ศุภาลัยบุกตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569: กลยุทธ์สวนกระแส ท่ามกลางกำลังซื้อชะลอตัว
ในโลกของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีพลวัตสูง การปรับตัวและการมองการณ์ไกลคือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2568 ที่ผ่านมา ซึ่งถือเป็นหนึ่งในห้วงเวลาที่ท้าทายที่สุดสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การฟื้นตัวและการเติบโตในปี 2569 จึงเป็นสิ่งที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างจับตามอง บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หนึ่งในผู้เล่นแถวหน้าของวงการ ภายใต้การนำของ คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ ได้ประกาศกลยุทธ์บุกตลาดอย่างแข็งแกร่ง โดยเน้นหนักไปที่การลงทุนใน คอนโดมิเนียม แม้ภาพรวมกำลังซื้อจะยังคงซบเซา นี่คือบทวิเคราะห์เชิงลึกจากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญที่ติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ
ทบทวนปี 2568: บทเรียนจากความท้าทาย
คุณไตรเตชะ ได้กล่าวไว้เมื่อต้นปี 2569 ในพิธีเปิดโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท ว่า “ปี 2568 เป็นปีที่ยากและแย่ที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์” แม้ความท้าทายจะถาโถม แต่ศุภาลัยไม่ได้นิ่งเฉย พวกเขาเลือกที่จะเรียนรู้และปรับตัว บริษัทเดินหน้ากลยุทธ์การซื้อที่ดินอย่างรอบคอบ และวางแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง โดยยึดมั่นในหลักการว่า การมีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง คือเกราะป้องกันชั้นดีที่ช่วยให้บริษัทสามารถคว้าโอกาสในยามที่ตลาดผันผวน และยังคงสามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่มีคุณภาพในราคาที่เหมาะสมได้
“ความแข็งแกร่งทางการเงินได้พิสูจน์คุณค่าของมันในปีที่ผ่านมา เราบริหารจัดการงบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเรามั่นใจว่าจะทำได้ดียิ่งขึ้นในปีนี้” คุณไตรเตชะกล่าวเสริม “ความสำเร็จเริ่มต้นจากสิ่งเล็กๆ เช่น สภาพคล่องทางการเงินที่ช่วยให้เราสามารถเข้าซื้อที่ดินในราคาที่น่าพอใจ เมื่อตลาดและพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ความสามารถในการปรับตัวให้ทันกับความต้องการที่เปลี่ยนไปถือเป็นสิ่งสำคัญที่สุด”
คำกล่าวนี้สะท้อนถึงความเข้าใจอย่างลึกซึ้งว่า ลูกค้าในปัจจุบันไม่ได้มองหาเพียงแค่ที่อยู่อาศัย แต่ต้องการผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ ความสะดวกสบาย และความคุ้มค่า การวิเคราะห์ความต้องการของลูกค้าอย่างแม่นยำ ทั้งในด้านราคา โปรดักต์ ทำเล และสิ่งอำนวยความสะดวก กลายเป็นหัวใจสำคัญในการพัฒนาโครงการที่ประสบความสำเร็จ
คาดการณ์ปี 2569: แสงสว่างที่ปลายอุโมงค์สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม
ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและปัจจัยมหภาคต่างๆ คุณไตรเตชะแสดงความมั่นใจอย่างยิ่งว่า ปี 2569 จะเป็นปีที่ดีกว่าปี 2568 อย่างแน่นอน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาด คอนโดมิเนียม ปัจจัยบวกสำคัญที่สนับสนุนมุมมองนี้ ได้แก่ มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐอย่างต่อเนื่อง เช่น การผ่อนปรนมาตรการ LTV (Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือเพียง 0.01% ซึ่งขยายเวลาไปจนถึงกลางปี 2569 มาตรการเหล่านี้มีส่วนสำคัญในการลดภาระของผู้ซื้อ และเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย
“เราจึงเห็นแนวโน้มที่ศุภาลัยจะเปิดตัวโครงการแนวสูง (คอนโดมิเนียม) มากขึ้นในปีนี้” คุณไตรเตชะ ระบุ “เรายังคงมุ่งเน้นไปที่ตลาดแมส โดยตั้งราคาขายเฉลี่ยประมาณ 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นระดับราคาที่เข้าถึงได้สำหรับผู้บริโภคกลุ่มใหญ่”
สำหรับปี 2569 ศุภาลัยมีแผนเปิดตัวโครงการ คอนโดมิเนียม ใหม่จำนวนมากกว่าปี 2568 ที่เปิดไป 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท โดยมีมูลค่า คอนโดมิเนียม สะสมในพอร์ตถึง 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ยังมีโครงการ คอนโดมิเนียม ที่สร้างเสร็จแล้วอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการ “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายสูงกว่า 60% และพร้อมทยอยโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงไตรมาส 2 ปี 2569 เป็นต้นไป
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: โครงการประเดิมศักราชใหม่
การเปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท ถือเป็นการประเดิมศักราชใหม่ของศุภาลัยในปี 2569 โครงการนี้โดดเด่นด้วยทำเลที่ตั้งติดกับรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะทางไม่เกิน 150 เมตร ทำให้เป็นหนึ่งในโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากที่สุด และเป็นอาคารสูงที่ได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างได้ในย่านนี้ “เรามองเห็นศักยภาพของทำเลนี้อย่างชัดเจน” คุณไตรเตชะกล่าว
โครงการตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วยอาคารที่พักอาศัย 2 อาคาร อาคาร A สูง 31 ชั้น และอาคาร B สูง 32 ชั้น รวม 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้าอีก 3 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33 – 67.5 ตารางเมตร ออกแบบให้มีครัวแบบปิด (Closed Kitchen) เพื่อตอบโจทย์การใช้งานจริงของคนไทย ราคาเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
“เรากำหนดเป้าหมายหลัก 3 กลุ่มสำหรับโครงการนี้ คือ กลุ่มคนวัยทำงานที่ให้ความสำคัญกับการเดินทางที่สะดวกสบาย, กลุ่ม Young Family ที่กำลังวางแผนขยายครอบครัว และกลุ่มนักลงทุน” คุณไตรเตชะอธิบาย “ทำเลท่าพระติดอันดับ 10 ทำเลที่คนนิยมค้นหา โดยมีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน คิดเป็นการให้ผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 5-7% ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการลงทุนระยะยาวเพื่อปล่อยเช่า”
การวิเคราะห์ตลาดเชิงลึกของศุภาลัยยังพบว่า ผู้บริโภคจำนวนมากให้ความสำคัญกับทำเลที่เดินทางสะดวกไปยังสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับอนุบาลไปจนถึงมหาวิทยาลัย และพฤติกรรมการใช้ คอนโดมิเนียม เป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวก็มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น
การปรับโมเดลห้องชุด: ตอบโจทย์เทรนด์ที่เปลี่ยนไป
จากข้อมูลเชิงลึกข้างต้น ศุภาลัยจึงได้ปรับกลยุทธ์การออกแบบและจัดสรรยูนิตในโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” โดยเพิ่มสัดส่วนของห้องชุดแบบ 1 ห้องนอน พลัส (1 Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน ให้มากขึ้นถึง 21% และ 36% ตามลำดับ โดยห้องชุดแบบ 1 ห้องนอนมีสัดส่วนเพียง 43% เท่านั้น
“เราสังเกตเห็นว่า ซัพพลายของห้องชุดแบบ 2 ห้องนอน โดยเฉพาะในระดับราคา 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร ถูกดูดซับไปอย่างรวดเร็ว” คุณไตรเตชะกล่าว “ตัวอย่างความสำเร็จจากโครงการ “ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม” ที่ห้องชุดแบบ 2 ห้องนอนของเราขายหมดไปก่อน ยืนยันแนวโน้มนี้”
“การเพิ่มขนาดห้องชุดให้ใหญ่ขึ้น โดยเฉพาะห้องแบบ 2 ห้องนอน ถือเป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เราเห็นพฤติกรรมผู้บริโภคที่ใช้คอนโดฯ เป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ และห้องชุดแบบ 2 ห้องนอนเริ่มมีความสำคัญอย่างมาก ผมเชื่อว่านี่คือเทรนด์ที่จะตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในอนาคต”
“กู้แบงก์ไม่ผ่าน”: โจทย์ท้าทายที่ยังคงอยู่
แม้จะมีสัญญาณบวกในหลายๆ ด้าน แต่คุณไตรเตชะยังคงแสดงความกังวลต่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูงถึง 40% ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค
“ธนาคารส่วนใหญ่ยังคงมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติเพียบพร้อม คือ มีภาระหนี้สินน้อยและมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลางถึงน้อย ประสบปัญหาในการขอสินเชื่อ” คุณไตรเตชะอธิบาย “หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข จะส่งผลให้มีปริมาณผู้ซื้อที่พลาดโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านเพิ่มสูงขึ้น”
เมื่อเปรียบเทียบระหว่าง คอนโดมิเนียม และที่อยู่อาศัยแนวราบ ในระดับราคา 3 ล้านบาทเท่ากัน กลุ่มลูกค้าแนวราบมักมีโอกาสในการขอสินเชื่อผ่านสูงกว่า เนื่องจากมักจะมีสมาชิกในครอบครัวหลายคนช่วยกันหารค่าใช้จ่าย หรือมีรายได้จากหลายแหล่งเข้ามาสนับสนุน ในขณะที่ลูกค้า คอนโดมิเนียม ที่อาศัยอยู่กัน 1-2 คน อาจมีภาระต่อรายได้น้อยกว่า ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อสำหรับ คอนโดมิเนียม อยู่ที่ 40% เปรียบเทียบกับ 20% สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ สะท้อนให้เห็นว่าตลาด คอนโดมิเนียม มีความอ่อนไหวต่อปัจจัยด้านสินเชื่อมากกว่า
ข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ: โครงสร้างพื้นฐานและผังเมือง คือหัวใจสำคัญ
จากปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ส่งผลกระทบต่อตลาด คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะถึงภาครัฐบาลชุดใหม่ เพื่อผลักดันให้การเข้าถึงสินเชื่อเป็นเรื่องง่ายขึ้น และดึงดูดผู้บริโภคที่มีศักยภาพเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ
เร่งรัดพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม: การสานต่อโครงการรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างให้แล้วเสร็จและเปิดใช้งานได้อย่างครอบคลุม รวมถึงการเร่งรัดโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ให้เพียงพอต่อความต้องการเดินทางในกรุงเทพมหานครเป็นสิ่งจำเป็น การสร้างทางด่วนหรือมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่นั้น แม้จะสะดวก แต่ก็เป็นการสนับสนุนการเดินทางนอกเขตเมืองมากกว่าการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองหลัก
บังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: “ผังเมืองฉบับใหม่นี้ถือว่าน่าตื่นเต้นที่สุดในรอบหลายปี” คุณไตรเตชะกล่าว “เพราะจะช่วยปลดล็อกศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมหาศาล” แม้ว่าโอกาสที่จะได้ใช้ผังเมืองใหม่นี้อาจจะเกิดขึ้นในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอมานานกว่า 3 ปี แต่การเร่งรัดให้มีผลบังคับใช้จะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนการพัฒนาเมือง และยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชนในระยะยาว
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ การจับตาดูความเคลื่อนไหวของศุภาลัย โดยเฉพาะโครงการ คอนโดมิเนียม ในทำเลศักยภาพอย่างโซนท่าพระ ถือเป็นโอกาสที่น่าสนใจ คุณไตรเตชะได้ย้ำถึงความสำคัญของ คอนโดกรุงเทพ ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวก และมีฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมืองอย่างแท้จริง ซึ่งศุภาลัยได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วจากผลงานที่ผ่านมา
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่าและตอบโจทย์การใช้ชีวิตในยุคปัจจุบัน การพิจารณาโครงการ คอนโดมิเนียม ของศุภาลัย โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพและออกแบบมาเพื่อตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค คือก้าวต่อไปที่ท่านไม่ควรมองข้าม.
