ศุภาลัย พลิกเกมรุกตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569: กลยุทธ์ฝ่าวิกฤต กำลังซื้อชะลอตัว
ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายที่รุนแรงที่สุดในรอบสองทศวรรษ อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางกระแสความผันผวนและการชะลอตัวของกำลังซื้อ “ศุภาลัย” ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ประกาศกร้าว เดินหน้ากลยุทธ์เชิงรุก สร้างความเชื่อมั่นให้กับตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคส่วนของ คอนโดมิเนียมกรุงเทพ ซึ่งถูกคาดการณ์ว่า จะมีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญในปี 2569 นี้
“ผมเชื่อมั่นว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ดีกว่าปี 2568 อย่างแน่นอน” นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวอย่างหนักแน่น ขณะเปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” คอนโดมิเนียมมูลค่า 3,000 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นโครงการแรกของปีนี้
วิสัยทัศน์ “ศุภาลัย” สู่การเติบโตอย่างยั่งยืน
แม้จะยอมรับว่าปีที่ผ่านมาเป็นปีที่ยากลำบาก แต่ศุภาลัยยังคงดำเนินกลยุทธ์การลงทุนซื้อที่ดินและพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง นายไตรเตชะ ชี้ให้เห็นถึงบทเรียนสำคัญจากผู้ประกอบการรายอื่นว่า การยืนหยัดในระยะยาวนั้น จำเป็นต้องอาศัยการบริหารจัดการสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง การรักษาสภาพคล่องให้อยู่ในระดับที่ดี และความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของลูกค้า
“การมีสถานะทางการเงินที่มั่นคง เป็นสิ่งที่เราได้รับผลตอบแทนอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา” นายไตรเตชะกล่าวเสริม “เราสามารถใช้งบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพ และจะยิ่งมีประสิทธิภาพมากขึ้นในปีนี้ ทุกอย่างเริ่มต้นจากสิ่งเล็กๆ น้อยๆ เช่น การบริหารสภาพคล่อง การคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม การที่เราเข้าใจว่าลูกค้าต้องการอะไรในแต่ละช่วงเวลา เป็นหัวใจสำคัญ”
การปรับตัวให้ทันต่อเทรนด์ผู้บริโภค คือหัวใจสำคัญของการพัฒนาโครงการ “เมื่อ 3 ปีที่แล้ว ความต้องการของลูกค้าแบบหนึ่ง แต่ปีนี้เปลี่ยนไปแล้ว เราต้องปรับตัวให้ทัน หากเรารู้ว่าลูกค้าต้องการอะไร ต้องทำให้ถูกต้อง ทั้งในเรื่องของราคา ผลิตภัณฑ์ ทำเลที่ตั้ง และสิ่งอำนวยความสะดวก หากทำได้ดี ตลาดก็จะตอบรับเป็นอย่างดี”
ความมั่นใจในตลาดคอนโดมิเนียม: สัญญาณฟื้นตัวที่ชัดเจน
สำหรับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 นายไตรเตชะแสดงความเชื่อมั่นว่า จะไม่ประสบปัญหาหนักหนาสาหัสเท่าปี 2568 ซึ่งตลาดเผชิญกับปัจจัยภายนอกที่ส่งผลกระทบอย่างรุนแรง ทำให้ตลาดหยุดชะงักไปนานถึง 3 เดือน หากไม่มีเหตุการณ์ไม่คาดฝันเช่นนั้นอีก ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ จะเติบโตดีกว่าปีก่อนอย่างแน่นอน
“นี่คือเหตุผลที่ทำให้ศุภาลัยวางแผนเปิดตัวโครงการแนวสูง (High-rise) มากกว่าปีที่ผ่านมา” นายไตรเตชะกล่าว “ประกอบกับการออกมาตรการภาครัฐ เช่น การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan-to-Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือเพียง 0.01% ซึ่งต่อเนื่องไปจนถึงเดือนมิถุนายน 2569 เรายังคงมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าตลาดแมส (Mass Market) โดยตั้งราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร”
ในปี 2569 ศุภาลัยตั้งเป้าเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ให้มากกว่าปี 2568 ซึ่งได้เปิดตัวไปทั้งหมด 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท ทำให้มูลค่าคอนโดมิเนียมสะสมในพอร์ตปัจจุบันอยู่ที่ 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมอยู่ (Ready-to-Move) อีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการใหญ่อย่าง “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายสูงกว่า 60% และเตรียมทยอยโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าตั้งแต่ไตรมาส 2 ของปี 2569 เป็นต้นไป
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: การประเดิมศักราชใหม่แห่งคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า
โครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” คือการเปิดศักราชการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของศุภาลัยในปี 2569 ด้วยมูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท โครงการนี้ตั้งอยู่บนทำเลทอง ติดสถานีรถไฟฟ้า MRT ท่าพระ ในระยะเพียง 150 เมตร ชูจุดเด่นของการเป็นโครงการที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากที่สุดและมีความสูงที่สุดในย่าน ซึ่งแตกต่างจากพื้นที่อื่นที่อาจมีข้อจำกัดด้านความสูงในการก่อสร้างอาคารสูง
รายละเอียดโครงการตั้งอยู่บนพื้นที่ 5 ไร่ ประกอบด้วยอาคารพักอาศัย 2 อาคาร ได้แก่ อาคาร A สูง 31 ชั้น และอาคาร B สูง 32 ชั้น รวมจำนวนยูนิตพักอาศัยทั้งสิ้น 910 ยูนิต พร้อมด้วยพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยมีตั้งแต่ 33-67.5 ตารางเมตร พร้อมครัวแบบปิด (Enclosed Kitchen) ที่ออกแบบมาเพื่อความเป็นสัดส่วน ราคาเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยอยู่ที่ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
“ด้วยทำเลศักยภาพและราคาที่สามารถเข้าถึงได้ เราได้พัฒนาโครงการนี้เพื่อตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายหลัก 3 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มคนวัยทำงานที่ให้ความสำคัญกับการเดินทางที่สะดวกสบาย กลุ่ม Young Family ที่กำลังวางแผนขยายครอบครัว และกลุ่มนักลงทุน” นายไตรเตชะ กล่าว “ทำเลท่าพระติดอันดับ 1 ใน 10 ของทำเลที่คนนิยมค้นหามากที่สุด โดยมีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน ทำให้มีผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่าประมาณ 5-7% สะท้อนถึงศักยภาพของการลงทุนในระยะยาว”
“เรามีโครงการอื่นๆ ที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าในโซนนี้มากมาย เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่ จากการสำรวจของเราพบว่า ลูกค้าประมาณ 1 ใน 5 คน เลือกทำเลที่เดินทางสะดวกไปยังสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับประถมศึกษาไปจนถึงระดับมหาวิทยาลัย นอกจากนี้ พฤติกรรมการใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวก็มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด”
ด้วยเหตุนี้ การหาที่ดินในทำเลที่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าจึงเป็นกลยุทธ์สำคัญ และการเพิ่มสัดส่วนของห้องพักที่มีขนาดมากกว่า 1 ห้องนอน หรือเป็นแบบ 1 ห้องนอนพลัส (1 Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน ก็เป็นสิ่งที่ศุภาลัยให้ความสำคัญ โดยคิดเป็นสัดส่วน 21% และ 36% ของยูนิตทั้งหมดตามลำดับ ซึ่งมากกว่าห้องขนาด 1 ห้องนอนที่มีเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมด
“เราสังเกตเห็นว่าอุปทาน (Supply) ของคอนโดมิเนียมที่มี 2 ห้องนอนนั้น ถูกดูดซับไปอย่างรวดเร็ว จากความสำเร็จของโครงการปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม ที่ห้องขนาด 2 ห้องนอนขายหมดไปแล้ว โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งมีจำนวนจำกัด”
“การพัฒนาห้องขนาดใหญ่ขึ้น และเพิ่มสัดส่วนของห้อง 2 ห้องนอน กลายเป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ปัจจุบันลูกค้าเริ่มใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน การมีห้อง 2 ห้องนอนจึงมีความสำคัญมากขึ้น และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคในอนาคต”
“กู้ไม่ผ่าน” ปัญหาท้าทายที่ต้องเร่งแก้ไข
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 จะมีสัญญาณที่ดีขึ้น แต่ นายไตรเตชะ ยังคงแสดงความกังวลต่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่สูงถึง 40% ซึ่งยังคงเป็นปัจจัยท้าทายหลักสำหรับตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อระดับกลางถึงล่าง
“ธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่ยังคงเน้นปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าที่มีคุณสมบัติใกล้เคียงกัน คือ มีภาระหนี้น้อย และมีรายได้สูง ส่งผลให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยกว่าถูกปฏิเสธสินเชื่อเป็นจำนวนมาก หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไขอย่างจริงจัง ปริมาณการปฏิเสธสินเชื่อจะยิ่งเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ”
“อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงนี้พบได้มากในกลุ่มที่ต้องการซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ในส่วนของโครงการบ้านจัดสรร (Horizontal Property) เราไม่ได้ปฏิเสธว่าไม่ได้ปล่อยสินเชื่อ แต่ต้องอธิบายว่า ลูกค้าที่ซื้อบ้านจัดสรรในราคา 3 ล้านบาท มักจะมีภาระหนี้สินรวมมากกว่า เนื่องจากบางครอบครัวอาจมีภาระในการผ่อนรถยนต์ด้วย แต่ในขณะเดียวกัน พวกเขามักจะอาศัยอยู่กันหลายคน ทำให้มีรายได้หลายกระเป๋าที่จะนำมารวมกันเพื่อยื่นขอสินเชื่อ ทำให้โอกาสในการอนุมัติสินเชื่อสูงกว่า”
“สำหรับลูกค้าคอนโดมิเนียมที่มักจะอาศัยอยู่กัน 2 คน การหารายได้ต่อบุคคลจึงน้อยกว่า เมื่อเทียบกับบ้านจัดสรร ศุภาลัยพบว่าอัตราการขอสินเชื่อบ้านจัดสรรไม่ผ่านอยู่ที่ประมาณ 20% ขณะที่คอนโดมิเนียมสูงถึง 40% ปัจจัยนี้ส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมมีความอ่อนไหวต่อปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อมากกว่าตลาดบ้านจัดสรรอย่างมาก”
เสียงสะท้อนถึงภาครัฐ: เร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและผังเมือง
จากปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศของตลาดอสังหาริมทรัพย์ นายไตรเตชะ ได้ฝากข้อเสนอแนะไปยังภาครัฐบาลใหม่ เพื่อเร่งแก้ไขปัญหาดังกล่าว และกระตุ้นให้ผู้บริโภคที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มากยิ่งขึ้น พร้อมทั้งฝากโจทย์สำคัญอีก 2 ข้อ เพื่อนำไปสู่การพัฒนาประเทศและการยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน
การแก้ปัญหาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม: สนับสนุนการพัฒนาระบบรถไฟฟ้าให้ครอบคลุมมากยิ่งขึ้น โดยเร่งสานต่อโครงการรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างให้แล้วเสร็จและสามารถใช้งานได้จริงโดยเร็ว รวมถึงการเร่งเดินหน้าโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ให้เพียงพอต่อความต้องการในการเดินทางในกรุงเทพมหานคร “การสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่ แม้จะช่วยอำนวยความสะดวกในการเดินทาง แต่ก็เป็นการสนับสนุนการเดินทางนอกวงโคจรของตลาดอสังหาริมทรัพย์มากกว่าเมื่อเทียบกับการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนในเมือง”
การเร่งรัดบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่: “ผังเมืองฉบับใหม่นี้ถือเป็นฉบับที่น่าตื่นเต้นที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากมีการปลดล็อกกฎระเบียบต่างๆ ทำให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างหลากหลายมากขึ้น” นายไตรเตชะกล่าว “โอกาสที่จะได้ใช้ผังเมืองใหม่นี้ น่าจะเกิดขึ้นในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอมาเป็นเวลากว่า 3 ปี”
การร่วมมือระหว่างภาครัฐและภาคเอกชน ในการแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างและการวางแผนพัฒนาเมืองอย่างยั่งยืน จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้เติบโตอย่างแข็งแกร่ง และสร้างโอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพสำหรับประชาชนทุกคน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและทำความเข้าใจเทรนด์ตลาด จะเป็นก้าวสำคัญในการตัดสินใจของคุณ
