ศุภาลัย: กลยุทธ์บุกตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569 ท่ามกลางการฟื้นตัวของกำลังซื้อ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญหน้ากับความท้าทายที่ซับซ้อน แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นช่วงเวลาแห่งโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มองการณ์ไกลและปรับตัวได้อย่างชาญฉลาด ปี 2568 ที่ผ่านมาถือเป็นปีที่หนักหนาสาหัสสำหรับอุตสาหกรรมนี้ หลายบริษัทต้องเผชิญกับสภาวะกำลังซื้อที่ชะลอตัว และปัจจัยภายนอกที่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความไม่แน่นอนนี้ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ยังคงแสดงความมุ่งมั่นที่จะเติบโต โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการบุกตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการฟื้นตัวสูง
บทวิเคราะห์เชิงลึก: ความท้าทายและโอกาสในปี 2568-2569
คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ได้สะท้อนภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ว่าเป็นปีที่ยากลำบากที่สุดในรอบสองทศวรรษ เขาชี้ให้เห็นว่า สภาวะตลาดที่ซบเซาเกิดจากปัจจัยหลายประการ ทั้งผลกระทบจากมาตรการทางการเงิน ความผันผวนทางเศรษฐกิจ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป แต่ในขณะเดียวกัน คุณไตรเตชะยังคงมองเห็นแสงสว่างในปี 2569 โดยเชื่อมั่นว่าตลาดจะดีขึ้นอย่างแน่นอน
“ปี 2568 เป็นปีที่ยากและแย่ที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และมั่นใจว่าปี 2569 จะดีกว่าปี 2568” คำกล่าวของคุณไตรเตชะในการเปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมแห่งแรกของปีนี้ สะท้อนถึงความเชื่อมั่นและความมุ่งมั่นของบริษัท
กลยุทธ์การปรับตัว: ความแข็งแกร่งทางการเงินและการตอบสนองต่อความต้องการที่เปลี่ยนไป
หัวใจสำคัญของความสำเร็จของศุภาลัยในปีที่ผ่านมาคือการรักษาเสถียรภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง คุณไตรเตชะเน้นย้ำว่า การมีสถานะทางการเงินที่มั่นคงช่วยให้บริษัทสามารถดำเนินกลยุทธ์ได้อย่างต่อเนื่อง แม้ในภาวะตลาดที่ท้าทาย “สถานะการเงินที่ดีและแข็งแกร่ง มันตอบแทนเราอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา เราใช้งบฯ ได้ดีมาก และจะดีขึ้นอีกในปีนี้”
กลยุทธ์ที่สำคัญคือการปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว “3 ปีที่แล้วลูกค้าอยากได้แบบหนึ่ง มาปีนี้ความต้องการเขาเปลี่ยน ต้องปรับตัวตามให้ทัน ถ้าเรารู้ว่าลูกค้าต้องการอะไร ต้องทำให้ถูกต้อง ทั้งราคา โปรดักต์ ทำเล แฟซิลิตี้ ทุกอย่าง ถ้าทำได้ก็จะดี” แนวคิดนี้แสดงให้เห็นถึงความเข้าใจอย่างลึกซึ้งในตลาด และความพร้อมที่จะลงทุนในการวิเคราะห์ข้อมูลเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างแม่นยำ
การบุกตลาดคอนโดมิเนียม: ความมั่นใจในศักยภาพของทำเลและผลิตภัณฑ์
สำหรับปี 2569 ศุภาลัยตั้งเป้าที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลายประการ ประการแรก มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ เช่น การผ่อนปรนมาตรการ LTV และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่ขยายเวลาออกไปจนถึงกลางปี 2569 จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภค
ประการที่สอง ศุภาลัยยังคงเน้นกลยุทธ์การพัฒนาโครงการในราคาที่เข้าถึงได้สำหรับตลาดแมส โดยตั้งเป้าหมายราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นช่วงราคาที่ยังคงมีความต้องการสูง โดยเฉพาะในกลุ่มคนรุ่นใหม่และครอบครัวที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยแห่งแรก
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: ตัวอย่างของโครงการคอนโดมิเนียมตอบโจทย์ชีวิตคนเมือง
โครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของกลยุทธ์นี้ ด้วยทำเลที่ตั้งที่โดดเด่น ติดรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะเพียง 150 เมตร ทำให้โครงการนี้ตอบโจทย์ความต้องการในการเดินทางที่สะดวกสบายของคนเมืองได้อย่างลงตัว
รายละเอียดโครงการ:
มูลค่าโครงการ: 3,000 ล้านบาท
ที่ตั้ง: ติดรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ
จำนวนอาคาร: 2 อาคาร (สูง 31 และ 32 ชั้น)
จำนวนยูนิต: 910 ยูนิต (รวมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต)
ขนาดพื้นที่ใช้สอย: 33 – 67.5 ตร.ม.
จุดเด่น: โครงการใกล้สถานีแรกๆ ที่สูงที่สุดในย่าน, มีครัวปิดเป็นสัดส่วน
ราคาเริ่มต้น: 2.15 ล้านบาท (เฉลี่ย 75,700 บาท/ตร.ม.)
โครงการนี้ถูกพัฒนาขึ้นเพื่อตอบสนองกลุ่มเป้าหมายหลัก 3 กลุ่ม ได้แก่:
วัยทำงาน: ที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ
Young Family: ครอบครัวที่กำลังมองหาพื้นที่ใช้สอยที่เหมาะสมและปรับขยายได้
นักลงทุน: ท่าพระเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงสำหรับการปล่อยเช่า โดยมีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน ให้ผลตอบแทนประมาณ 5-7% ซึ่งสะท้อนถึงโอกาสในการลงทุนที่ยังเติบโตในระยะยาว
การวิเคราะห์ทำเลศักยภาพ: ท่าพระกับโอกาสการลงทุน
ทำเลท่าพระเป็นหนึ่งใน 10 อันดับทำเลที่ผู้คนนิยมค้นหาสำหรับการอยู่อาศัยและการลงทุน ด้วยการเชื่อมต่อที่ยอดเยี่ยมกับระบบขนส่งมวลชน และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง ทำให้เป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้ซื้อที่หลากหลาย ศุภาลัยยังได้เปิดเผยข้อมูลเชิงลึกว่า ลูกค้า 1 ใน 5 เลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปยังสถานศึกษา ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความสำคัญของปัจจัยนี้ในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
การตอบสนองต่อเทรนด์ “คอนโดฯ เป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียว”
เทรนด์ที่สำคัญอีกประการหนึ่งที่ศุภาลัยให้ความสำคัญคือ การที่ผู้บริโภคใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้น ส่งผลให้ความต้องการห้องชุดที่มีขนาดใหญ่ขึ้น และมีจำนวนห้องนอนมากกว่า 1 ห้องนอนเพิ่มสูงขึ้น
“เรามีหลายโครงการติดสถานีรถไฟฟ้าโซนนี้ เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่ เราสำรวจพบว่า 1 ใน 5 ของลูกค้าทั้งหมด เลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย และพฤติกรรมการใช้คอนโดฯเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวเพิ่มมากขึ้น”
ด้วยเหตุนี้ ศุภาลัยจึงได้เพิ่มสัดส่วนของห้องชุดแบบ 1 ห้องนอนพลัส (1 Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน ในโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” โดยห้องขนาด 1 ห้องนอนพลัสมีสัดส่วน 21% และ 2 ห้องนอนมีสัดส่วน 36% ซึ่งมากกว่าห้องขนาด 1 ห้องนอนที่มีเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมด
“การทำห้องขนาดใหญ่และขนาด 2 ห้องนอนมากขึ้น เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ตอนนี้ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดฯเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน คอนโดฯที่มี 2 ห้องนอนมันเริ่มสำคัญ และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์ในอนาคต” คุณไตรเตชะกล่าวเสริม
ความสำเร็จของโครงการ “ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม” ที่ห้องชุดขนาด 2 ห้องนอนขายหมดอย่างรวดเร็ว ยิ่งตอกย้ำถึงความต้องการที่แท้จริงในตลาดสำหรับยูนิตประเภทนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งยังมีซัพพลายจำกัด
ความท้าทายสำคัญ: ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อ (Reject Rate)
แม้ว่าแนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมจะสดใสขึ้น แต่ความท้าทายที่สำคัญที่สุดที่ยังคงอยู่คืออัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้านที่สูงถึง 40% คุณไตรเตชะแสดงความกังวลว่า ปัญหานี้จะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีรายได้ปานกลางถึงน้อย
“ธนาคารทุกแห่งมุ่งเน้นที่กลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติเดียวกัน คือ จำนวนหนี้น้อยและมีรายได้สูง ส่งผลให้กลุ่มรายได้ที่ต่ำกว่ามียอดปฏิเสธสินเชื่อจำนวนมาก หากไม่ได้รับการแก้ไขจะมีปริมาณที่มากขึ้นเรื่อย ๆ”
คุณไตรเตชะได้อธิบายถึงความแตกต่างของความเสี่ยงระหว่างการซื้อบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม โดยทั่วไป ลูกค้าบ้านแนวราบมักมีภาระหนี้สินรวมมากกว่า (เช่น ผ่อนรถยนต์) แต่ก็มักจะมีสมาชิกในครอบครัวหลายคนที่มีรายได้มารวมกัน ทำให้โอกาสในการขอสินเชื่อผ่านสูงกว่า ในทางกลับกัน ลูกค้าคอนโดมิเนียมที่มักอาศัยอยู่ 2 คน อาจมีจำนวนรายได้รวมน้อยกว่า ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อของคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 40% เทียบกับ 20% สำหรับบ้านแนวราบ
ข้อเสนอแนะต่อภาครัฐ: การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและการผังเมือง
เพื่อแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นและสนับสนุนการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะสำคัญถึงภาครัฐ 2 ประการ:
การเร่งรัดพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม: สนับสนุนการเดินหน้าโครงการรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างให้แล้วเสร็จและเปิดใช้งานครอบคลุมยิ่งขึ้น รวมถึงเร่งรัดการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ให้เพียงพอต่อความต้องการของกรุงเทพฯ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมเป็นหัวใจสำคัญในการส่งเสริมการอยู่อาศัยและการลงทุนในพื้นที่ต่างๆ
การบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: การปลดล็อกศักยภาพการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ผ่านผังเมืองฉบับใหม่นี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากที่ถูกชะลอมาเป็นเวลาหลายปี การบังคับใช้ผังเมืองฉบับใหม่นี้ คาดว่าจะเกิดขึ้นในปี 2570 ซึ่งจะเปิดโอกาสให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถดำเนินโครงการใหม่ๆ ได้อย่างราบรื่นยิ่งขึ้น
สรุป: ก้าวต่อไปของศุภาลัยและความหวังสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ศุภาลัยได้แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่ง ความยืดหยุ่น และวิสัยทัศน์ที่ชัดเจนในการบุกตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียมในปี 2569 ด้วยการลงทุนในทำเลศักยภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค และการรักษาเสถียรภาพทางการเงิน บริษัทฯ พร้อมที่จะขับเคลื่อนการเติบโตท่ามกลางสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลง
ขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อน แต่ด้วยการดำเนินกลยุทธ์ที่รอบคอบ การปรับตัวที่ทันท่วงที และการสนับสนุนจากภาครัฐที่ตรงจุด ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็มีศักยภาพที่จะฟื้นตัวและเติบโตอย่างแข็งแกร่ง การตัดสินใจลงทุนในคอนโดมิเนียมที่เหมาะสมกับความต้องการและศักยภาพทางการเงินของคุณ อาจเป็นการตัดสินใจที่นำไปสู่การสร้างความมั่งคั่งและการมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นในอนาคต
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมและศักยภาพการลงทุน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำปรึกษาและคำแนะนำที่เหมาะสมกับความต้องการของคุณ.
