อสังหาริมทรัพย์ในไทยปี 2569: กลยุทธ์การประคับประคองท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดที่หลากหลาย การขึ้นลงของราคาที่ดิน การเปลี่ยนแปลงของกำลังซื้อ และผลกระทบจากปัจจัยภายนอกที่ส่งผลต่อภาพรวมอย่างมีนัยสำคัญ สำหรับปี 2569 นี้ เป็นอีกหนึ่งปีที่ผู้เล่นในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ทั้งรายใหญ่และรายย่อย จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์อย่างรอบคอบ เพื่อประคับประคองธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตอย่างยั่งยืน ท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและภายในประเทศ
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยและความท้าทายที่ต้องเผชิญ
นับตั้งแต่ปลายปี 2568 เป็นต้นมา สัญญาณเตือนจากเศรษฐกิจมหภาคบ่งชี้ถึงความท้าทายที่เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน ปัจจัยกดดันหลักๆ ที่เราสังเกตเห็นได้แก่:
ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงไม่แน่นอน: สงครามการค้า ความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ และภาวะเงินเฟ้อที่ยังคงเป็นประเด็นทั่วโลก ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อภาคการส่งออกและการลงทุนของไทย
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยที่ยังไม่ทั่วถึง: แม้ภาคการท่องเที่ยวจะเริ่มฟื้นตัวอย่างน่าพอใจ แต่ภาคการผลิตและการบริโภคภายในประเทศยังคงเผชิญกับแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง กำลังซื้อที่อ่อนแอ และการบริหารจัดการหนี้ภาคครัวเรือนที่ยังคงเป็นปัญหาเชิงโครงสร้าง
นโยบายการเงินที่ตึงตัว: การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อควบคุมเงินเฟ้อ ได้ส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการและภาระการผ่อนชำระของผู้บริโภคสูงขึ้น
การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ: สถาบันการเงินยังคงมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้บริโภคและผู้ประกอบการ ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ในภาค อสังหาริมทรัพย์ ยังคงอยู่ในระดับที่สูง โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์บางประเภท
จากปัจจัยเหล่านี้ ผู้บริหารระดับสูงของบริษัทชั้นนำอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ได้ออกมาสะท้อนถึงแนวโน้มตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่คาดเดาได้ยาก การฟื้นตัวของตลาดอาจต้องใช้เวลา และยังไม่มีปัจจัยบวกที่ชัดเจนเข้ามาสนับสนุนอย่างเต็มที่
กลยุทธ์ “เพลย์เซฟ” ของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: เน้นประคองตัวและกระจายความเสี่ยง
ท่ามกลางความไม่แน่นอนนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ได้ปรับกลยุทธ์การดำเนินงานสำหรับปี 2569 โดยเน้นแนวทางการ “เพลย์เซฟ” (Play Safe) หรือการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างรอบคอบ ซึ่งสะท้อนผ่านแผนงานดังต่อไปนี้:
การเปิดตัวโครงการใหม่ที่จำกัด: ในปี 2569 LH วางแผนเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 2 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 3,660 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการเปิดตัวโครงการใหม่ที่น้อยที่สุดในรอบหลายปี โดยโครงการที่เปิดใหม่ทั้งหมดเป็นโครงการประเภท บ้านเดี่ยว และ บ้านหรู แนวราบ ซึ่งสะท้อนถึงการหลีกเลี่ยงการแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ ที่ยังมีซัพพลายส่วนเกิน (Oversupply) และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูง
โครงการ นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวระดับบน ราคา 60-100 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 2,220 ล้านบาท เน้นกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงที่มองหาบ้านพักอาศัยที่หรูหราและมีพื้นที่ใช้สอยกว้างขวาง
โครงการ ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวระดับกลาง ราคา 10-13 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,440 ล้านบาท ตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยของครอบครัวที่ต้องการทำเลที่เข้าถึงได้ง่ายและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
การเลือกเปิดโครงการใหม่จำนวนจำกัดนี้ เป็นการบริหารจัดการต้นทุนและลดความเสี่ยงด้านยอดขายในภาวะที่กำลังซื้อยังอ่อนแอ การมุ่งเน้นไปที่กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง (High-Net-Worth Individuals) และกลุ่มบ้านเดี่ยวระดับกลางที่ยังมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง ถือเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด
การชะลอการเปิดตัวคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์: จากข้อมูลบ่งชี้ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ยังมีซัพพลายคงค้างในระดับสูง และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อของผู้ซื้อที่สูงถึง 30% ในทุกระดับราคา ทำให้ LH เลือกที่จะชะลอการลงทุนและเปิดตัวโครงการใหม่ในเซ็กเมนต์เหล่านี้ เพื่อหลีกเลี่ยงภาวะสต็อกสินค้าคงค้าง (Inventory) ที่อาจกลายเป็นภาระของบริษัท
การลงทุนเพิ่มในธุรกิจโรงแรม: เพื่อกระจายความเสี่ยงและสร้างแหล่งรายได้ที่มั่นคง LH ได้เพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรม โดยมีแผนที่จะใช้เงินลงทุนประมาณ 2,500 ล้านบาท สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า โดยเฉพาะการขยายเครือข่ายโรงแรมในเครือ Grande Centre Point
Grande Centre Point Voyage (พัทยา): โรงแรมแห่งที่ 3 ในพัทยา พร้อมสวนน้ำขนาดใหญ่ คาดว่าจะเปิดให้บริการในเดือนตุลาคม 2569 นี้ การลงทุนในธุรกิจโรงแรมและการท่องเที่ยว เป็นการตอบรับการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว และเป็นการสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอในระยะยาว
Grande Centre Point Chinatown: อีกหนึ่งโครงการโรงแรมที่สะท้อนถึงการขยายธุรกิจในทำเลที่มีศักยภาพ
การลงทุนในธุรกิจโรงแรมและการบริการ เป็นการสร้างสมดุลให้กับพอร์ตโฟลิโอของ LH ซึ่งโดยปกติจะเน้นหนักไปที่การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย การเพิ่มสัดส่วนรายได้จากธุรกิจให้เช่าและบริการ จะช่วยลดความผันผวนของรายได้โดยรวมของบริษัท
การซื้อที่ดินเพื่ออนาคต: แม้จะอยู่ในช่วงประคับประคองตัว แต่ LH ก็ยังคงมองหาโอกาสในการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการในอนาคต โดยจัดสรรงบประมาณ 2,000 ล้านบาทสำหรับการซื้อที่ดิน ซึ่งสะท้อนถึงวิสัยทัศน์ระยะยาวของบริษัทในการเตรียมพร้อมสำหรับช่วงเวลาที่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ จะกลับมาเติบโตอีกครั้ง
การบริหารจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่ง
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงยืนยันถึงฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง ผ่านการบริหารจัดการสภาพคล่องที่มีประสิทธิภาพ และสินทรัพย์ลงทุนที่มีอยู่ โดยในปี 2568 บริษัทได้ออกหุ้นกู้มูลค่ารวม 13,200 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมและเป็นเงินทุนหมุนเวียน ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (Net Gearing Ratio) อยู่ในระดับที่สามารถบริหารจัดการได้
เป้าหมายยอดขายและยอดโอน: สำหรับปี 2569 LH ตั้งเป้าหมายยอดขายไว้ที่ 15,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ 17,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงความคาดหวังในการบริหารจัดการยอดขายและสต็อกสินค้าที่มีอยู่
รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า: ตั้งเป้ารายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและบริการไว้ที่ 9,900 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการให้ความสำคัญกับธุรกิจโรงแรมและพื้นที่ค้าปลีก
บทวิเคราะห์จากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ: แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยและโอกาสในการลงทุน
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ผมเห็นว่ากลยุทธ์ของ LH ในปี 2569 เป็นแนวทางที่เหมาะสมและสอดคล้องกับสภาวะตลาดปัจจุบัน การ “เพลย์เซฟ” ไม่ได้หมายถึงการหยุดนิ่ง แต่คือการปรับตัวอย่างชาญฉลาด เพื่อรักษาเสถียรภาพและเตรียมพร้อมสำหรับโอกาสในอนาคต
การมองหา “บ้านเดี่ยว” ที่อยู่อาศัย: ความต้องการ บ้านเดี่ยว ในตลาดระดับกลางถึงบน ยังคงมีอยู่ต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลที่เข้าถึงได้ง่าย ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก และมีสภาพแวดล้อมที่ดี ผู้บริโภคที่มองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือ บ้านพร้อมอยู่ ที่มีคุณภาพ ยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายหลัก
โอกาสในตลาดเช่าและโรงแรม: การลงทุนในธุรกิจโรงแรมและการพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกเพื่อการเช่า เป็นการสร้างรายได้แบบ Passive Income ที่น่าสนใจ โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพทางการท่องเที่ยวและธุรกิจ การขยายตัวของ Grande Centre Point สะท้อนถึงการเล็งเห็นโอกาสในการเติบโตในภาคนี้
ความสำคัญของ “การซื้อที่ดิน”: การเตรียมงบประมาณเพื่อซื้อที่ดินในยามที่ราคาที่ดินมีแนวโน้มทรงตัว หรือมีโอกาสต่อรองได้ เป็นการมองการณ์ไกลของ LH การได้มาซึ่งที่ดินในทำเลที่ดี ในต้นทุนที่เหมาะสม จะเป็นแต้มต่อสำคัญเมื่อตลาดกลับมาคึกคักอีกครั้ง
คำแนะนำสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือ อสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่ ในปี 2569 นี้ ผมมีข้อแนะนำดังนี้:
ประเมินกำลังซื้อและความต้องการอย่างรอบคอบ: ในภาวะที่การปล่อยสินเชื่อเข้มงวด ควรประเมินความสามารถในการกู้ยืมของตนเองอย่างละเอียด และเลือกซื้อ อสังหาริมทรัพย์ ที่มีราคาเหมาะสมกับกำลังซื้อ
พิจารณาโครงการที่มีความยืดหยุ่น: หากกำลังมองหา คอนโดมิเนียม หรือ ทาวน์เฮาส์ ควรพิจารณาโครงการที่พร้อมเข้าอยู่ (Ready to Move) หรือโครงการที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานรอบข้างที่ชัดเจน เพื่อลดความเสี่ยงจากการชะลอตัวของโครงการ
มองหาโอกาสในการลงทุนระยะยาว: สำหรับนักลงทุน การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ในช่วงที่ตลาดซบเซานั้น อาจเป็นจังหวะที่ดีในการเข้าซื้อสินทรัพย์คุณภาพในราคาที่น่าสนใจ โดยเฉพาะโครงการ บ้านเดี่ยว ที่มีศักยภาพในการเติบโต หรือการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า ที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ
อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
แม้ว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ด้วยกลยุทธ์ที่รอบคอบ การบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ และการมองการณ์ไกลของผู้ประกอบการรายใหญ่ เช่น แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว การปรับตัวให้เข้ากับสภาวะเศรษฐกิจ การกระจายความเสี่ยง และการมุ่งเน้นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณกำลังวางแผนการลงทุนหรือมองหา บ้านหลังแรก ในปี 2569 นี้ การศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และการเลือกผู้พัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ที่มีประวัติผลงานที่น่าเชื่อถือ จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและได้ อสังหาริมทรัพย์ ที่ตรงกับความต้องการของคุณอย่างแท้จริง
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 นี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อวางแผนอนาคตที่มั่นคงของคุณ!
