แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: กลยุทธ์ “ประคองเกม” ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความผันผวนและความไม่แน่นอนรอบด้าน จากปัจจัยลบทั้งภายในและภายนอกประเทศ การวางแผนกลยุทธ์ที่รัดกุมและเน้นการบริหารความเสี่ยงจึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่งสำหรับผู้ประกอบการยักษ์ใหญ่อย่าง บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ที่ประกาศปรับทัพเดินหน้าปี 2569 ด้วยแนวทาง “ประคองตัว” ควบคู่กับการขยายการลงทุนในธุรกิจโรงแรม ท่ามกลางภาพรวมเศรษฐกิจไทยที่ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: แรงกดดันรอบด้านและความคาดเดาที่ยากลำบาก
นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร LH ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ว่า ยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างรอบด้าน ปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ประกอบด้วย:
ความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทย: การชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกส่งผลกระทบต่อการส่งออกและการลงทุนของไทย ขณะที่เศรษฐกิจภายในประเทศยังคงประสบปัญหาเชิงโครงสร้าง กำลังซื้อที่อ่อนแอ และการบริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
ภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูง: ระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ส่งผลต่อความสามารถในการกู้ยืมและกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มรายได้น้อยถึงปานกลาง
การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ: สถาบันการเงินมีแนวโน้มที่จะพิจารณาปล่อยสินเชื่ออย่างรอบคอบมากขึ้น ส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านจำนวนมากต้องเผชิญกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้น (Reject Rate) ซึ่งสะท้อนถึงความยากลำบากในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน
อุปทานคงค้างในตลาด: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ ยังคงมีอุปทานคงค้างอยู่เป็นจำนวนมาก ทำให้เกิดการแข่งขันที่สูงและกดดันต่อราคา
“ในปี 2569 ถือเป็นอีกปีที่เราต้องเน้นการประคับประคองตัวเป็นหลัก” นายนพร กล่าว “เราเห็นถึงความท้าทายที่ซับซ้อนกว่าวิกฤตในอดีต โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อระดับกลางถึงล่างได้รับผลกระทบอย่างต่อเนื่อง การคาดการณ์การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จึงเป็นเรื่องที่ทำได้ยาก เนื่องจากยังขาดปัจจัยบวกที่ชัดเจนมาสนับสนุน”
กลยุทธ์ “ประคองเกม” ของ LH: ลดสต็อก, บริหารหนี้, และเปิดโครงการใหม่เท่าที่จำเป็น
เพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายดังกล่าว LH ได้ปรับกลยุทธ์การดำเนินงานในปี 2569 โดยเน้นไปที่การบริหารจัดการต้นทุนและลดระดับหนี้สินต่อทุน (Debt-to-Equity Ratio) ควบคู่ไปกับการเปิดตัวโครงการใหม่เท่าที่จำเป็น
การเปิดตัวโครงการใหม่: LH วางแผนเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 2 โครงการในปี 2569 มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท โดยทั้งสองโครงการเป็นโครงการประเภทแนวราบทั้งหมด ได้แก่
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวระดับ Luxury บนทำเลราชพฤกษ์-พรานนก มูลค่า 2,220 ล้านบาท คาดว่าจะเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ของปี
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวระดับ Upper-middle class บนทำเลรามอินทรา-วงแหวน มูลค่า 1,440 ล้านบาท คาดว่าจะเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ของปี
การชะลอการเปิดคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์: เนื่องจากตลาดในกลุ่มนี้ยังมีอุปทานคงค้างอยู่เป็นจำนวนมาก และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้น ทำให้ LH เลือกที่จะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ในกลุ่มนี้ออกไปก่อน
การบริหารจัดการสภาพคล่อง: บริษัทให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) อย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อรักษาเสถียรภาพทางการเงิน
การลดระดับสินค้าคงคลังและหนี้สิน: เป้าหมายหลักคือการลดระดับสินค้าคงเหลือ (Inventory) และลดอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม
“การเปิดโครงการใหม่ในปีนี้ถือว่าน้อยที่สุดในรอบหลายปี” นายนพร ย้ำ “ด้วยโครงสร้างเศรษฐกิจไทยที่ต้องแบกรับภาระมานานกว่าทศวรรษ ประกอบกับปัญหาหนี้ครัวเรือนที่บั่นทอนกำลังซื้อ ทำให้การเร่งเปิดโครงการอาจไม่เป็นผลดีต่อภาพรวมตลาด”
การลงทุนเชิงกลยุทธ์: ขยายธุรกิจโรงแรมและการซื้อที่ดิน
แม้จะปรับกลยุทธ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลัก แต่ LH ก็ไม่ได้หยุดนิ่งในการมองหาโอกาสในการเติบโต โดยได้เพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรมและการซื้อที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการในอนาคต
การลงทุนในธุรกิจโรงแรม: LH ได้จัดสรรงบประมาณ 2,500 ล้านบาท เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า โดยเฉพาะการลงทุนในโรงแรมในเครือ Grande Centre Point ซึ่งเป็นธุรกิจที่มองเห็นศักยภาพในการเติบโตอย่างต่อเนื่อง
Grande Centre Point Voyage พัทยา: โรงแรมแห่งที่ 3 ในพัทยา ที่พร้อมเปิดให้บริการในเดือนตุลาคมนี้ ด้วยขนาด 494 ห้อง พร้อมสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตร.ม. ซึ่งถือเป็นสวนน้ำที่ใหญ่ที่สุดในเครือโรงแรม
Grande Centre Point Chinatown: โรงแรมแห่งใหม่ในย่านไชน่าทาวน์ ซึ่งคาดว่าจะเปิดดำเนินการในปี 2571
การซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ: LH ได้เตรียมงบประมาณ 2,000 ล้านบาท สำหรับการซื้อที่ดินแปลงใหม่เพื่อรองรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคต การบริหารจัดการที่ดินเชิงกลยุทธ์เช่นนี้จะช่วยให้บริษัทมีความพร้อมในการพัฒนาโครงการเมื่อสภาวะตลาดเอื้ออำนวย
การออกหุ้นกู้: เพื่อบริหารสภาพคล่องและทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด LH วางแผนออกหุ้นกู้มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท
ภาพรวมทางการเงินที่แข็งแกร่ง: การบริหารจัดการสินทรัพย์และหนี้สินอย่างมีประสิทธิภาพ
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน (CFO) ของ LH กล่าวถึงสถานะทางการเงินที่มั่นคงของบริษัทว่า มาจากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่ดี และการมีสินทรัพย์ลงทุนที่มีมูลค่า
การบริหารหนี้สิน: ในปี 2568 LH ได้ออกหุ้นกู้มูลค่ารวม 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมและใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (Net Gearing Ratio) อยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และมีต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย 2.82%
พอร์ตอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า: ปัจจุบัน LH มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าและบริการที่อยู่ภายใต้การบริหาร 17 แห่ง ประกอบด้วย
โรงแรม Grande Centre Point: 9 แห่ง เปิดดำเนินการแล้ว, 6 แห่ง ขายเข้ากองทรัสต์, และ 2 แห่งอยู่ระหว่างก่อสร้าง
ศูนย์การค้า Terminal 21: 3 แห่ง, 2 แห่ง ขายเข้ากองทรัสต์
อพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกา: 3 แห่ง
การคาดการณ์รายได้: สำหรับปี 2569 LH ตั้งเป้ายอดขาย 15,000 ล้านบาท ยอดโอนกรรมสิทธิ์ 17,000 ล้านบาท และมีรายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า 9,900 ล้านบาท
“แม้ในปีที่ผ่านมา เราคาดว่ารายได้รวมจะลดลงประมาณ 12% จากปีก่อน อันเนื่องมาจากปัจจัยด้านการท่องเที่ยวที่ได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน และการขายทรัพย์สินเพื่อการให้เช่าออกไป แต่เราก็มีโรงแรมใหม่ที่เปิดดำเนินการได้เร็วกว่าแผน ซึ่งช่วยชดเชยรายได้บางส่วนได้” นายวิทย์ กล่าว
แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และปริมณฑล: โอกาสและอุปสรรคที่ต้องพิจารณา
แม้ว่าภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงมีความท้าทาย แต่ผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ต่างมองเห็นถึงศักยภาพในบางทำเล โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง
ทำเลศักยภาพ: การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ เช่น รถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ยังคงเป็นปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญในการกระตุ้นตลาดในทำเลที่เชื่อมต่อกับระบบขนส่งสาธารณะ ส่งผลให้ คอนโดใกล้รถไฟฟ้า และ บ้านเดี่ยวชานเมือง ยังคงเป็นที่ต้องการ
ความต้องการที่อยู่อาศัย: ปัญหา ราคาบ้านสูง และ กำลังซื้อที่จำกัด อาจส่งผลกระทบต่อตลาดในวงกว้าง แต่ความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Owner Occupier) ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะในกลุ่มที่ต้องการบ้านหลังแรก หรือขยับขยายครอบครัว
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์: นักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติยังคงให้ความสนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property) เช่น คอนโดพร้อมอยู่ หรือ อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ
การวางแผนอนาคต: การปรับตัวสู่ยุคดิจิทัลและเทรนด์ใหม่ในอสังหาริมทรัพย์
ในยุคที่เทคโนโลยีเข้ามามีบทบาทสำคัญ การปรับตัวสู่ยุคดิจิทัลจึงเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เทคโนโลยี PropTech: การนำเทคโนโลยี PropTech มาใช้ในการพัฒนาโครงการ เช่น ระบบบ้านอัจฉริยะ (Smart Home), แพลตฟอร์มการขายและการตลาดออนไลน์, หรือการใช้ AI ในการวิเคราะห์ข้อมูลตลาด จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า
เทรนด์การอยู่อาศัย: เทรนด์การอยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น การให้ความสำคัญกับพื้นที่สีเขียว, พื้นที่ส่วนกลางที่หลากหลาย, หรือการออกแบบที่ยืดหยุ่นสำหรับ Work from Home ก็เป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องนำมาพิจารณาในการพัฒนาโครงการ
บทสรุป: ความท้าทายคือโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อมปรับตัว
ปี 2569 ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างไรก็ตาม ด้วยกลยุทธ์ที่รัดกุม การบริหารจัดการที่เหนือชั้น และการมองหาโอกาสในการลงทุนเชิงรุก ดังที่ LH ได้แสดงให้เห็นผ่านการปรับทัพและขยายการลงทุนในธุรกิจโรงแรม ควบคู่ไปกับการรักษาความแข็งแกร่งทางการเงิน ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลง และตอบสนองต่อความต้องการของตลาดที่หลากหลาย จะยังคงสามารถเติบโตและสร้างความสำเร็จได้อย่างยั่งยืน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 และแนวโน้มในอนาคต เราพร้อมที่จะนำเสนอข้อมูลและคำปรึกษาที่ครอบคลุม เพื่อให้คุณสามารถตัดสินใจบนพื้นฐานของข้อมูลที่ถูกต้องและทันสมัยที่สุด อย่ารอช้าที่จะก้าวไปข้างหน้า พร้อมคว้าโอกาสที่รออยู่!
