ศุภาลัย’ ผ่าวิกฤตตลาดอสังหาฯ ปี 2569: กลยุทธ์บุก ‘คอนโดมิเนียม’ ชิงกำลังซื้อที่เปลี่ยนไป
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบที่หนักหน่วงที่สุดครั้งหนึ่งของวงการ เราเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อหดหาย และความท้าทายด้านสินเชื่อที่เข้มข้นขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความยากลำบากนี้ ผมได้เห็นสัญญาณแห่งความหวังและความพร้อมที่จะก้าวต่อไปของผู้นำในตลาดอย่าง บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ซึ่งภายใต้การนำของ คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ ได้ประกาศกลยุทธ์ที่น่าจับตามองสำหรับปี 2569 นี้ โดยเฉพาะการเดินหน้าเต็มสูบในตลาด คอนโดมิเนียมกรุงเทพ ซึ่งอาจดูสวนกระแสในขณะที่หลายค่ายยังคงระมัดระวัง
บทเรียนจากปีที่ยากลำบาก: ความแข็งแกร่งทางการเงินและพลวัตของตลาด
คุณไตรเตชะ ได้กล่าวไว้อย่างตรงไปตรงมาว่า “ปี 2568 เป็นปีที่ยากและแย่ที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์” แต่สิ่งสำคัญที่ผมประทับใจคือ ท่ามกลางความท้าทาย ศุภาลัยไม่ได้หยุดนิ่ง แต่กลับใช้โอกาสนี้ในการเรียนรู้ ปรับตัว และเสริมสร้างความแข็งแกร่งภายใน ภายใต้หลักการสำคัญคือ “การเชื่อมั่นในการดำรงอยู่ได้ในระยะยาว และการรักษาสถานะทางการเงินให้ดี”
การรักษาความแข็งแกร่งทางการเงินนี้เอง ที่ทำให้ศุภาลัยสามารถคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินที่มีศักยภาพในราคาที่เหมาะสมได้ในช่วงเวลาที่ตลาดชะลอตัว ประกอบกับการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ผลิตภัณฑ์ให้ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว
“สิ่งที่เราทำ มันเริ่มจากจุดเล็ก ๆ เช่น สภาพคล่อง คว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาเหมาะสม พอตลาดเปลี่ยนไปเรื่อย ๆ 3 ปีที่แล้วลูกค้าอยากได้แบบหนึ่ง มาปีนี้ความต้องการเขาเปลี่ยน ต้องปรับตัวตามให้ทัน ถ้าเรารู้ว่าลูกค้าต้องการอะไร ต้องทำให้ถูกต้อง ทั้งราคา โปรดักต์ ทำเล แฟซิลิตี้ ทุกอย่าง ถ้าทำได้ก็จะดี”
นี่คือหัวใจสำคัญที่ผู้ประกอบการทุกคนควรยึดถือ ผมเห็นด้วยอย่างยิ่งว่า พลวัตของความต้องการผู้บริโภคในตลาด คอนโดเพื่อการลงทุน และ คอนโดใกล้รถไฟฟ้า เปลี่ยนไปอย่างมาก การเข้าใจลูกค้าอย่างถ่องแท้ ไม่ใช่แค่การวิเคราะห์ข้อมูล แต่คือการสัมผัสถึงความรู้สึก ความต้องการที่แท้จริง และความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย เป็นสิ่งที่ชี้ขาดความสำเร็จในยุคนี้
มองเห็นแสงสว่าง: ความมั่นใจในตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569
แม้จะเผชิญกับความท้าทายในปีที่ผ่านมา แต่ศุภาลัยกลับแสดงความเชื่อมั่นอย่างแรงกล้าว่า ปี 2569 จะดีกว่าปี 2568 อย่างแน่นอน คุณไตรเตชะ มองว่าปัจจัยลบใหญ่ๆ ที่เคยทำให้ตลาดหยุดชะงัก เช่น เหตุการณ์ไม่คาดฝันทางการเมืองหรือภัยธรรมชาติ จะมีผลกระทบน้อยลง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อพิจารณาถึงมาตรการกระตุ้นตลาดจากภาครัฐ ทั้งการผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งได้รับการขยายเวลาออกไปถึงกลางปี 2569
“จึงเป็นเหตุผลทำให้ศุภาลัยวางแผนจะเปิดตัวโครงการแนวสูงมากกว่าปีที่ผ่านมา… โดยยังคงเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดแมสด้วยโฟกัสราคาขายที่ 70,000-80,000 บาทต่อ ตร.ม.”
การที่ศุภาลัยเน้นย้ำการพัฒนา คอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มราคาที่เข้าถึงได้ง่ายสำหรับคนรุ่นใหม่และครอบครัวเริ่มต้น ถือเป็นการตอบโจทย์กำลังซื้อที่แท้จริง ตลาดนี้ยังคงมีดีมานด์สูง แต่การแข่งขันอาจรุนแรงขึ้น หากผู้ประกอบการไม่สามารถนำเสนอคุณค่าที่โดดเด่นได้
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: การเปิดเกมรุกที่น่าจับตา
การเปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท ถือเป็นการประเดิมศักราชใหม่ของศุภาลัย และเป็นการส่งสัญญาณที่ชัดเจนถึงทิศทางการลงทุนในปี 2569 โครงการนี้ตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพสูง ติดแนวรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะเพียง 150 เมตร และชูจุดเด่นความเป็นโครงการติดสถานีรถไฟฟ้าที่สูงที่สุดในย่าน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดกลุ่มเป้าหมายหลัก 3 กลุ่ม ได้แก่:
วัยทำงานที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง: ท่าพระเป็นย่านที่มีการเดินทางเชื่อมต่อไปยังส่วนต่างๆ ของกรุงเทพฯ ได้อย่างสะดวกสบาย การอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าจึงเป็นจุดขายที่ทรงพลัง
Young Family ที่วางแผนขยับขยาย: การมีพื้นที่ใช้สอยที่เพียงพอสำหรับครอบครัวเริ่มแรก ถือเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจ
นักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนระยะยาว: ย่านท่าพระเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมในการค้นหา (ติด 10 อันดับทำเลที่คนนิยมค้นหา) มีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน ให้ผลตอบแทนประมาณ 5-7% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าสนใจสำหรับ คอนโดปล่อยเช่า
การปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ผลิตภัณฑ์: ตอบโจทย์เทรนด์ “คอนโดคือบ้านหลังแรกและหลังเดียว”
สิ่งที่น่าสนใจอย่างยิ่งในโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” คือการปรับสัดส่วนของห้องพักอาศัยให้มีความหลากหลาย โดยเฉพาะการเพิ่มสัดส่วนของห้องขนาด 1 ห้องนอนพลัส (21%) และ 2 ห้องนอน (36%) ให้มากกว่าห้องขนาด 1 ห้องนอน (43%)
“การทำห้องขนาดใหญ่และขนาด 2 ห้องนอนมากขึ้น เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ตอนนี้ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดฯ เป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน คอนโดฯ ที่มี 2 ห้องนอนมันเริ่มสำคัญ และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์ในอนาคต”
ผมเห็นด้วยกับแนวคิดนี้อย่างยิ่ง การที่ผู้บริโภคใช้คอนโดมิเนียมเป็นที่อยู่อาศัยหลัก และมักจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว ทำให้ความต้องการห้องที่มีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น เพื่อรองรับการขยายตัวของครอบครัว หรือเพื่อการใช้ชีวิตที่สะดวกสบายขึ้น มีความสำคัญมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด การที่ศุภาลัยสามารถดูดซับดีมานด์ในส่วนของ คอนโด 2 ห้องนอน ราคาดี ได้อย่างรวดเร็วในโครงการก่อนหน้า เช่น Park ราชพฤกษ์-เพชรเกษม ยิ่งเป็นการยืนยันเทรนด์นี้
โจทย์ท้าทายที่ต้องเผชิญ: “กู้แบงก์ไม่ผ่าน” ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ
แม้ว่าภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมจะดูสดใสขึ้น แต่ปัญหาที่ยังคงเป็นก้างชิ้นใหญ่ คือ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่ยังคงสูงถึง 40% สำหรับกลุ่มลูกค้าคอนโดมิเนียม
“ยอดปฏิเสธสินเชื่อไม่ผ่านที่สูงในกลุ่มความต้องการบ้านราคาต่ำ 3 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดฯ … ลูกค้าคอนโดฯอยู่กัน 2 คน หารกันจำนวนมันน้อยกว่า ลูกค้าศุภาลัยขอสินเชื่อแนวราบไม่ผ่านคิดเป็น 20% ขณะที่คอนโดฯอยู่ที่ 40% ถ้าเป็นปัจจัยนี้คอนโดฯอ่อนไหวกว่าแนวราบเยอะ”
ความแตกต่างนี้สะท้อนให้เห็นว่า ธนาคารมักพิจารณากลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูงและมีภาระหนี้น้อยเป็นหลัก เมื่อเปรียบเทียบกับการซื้อบ้านแนวราบที่อาจมีผู้กู้ร่วมหลายคน ทำให้ภาระต่อบุคคลลดลง ส่งผลให้โอกาสในการอนุมัติสินเชื่อสูงกว่า
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การแก้ไขปัญหานี้จำเป็นต้องอาศัยความร่วมมือจากหลายภาคส่วน ไม่ใช่แค่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ แต่รวมถึงสถาบันการเงิน และหน่วยงานภาครัฐ ที่จะต้องร่วมกันพิจารณาแนวทางการสนับสนุนสินเชื่อสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงน้อย ที่มีความจำเป็นในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย โดยอาจพิจารณาจากคุณสมบัติอื่นๆ หรือมีมาตรการค้ำประกันสินเชื่อที่เหมาะสม
ข้อเสนอแนะสู่การพัฒนา: โครงสร้างพื้นฐานและผังเมืองใหม่
จากประสบการณ์ที่สั่งสมมา ผมเห็นด้วยอย่างยิ่งกับข้อเสนอแนะของคุณไตรเตชะ ต่อรัฐบาลใหม่ ในการผลักดัน 2 ประเด็นสำคัญที่จะส่งผลต่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์และคุณภาพชีวิตของประชาชนอย่างยั่งยืน:
เร่งรัดการพัฒนาระบบขนส่งมวลชน: การสานต่อและขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าให้ครอบคลุมยิ่งขึ้น เป็นหัวใจสำคัญในการเชื่อมโยงพื้นที่ต่างๆ ของเมือง และสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับทำเลที่อยู่อาศัย การพัฒนาระบบขนส่งสาธารณะที่ดี ไม่เพียงแต่ช่วยลดปัญหาการจราจร แต่ยังเป็นการเปิดโอกาสให้ผู้คนสามารถเข้าถึงโอกาสในการทำงานและอยู่อาศัยในทำเลที่หลากหลายขึ้น การพัฒนา คอนโดติดแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ ในอนาคต จะเป็นอีกหนึ่งโอกาสทอง
การบังคับใช้ผังเมืองรวมฉบับใหม่: ผังเมืองใหม่ที่เปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการได้มากขึ้น ถือเป็นปัจจัยที่จะปลดล็อกศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ การที่ผังเมืองฉบับใหม่ได้รับการชะลอมานานกว่า 3 ปี และมีแนวโน้มจะเริ่มใช้ได้ในปี 2570 ยิ่งทำให้เห็นถึงความสำคัญของการเร่งรัดกระบวนการนี้ให้เร็วขึ้น เพื่อให้การพัฒนาเมืองเป็นไปอย่างมีทิศทางและมีประสิทธิภาพ
บทสรุป: กลยุทธ์ที่ใช่สำหรับอนาคตที่สดใส
จากมุมมองของผมในฐานะผู้ที่ทำงานในวงการนี้มานาน ผมมองว่ากลยุทธ์ของศุภาลัยในการบุกตลาด คอนโดมิเนียม กรุงเทพ ในปี 2569 เป็นการเดินเกมที่ชาญฉลาดและสอดคล้องกับเทรนด์ตลาดที่กำลังจะมาถึง การผสมผสานระหว่างความแข็งแกร่งทางการเงิน การปรับตัวตามความต้องการของผู้บริโภค และการเลือกทำเลที่มีศักยภาพ ถือเป็นปัจจัยที่จะช่วยให้บริษัทสามารถก้าวข้ามผ่านความท้าทาย และคว้าโอกาสในการเติบโตได้อย่างมั่นคง
สำหรับนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในทำเลที่มีศักยภาพ การจับตาดูความเคลื่อนไหวของศุภาลัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่เปิดตัวใหม่ จะเป็นข้อมูลสำคัญในการตัดสินใจ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการค้นหา คอนโดพร้อมอยู่ ที่ตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ หรือการศึกษาข้อมูลโครงการต่างๆ อย่างละเอียด จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างถูกต้องและคุ้มค่าที่สุด.
