ศุภาลัย บุกตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569: กลยุทธ์รับมือตลาดผันผวน เน้นตอบโจทย์กำลังซื้อที่เปลี่ยนไป
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นความเปลี่ยนแปลงของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ปี 2568 ถือเป็นหนึ่งในบททดสอบที่ท้าทายที่สุดสำหรับผู้ประกอบการทุกราย การปรับตัวและการมองการณ์ไกลจึงเป็นหัวใจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน ท่ามกลางความท้าทายดังกล่าว บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ได้ประกาศแผนการดำเนินงานในปี 2569 โดยมุ่งเน้นการลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมอย่างแข็งขัน ซึ่งสวนกระแสกับภาวะกำลังซื้อที่อาจชะลอตัว
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายในปี 2568 และการมองหาโอกาสในปี 2569
“ปี 2568 เป็นปีที่ยากลำบากที่สุดครั้งหนึ่งในรอบสองทศวรรษของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” เป็นคำกล่าวที่สะท้อนความรู้สึกของผู้ประกอบการหลายรายในอุตสาหกรรม และเมื่อมองไปยังปี 2569 มีความคาดหวังว่าสถานการณ์จะค่อยๆ ดีขึ้น “คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ได้กล่าวอย่างมั่นใจในการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมแห่งแรกของปี “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท
แม้จะยอมรับว่าปีที่ผ่านมาเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ศุภาลัยยังคงเดินหน้ากลยุทธ์หลัก นั่นคือการลงทุนซื้อที่ดินอย่างต่อเนื่อง และวางแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โดยยึดหลักการเรียนรู้จากผู้ประกอบการรายอื่น และเชื่อมั่นในการดำเนินธุรกิจระยะยาว การรักษาสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้บริษัทสามารถปรับตัวตามความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างทันท่วงที “การมีสถานะการเงินที่มั่นคงช่วยให้เราสามารถใช้ประโยชน์จากโอกาสที่เข้ามาได้ดีมาก” คุณไตรเตชะกล่าวเสริม “เราเริ่มจากการบริหารสภาพคล่องให้ดี คว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม เมื่อตลาดเปลี่ยน ความต้องการของลูกค้าก็เปลี่ยนเช่นกัน เราต้องปรับตัวให้ทัน หากเราเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า ทั้งในเรื่องราคา ผลิตภัณฑ์ และทำเล ศุภาลัยก็พร้อมจะส่งมอบสิ่งที่ดีที่สุด”
ตลาดคอนโดมิเนียม: สัญญาณฟื้นตัวและโอกาสทองสำหรับผู้ที่ปรับตัว
สำหรับปี 2569 ซีอีโอแห่งศุภาลัย แสดงความเชื่อมั่นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะไม่เผชิญกับสถานการณ์ที่เลวร้ายเท่าปี 2568 อีก หากไม่มีเหตุการณ์ไม่คาดฝันใดๆ มาซ้ำเติม ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมมีแนวโน้มที่จะดีขึ้นอย่างแน่นอน
“ด้วยเหตุนี้ ศุภาลัยจึงวางแผนที่จะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูง (คอนโดมิเนียม) ในจำนวนที่มากกว่าปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะอธิบาย “มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ของภาครัฐ เช่น การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan-to-Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% จนถึงกลางปี 2569 เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยส่งเสริมตลาด โดยเรายังคงมุ่งเน้นการเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดแมส ด้วยราคาขายที่อยู่ในช่วง 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร”
ในปี 2569 ศุภาลัยตั้งเป้าหมายที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ให้มากกว่าปี 2568 ซึ่งมีการเปิดตัวโครงการไปแล้ว 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท ทำให้มูลค่าสะสมของคอนโดมิเนียมในพอร์ตอยู่ที่ 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ ยังมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการ “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายกว่า 60% และพร้อมทยอยโอนในช่วงไตรมาส 2 ปี 2569
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: หมัดเด็ดเปิดศักราชปี 2569
โครงการใหม่ที่ประเดิมศักราชปี 2569 ของศุภาลัย คือ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท คอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ใกล้กับรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ เพียง 150 เมตร จุดเด่นคือเป็นโครงการติดสถานีรถไฟฟ้าชั้นนำและมีอาคารสูงที่สุดในย่าน ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงสำหรับการพัฒนาโครงการแนวสูง
โครงการตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วยอาคาร 2 อาคาร คือ อาคาร A สูง 31 ชั้น และอาคาร B สูง 32 ชั้น รวมจำนวนห้องพักอาศัย 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33-67.5 ตร.ม. พร้อมครัวปิดที่ออกแบบอย่างเป็นสัดส่วน ราคาเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
ด้วยทำเลที่ตั้งและราคาที่แข่งขันได้ โครงการนี้ได้ถูกพัฒนาขึ้นเพื่อตอบสนองความต้องการของ 3 กลุ่มเป้าหมายหลัก ได้แก่ กลุ่มคนวัยทำงานที่ให้ความสำคัญกับการเดินทางที่สะดวกสบาย, กลุ่ม Young Family ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ขยายขนาดครอบครัวได้ และกลุ่มนักลงทุน ทำเลท่าพระติดอันดับ 10 ทำเลที่ได้รับความนิยมในการค้นหา โดยมีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน ให้ผลตอบแทนจากการเช่าประมาณ 5-7% ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการลงทุนปล่อยเช่าในระยะยาว
“เรามีโครงการอื่นๆ ในโซนนี้หลายโครงการที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่” คุณไตรเตชะกล่าว “จากการสำรวจของเรา พบว่าลูกค้า 1 ใน 5 ราย เลือกทำเลที่เดินทางสะดวกสบายไปยังสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย นอกจากนี้ พฤติกรรมการซื้อคอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวก็มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง”
ปัจจัยเหล่านี้เองที่ผลักดันให้ศุภาลัยมองหาที่ดินในทำเลที่ติดแนวรถไฟฟ้า MRT และต่อยอดด้วยการเพิ่มสัดส่วนห้องชุดขนาดใหญ่ขึ้น โดยเฉพาะห้องแบบ 1 ห้องนอนพลัส (1 Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน ซึ่งมีสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ มากกว่าห้องขนาด 1 ห้องนอนที่มีเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมด เหตุผลคืออุปทานของคอนโดมิเนียมแบบ 2 ห้องนอนในตลาดระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตรนั้นเริ่มมีจำกัด และได้ถูกดูดซับไปมากแล้ว ดังจะเห็นได้จากความสำเร็จของโครงการ “ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม” ที่ห้องชุดขนาด 2 ห้องนอนถูกขายหมดไปแล้ว
“การเพิ่มสัดส่วนห้องชุดขนาดใหญ่และห้อง 2 ห้องนอน เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะกล่าว “ปัจจุบัน ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน ห้องชุดแบบ 2 ห้องนอนจึงเริ่มมีความสำคัญ และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่จะตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในอนาคตได้อย่างแน่นอน”
“กู้แบงก์ไม่ผ่าน”: โจทย์ใหญ่ท้าทายตลาดคอนโดมิเนียม
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 จะเริ่มมีสัญญาณที่ดีขึ้น แต่ “คุณไตรเตชะ” ยังคงแสดงความกังวลต่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงถึง 40% ซึ่งยังคงเป็นปัจจัยหลักที่ท้าทายตลาด เนื่องจากธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่มีเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด โดยมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติเฉพาะตัว เช่น มีภาระหนี้น้อย และมีรายได้สูง ส่งผลให้กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางถึงน้อย มีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อจำนวนมาก และหากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข ปริมาณผู้ถูกปฏิเสธสินเชื่อก็จะยิ่งเพิ่มสูงขึ้น
“อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงนี้ส่งผลกระทบอย่างมากต่อกลุ่มที่ต้องการซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม” คุณไตรเตชะอธิบาย “สำหรับโครงการบ้านจัดสรร (แนวราบ) เราอาจไม่ได้ปฏิเสธที่จะให้สินเชื่ออย่างเต็มที่ ด้วยเหตุผลบางประการที่แตกต่างออกไป หากพิจารณาลูกค้าที่ซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาทเท่ากัน ลูกค้าบ้านจัดสรรมักมีภาระหนี้สินที่มากกว่า เช่น การผ่อนรถยนต์ แต่การอาศัยอยู่ในบ้านจัดสรรมักมีสมาชิกในครอบครัวหลายคน และใช้รายได้หลายคนรวมกันในการผ่อน ทำให้โอกาสในการยื่นขอสินเชื่อผ่านมีสูงกว่า ในทางกลับกัน ลูกค้าคอนโดมิเนียมที่อาจอาศัยอยู่เพียง 2 คน การหารายได้ต่อคนอาจน้อยกว่า ทำให้โอกาสในการขอสินเชื่อผ่านลดลง”
“ในส่วนของลูกค้าศุภาลัย อัตราการขอสินเชื่อบ้านจัดสรรไม่ผ่านอยู่ที่ประมาณ 20% ในขณะที่คอนโดมิเนียมอยู่ที่ 40% ซึ่งชี้ให้เห็นว่าคอนโดมิเนียมมีความอ่อนไหวต่อปัจจัยนี้มากกว่าบ้านจัดสรรอย่างมาก”
ข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ: เร่งพัฒนาระบบคมนาคมและวางผังเมืองใหม่
จากปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ “คุณไตรเตชะ” ได้ฝากข้อเสนอแนะถึงรัฐบาลใหม่ในการเร่งดำเนินการแก้ไขปัญหาการขอสินเชื่อให้ง่ายขึ้น เพื่อดึงดูดผู้บริโภคที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยให้เข้ามาสู่ตลาดมากขึ้น พร้อมทั้งเสนอแนะประเด็นสำคัญอีก 2 ข้อ ที่จะนำไปสู่การพัฒนาประเทศและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน:
การแก้ปัญหาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม: ควรสานต่อการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าที่ได้ก่อสร้างแล้วเสร็จ ให้สามารถใช้งานได้อย่างครอบคลุมและมีประสิทธิภาพมากขึ้น ควบคู่ไปกับการเร่งรัดการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ให้เพียงพอต่อความต้องการในการเดินทางในเขตกรุงเทพมหานคร เนื่องจากการสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่นั้น แม้จะช่วยอำนวยความสะดวก แต่ก็เป็นการสนับสนุนการเดินทางนอกวงโคจรตลาดอสังหาริมทรัพย์มากกว่าการกระตุ้นตลาดโดยตรง
การเร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ผังเมืองฉบับใหม่นี้ถือเป็นฉบับที่น่าตื่นเต้นที่สุดในรอบหลายปี เนื่องจากมีการปลดล็อกข้อจำกัดทางการก่อสร้าง ทำให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายรูปแบบมากขึ้น และคาดว่าโอกาสในการนำผังเมืองใหม่มาใช้จริงจังน่าจะเกิดขึ้นในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอการบังคับใช้นานกว่า 3 ปี
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในอุตสาหกรรมนี้มานาน ผมมองว่ากลยุทธ์ของศุภาลัยในการบุกตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 ถือเป็นการเดินหมากที่น่าสนใจ ท่ามกลางความท้าทายของตลาด การปรับตัวให้เข้ากับความต้องการที่เปลี่ยนไปของผู้บริโภค และการรักษาเสถียรภาพทางการเงินเป็นกุญแจสำคัญ การมองหาโอกาสในทำเลที่มีศักยภาพอย่าง “ท่าพระ” และการออกแบบผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายที่หลากหลาย ล้วนเป็นปัจจัยที่จะขับเคลื่อนความสำเร็จของโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” และเป็นการส่งสัญญาณเชิงบวกต่อตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคุณในปี 2569 การศึกษาข้อมูลและแนวโน้มตลาดอย่างละเอียด จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นการลงทุนที่มั่นคงในระยะยาว หากเลือกสรรโครงการและทำเลที่ถูกต้อง ขอเชิญชวนให้ท่านศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงการคอนโดมิเนียมที่น่าสนใจในทำเลศักยภาพ หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เพื่อค้นหาทางเลือกที่ดีที่สุดสำหรับคุณ
