ศุภาลัย ลุยตลาดคอนโดฯ ปี 2569: กลยุทธ์สวนกระแส ท่ามกลางกำลังซื้อชะลอตัว
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญความท้าทายอย่างหนักหน่วงในปี 2568 จนถูกมองว่าเป็นปีที่ยากที่สุดในรอบสองทศวรรษ อย่างไรก็ตาม “ศุภาลัย” หนึ่งในผู้เล่นหลักในวงการอสังหาฯ ไทย กลับประกาศชัดเจนถึงแผนการรุกตลาดในปี 2569 โดยเฉพาะการลงทุนใน “คอนโดมิเนียม” ซึ่งถือเป็นการเดินเกมที่สวนทางกับภาพรวมกำลังซื้อที่ยังคงชะลอตัว
“ปี 2568 เป็นปีที่ยากและแย่ที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และมั่นใจว่าปี 2569 จะดีกว่าปี 2568” คำกล่าวของ คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) สะท้อนถึงความเชื่อมั่นและวิสัยทัศน์ขององค์กรในการฝ่าฟันอุปสรรค
การปรับตัวเพื่อความอยู่รอดและเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์
คุณไตรเตชะ ยอมรับว่า แม้จะเป็นปีที่ท้าทาย แต่ศุภาลัยยังคงเดินหน้าอย่างไม่หยุดนิ่ง ทั้งการซื้อที่ดิน การวางแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และการเรียนรู้จากบทเรียนของผู้ประกอบการรายอื่น สิ่งสำคัญที่สุดคือการรักษาความเชื่อมั่นในศักยภาพระยะยาวของบริษัท การบริหารจัดการสถานะทางการเงินให้แข็งแกร่ง และการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่สามารถตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของลูกค้าได้อย่างแม่นยำ
“สถานะการเงินที่ดีและแข็งแกร่ง มันตอบแทนเราอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา เราใช้งบประมาณได้ดีมาก และจะดียิ่งขึ้นอีกในปีนี้ สิ่งเหล่านี้เริ่มต้นจากจุดเล็กๆ เช่น การบริหารสภาพคล่อง การคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม เมื่อตลาดมีการเปลี่ยนแปลง ความต้องการของลูกค้าก็ย่อมเปลี่ยนตาม เราต้องปรับตัวให้ทัน หากเรารู้ว่าลูกค้าต้องการอะไร เราต้องทำให้ถูกต้อง ทั้งในด้านราคา ผลิตภัณฑ์ ทำเลที่ตั้ง และสิ่งอำนวยความสะดวก หากทำได้ตามนี้ ผลลัพธ์ย่อมออกมาดี”
ความเชื่อมั่นในตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569
สำหรับปี 2569 คุณไตรเตชะ แสดงความมั่นใจอย่างยิ่งว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะไม่เผชิญกับสถานการณ์ที่เลวร้ายเทียบเท่าปี 2568 ซึ่งได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์ไม่คาดฝันที่ทำให้ตลาดหยุดชะงักไปนานถึง 3 เดือน หากไม่มีเหตุการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นอีก ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้มีแนวโน้มที่ดีขึ้นอย่างแน่นอน
“นี่คือเหตุผลที่ทำให้ศุภาลัยวางแผนที่จะเปิดตัวโครงการแนวสูงมากกว่าปีที่ผ่านมา ประกอบกับการผ่อนคลายมาตรการของภาครัฐ เช่น มาตรการ LTV ที่ผ่อนปรน และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งจะต่อเนื่องไปจนถึงเดือนมิถุนายน 2569 เรายังคงมุ่งเน้นเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดแมส โดยตั้งราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร”
ในปี 2569 ศุภาลัยตั้งเป้าหมายที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมแห่งใหม่ให้มากกว่าปี 2568 ที่ผ่านมา ซึ่งได้เปิดตัวไปทั้งหมด 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท ส่งผลให้มูลค่าคอนโดมิเนียมสะสมในพอร์ตอยู่ที่ 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ยังมีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่อย่าง “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายสูงกว่า 60% และเตรียมทยอยโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2569 เป็นต้นไป
‘ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์’: โครงการเปิดศักราชใหม่ใจกลางเมือง
เพื่อเป็นการประเดิมศักราชใหม่ ศุภาลัยได้เปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ติดรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะไม่เกิน 150 เมตร จุดเด่นสำคัญคือการเป็นโครงการติดสถานีรถไฟฟ้าบีอาร์ที (BRT) แห่งแรกๆ และเป็นโครงการที่มีความสูงที่สุดในย่านนี้ นับจากสถานีสามย่าน ซึ่งเป็นพื้นที่ที่สามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมแบบไฮไรส์ได้อย่างไร้ข้อจำกัดด้านความสูง
โครงการนี้ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วย 2 อาคาร โดยอาคาร A สูง 31 ชั้น และอาคาร B สูง 32 ชั้น รวมจำนวนยูนิตพักอาศัยทั้งสิ้น 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33-67.5 ตารางเมตร โดยเน้นการออกแบบให้มีครัวปิดที่แยกเป็นสัดส่วน ราคาเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยอยู่ที่ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
ด้วยทำเลที่มีศักยภาพและราคาที่น่าสนใจ โครงการนี้ได้ถูกพัฒนาขึ้นเพื่อตอบสนองความต้องการของ 3 กลุ่มเป้าหมายหลัก ได้แก่:
วัยทำงาน: ที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง
Young Family: ครอบครัวที่กำลังวางแผนขยายครอบครัว
นักลงทุน: ท่าพระเป็นหนึ่งใน 10 ทำเลที่ได้รับความนิยมในการค้นหา มีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน ให้ผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 5-7% สะท้อนถึงศักยภาพในการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าในระยะยาว
ทำเลทองติดรถไฟฟ้า: ตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์
“เรามีโครงการอื่นๆ ที่ตั้งอยู่ติดสถานีรถไฟฟ้าในโซนนี้หลายโครงการ เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่ จากการสำรวจของเรา พบว่าลูกค้า 1 ใน 5 คน เลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปยังสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย นอกจากนี้ พฤติกรรมการเลือกคอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวก็มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างชัดเจน”
จากข้อมูลดังกล่าว จึงเป็นที่มาของการมองหาที่ดินทำเลติดรถไฟฟ้า MRT และการเพิ่มสัดส่วนของห้องชุดที่มีขนาดมากกว่า 1 ห้องนอน เช่น ห้องแบบ 1 ห้องนอนพลัส หรือ 2 ห้องนอน ซึ่งมีสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ โดยห้องขนาด 1 ห้องนอน มีสัดส่วนเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมดในโครงการ เรามองว่าอุปทานคอนโดมิเนียมที่มี 2 ห้องนอน ในระดับราคาที่เหมาะสม ได้รับการตอบรับและถูกดูดซับไปอย่างรวดเร็ว จากความสำเร็จของโครงการปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม ที่ยูนิตขนาด 2 ห้องนอนได้ถูกจำหน่ายหมดแล้ว โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัด
“การเพิ่มสัดส่วนห้องขนาดใหญ่และขนาด 2 ห้องนอน ถือเป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ปัจจุบันลูกค้าเริ่มใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวอย่างชัดเจน ห้องชุดแบบ 2 ห้องนอนจึงมีความสำคัญมากขึ้น และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์ความต้องการในอนาคตได้อย่างแน่นอน”
“กู้แบงก์ไม่ผ่าน”: โจทย์ท้าทายสำคัญของตลาดอสังหาฯ
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้จะเริ่มมองเห็นแสงสว่าง แต่คุณไตรเตชะยังคงแสดงความกังวลต่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยซึ่งสูงถึง 40% ซึ่งยังคงเป็นปัจจัยหลักที่ท้าทายตลาด เนื่องจากปัจจุบันธนาคารต่างๆ มุ่งเน้นการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าที่มีคุณสมบัติเฉพาะตัว คือ มีภาระหนี้สินน้อย และมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางและน้อย ประสบปัญหาการขอสินเชื่อไม่ผ่านเป็นจำนวนมาก หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข จะส่งผลให้มีปริมาณการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ
“อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงในกลุ่มผู้ที่ต้องการบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม เป็นปัญหาที่น่าเป็นห่วง สำหรับโครงการแนวราบ แม้จะไม่ค่อยมีการปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มนี้ แต่ต้องอธิบายให้เข้าใจว่า ลูกค้าที่ซื้อบ้านแนวราบในราคา 3 ล้านบาท มักจะมีภาระหนี้สินอื่นๆ เช่น ผ่อนรถยนต์ หรือมีสมาชิกในครอบครัวหลายคนที่มีรายได้มารวมกัน ทำให้โอกาสในการยื่นขอสินเชื่อผ่านมีสูงกว่า ในขณะที่ลูกค้าคอนโดมิเนียม มักจะอยู่กันเพียง 1-2 คน จำนวนรายได้ที่นำมาคำนวณสินเชื่อจึงน้อยกว่า สำหรับลูกค้าศุภาลัย อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับโครงการแนวราบอยู่ที่ 20% ในขณะที่คอนโดมิเนียมสูงถึง 40% ดังนั้น คอนโดมิเนียมจึงมีความอ่อนไหวต่อปัจจัยนี้มากกว่าโครงการแนวราบอย่างมาก”
ข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ: เร่งพัฒนาระบบคมนาคมและผังเมือง
จากปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะถึงรัฐบาลใหม่ให้เร่งดำเนินการแก้ไขปัญหาการยื่นขอสินเชื่อให้ง่ายขึ้น เพื่อดึงดูดผู้บริโภคที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยเข้าสู่ตลาดให้มากขึ้น พร้อมทั้งฝากการบ้านสำคัญอีก 2 ข้อ เพื่อนำไปสู่การพัฒนาประเทศและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน:
แก้ปัญหาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม: เร่งสานต่อการพัฒนาระบบรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้วให้สามารถใช้งานได้อย่างครอบคลุมมากยิ่งขึ้น รวมถึงเร่งผลักดันการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ให้เพียงพอต่อความต้องการเดินทางในกรุงเทพมหานคร เนื่องจากในปัจจุบัน การสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่ เป็นการสนับสนุนการเดินทางนอกวงโคจรตลาดอสังหาริมทรัพย์มากกว่า
เร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ผังเมืองฉบับใหม่นี้ถือเป็นฉบับที่น่าตื่นเต้นที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากมีการปลดล็อกข้อจำกัดด้านการก่อสร้าง ทำให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายมากยิ่งขึ้น โอกาสที่จะได้ใช้ผังเมืองใหม่นี้คาดว่าจะเกิดขึ้นในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอการบังคับใช้ออกไปเป็นเวลากว่า 3 ปี
เราเชื่อว่าการร่วมมือกันระหว่างภาคเอกชนและภาครัฐ จะสามารถขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้เติบโตอย่างยั่งยืน และยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชนได้อย่างแท้จริง หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ทุกความต้องการ ศุภาลัยพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างสรรค์อนาคตของคุณ
