ศุภาลัย ประกาศยุทธศาสตร์รุกตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569: รับมือความท้าทาย วางแผนสร้างโอกาสในตลาดที่อยู่อาศัยไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดที่อยู่อาศัยไทยมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2568 ที่นับว่าเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาพรวมอุตสาหกรรม อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความผันผวนนี้ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ได้ประกาศวิสัยทัศน์และกลยุทธ์ในการบุกตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 อย่างน่าจับตามอง โดยการเปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท ถือเป็นการส่งสัญญาณที่ชัดเจนว่า ศุภาลัยไม่เพียงแค่ประคองตัว แต่ยังพร้อมที่จะสร้างการเติบโตด้วยการลงทุนใน คอนโดมิเนียม แม้จะเผชิญกับภาวะกำลังซื้อที่ซบเซา
มองภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ความเชื่อมั่นท่ามกลางความไม่แน่นอน
คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ได้สะท้อนภาพของปี 2568 ที่ผ่านมาว่า เป็นปีที่ยากลำบากที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และแสดงความมั่นใจว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ดีขึ้นอย่างแน่นอน โดยปัจจัยสำคัญที่สนับสนุนความเชื่อมั่นนี้ มาจากการที่ศุภาลัยยังคงความแข็งแกร่งทางการเงินอย่างต่อเนื่อง การลงทุนอย่างรอบคอบในการซื้อที่ดินในช่วงเวลาที่เหมาะสม และที่สำคัญที่สุดคือ ความสามารถในการปรับตัวเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไป
“ปี 2568 เป็นปีที่ยากและท้าทายอย่างยิ่งในวงการอสังหาริมทรัพย์ แต่เราเชื่อมั่นว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่งโอกาส การมีสถานะทางการเงินที่มั่นคงทำให้เราสามารถบริหารจัดการงบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพ คว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม และที่สำคัญที่สุดคือ การเข้าใจถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค จากที่เคยต้องการรูปแบบที่หนึ่งเมื่อสามปีก่อน มาเป็นอีกรูปแบบหนึ่งในปัจจุบัน การปรับตัวให้ทันต่อความต้องการของลูกค้า ทั้งในด้านราคา โปรดักต์ ทำเล และสิ่งอำนวยความสะดวก คือหัวใจสำคัญที่จะนำพาความสำเร็จ” คุณไตรเตชะกล่าว
คอนโดมิเนียม: การฟื้นตัวและการเติบโตที่คาดหวัง
เมื่อมองไปยังตลาด คอนโดมิเนียม คุณไตรเตชะ แสดงความเชื่อมั่นอย่างแรงกล้าว่า ตลาดนี้จะฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งในปี 2569 โดยอ้างอิงจากปัจจัยบวกหลายประการ ประการแรก คือ มาตรการสนับสนุนจากภาครัฐที่ยังคงดำเนินต่อไป เช่น การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งขยายเวลาต่อเนื่องไปถึงกลางปี 2569 ปัจจัยเหล่านี้ล้วนเป็นแรงกระตุ้นให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น
“เรามองเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนในตลาดคอนโดมิเนียม และมีแผนที่จะเปิดตัวโครงการแนวสูง (high-rise) ในจำนวนที่มากกว่าปีก่อนหน้าอย่างแน่นอน โดยยังคงมุ่งเน้นการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าตลาดแมส (mass market) ด้วยราคาขายที่สมเหตุสมผล อยู่ในช่วง 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นระดับราคาที่สามารถตอบสนองความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อที่หลากหลายได้”
สำหรับปี 2569 ศุภาลัยตั้งเป้าที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ให้มากกว่าปี 2568 ที่ผ่านมา ซึ่งได้เปิดตัวไปแล้ว 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 50% แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของผลิตภัณฑ์และทำเลที่ศุภาลัยเลือกสรร
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: การบุกเบิกทำเลศักยภาพติดรถไฟฟ้า
การเปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท เป็นการประเดิมศักราชใหม่ของศุภาลัย ด้วยจุดเด่นของการเป็นโครงการคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะไม่เกิน 150 เมตร ทำให้สามารถเข้าถึงระบบขนส่งมวลชนได้อย่างสะดวกสบาย โครงการนี้ตั้งอยู่บนพื้นที่ 5 ไร่ ประกอบด้วย 2 อาคาร สูง 31 และ 32 ชั้น รวม 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้าอีก 3 ยูนิต
“เราเลือกทำเลท่าพระ เนื่องจากเป็นหนึ่งใน 10 อันดับทำเลที่ผู้คนให้ความสนใจในการค้นหามากที่สุด และมีศักยภาพในการลงทุนปล่อยเช่า โดยมีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน ให้ผลตอบแทนประมาณ 5-7% ซึ่งสะท้อนถึงการเติบโตในระยะยาวของตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” คุณไตรเตชะ อธิบาย
รายละเอียดโครงการออกแบบให้มีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33-67.5 ตารางเมตร โดยเน้นการออกแบบครัวแบบปิด (closed kitchen) ซึ่งตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนเมือง และมีราคาเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 75,700 บาทต่อตารางเมตร โครงการนี้วางเป้าหมายเจาะกลุ่มลูกค้าหลัก 3 กลุ่ม ได้แก่ วัยทำงานที่ต้องการความสะดวกในการเดินทาง Young Family ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ขยายขนาดครอบครัว และนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการสร้างผลตอบแทน
การปรับกลยุทธ์เพื่อตอบโจทย์ “บ้านหลังแรกและหลังเดียว”
จากการสำรวจพฤติกรรมผู้บริโภค ศุภาลัยพบว่า ผู้คนจำนวนมากเลือกคอนโดมิเนียมเป็น “บ้านหลังแรกและหลังเดียว” มากขึ้นเรื่อยๆ และ 1 ใน 5 ของลูกค้าทั้งหมด เลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปยังสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย ด้วยเหตุนี้ ศุภาลัยจึงได้ปรับสัดส่วนยูนิตในโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” โดยเพิ่มสัดส่วนของห้องขนาด 1 ห้องนอนพลัส (1+1 bedroom) และ 2 ห้องนอน ให้มีจำนวนมากขึ้นถึง 21% และ 36% ตามลำดับ ขณะที่ห้องขนาด 1 ห้องนอนมีสัดส่วน 43%
“เราเล็งเห็นว่า ซัพพลายของคอนโดมิเนียมที่มี 2 ห้องนอนในตลาดมีจำนวนจำกัดและถูกดูดซับไปอย่างรวดเร็ว ดังเช่นกรณีของโครงการปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม ที่ห้องขนาด 2 ห้องนอนขายหมดไปแล้ว โดยเฉพาะในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร การเพิ่มจำนวนห้องขนาดใหญ่และ 2 ห้องนอน ถือเป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เพราะเราเชื่อมั่นว่านี่คือเทรนด์ที่จะตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในอนาคต”
“กู้แบงก์ไม่ผ่าน”: โจทย์ท้าทายสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์
แม้จะมองเห็นแสงสว่างในตลาดคอนโดมิเนียม แต่คุณไตรเตชะก็ยังคงแสดงความกังวลต่อปัญหา “ยอดปฏิเสธสินเชื่อ” (reject rate) ที่สูงถึง 40% ซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่ฉุดรั้งตลาด เนื่องจากสถาบันการเงินส่วนใหญ่มีเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด โดยเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีจำนวนหนี้น้อยและมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มผู้ที่มีรายได้ระดับปานกลางถึงน้อย ประสบปัญหาในการขอสินเชื่อ
“ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม เป็นเรื่องที่เราให้ความสำคัญอย่างยิ่ง ในขณะที่โครงการแนวราบ เรายังคงปล่อยสินเชื่อได้ดีกว่า เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้มักมีภาระผ่อนสินที่กระจายตัวมากกว่า เช่น การมีรถยนต์ที่ผ่อนอยู่ และมักเป็นครอบครัวที่ใช้รายได้หลายคนมารวมกัน ทำให้โอกาสในการขอสินเชื่อสูงกว่า ในทางกลับกัน ลูกค้าคอนโดมิเนียมที่อาศัย 2 คน มักมีภาระผ่อนต่อคนน้อยกว่า ทำให้การขอสินเชื่อมีโอกาสถูกปฏิเสธสูงกว่า โดยข้อมูลชี้ว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับโครงการแนวราบของศุภาลัยอยู่ที่ 20% ในขณะที่คอนโดมิเนียมสูงถึง 40% ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความอ่อนไหวของตลาดคอนโดมิเนียมต่อปัจจัยนี้”
ข้อเสนอแนะต่อภาครัฐ: เร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและผังเมือง
จากปัญหาที่เกิดขึ้น คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะไปยังรัฐบาลชุดใหม่ เพื่อยกระดับตลาดอสังหาริมทรัพย์และคุณภาพชีวิตของประชาชน ดังนี้
เร่งรัดการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม: การสานต่อและขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าให้ครอบคลุมทั่วถึงกรุงเทพฯ รวมถึงการเร่งรัดการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ที่จำเป็น เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง การพัฒนามอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่ แม้จะช่วยอำนวยความสะดวกในการเดินทาง แต่ก็อาจเป็นการสนับสนุนการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์นอกเมืองมากกว่าการแก้ปัญหาในใจกลางเมือง
เร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ผังเมืองฉบับใหม่นี้ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าตื่นเต้นที่สุดในรอบหลายปี เพราะจะปลดล็อกศักยภาพให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการได้อย่างหลากหลายมากยิ่งขึ้น โดยคาดว่าเราจะได้เห็นการนำผังเมืองใหม่นี้มาใช้จริงในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอมานานกว่า 3 ปี การบังคับใช้ผังเมืองใหม่นี้ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดทิศทางการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และเพิ่มโอกาสในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่า ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการวัดความสามารถในการปรับตัวและความยืดหยุ่นของทุกภาคส่วนในอุตสาหกรรมนี้ ศุภาลัยได้แสดงให้เห็นถึงความพร้อมในการเผชิญหน้ากับความท้าทาย และการมองหาโอกาสในการเติบโต โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาด คอนโดมิเนียมราคาคุ้มค่า ที่ยังคงมีศักยภาพ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และความคุ้มค่า การศึกษาข้อมูลและพิจารณาโครงการใหม่ๆ จากผู้ประกอบการที่มีความมั่นคงอย่างศุภาลัย ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการตัดสินใจลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 นี้.
