ศุภาลัย โหมรุกตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: กลยุทธ์คอนโดมิเนียมสวนกระแสท่ามกลางกำลังซื้อชะลอตัว
ในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ ปี 2568 ถูกบันทึกว่าเป็นปีที่ยากลำบากที่สุดในรอบสองทศวรรษ ทว่า ท่ามกลางแรงกดดันดังกล่าว บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศ กลับประกาศเดินหน้ากลยุทธ์เชิงรุกอย่างกล้าหาญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการลงทุนในตลาด คอนโดมิเนียม ซึ่งสวนทางกับสภาวะกำลังซื้อที่ซบเซา
คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการของศุภาลัย กล่าวอย่างหนักแน่นบนเวทีแถลงข่าวเปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมแห่งแรกของปี มูลค่า 3,000 ล้านบาท ว่า “ปี 2569 จะต้องดีกว่าปี 2568 อย่างแน่นอน” คำกล่าวนี้สะท้อนถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของบริษัทและความเข้าใจอย่างลึกซึ้งต่อพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
หัวใจสำคัญของกลยุทธ์: ความแข็งแกร่งทางการเงินและการปรับตัวตามลูกค้า
แม้จะยอมรับว่าปีที่ผ่านมาเป็นปีที่ยากลำบาก แต่ศุภาลัยได้พิสูจน์ให้เห็นถึงความยืดหยุ่นและความสามารถในการปรับตัว คุณไตรเตชะเน้นย้ำว่า การที่บริษัทมีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้สามารถฝ่าฟันวิกฤตินี้มาได้ “ความแข็งแกร่งทางการเงินไม่ได้ให้ประโยชน์แค่ปีที่แล้วเท่านั้น แต่มันจะให้ผลตอบแทนที่ดียิ่งขึ้นในปีนี้” เขากล่าว
หลักการสำคัญของศุภาลัยคือ การมองหาโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม ซึ่งเป็นจุดเริ่มต้นของความได้เปรียบทางการแข่งขัน การปรับตัวให้ทันต่อความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว คือ กุญแจดอกสำคัญ “เมื่อ 3 ปีที่แล้ว ลูกค้าต้องการแบบหนึ่ง มาปีนี้ ความต้องการของพวกเขาเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง เราต้องปรับตัวให้ทัน หากเรารู้ว่าลูกค้าต้องการอะไร ทั้งเรื่องราคา โปรดักต์ ทำเล และสิ่งอำนวยความสะดวก เราต้องทำให้ถูกต้องครบถ้วน”
มั่นใจตลาดคอนโดมิเนียมฟื้นตัว: ปัจจัยบวกและโอกาสทอง
สำหรับปี 2569 ศุภาลัยมีความเชื่อมั่นอย่างยิ่งว่า ตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ จะกลับมาฟื้นตัวดีขึ้นอย่างแน่นอน โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลายประการ ประการแรกคือ การคาดการณ์ว่าจะไม่มีเหตุการณ์ไม่คาดฝันเช่นแผ่นดินไหว ที่เคยสร้างความชะงักงันให้กับตลาดนานถึง 3 เดือนในปีที่ผ่านมา
ประการที่สองคือ มาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ ซึ่งรวมถึงการผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan-to-Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือเพียง 0.01% ต่อเนื่องไปจนถึงกลางปี 2569 มาตรการเหล่านี้มีเป้าหมายเพื่อลดภาระและเพิ่มกำลังซื้อให้กับผู้บริโภค โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มลูกค้าตลาดแมส ซึ่งศุภาลัยยังคงมุ่งเน้นที่ราคาขายในระดับ 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร
จากปัจจัยสนับสนุนเหล่านี้ ศุภาลัยจึงวางแผนที่จะเปิดตัวโครงการ คอนโดมิเนียมใหม่ เพิ่มขึ้นในปี 2569 เมื่อเทียบกับปี 2568 ที่ผ่านมา ซึ่งมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมไปทั้งสิ้น 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท โดยปัจจุบันมีมูลค่าโครงการคอนโดมิเนียมในพอร์ตสะสมอยู่ที่ 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการ “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายสูงถึงกว่า 60% และเตรียมจะทยอยโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2569
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: โครงการเปิดศักราชที่ตอบโจทย์ทุกมิติ
โครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ที่เปิดตัวไปเมื่อเร็วๆ นี้ ถือเป็นโครงการแรกของปี 2569 และเป็นเครื่องพิสูจน์ถึงวิสัยทัศน์ของศุภาลัย โครงการนี้ตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพสูง ติดรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในรัศมีเพียง 150 เมตร ชูจุดเด่นเป็นคอนโดมิเนียมที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากที่สุดแห่งหนึ่ง และเป็นอาคารสูงที่สามารถสร้างได้ในย่านนี้ โดยไม่ติดข้อจำกัดด้านความสูง
โครงการนี้ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วยอาคารที่พักอาศัย 2 อาคาร คือ อาคาร A สูง 31 ชั้น และอาคาร B สูง 32 ชั้น รวมยูนิตพักอาศัยทั้งหมด 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้าอีก 3 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยมีตั้งแต่ 33-67.5 ตารางเมตร พร้อมฟังก์ชันครัวปิดที่เป็นสัดส่วน ราคาเริ่มต้นเพียง 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
ด้วยทำเลที่ตั้งที่เหนือชั้นและราคาที่เข้าถึงได้ ศุภาลัยได้ออกแบบโครงการนี้เพื่อตอบสนองความต้องการของ 3 กลุ่มเป้าหมายหลัก ได้แก่:
วัยทำงาน: ที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ
Young Family: ครอบครัวยุคใหม่ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ขยายตัวได้
นักลงทุน: ท่าพระเป็นทำเลที่ติดอันดับ 10 ของทำเลที่ได้รับความนิยมในการค้นหา มีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน ให้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าประมาณ 5-7% ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการลงทุนระยะยาว
การวิเคราะห์ตลาดเชิงลึก: ทำเลศักยภาพและเทรนด์การอยู่อาศัย
ศุภาลัยได้ทำการสำรวจตลาดอย่างละเอียด และพบว่ามีความต้องการที่อยู่อาศัยในบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้า MRT เป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะในโซนนี้ที่บริษัทมีโครงการอื่นๆ เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่
จากการสำรวจยังพบว่า หนึ่งในห้าของลูกค้าทั้งหมด ให้ความสำคัญกับทำเลที่สามารถเดินทางไปยังสถานศึกษาได้สะดวก ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจเลือกที่อยู่อาศัย
ที่น่าสนใจยิ่งกว่านั้นคือ พฤติกรรมการอยู่อาศัยของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน ผู้คนจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ หันมาใช้ คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียว ซึ่งนำไปสู่ความต้องการยูนิตที่มีขนาดใหญ่ขึ้น
ด้วยเหตุนี้ ศุภาลัยจึงให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า MRT และเพิ่มสัดส่วนของห้องชุดที่มีขนาดมากกว่า 1 ห้องนอน โดยเฉพาะห้องแบบ 1 ห้องนอนพลัส (1 Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน คิดเป็นสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ ในขณะที่ห้องแบบ 1 ห้องนอนมีสัดส่วนเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมด
“เรามองว่าซัพพลายคอนโดมิเนียมที่มี 2 ห้องนอน โดยเฉพาะในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ได้ถูกดูดซับไปเกือบหมดแล้ว จากความสำเร็จของโครงการปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม ที่ยูนิต 2 ห้องนอนขายหมดอย่างรวดเร็ว” คุณไตรเตชะกล่าว
“การเพิ่มขนาดห้องพักและจำนวนยูนิต 2 ห้องนอน ถือเป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน ห้องแบบ 2 ห้องนอนจึงมีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่จะตอบโจทย์ความต้องการในอนาคตได้อย่างแน่นอน”
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้าน
แม้ว่าแนวโน้มตลาด คอนโดกรุงเทพ ในปี 2569 จะดูสดใส แต่คุณไตรเตชะยังคงแสดงความกังวลเกี่ยวกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้าน (Reject Rate) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูงถึง 40% ซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบต่อตลาด
สาเหตุหลักของปัญหานี้คือ ธนาคารส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับลูกค้าที่มีคุณสมบัติเฉพาะเจาะจง ได้แก่ มีภาระหนี้สินน้อย และมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้ปานกลางถึงน้อย ประสบปัญหาในการขอสินเชื่อจำนวนมาก หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข จะส่งผลให้ปริมาณผู้ที่ซื้อบ้านไม่ได้เพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ
“อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงนี้ ส่งผลกระทบอย่างมากต่อกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คอนโดมิเนียม” คุณไตรเตชะอธิบายเพิ่มเติม “ในส่วนของโครงการแนวราบ แม้ว่าเราจะไม่ได้ปฏิเสธการปล่อยสินเชื่ออย่างเต็มที่ แต่ต้องยอมรับว่าลูกค้าที่ซื้อบ้านแนวราบในราคา 3 ล้านบาท มักจะมีภาระหนี้สินรวมมากกว่า เนื่องจากบางบ้านอาจต้องผ่อนรถยนต์ด้วย หรือมีสมาชิกในครอบครัวหลายคนที่มีรายได้ร่วมกัน โอกาสในการอนุมัติสินเชื่อจึงมีมากกว่า”
“ในทางกลับกัน ลูกค้าคอนโดมิเนียมที่อยู่กันเพียง 2 คน มีรายได้รวมน้อยกว่า ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อของลูกค้าคอนโดมิเนียมของเราอยู่ที่ 40% ในขณะที่แนวราบอยู่ที่ 20% ดังนั้น ตลาดคอนโดมิเนียมจึงมีความอ่อนไหวต่อปัจจัยนี้มากกว่าตลาดแนวราบอย่างมาก”
ข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ: เร่งเครื่องโครงสร้างพื้นฐานและผังเมือง
จากปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะถึงรัฐบาลใหม่ในการแก้ปัญหา โดยเน้นย้ำว่าการทำให้การยื่นขอสินเชื่อง่ายขึ้น จะช่วยดึงดูดผู้บริโภคที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง เข้าสู่ตลาดได้มากขึ้น
นอกจากนี้ เขายังได้ฝากการบ้านถึงรัฐบาลอีก 2 ข้อ ที่จะนำไปสู่การพัฒนาประเทศและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน:
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม: รัฐบาลควรเร่งสานต่อโครงการรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้ว ให้สามารถเชื่อมโยงการเดินทางได้อย่างครอบคลุมและมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น พร้อมทั้งเร่งรัดการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ให้เพียงพอต่อความต้องการของประชาชนในกรุงเทพฯ คุณไตรเตชะมองว่า การสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่ๆ นั้น เป็นการสนับสนุนการเดินทางนอกเขตเมืองมากกว่าการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตเมืองโดยตรง
การเร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ผังเมืองฉบับใหม่นี้ ถือเป็นความหวังครั้งสำคัญในรอบหลายปี เนื่องจากมีการปลดล็อกข้อจำกัดด้านการก่อสร้าง ทำให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการต่างๆ ได้อย่างคล่องตัวมากขึ้น คาดการณ์ว่าโอกาสในการนำผังเมืองใหม่มาบังคับใช้จริง น่าจะเกิดขึ้นในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอมานานกว่า 3 ปี
ก้าวต่อไปสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน
ท่ามกลางความท้าทายและโอกาสที่ปรากฏ ศุภาลัยยังคงยืนหยัดด้วยกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งและตอบสนองต่อความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง สำหรับผู้ที่กำลังมองหา บ้านใหม่ในกรุงเทพฯ หรือต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับโครงการใหม่ๆ ของศุภาลัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลศักยภาพสูง ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ และพิจารณาถึงยูนิตที่มีขนาดตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง จะเป็นการตัดสินใจที่ชาญฉลาด
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ใช่ หรือกำลังมองหาโอกาสการลงทุนที่มั่นคง การทำความเข้าใจในแนวโน้มตลาด และการเลือกผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีวิสัยทัศน์และสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งอย่างศุภาลัย คือก้าวแรกสู่ความสำเร็จ อย่าพลาดโอกาสในการเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569!
