภายใต้กลยุทธ์ดังกล่าว แผนการเปิดโครงการใหม่ในปี 2569 นี้ จึงถูกปรับลดลง โดยจะเปิดโครงการใหม่เพียง 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวราบ การชะลอการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ เป็นการตอบสนองต่อสภาวะตลาดที่มีซัพพลาย (Supply) ค่อนข้างมากอยู่แล้ว ประกอบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่สูงขึ้นถึง 30% ในทุกระดับราคา
“ในปี 2568 เราเปิด 3 โครงการ มูลค่า 8,960 ล้านบาท แต่ในปีนี้เราเปิดเพียง 2 โครงการ ซึ่งถือเป็นการเปิดโครงการใหม่ที่น้อยที่สุดในรอบหลายปี” นายนพร กล่าวเสริม “สภาวะเศรษฐกิจไทยในปัจจุบัน รวมถึงภาระที่ภาคเอกชนต้องแบกรับมายาวนาน ประกอบกับหนี้ครัวเรือนและการบริโภคที่ซบเซา ล้วนเป็นปัจจัยที่สะท้อนถึงความท้าทายที่เราต้องเผชิญ แม้ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์อาจไม่ได้ส่งผลกระทบโดยตรง แต่ก็เป็นตัวแปรใหม่ที่เพิ่มความไม่แน่นอนให้กับภาพรวม”
การลงทุนในธุรกิจโรงแรม: ทางเลือกเชิงกลยุทธ์เพื่อกระจายความเสี่ยง
นอกจากการบริหารจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า (Rental Property) และโครงการที่อยู่อาศัยแล้ว แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังได้ปรับกลยุทธ์โดยการเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรมมากขึ้น ซึ่งถือเป็นการกระจายความเสี่ยงและแสวงหาโอกาสในการสร้างรายได้ที่มั่นคงในระยะยาว
“เรามองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ มีความยากลำบากกว่าวิกฤตการณ์ที่ผ่านมา โดยเฉพาะวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540” นายนพร กล่าวถึงความแตกต่าง “ในอดีต วิกฤตการณ์ดังกล่าวกระทบต่อธุรกิจเป็นหลัก แต่ผู้บริโภคยังมีความแข็งแรง และการกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยเม็ดเงินสามารถเห็นผลได้รวดเร็ว แต่ในปัจจุบัน กลุ่มลูกค้าในระดับกลางถึงล่างมีกำลังซื้อที่อ่อนแอมาอย่างต่อเนื่อง”
นายนพร แสดงความหวังว่า หลังจากมีการจัดตั้งรัฐบาลใหม่หลังการเลือกตั้ง สถานการณ์ต่างๆ อาจจะคลี่คลายไปในทิศทางที่ดีขึ้น แต่ถึงกระนั้น บริษัทก็ยังคงยึดมั่นในแนวทางบริหารจัดการต้นทุน (Cost Management) และกระแสเงินสด (Cash Flow Management) อย่างมีประสิทธิภาพ
รายละเอียดโครงการใหม่และแผนการลงทุน
นายอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ ได้ให้รายละเอียดเกี่ยวกับแผนการดำเนินงานปี 2569 โดยจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ระดับกลาง-บน จำนวน 2 โครงการ ได้แก่:
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวระดับ Ultra Luxury บนพื้นที่ 33.2 ไร่ จำนวน 34 ยูนิต ราคาขายตั้งแต่ 60-100 ล้านบาทต่อหลัง มูลค่าโครงการ 2,220 ล้านบาท มีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ของปี 2569
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวระดับ Luxury บนพื้นที่ 30.9 ไร่ จำนวน 124 ยูนิต ราคาขาย 10-13 ล้านบาทต่อหลัง มูลค่าโครงการ 1,440 ล้านบาท มีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2569
เมื่อรวมกับโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จะมีโครงการที่อยู่อาศัยทั้งหมด 69 โครงการ มูลค่าประมาณ 80,000 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท
สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมนั้น ปัจจุบันมี 5 โครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์แล้ว และอีก 1 โครงการคือ “วันเวลา ณ เจ้าพระยา” (One Time Residence Chao Phraya) คาดว่าจะแล้วเสร็จและเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ได้ในช่วงกลางไตรมาส 4 ของปี 2569
การลงทุนในที่ดินและธุรกิจโรงแรม: วางรากฐานเพื่อการเติบโตระยะยาว
เพื่อให้การดำเนินงานเป็นไปอย่างราบรื่นและรองรับการเติบโตในอนาคต บริษัทได้เตรียมงบประมาณสำหรับการลงทุนไว้ประมาณ 4,500 ล้านบาท โดยแบ่งเป็น:
การซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย: จำนวน 2,000 ล้านบาท
การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า: จำนวน 2,500 ล้านบาท
การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่านี้ จะเน้นไปที่การลงทุนในกลุ่มโรงแรม Grande Centre Point ซึ่งปัจจุบันมี 2 โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ได้แก่:
Grande Centre Point Voyage: มีกำหนดเปิดตัวในเดือนตุลาคม 2569 ที่เมืองพัทยา นับเป็นโรงแรมแห่งที่ 3 ของเครือในพัทยา มีขนาดใหญ่ถึง 494 ห้อง พร้อมด้วยสวนน้ำขนาดกว่า 20,000 ตารางเมตร ซึ่งถือเป็นสวนน้ำที่ใหญ่ที่สุดในเครือโรงแรม
Grande Centre Point Chinatown: มีแผนจะเปิดดำเนินการในปี 2571
นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนจะออกหุ้นกู้มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และเพื่อเสริมสภาพคล่องทางการเงิน โดยคาดการณ์ว่า ณ สิ้นปี 2569 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิ (Net D/E Ratio) จะสามารถลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 1 เท่า ซึ่งสะท้อนถึงความแข็งแกร่งทางฐานะการเงิน
เป้าหมายทางการเงินปี 2569
สำหรับเป้าหมายทางการเงินในปี 2569 นายอาชวิณ ได้ตั้งเป้าหมายไว้ดังนี้:
ยอดขาย (Sales): 15,000 ล้านบาท
ยอดโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer Value): 17,000 ล้านบาท
รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า: 9,900 ล้านบาท
สถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง: หลักประกันความมั่นคง
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน ยืนยันว่า แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงมีฐานะทางการเงินที่มั่นคง จากการบริหารจัดการสภาพคล่อง (Liquidity Management) ที่มีประสิทธิภาพ และจากพอร์ตสินทรัพย์ลงทุนที่มีอยู่
“ในปีที่ผ่านมา เราได้มีการออกหุ้นกู้รวมมูลค่า 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อใช้ในการชำระคืนหุ้นกู้เดิม และใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน” นายวิทย์ กล่าว
ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ (Net Interest-Bearing Debt) อยู่ที่ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (Net D/E Ratio) อยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และมีต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย (All-in Cost of Debt) อยู่ที่ 2.82%
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า: การบริหารจัดการทรัพย์สินหลากหลาย
ปัจจุบัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าและบริการของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีโครงการที่อยู่ภายใต้การบริหารจัดการรวม 17 แห่ง ประกอบด้วย:
โรงแรม Grande Centre Point: 9 แห่งเปิดดำเนินการแล้ว, 6 แห่งขายเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs), และ 2 แห่งอยู่ระหว่างการก่อสร้าง
ศูนย์การค้า Terminal 21: 3 แห่ง, โดย 2 แห่งขายเข้ากองทรัสต์
อพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกา: 3 แห่ง
ความท้าทายและผลกระทบจากภาคการท่องเที่ยว
นายวิทย์ ชี้แจงถึงผลกระทบต่อรายได้จากธุรกิจให้เช่าและบริการว่า “ในปีที่ผ่านมา คาดว่ารายได้รวมจะลดลงประมาณ 12% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สาเหตุหลักมาจากสถานการณ์ที่ส่งผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยว ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจากประเทศจีนลดลงอย่างมีนัยสำคัญ”
“นอกจากนี้ การที่เราได้ขายทรัพย์สินเพื่อการให้เช่าบางส่วนออกไป ทำให้รายได้จากทรัพย์สินเหล่านั้นหายไป” นายวิทย์ กล่าวเสริม “อย่างไรก็ตาม การเปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่ง ได้แก่ โรงแรมที่ย่านลุมพินีและราชดำริ ซึ่งเร็วกว่าแผนที่วางไว้ ได้เข้ามาช่วยชดเชยรายได้ในส่วนนี้ได้บางส่วน”
บทสรุปและก้าวต่อไป
แม้ว่าภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 จะยังคงมีความไม่แน่นอนสูง แต่การปรับกลยุทธ์ของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่เน้นการบริหารจัดการอย่างรอบคอบ การลดความเสี่ยง และการเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรม แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ในการปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าการวางแผนระยะยาว การบริหารจัดการกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง และการกระจายการลงทุนไปยังธุรกิจที่มีศักยภาพ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้บริษัทสามารถผ่านพ้นความท้าทาย และพร้อมที่จะคว้าโอกาสเมื่อตลาดเริ่มฟื้นตัว
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์แนวราบ หรือ โรงแรม ในประเทศไทย หรือต้องการศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการเช่าและบริการ ขอเชิญชวนให้ท่านพิจารณาศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับกลยุทธ์และการดำเนินงานของบริษัทชั้นนำอย่างแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เพื่อนำไปปรับใช้กับการตัดสินใจลงทุนของท่าน หรือหากท่านกำลังมองหา โครงการบ้านเดี่ยวคุณภาพสูง ในทำเลศักยภาพ การเปิดตัวโครงการใหม่ของ LH ในปีนี้ อาจเป็นโอกาสที่น่าสนใจไม่น้อย
อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาข้อมูลเชิงลึกและวางแผนการลงทุนของท่านให้พร้อมรับมือกับตลาดที่กำลังจะเปลี่ยนแปลงไป!
