บทสรุปสำหรับผู้บริหาร: กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 – ความท้าทาย, โอกาส, และแนวทางสู่ความยั่งยืน
ในภาวะเศรษฐกิจที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนเช่นปี 2569 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ที่ซับซ้อนกว่าวิกฤตการณ์ในอดีตอย่างเห็นได้ชัด การฟื้นตัวที่มองไม่เห็นปัจจัยสนับสนุนชัดเจน ควบคู่ไปกับแรงกดดันจากปัจจัยมหภาคทั่วโลกและในประเทศ ส่งผลให้ผู้เล่นในวงการอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ครั้งใหญ่ เพื่อประคองธุรกิจและแสวงหาโอกาสใหม่ ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property) อย่างธุรกิจโรงแรม
ความท้าทายที่ถาวร: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569
นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ได้ฉายภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ว่ายังคงเต็มไปด้วยแรงกดดันรอบด้าน ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน ภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และมาตรการที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้การคาดการณ์การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ เป็นเรื่องที่ยากลำบากยิ่งนัก “เรายังไม่เห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจนที่จะเข้ามาสนับสนุนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ในเร็ววัน” ท่านประธานกล่าว
ด้วยเหตุนี้ ปี 2569 จึงเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องให้ความสำคัญกับการ “ประคองตัว” เป็นหลัก โดยเน้นการบริหารจัดการระดับสินค้าคงค้าง (Inventory) และระดับหนี้สินต่อทุน (Debt-to-Equity Ratio) ให้ลดน้อยลง ควบคู่ไปกับการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนจำกัดเพียง 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท โดยทั้งหมดเป็นโครงการแนวราบ สะท้อนให้เห็นถึงการชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ เนื่องจากตลาดยังคงมีซัพพลาย (Supply) อยู่เป็นจำนวนมาก ประกอบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่ปรับตัวสูงขึ้นถึง 30% ในทุกระดับราคา
“ในปี 2568 เราได้เปิดโครงการใหม่ถึง 3 โครงการ มูลค่ารวม 8,960 ล้านบาท แต่สำหรับปีนี้ จำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวเพียง 2 โครงการ ซึ่งน้อยที่สุดในรอบหลายปี สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายเชิงโครงสร้างของเศรษฐกิจไทยที่ภาคเอกชนต้องแบกรับมานานกว่าทศวรรษ ปัญหาหนี้ครัวเรือนและการบริโภคที่ลดลง เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ แม้ว่าปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ (Geopolitics) จะไม่ได้ส่งผลกระทบโดยตรง แต่ก็เป็นตัวแปรใหม่ที่เพิ่มความไม่แน่นอนให้กับตลาด” นายนพร อธิบายเพิ่มเติม
ปรับกลยุทธ์สู่ธุรกิจโรงแรม: โอกาสในความท้าทาย
ท่ามกลางความท้าทายดังกล่าว บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ได้ปรับกลยุทธ์ครั้งสำคัญ โดยหันมาเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรม ซึ่งถือเป็นภาคส่วนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า (Rental Property) ที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอและแข็งแกร่งในระยะยาว “เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยมีความผันผวนสูง การกระจายการลงทุนไปยังธุรกิจที่มีกระแสเงินสดสม่ำเสมอ เช่น ธุรกิจโรงแรม จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ” นายนพร กล่าว
“หากเทียบกับวิกฤตการณ์ครั้งก่อน ๆ เช่น วิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้มีความซับซ้อนและยากกว่าอย่างเห็นได้ชัด เพราะในครั้งนั้น ปัญหาหลักกระทบต่อภาคธุรกิจเป็นส่วนใหญ่ แต่ภาคประชาชนยังมีความแข็งแกร่ง และเมื่อมีการกระตุ้นเศรษฐกิจ ก็สามารถฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว แต่ในปัจจุบัน กลุ่มลูกค้าในระดับกลางถึงล่างมีภาวะซึมยาวนาน กำลังซื้ออ่อนแอลงอย่างมาก” ท่านประธานเสริม
อย่างไรก็ตาม ความหวังในการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังการเลือกตั้งและการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ ที่คาดว่าจะนำมาซึ่งเสถียรภาพและการขับเคลื่อนนโยบายที่ส่งผลดีต่อภาพรวมเศรษฐกิจ
แผนการดำเนินงานปี 2569: การลงทุนที่รอบคอบและเติบโตอย่างยั่งยืน
นายอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ได้เปิดเผยถึงแผนการดำเนินงานในปี 2569 โดยเน้นการเปิดตัวโครงการใหม่ในระดับกลาง-บน จำนวน 2 โครงการ คือ
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวระดับ Super Luxury ตั้งอยู่บนพื้นที่ 33.2 ไร่ ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว 34 หลัง ราคาขาย 60-100 ล้านบาทต่อหลัง มูลค่าโครงการรวม 2,220 ล้านบาท โดยมีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ปี 2569
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวระดับ Upper Class ตั้งอยู่บนพื้นที่ 30.9 ไร่ ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว 124 ยูนิต ราคาขาย 10-13 ล้านบาทต่อยูนิต มูลค่าโครงการรวม 1,440 ล้านบาท โดยมีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ปี 2569
เมื่อรวมกับโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการทั้งหมด จะทำให้บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยรวม 69 โครงการ มูลค่ากว่า 80,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท โดยมีคอนโดมิเนียมพร้อมโอน 5 โครงการ และโครงการวันเวลา ณ เจ้าพระยา ซึ่งคาดว่าจะสร้างเสร็จและเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ได้ในช่วงกลางไตรมาส 4 ปี 2569
การลงทุนเชิงกลยุทธ์: ที่ดินและธุรกิจโรงแรม
นอกเหนือจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแล้ว บริษัทได้เตรียมงบประมาณลงทุนไว้ประมาณ 4,500 ล้านบาท สำหรับการลงทุนเชิงกลยุทธ์ ดังนี้:
การซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย: จัดสรรงบประมาณ 2,000 ล้านบาท เพื่อการจัดหาที่ดินแปลงใหม่ที่มีศักยภาพ รองรับการพัฒนาโครงการในอนาคต
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า (Investment Property): จัดสรรงบประมาณ 2,500 ล้านบาท เพื่อต่อยอดการลงทุนในธุรกิจโรงแรมภายใต้แบรนด์ Grande Centre Point โดยมีไฮไลท์ที่สำคัญคือ:
Grande Centre Point Voyage (พัทยา): โรงแรมแห่งที่ 3 ในพัทยา พร้อมสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตร.ม. ซึ่งนับเป็นสวนน้ำที่ใหญ่ที่สุดในเครือโรงแรม มีกำหนดเปิดให้บริการในเดือนตุลาคม 2569
Grande Centre Point Chinatown: โรงแรมแห่งใหม่ที่ตั้งอยู่ในย่านไชน่าทาวน์ เตรียมเปิดให้บริการในปี 2571
นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนการออกหุ้นกู้มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และบริหารจัดการภาระหนี้สิน โดยคาดการณ์ว่า ณ สิ้นปี 2569 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิ (Net Debt-to-Equity Ratio) จะลดลงอยู่ในระดับประมาณ 1 เท่า ซึ่งแสดงถึงความแข็งแกร่งของโครงสร้างทางการเงิน
เป้าหมายทางธุรกิจปี 2569:
ยอดขาย (Sales): ตั้งเป้าไว้ที่ 15,000 ล้านบาท
ยอดโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer): ตั้งเป้าไว้ที่ 17,000 ล้านบาท
รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า: ตั้งเป้าไว้ที่ 9,900 ล้านบาท
ความแข็งแกร่งทางการเงิน: รากฐานสำคัญสู่ความยั่งยืน
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน (CFO) ยืนยันถึงความแข็งแกร่งของฐานะทางการเงินของบริษัท ซึ่งเป็นผลมาจากการบริหารจัดการสภาพคล่อง (Liquidity Management) ที่มีประสิทธิภาพและพอร์ตโฟลิโอสินทรัพย์ลงทุนที่มีมูลค่า
“ในปีที่ผ่านมา บริษัทได้ออกหุ้นกู้มูลค่ารวม 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อนำมาทดแทนหุ้นกู้เดิมที่ครบกำหนด และใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน ณ สิ้นปี 2568 อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนอยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยอยู่ที่ 2.82%” นายวิทย์ กล่าว
สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าและบริการ ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่ภายใต้การบริหารจัดการรวม 17 แห่ง ประกอบด้วย:
โรงแรม Grande Centre Point: เปิดดำเนินการแล้ว 9 แห่ง และอยู่ระหว่างการก่อสร้าง 2 แห่ง (Grande Centre Point Voyage และ Grande Centre Point Chinatown) โดย 6 แห่งได้ดำเนินการขายเข้ากองทรัสต์ (REIT) เพื่อระดมทุนและเพิ่มสภาพคล่อง
ศูนย์การค้า Terminal 21: 3 แห่ง โดย 2 แห่งได้ดำเนินการขายเข้ากองทรัสต์
อพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกา: 3 แห่ง
บทสรุปและแนวโน้มในอนาคต:
แม้ว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญความท้าทายรอบด้าน แต่บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ได้แสดงให้เห็นถึงความพร้อมในการปรับตัวและวางแผนกลยุทธ์อย่างรอบคอบ การกระจายการลงทุนไปยังธุรกิจโรงแรม การบริหารจัดการต้นทุนและหนี้สินอย่างมีประสิทธิภาพ ตลอดจนการรักษาความแข็งแกร่งทางการเงิน คือหัวใจสำคัญที่จะนำพาบริษัทฝ่าฟันอุปสรรคและคว้าโอกาสในการเติบโตอย่างยั่งยืน
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาโครงการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าที่มีศักยภาพ รวมถึงการติดตามแนวโน้มการพัฒนาเศรษฐกิจและนโยบายภาครัฐ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้อง ท่ามกลางสภาวะตลาดที่เต็มไปด้วยพลวัตนี้.
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน หรือต้องการศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และ กลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงในระยะยาว การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมจากแหล่งที่น่าเชื่อถือ คือก้าวแรกที่สำคัญสู่ความสำเร็จ.
