ศุภาลัย’ บุกตลาดคอนโดฯ ปี 2569: กลยุทธ์ฝ่าวิกฤต จับเทรนด์กำลังซื้อยุคใหม่
ในฐานะนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษในตลาดประเทศไทย ผมได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่ง สะท้อนจากคำกล่าวของผู้บริหารระดับสูงในวงการที่ว่า “ปี 2568 เป็นปีที่ยากและแย่ที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์” ทว่าท่ามกลางความซบเซาของกำลังซื้อและความผันผวนทางเศรษฐกิจ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กลับประกาศก้องถึงความมั่นใจและแผนการลงทุนเชิงรุกในปี 2569 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นตลาดที่หลายฝ่ายมองว่ากำลังเผชิญความท้าทาย
มองการณ์ไกล: ศุภาลัย’ กับวิสัยทัศน์การเติบโตในสภาวะตลาดผันผวน
คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ได้สะท้อนภาพความแข็งแกร่งและกลยุทธ์ที่ทำให้บริษัทสามารถประคองตัวและเติบโตได้ แม้ในช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุด “แม้จะเป็นปีที่ยากมาก แต่ศุภาลัยยังคงเดินหน้าซื้อที่ดิน วางแผนทำโครงการที่อยู่อาศัย และเรียนรู้จากกรณีตัวอย่างผู้ประกอบการรายอื่นว่า บริษัทต้องเชื่อมั่นในการดำรงอยู่ได้ในระยะยาว รักษาสถานะทางการเงินให้ดี” นี่คือแก่นแท้ของความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การบริหารจัดการกระแสเงินสดที่รัดกุม การเข้าซื้อที่ดินในช่วงเวลาที่เหมาะสม และการปรับตัวให้เข้ากับความต้องการที่เปลี่ยนแปลงของผู้บริโภค คือกุญแจสำคัญ
“สถานะการเงินที่ดีและแข็งแกร่ง มันตอบแทนเราอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา เราใช้งบฯได้ดีมาก และจะดีขึ้นอีกในปีนี้ สิ่งที่ทำมันเริ่มจากจุดเล็ก ๆ เช่น สภาพคล่อง คว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาเหมาะสม พอตลาดเปลี่ยนไปเรื่อย ๆ 3 ปีที่แล้วลูกค้าอยากได้แบบหนึ่ง มาปีนี้ความต้องการเขาเปลี่ยน ต้องปรับตัวตามให้ทัน ถ้าเรารู้ว่าลูกค้าต้องการอะไร ต้องทำให้ถูกต้อง ทั้งราคา โปรดักต์ ทำเล แฟซิลิตี้ ทุกอย่าง ถ้าทำได้ก็จะดี”
การปรับตัวนี้ไม่ได้หมายถึงการลดคุณภาพ แต่คือการเข้าใจถึง “ความต้องการที่เปลี่ยนแปลง” ของผู้บริโภค การศึกษาตลาดอย่างลึกซึ้ง การวิเคราะห์เทรนด์ผู้ซื้อ และการนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ในมิติที่หลากหลาย ตั้งแต่รูปแบบห้องที่เหมาะสมกับไลฟ์สไตล์ ไปจนถึงทำเลที่ตั้งที่อำนวยความสะดวกในการใช้ชีวิตประจำวัน
สัญญาณบวก: ตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569 จะฟื้นตัวได้อย่างไร?
“ซีอีโอศุภาลัย” แสดงความมั่นใจว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 จะไม่ย่ำแย่เท่าปี 2568 ปัจจัยบวกที่สำคัญคือการสิ้นสุดของเหตุการณ์ไม่คาดฝันที่เคยส่งผลกระทบต่อตลาด และการออกมาตรการภาครัฐที่สนับสนุนกำลังซื้อ
“จึงเป็นเหตุผลทำให้ศุภาลัยวางแผนจะเปิดตัวโครงการแนวสูงมากกว่าปีที่ผ่านมา เนื่องจากมาตรการรัฐอย่างการผ่อนปรนมาตรการ LTV, ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ที่ต่อเนื่องถึงมิถุนายน 2569 โดยยังคงเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดแมสด้วยโฟกัสราคาขายที่ 70,000-80,000 บาทต่อ ตร.ม.”
มาตรการภาครัฐเหล่านี้ เช่น การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan-to-Value) และการลดค่าธรรมเนียมต่างๆ ล้วนมีเป้าหมายเพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการทำให้การซื้อบ้านหลังแรก หรือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องที่เข้าถึงได้ง่ายขึ้นสำหรับผู้บริโภคในวงกว้าง การที่ศุภาลัยยังคงยึดมั่นในกลุ่มราคา “ตลาดแมส” ที่ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร สะท้อนถึงความเข้าใจในกำลังซื้อของคนส่วนใหญ่ และการมองเห็นโอกาสในการเจาะกลุ่มลูกค้าที่ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยแต่ถูกจำกัดด้วยข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ
ในปี 2569 ศุภาลัยตั้งเป้าหมายที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมากขึ้นกว่าปี 2568 ซึ่งมีการเปิดตัวไป 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง ยิ่งตอกย้ำความมั่นใจของบริษัทในการผลักดันตลาด และการตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยังมีอยู่สูง โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพ
‘ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์’: โครงการนำร่อง สะท้อนกลยุทธ์เจาะกลุ่มเป้าหมาย
การประเดิมปี 2569 ด้วยโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท สะท้อนกลยุทธ์ที่เฉียบคมของศุภาลัย โครงการนี้ตั้งอยู่ติดรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะ 150 เมตร ชูจุดเด่นเรื่องทำเลศักยภาพสูงและดีไซน์ที่ทันสมัย
“เราพัฒนาโครงการนี้ โดยเน้นเจาะ 3 กลุ่มเป้าหมาย คือ วัยทำงานที่ต้องการการเดินทางที่สะดวกสบาย และ Young Family ครอบครัวที่วางแผนขยับขยาย และนักลงทุน”
การเลือกทำเล “ท่าพระ” เป็นการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ที่น่าสนใจ ท่าพระไม่ใช่เพียงย่านที่กำลังเติบโต แต่เป็นจุดตัดสำคัญของการคมนาคม ทำให้เป็นทำเลที่ดึงดูดผู้ที่ต้องการความสะดวกในการเดินทางในชีวิตประจำวัน และยังเป็นที่ต้องการของนักลงทุนที่มองเห็นศักยภาพในการปล่อยเช่า
“ท่าพระติด 10 อันดับทำเลที่คนนิยมค้นหา มีค่าเช่าเฉลี่ยราว 12,500 บาทต่อเดือน ให้ผลตอบแทนประมาณ 5-7% สะท้อนถึงศักยภาพการซื้อลงทุนปล่อยเช่ายังเติบโตในระยะยาว”
การวิเคราะห์ข้อมูลผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) เป็นตัวบ่งชี้ที่สำคัญสำหรับนักลงทุน การที่ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” สามารถให้ผลตอบแทนที่น่าพอใจ ยิ่งเสริมความแข็งแกร่งให้กับโครงการในฐานะสินทรัพย์เพื่อการลงทุน
การออกแบบที่ตอบโจทย์: เทรนด์ห้องขนาดใหญ่ และความต้องการของครอบครัวยุคใหม่
สิ่งที่น่าจับตาคือ การที่ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มีสัดส่วนห้องนอนมากกว่า 1 ห้องนอนที่สูงถึง 21% สำหรับห้อง 1 ห้องนอนพลัส และ 36% สำหรับห้อง 2 ห้องนอน สะท้อนถึงการปรับตัวของศุภาลัยให้เข้ากับเทรนด์ที่ชัดเจนขึ้น
“1 ใน 5 ของลูกค้าทั้งหมด เลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย และพฤติกรรมการใช้คอนโดฯเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวเพิ่มมากขึ้น”
การที่ผู้คนมองคอนโดมิเนียมเป็น “บ้านหลังแรกและหลังเดียว” มากขึ้น หมายความว่า ความต้องการฟังก์ชันการใช้งานที่หลากหลายและพื้นที่ที่เพียงพอต่อการอยู่อาศัยในระยะยาว ย่อมเพิ่มสูงขึ้น การมีห้องแบบ 1 ห้องนอนพลัส หรือ 2 ห้องนอน จึงกลายเป็นสิ่งจำเป็น ไม่ใช่แค่ทางเลือก
“การทำห้องขนาดใหญ่และขนาด 2 ห้องนอนมากขึ้น เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ตอนนี้ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดฯเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน คอนโดฯที่มี 2 ห้องนอนมันเริ่มสำคัญ และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์ในอนาคต”
ความสำเร็จของโครงการ “ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม” ที่ยูนิตขนาด 2 ห้องนอนขายหมดอย่างรวดเร็ว ยิ่งตอกย้ำว่าความต้องการห้องขนาดใหญ่ในตลาดระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตรนั้นมีอยู่จริง และยังเป็นตลาดที่ซัพพลายยังมีจำกัด
โจทย์ท้าทาย: ปัญหาการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Reject Rate) ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ
แม้ว่าภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมจะเริ่มส่งสัญญาณบวก แต่ “คุณไตรเตชะ” ได้ชี้ให้เห็นถึงความกังวลที่ยังคงอยู่ นั่นคือ “ยอดปฏิเสธสินเชื่อบ้าน” (Reject Rate) ที่สูงถึง 40%
“ธนาคารโฟกัสกลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติเดียวกันทั้งหมด คือ จำนวนหนี้น้อย และมีรายได้สูง เป็นเหตุให้กลุ่มรายได้ที่ต่ำกว่ามียอดปฏิเสธสินเชื่อจำนวนมาก หากไม่ได้รับการแก้ไขจะมีปริมาณที่มากขึ้นเรื่อย ๆ”
ปัญหานี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ปานกลางถึงน้อย การที่ธนาคารมีเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด อาจเป็นอุปสรรคสำคัญในการเข้าถึงโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้าน
“ลูกค้าคอนโดฯอยู่กัน 2 คน หารกันจำนวนมันน้อยกว่า ลูกค้าศุภาลัยขอสินเชื่อแนวราบไม่ผ่านคิดเป็น 20% ขณะที่คอนโดฯอยู่ที่ 40% ถ้าเป็นปัจจัยนี้คอนโดฯอ่อนไวกว่าแนวราบเยอะ”
ความแตกต่างของอัตราการปฏิเสธสินเชื่อระหว่างบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม ชี้ให้เห็นถึงความเปราะบางของตลาดคอนโดมิเนียมภายใต้สภาวะการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด การที่ผู้ซื้อคอนโดฯ มักเป็นบุคคลเดี่ยว หรือคู่รัก ที่มีรายได้เฉลี่ยต่อบุคคลน้อยกว่าครอบครัวใหญ่ อาจเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้การขอสินเชื่อยากขึ้น
ข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ: เร่งขับเคลื่อนโครงสร้างพื้นฐานและผังเมือง
จากปัญหาและอุปสรรคที่เกิดขึ้น “คุณไตรเตชะ” ได้ฝากข้อเสนอแนะที่สำคัญถึงภาครัฐ เพื่อยกระดับตลาดอสังหาริมทรัพย์และคุณภาพชีวิตของประชาชน
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม: การเร่งรัดให้รถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างแล้วเสร็จ และขยายโครงข่ายให้ครอบคลุมมากขึ้น ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ และอำนวยความสะดวกในการเดินทางให้กับประชาชน
การบังคับใช้ผังเมืองฉบับใหม่: การเร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ซึ่งจะปลดล็อกศักยภาพในการพัฒนาโครงการต่างๆ เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อให้ภาคอสังหาริมทรัพย์สามารถขับเคลื่อนไปข้างหน้าได้อย่างมีประสิทธิภาพ
“การสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่เป็นการสนับสนุนการเดินทางนอกวงโคจรตลาดอสังหาริมทรัพย์มากกว่า” คำกล่าวนี้สะท้อนถึงความสำคัญของการพัฒนาโครงข่ายคมนาคมสาธารณะ ที่เชื่อมโยงใจกลางเมืองและพื้นที่รอบนอก ซึ่งเป็นฐานลูกค้าหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์
“โอกาสที่จะได้ใช้ผังเมืองใหม่นี้น่าจะเกิดขึ้นในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอไปแล้วเป็นเวลากว่า 3 ปี” ความล่าช้านี้ส่งผลกระทบต่อการวางแผนและการลงทุนของผู้ประกอบการ การเร่งรัดกระบวนการนี้จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
บทสรุป: โอกาสและความท้าทายของตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569
ปี 2569 ถือเป็นปีแห่งการปรับตัวและก้าวข้ามความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ศุภาลัย ได้แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่ง กลยุทธ์ที่เฉียบคม และความพร้อมในการลงทุน แม้ว่าจะมีปัจจัยท้าทายอย่างการขอสินเชื่อ แต่มาตรการภาครัฐ การปรับตัวเข้ากับเทรนด์ของผู้บริโภค และการพัฒนาโครงการในทำเลศักยภาพ ยังคงเป็นโอกาสสำคัญ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา คอนโดกรุงเทพ หรือ คอนโดราคาไม่แพง ในทำเลที่เดินทางสะดวก การศึกษาโครงการใหม่ๆ ของศุภาลัย โดยเฉพาะ คอนโดใกล้รถไฟฟ้า อย่าง “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือ บ้านหลังแรก ในกรุงเทพมหานคร การทำความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง การศึกษาข้อมูลโครงการ และการเตรียมความพร้อมด้านการเงิน จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในการตัดสินใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 นี้
