ศุภาลัย เดินหน้ากลยุทธ์เชิงรุก: บุกตลาดคอนโดมิเนียม ปี 2569 ท่ามกลางกำลังซื้อที่เปราะบาง
ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง สภาพเศรษฐกิจที่ผันผวนกำลังซื้อที่ชะลอตัว และปัจจัยภายนอกที่คาดไม่ถึง ล้วนส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อภาพรวมตลาด อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนนี้ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ “ศุภาลัย” หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของวงการ กลับประกาศเดินหน้า กลยุทธ์เชิงรุก ด้วยการลงทุนและพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมอย่างต่อเนื่อง โดยมีเป้าหมายที่จะพลิกฟื้นและสร้างโอกาสใหม่ๆ ในปี 2569
“ปี 2568 เป็นปีที่ยากลำบากที่สุดครั้งหนึ่งในรอบสองทศวรรษสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ผมเชื่อมั่นอย่างยิ่งว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ดีขึ้น และเราได้วางแผนกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายนี้อย่างรอบคอบ” คำกล่าวของ คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) สะท้อนถึงความมุ่งมั่นและวิสัยทัศน์ในการนำพาองค์กรฝ่าวิกฤต
การบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง: รากฐานแห่งความยั่งยืน
คุณไตรเตชะ ยอมรับว่า สถานการณ์ที่เกิดขึ้นในปีที่ผ่านมาเป็นบททดสอบที่สำคัญ แต่สิ่งที่เป็นรากฐานสำคัญของความสำเร็จของศุภาลัยมาโดยตลอด คือ การบริหารจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด “เราไม่เคยหยุดนิ่งที่จะมองหาโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม และวางแผนพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า การที่เรามีสถานะการเงินที่มั่นคง ทำให้เราสามารถบริหารจัดการต้นทุนและนำเสนอผลิตภัณฑ์ในราคาที่แข่งขันได้ แม้ในสภาวะตลาดที่ท้าทาย”
ตลอดระยะเวลาหลายปีที่ผ่านมา ศุภาลัยได้พิสูจน์ให้เห็นถึงความสามารถในการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ให้เข้ากับเทรนด์ที่เปลี่ยนแปลงไป ยกตัวอย่างเช่น เมื่อ 3 ปีที่แล้ว ความต้องการของลูกค้าอาจเน้นไปที่รูปแบบที่แตกต่างจากปัจจุบัน แต่ด้วยการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกและการรับฟังเสียงของลูกค้าอย่างใกล้ชิด ทำให้ศุภาลัยสามารถพัฒนาสินค้าและบริการที่ตรงใจได้อย่างต่อเนื่อง การปรับตัวที่รวดเร็วนี้เอง คือ กุญแจสำคัญในการรักษาความสามารถในการแข่งขัน และสร้างความพึงพอใจให้กับลูกค้า
มั่นใจตลาดคอนโดมิเนียม: โอกาสใหม่ท่ามกลางความท้าทาย
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจะเผชิญแรงกดดัน แต่ศุภาลัยยังคงเชื่อมั่นในศักยภาพของตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลที่มีศักยภาพ และโครงการที่ตอบสนองความต้องการที่หลากหลาย คุณไตรเตชะ คาดการณ์ว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ตลาดกลับมาฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง โดยปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญคือ การผ่อนคลายมาตรการต่างๆ ของภาครัฐ ที่ช่วยลดภาระให้กับผู้ซื้อ และส่งเสริมให้เกิดการตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น
“เรามองเห็นแนวโน้มที่ดีขึ้นสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง เหลือเพียง 0.01% จนถึงกลางปี 2569 เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยกระตุ้นตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ” คุณไตรเตชะ กล่าว
ด้วยเหตุนี้ ศุภาลัยจึงได้วางแผนที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมากในปี 2569 โดยตั้งเป้าที่จะเปิดตัวโครงการให้มากกว่าปี 2568 ซึ่งในปีที่ผ่านมา บริษัทได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมไปทั้งสิ้น 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท และยังมีโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท โดยมีอัตราการขายเฉลี่ยสูงกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการ “ศุภาลัย ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายกว่า 60% สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของตลาดที่มีต่อผลิตภัณฑ์ของศุภาลัย
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: โครงการเรือธงเปิดศักราชใหม่
เพื่อเป็นการประเดิมศักราชใหม่ของการดำเนินธุรกิจ ศุภาลัยได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการแรกของปี 2569 คือ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท โครงการนี้ตั้งอยู่บนทำเลทอง ติดแนวรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะเดินเพียง 150 เมตร ชูจุดเด่นที่เป็นทำเลศักยภาพสูง และเป็นหนึ่งในโครงการคอนโดมิเนียมที่สูงที่สุดในย่านนี้
โครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วยอาคารที่พักอาศัย 2 อาคาร สูง 31 และ 32 ชั้น รวมกว่า 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้าอีก 3 ยูนิต ออกแบบห้องพักให้มีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33-67.5 ตร.ม. โดยเน้นการออกแบบครัวแบบปิด (Closed Kitchen) เพื่อให้เป็นสัดส่วนและตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนเมือง ราคาเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 75,700 บาทต่อ ตร.ม.
“ทำเลท่าพระเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงอย่างต่อเนื่อง และติด 10 อันดับทำเลที่คนให้ความสนใจมากที่สุดในกรุงเทพฯ ด้วยปัจจัยเหล่านี้ เราจึงมั่นใจว่า ‘ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์’ จะได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มเป้าหมาย 3 กลุ่มหลัก ได้แก่ กลุ่มคนทำงานที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง กลุ่ม Young Family ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยหลังแรก หรือต้องการขยับขยายครอบครัว และกลุ่มนักลงทุนที่มองเห็นโอกาสในการปล่อยเช่า” คุณไตรเตชะ กล่าวเพิ่มเติม
เจาะลึกทำเลและเทรนด์: คอนโดฯ ตอบโจทย์การใช้ชีวิตยุคใหม่
การเลือกทำเล “ท่าพระ” ของศุภาลัย ไม่ใช่เรื่องที่เกิดขึ้นโดยบังเอิญ แต่มาจากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกอย่างรอบด้าน จากการสำรวจพบว่า ลูกค้าของศุภาลัยจำนวนมากให้ความสำคัญกับความสะดวกสบายในการเดินทางไปยังสถาบันการศึกษา ตั้งแต่ระดับประถมศึกษาจนถึงอุดมศึกษา นอกจากนี้ พฤติกรรมการใช้ชีวิตของคนเมืองได้เปลี่ยนแปลงไป โดยคอนโดมิเนียมได้กลายเป็น “บ้านหลังแรกและหลังเดียว” ของคนจำนวนมาก
ด้วยเหตุนี้ ศุภาลัยจึงให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า MRT และได้เพิ่มสัดส่วนของห้องพักแบบ 1 ห้องนอนพลัส (1 Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน โดยมีสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ จากยูนิตทั้งหมด โดยมีห้องแบบ 1 ห้องนอนเพียง 43% ซึ่งถือเป็นการตอบสนองต่อความต้องการที่แท้จริงของตลาด เนื่องจากซัพพลายของคอนโดมิเนียมแบบ 2 ห้องนอนที่มีราคาไม่สูงนัก (ราว 70,000-80,000 บาทต่อ ตร.ม.) ได้รับการดูดซับไปอย่างรวดเร็ว
“การเพิ่มสัดส่วนห้องขนาดใหญ่ขึ้น โดยเฉพาะห้อง 2 ห้องนอน เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เราเห็นเทรนด์ที่ชัดเจนว่าลูกค้ามองหาคอนโดมิเนียมที่สามารถใช้เป็นบ้านหลักได้จริงๆ และต้องการพื้นที่ใช้สอยที่มากขึ้น ซึ่งห้อง 2 ห้องนอน ตอบโจทย์ความต้องการนี้ได้อย่างลงตัว และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่จะเติบโตต่อไปในอนาคต” คุณไตรเตชะ อธิบาย
“กู้ไม่ผ่าน” : โจทย์ใหญ่ที่ต้องหาทางออก
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมจะดูสดใส แต่ “คุณไตรเตชะ” ยังคงแสดงความกังวลต่อปัญหา “อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ” หรือ Reject Rate ที่สูงถึง 40% ซึ่งถือเป็นอุปสรรคสำคัญที่ขัดขวางกำลังซื้อที่แท้จริงจากเข้าสู่ตลาด
“ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อที่สูง โดยเฉพาะในกลุ่มที่ต้องการบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดคอนโดมิเนียม ธนาคารส่วนใหญ่มีนโยบายที่เข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ โดยเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่นคงทางการเงินสูง มีภาระหนี้น้อย และมีรายได้ประจำที่แน่นอน ทำให้กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงน้อย ประสบปัญหาในการขอสินเชื่อ”
คุณไตรเตชะ อธิบายเพิ่มเติมว่า ปัญหานี้ส่งผลกระทบมากกว่าต่อตลาดคอนโดมิเนียม เมื่อเทียบกับตลาดบ้านแนวราบ แม้ว่าบ้านแนวราบที่มีราคาเท่ากัน (ประมาณ 3 ล้านบาท) อาจมีภาระผ่อนที่สูงกว่า เนื่องจากต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในครอบครัว และการรวมรายได้จากสมาชิกหลายคน แต่ลูกค้าบ้านแนวราบก็มีโอกาสในการยื่นขอสินเชื่อผ่านได้มากกว่า ในขณะที่ลูกค้าคอนโดมิเนียมที่อาศัยอยู่เพียง 1-2 คน อาจมีรายได้ต่อบุคคลที่น้อยกว่า ทำให้การคำนวณภาระหนี้สินต่อรายได้ (DSR) สูงกว่า
“จากข้อมูลของเรา พบว่าประมาณ 20% ของลูกค้าที่ยื่นขอสินเชื่อบ้านแนวราบถูกปฏิเสธ ในขณะที่ตัวเลขนี้พุ่งสูงขึ้นถึง 40% สำหรับลูกค้าคอนโดมิเนียม ซึ่งแสดงให้เห็นว่าตลาดคอนโดมิเนียมมีความอ่อนไหวต่อปัจจัยนี้มากกว่าอย่างชัดเจน”
ข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ: ปลดล็อกศักยภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์
จากปัญหาที่เกิดขึ้น คุณไตรเตชะ ได้ฝากข้อเสนอแนะไปยังภาครัฐ เพื่อร่วมกันแก้ไขปัญหา และผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเติบโตได้อย่างยั่งยืน ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจโดยรวม และยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน
เร่งรัดการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม: การสานต่อโครงการรถไฟฟ้าที่แล้วเสร็จให้สามารถใช้งานได้อย่างครอบคลุม และการเร่งผลักดันโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ให้เพียงพอต่อความต้องการของเมืองหลวง เช่น กรุงเทพฯ ถือเป็นหัวใจสำคัญ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมไม่เพียงช่วยอำนวยความสะดวกในการเดินทาง แต่ยังเป็นการเปิดโอกาสในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในทำเลใหม่ๆ และส่งเสริมการเติบโตของเมืองในระยะยาว
เร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: แผนผังเมืองฉบับใหม่นี้ ถือเป็นข่าวดีสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากจะปลดล็อกข้อจำกัดด้านการก่อสร้าง และเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการได้อย่างหลากหลายมากขึ้น โดยคาดว่าจะมีผลบังคับใช้ในปี 2570 หลังจากที่ล่าช้ามานาน การบังคับใช้ผังเมืองใหม่นี้ จะช่วยสร้างความชัดเจนในการวางแผนการพัฒนาเมือง และส่งเสริมการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมเชื่อมั่นว่า ด้วยกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งของศุภาลัย การบริหารจัดการที่รอบคอบ และการปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด จะทำให้บริษัทสามารถก้าวผ่านความท้าทายในปี 2569 ไปได้อย่างแน่นอน การลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพ และการตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาข้อมูลโครงการต่างๆ จากศุภาลัย และพิจารณาศักยภาพของทำเลที่น่าสนใจในกรุงเทพฯ และปริมณฑล การตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ดี คือ การลงทุนที่คุ้มค่าสำหรับอนาคตของคุณ
