ศุภาลัย: กลยุทธ์ฝ่าวิกฤตตลาดอสังหาฯ ปี 2569 เน้นเจาะกลุ่มคอนโดฯ ตอบโจทย์กำลังซื้อที่เปลี่ยนไป
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2568 ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของอุตสาหกรรมนี้ เป็นปีที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัวอย่างหนักเพื่อประคองธุรกิจให้อยู่รอด ในขณะที่ผู้บริโภคก็เผชิญกับความท้าทายด้านกำลังซื้อและทัศนคติที่เปลี่ยนแปลงไป ทว่า ท่ามกลางความไม่แน่นอนนี้ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ภายใต้การนำของ คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ กลับเลือกเดินเกมเชิงรุก โดยเฉพาะการลงทุนในตลาด คอนโดมิเนียม ซึ่งสวนทางกับภาพรวมตลาดที่กำลังซื้อค่อนข้างซบเซา
“ปี 2568 เป็นปีที่ยากและแย่ที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และมั่นใจว่าปี 2569 จะดีกว่าปี 2568” เป็นคำกล่าวที่สะท้อนถึงความเชื่อมั่นและความมุ่งมั่นของศุภาลัย แม้จะยอมรับว่าปีที่ผ่านมาเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง แต่บริษัทก็ยังคงเดินหน้ากลยุทธ์หลักที่พิสูจน์แล้วว่าได้ผล นั่นคือการรักษาความแข็งแกร่งทางการเงิน การบริหารสภาพคล่องให้มีประสิทธิภาพ และการคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม
การปรับตัวสู่ยุคใหม่: หัวใจสำคัญของการเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์
สิ่งที่ทำให้ศุภาลัยสามารถยืนหยัดได้ในสภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ผันผวน คือความสามารถในการปรับตัวให้ทันต่อความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ เมื่อ 3 ปีที่แล้ว ลูกค้าอาจมีความต้องการแบบหนึ่ง แต่มาถึงวันนี้ พฤติกรรมการซื้อและความต้องการก็เปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ การเข้าใจในจุดนี้คือจุดเริ่มต้นของการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ได้อย่างแท้จริง ไม่ว่าจะเป็นเรื่องราคา ทำเล ฟังก์ชันการใช้งาน หรือแม้กระทั่งสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
“สถานะการเงินที่ดีและแข็งแกร่ง มันตอบแทนเราอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา เราใช้งบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพ และจะดีขึ้นอีกในปีนี้” คุณไตรเตชะ เน้นย้ำถึงความสำคัญของการมีฐานะการเงินที่มั่นคง ซึ่งเป็นเครื่องมือสำคัญในการบริหารต้นทุนและใช้ประโยชน์จากโอกาสที่เข้ามา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการคว้าที่ดินแปลงสวยในราคาที่น่าสนใจเมื่อตลาดชะลอตัว
มองฟ้าหลังฝน: ความหวังใหม่สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมไทยในปี 2569
สำหรับปี 2569 ศุภาลัยมองเห็นสัญญาณบวกที่ชัดเจนสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งใน segment คอนโดมิเนียม ความมั่นใจนี้เกิดจากปัจจัยหลายประการ ประการแรก คือการที่ปี 2568 ได้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดไปแล้ว หากไม่มีเหตุการณ์ไม่คาดฝันอื่น ๆ มากระทบอีก ภาพรวมตลาดในปีนี้มีแนวโน้มที่จะดีกว่าปีที่ผ่านมาอย่างแน่นอน
“จึงเป็นเหตุผลทำให้ศุภาลัยวางแผนที่จะเปิดตัวโครงการแนวสูงมากกว่าปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะ กล่าว การตัดสินใจนี้สอดคล้องกับมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐที่ต่อเนื่องถึงกลางปี 2569 เช่น การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อได้อย่างมาก
ศุภาลัยยังคงมุ่งเน้นกลยุทธ์การเจาะตลาดแมส (Mass Market) โดยตั้งราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นช่วงราคาที่เข้าถึงได้สำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายจำนวนมาก โดยในปี 2569 ศุภาลัยตั้งเป้าเปิดตัวโครงการ คอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่จะมากกว่าปี 2568 ซึ่งมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมไป 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: จุดสตาร์ทสู่เป้าหมายที่ยิ่งใหญ่
เพื่อเป็นการประเดิมศักราชใหม่และตอกย้ำกลยุทธ์การรุกตลาด คอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า, ศุภาลัยได้เปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ซึ่งเป็นโครงการแรกของปี 2569 ด้วยมูลค่าโครงการสูงถึง 3,000 ล้านบาท จุดเด่นสำคัญของโครงการนี้คือทำเลที่ตั้งติดกับรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะไม่ถึง 150 เมตร ทำให้เป็นโครงการที่เดินทางสะดวกสบายอย่างยิ่ง
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วย 2 อาคาร สูง 31 และ 32 ชั้น รวม 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้าอีก 3 ยูนิต ขนาดห้องพักอาศัยมีตั้งแต่ 33 – 67.5 ตารางเมตร โดยเน้นการออกแบบให้มีครัวปิดเป็นสัดส่วน ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ ราคาเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
โครงการนี้ถูกพัฒนาขึ้นโดยมีกลุ่มเป้าหมายหลัก 3 กลุ่ม ได้แก่ 1. คนทำงานกรุงเทพฯ ที่ต้องการความสะดวกในการเดินทาง 2. Young Family หรือครอบครัวที่กำลังวางแผนขยายครอบครัว และ 3. นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทำเลท่าพระถือเป็นหนึ่งใน 10 ทำเลที่น่าจับตาของกรุงเทพฯ โดยมีค่าเช่าเฉลี่ยราว 12,500 บาทต่อเดือน คิดเป็นผลตอบแทนประมาณ 5-7% ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการลงทุนปล่อยเช่าที่ยังคงมีแนวโน้มเติบโตในระยะยาว
วิเคราะห์ศักยภาพตลาดคอนโดมิเนียม: ทำเลใกล้รถไฟฟ้า และความต้องการห้องที่หลากหลาย
จากข้อมูลการสำรวจของศุภาลัย พบว่าลูกค้า 1 ใน 5 คน เลือกทำเลที่ตั้งโครงการที่เอื้อต่อการเดินทางไปยังสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย นอกจากนี้ พฤติกรรมการใช้ คอนโดฯ บ้านหลังแรก และ คอนโดฯ บ้านหลังเดียว ก็มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
จากข้อเท็จจริงเหล่านี้ ศุภาลัยจึงให้ความสำคัญกับการหาที่ดินในทำเลที่ติดแนวรถไฟฟ้า MRT และต่อยอดด้วยการเพิ่มสัดส่วนของห้องพักที่มีขนาดใหญ่ขึ้น ไม่ว่าจะเป็นแบบ 1 ห้องนอน พลัส หรือ 2 ห้องนอน ซึ่งมีสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับห้องขนาด 1 ห้องนอนที่มีสัดส่วน 43% ของยูนิตทั้งหมด
“การทำห้องขนาดใหญ่และขนาด 2 ห้องนอนมากขึ้น เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะ กล่าวเสริม “ตอนนี้ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดฯ เป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน คอนโดฯ ที่มี 2 ห้องนอนมันเริ่มสำคัญ และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์ในอนาคต” ความสำเร็จของโครงการ “ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม” ที่ยูนิตขนาด 2 ห้องนอนถูกขายหมดไปอย่างรวดเร็ว ยิ่งตอกย้ำว่าตลาดมีความต้องการห้องพักขนาดใหญ่ในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ที่ยังมีจำกัด
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: ปัญหา “กู้แบงก์ไม่ผ่าน” ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ
แม้ว่าแนวโน้มตลาด คอนโดมิเนียมราคาถูก และตลาด อสังหาริมทรัพย์แนวราบ โดยรวมจะเริ่มมีสัญญาณที่ดีขึ้น แต่คุณไตรเตชะก็ยังคงมีความกังวลต่อปัญหา “อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ” (Rejection Rate) ที่สูงถึง 40% ซึ่งยังคงเป็นปัจจัยหลักที่ฉุดรั้งตลาด
“ทุกธนาคารโฟกัสกลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติเดียวกันทั้งหมด คือจำนวนหนี้น้อย และมีรายได้สูง เป็นเหตุให้กลุ่มรายได้ที่ต่ำกว่ามียอดปฏิเสธสินเชื่อจำนวนมาก หากไม่ได้รับการแก้ไข จะมีปริมาณที่มากขึ้นเรื่อย ๆ”
ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงนี้ ส่งผลกระทบต่อตลาด คอนโดฯ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นพิเศษ ในขณะที่โครงการ บ้านเดี่ยวราคาดี หรือ ทาวน์โฮมทำเลเด่น อาจได้รับผลกระทบน้อยกว่า เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้มักจะมีภาระหนี้สินรวมที่หลากหลายกว่า (เช่น การผ่อนรถ) และมีสมาชิกในครอบครัวหลายคนที่มีรายได้มารวมกัน ทำให้โอกาสในการยื่นขอสินเชื่อผ่านมีสูงกว่า
“ลูกค้าศุภาลัยขอสินเชื่อแนวราบไม่ผ่านคิดเป็น 20% ขณะที่คอนโดฯ อยู่ที่ 40% ถ้าเป็นปัจจัยนี้คอนโดฯ อ่อนไหวกว่าแนวราบเยอะ” เป็นข้อสรุปที่บ่งชี้ถึงความเปราะบางของตลาด คอนโดมิเนียมผ่อนน้อย เมื่อเผชิญกับเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวด
เสียงสะท้อนจากผู้เชี่ยวชาญ: ข้อเสนอแนะเพื่อขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากปัญหา Rejection Rate ที่เป็นโจทย์ใหญ่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะ ได้ฝากข้อเสนอแนะไปยังภาครัฐ เพื่อช่วยปลดล็อกปัญหาและกระตุ้นให้ผู้บริโภคที่มีศักยภาพได้เข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น
เร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม: การสานต่อโครงการรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างให้แล้วเสร็จและสามารถใช้งานได้อย่างครอบคลุม รวมถึงการเร่งรัดโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ ให้เพียงพอต่อความต้องการของประชากรในกรุงเทพฯ เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง การสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่ แม้จะมีประโยชน์ แต่ก็อาจสนับสนุนการเดินทางนอกวงโคจรตลาดอสังหาริมทรัพย์มากกว่าการกระตุ้นตลาดในเมืองโดยตรง
ผลักดันการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ผังเมืองฉบับใหม่นี้ถือเป็นข่าวดีสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากมีการปลดล็อกข้อจำกัดในการก่อสร้างหลายประการ ซึ่งอาจเปิดโอกาสให้เกิดโครงการใหม่ๆ ได้อย่างกว้างขวาง คาดว่าเราจะได้เห็นการนำผังเมืองใหม่นี้มาใช้จริงในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอมาเป็นเวลากว่า 3 ปี
ในฐานะผู้ที่ทำงานในอุตสาหกรรมนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าด้วยกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด การปรับตัวที่รวดเร็ว และการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ ดังเช่นที่ศุภาลัยได้พิสูจน์ให้เห็น ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 จะสามารถผ่านพ้นความท้าทายไปได้ และผู้ที่มองหา คอนโดมิเนียมทำเลดี หรือ บ้านพร้อมอยู่ จะมีโอกาสในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการได้อย่างแน่นอน
หากคุณกำลังมองหา คอนโดมิเนียมราคาดี หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพ อย่ารอช้า! ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อร่วมวางแผนอนาคตทางการเงินของคุณให้มั่นคงด้วยอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่.
