ศุภาลัย: กลยุทธ์รุกตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569 ท่ามกลางกำลังซื้อที่ท้าทาย
ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเผชิญกับความผันผวนทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว อย่างไรก็ตาม “ศุภาลัย” หนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศ ได้แสดงความเชื่อมั่นและเดินหน้ากลยุทธ์เชิงรุกในปี 2569 โดยมีเป้าหมายหลักคือการขยายการลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งสวนทางกับแนวโน้มตลาดที่หลายฝ่ายมองว่ากำลังซื้อยังคงซบเซา
“ปี 2568 เป็นปีที่ยากและท้าทายที่สุดในรอบสองทศวรรษของตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ผมมั่นใจว่าปี 2569 จะดีกว่าปี 2568 อย่างแน่นอน” เป็นคำกล่าวของ คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ในโอกาสเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมแห่งปี “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท
คุณไตรเตชะ ยอมรับว่า แม้จะเผชิญกับปีที่ยากลำบาก ศุภาลัยยังคงเดินหน้าคัดสรรที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง และได้เรียนรู้จากบทเรียนของผู้ประกอบการรายอื่น เพื่อยึดมั่นในวิสัยทัศน์ระยะยาว การบริหารจัดการสถานะทางการเงินให้แข็งแกร่ง คือหัวใจสำคัญที่ทำให้บริษัทสามารถพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไป ในราคาที่เหมาะสมได้ แม้ในภาวะตลาดที่ยากลำบาก
“สถานะทางการเงินที่มั่นคงแข็งแกร่ง ได้พิสูจน์คุณค่าของมันอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา เราสามารถบริหารงบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเราจะทำให้ดียิ่งขึ้นในปีนี้ ทุกอย่างเริ่มต้นจากรายละเอียดเล็กๆ น้อยๆ เช่น การบริหารสภาพคล่อง การคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม เมื่อตลาดเปลี่ยนแปลงไป ลูกค้ามีความต้องการที่แตกต่างจากเมื่อ 3 ปีก่อน เราต้องปรับตัวให้ทัน หากเราเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า ไม่ว่าจะเป็นเรื่องราคา โปรดักต์ ทำเล หรือสิ่งอำนวยความสะดวก การทำสิ่งเหล่านี้ให้ถูกต้อง จะนำมาซึ่งความสำเร็จ”
เชื่อมั่นการฟื้นตัวของตลาดคอนโดมิเนียม
สำหรับปี 2569 คุณไตรเตชะ แสดงความมั่นใจว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะไม่เผชิญกับสถานการณ์ที่เลวร้ายเท่าปี 2568 หากปราศจากเหตุการณ์ไม่คาดฝันที่เคยสร้างผลกระทบต่อตลาดในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา หากภาพรวมยังคงสงบ ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในปีนี้มีแนวโน้มที่จะเติบโตได้ดีกว่าปีที่แล้ว
“ด้วยเหตุผลนี้เอง ศุภาลัยจึงได้วางแผนที่จะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูง (คอนโดมิเนียม) มากขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan-to-Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ต่อเนื่องจนถึงเดือนมิถุนายน 2569 เป็นปัจจัยบวกที่สำคัญ เรายังคงมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าตลาดแมส ด้วยการตั้งราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร”
ในปี 2569 ศุภาลัย ตั้งเป้าหมายเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ให้มากกว่าปี 2568 ซึ่งได้เปิดตัวไป 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท ทำให้มูลค่าสะสมของโครงการคอนโดมิเนียมในพอร์ตเพิ่มขึ้นเป็น 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมโอนอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท โดยมีอัตราการขายเฉลี่ยมากกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการ “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายสูงถึงกว่า 60% และเตรียมทยอยโอนในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2569 เป็นต้นไป
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” โครงการเปิดศักราชใหม่
สำหรับโครงการใหม่ในปีนี้ ศุภาลัยประเดิมศักราชด้วย “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” โครงการคอนโดมิเนียมมูลค่า 3,000 ล้านบาท ที่ตั้งอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า MRT ท่าพระ ในระยะ 150 เมตร จุดเด่นของโครงการนี้คือการเป็นหนึ่งในโครงการติดสถานีรถไฟฟ้าที่สูงที่สุดในย่านนี้ นับจากโซนสามย่าน ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตให้พัฒนาอาคารสูงได้อย่างเต็มศักยภาพ
โครงการตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วยอาคารที่พักอาศัย 2 อาคาร ได้แก่ อาคาร A สูง 31 ชั้น และอาคาร B สูง 32 ชั้น รวมจำนวนยูนิตพักอาศัยทั้งสิ้น 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยมีตั้งแต่ 33 – 67.5 ตารางเมตร มาพร้อมครัวแบบปิด (Closed Kitchen) ที่เป็นสัดส่วน โดยมีราคาเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
ด้วยทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพและราคาที่น่าสนใจ โครงการนี้ได้รับการพัฒนาขึ้นเพื่อตอบสนองความต้องการของ 3 กลุ่มเป้าหมายหลัก ได้แก่ กลุ่มคนวัยทำงานที่ให้ความสำคัญกับการเดินทางที่สะดวกสบาย กลุ่ม Young Family ที่วางแผนขยายครอบครัว และกลุ่มนักลงทุน เนื่องจากทำเลท่าพระเป็นหนึ่งใน 10 อันดับทำเลที่ได้รับความนิยมในการค้นหา มีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน ซึ่งให้ผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 5-7% สะท้อนถึงศักยภาพในการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าในระยะยาว
“เรามีโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าในโซนนี้หลายโครงการ เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่ จากการสำรวจของเรา พบว่าลูกค้า 1 ใน 5 คน เลือกทำเลที่สามารถเดินทางไปสถานศึกษาได้สะดวก ตั้งแต่ระดับโรงเรียนจนถึงมหาวิทยาลัย นอกจากนี้ เรายังสังเกตเห็นพฤติกรรมการใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวเพิ่มมากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ”
นี่คือที่มาของการคัดสรรที่ดินทำเลติดรถไฟฟ้า และการออกแบบห้องชุดให้มีขนาดที่หลากหลาย โดยเฉพาะห้องแบบ 1 ห้องนอน พลัส (1 Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน ซึ่งมีสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับห้องแบบ 1 ห้องนอนที่มีสัดส่วน 43% ของยูนิตทั้งหมดในโครงการ เรามองว่าอุปทานของคอนโดมิเนียมที่มีห้องขนาด 2 ห้องนอน กำลังถูกดูดซับไปอย่างรวดเร็ว เห็นได้จากความสำเร็จของโครงการ “ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม” ที่ห้องขนาด 2 ห้องนอนขายหมดไปเป็นที่เรียบร้อย โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งมีจำนวนจำกัด
“การเพิ่มสัดส่วนห้องชุดขนาดใหญ่ขึ้นและห้องแบบ 2 ห้องนอน เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ลูกค้าจำนวนมากเริ่มใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวอย่างชัดเจน การมีห้องชุดแบบ 2 ห้องนอนจึงมีความสำคัญมากขึ้น และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่จะตอบโจทย์ความต้องการในอนาคตได้อย่างแน่นอน”
“กู้แบงก์ไม่ผ่าน” ยังคงเป็นโจทย์ท้าทาย
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้จะเริ่มมองเห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ แต่คุณไตรเตชะ ยังคงแสดงความกังวลต่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 40% ซึ่งยังคงเป็นปัจจัยหลักที่ท้าทายตลาด เนื่องจากสถาบันการเงินส่วนใหญ่ยังคงมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติเฉพาะ คือ มีภาระหนี้สินน้อยและมีรายได้สูง ส่งผลให้กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงน้อย มีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อในสัดส่วนที่สูง หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไขอย่างทันท่วงที ปริมาณของผู้ถูกปฏิเสธสินเชื่อมีแนวโน้มที่จะเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ
“อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงนี้ พบมากในกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม สำหรับโครงการแนวราบนั้น เราไม่ได้ปฏิเสธว่าไม่ได้มีการปล่อยสินเชื่อจริงจัง แต่ต้องอธิบายให้เข้าใจว่า ลูกค้าที่ซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบในราคาเท่ากัน 3 ล้านบาท มักจะมีภาระหนี้สินรวมที่สูงกว่า เช่น การผ่อนรถยนต์ ซึ่งเมื่อรวมสมาชิกในครอบครัวหลายคนที่มีรายได้เข้ามาช่วยกัน ทำให้โอกาสในการยื่นขอสินเชื่อผ่านมีสูงกว่า ในขณะที่ลูกค้าคอนโดมิเนียม มักจะมีผู้พักอาศัยเพียง 1-2 คน การคำนวณรายได้เฉลี่ยต่อคนจึงน้อยกว่า ทำให้โอกาสในการยื่นขอสินเชื่อผ่านลดลง ศุภาลัยพบว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับลูกค้าที่ซื้อโครงการแนวราบอยู่ที่ประมาณ 20% ในขณะที่คอนโดมิเนียมสูงถึง 40% ปัญหานี้จึงส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมมากกว่าตลาดแนวราบอย่างมาก”
รัฐบาลควรมุ่งเน้นการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนและผังเมือง
จากปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะ ได้ฝากข้อเสนอแนะถึงรัฐบาลใหม่ในการเร่งแก้ไขปัญหาการยื่นขอสินเชื่อให้ง่ายขึ้น เพื่อดึงดูดผู้บริโภคที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น พร้อมทั้งเสนอแนะแนวทางการพัฒนาประเทศอีก 2 ประเด็นสำคัญ ที่จะช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน
ประการแรก คือ การแก้ไขปัญหาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม โดยการสานต่อโครงการรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้วให้สามารถเชื่อมต่อและครอบคลุมพื้นที่ได้มากยิ่งขึ้น พร้อมทั้งเร่งเดินหน้าโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ให้เพียงพอต่อความต้องการในการเดินทางในเขตกรุงเทพมหานคร เนื่องจากการสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่เป็นการสนับสนุนการเดินทางนอกกรอบของตลาดอสังหาริมทรัพย์หลัก มากกว่าที่จะส่งเสริมการขยายตัวของเมืองอย่างแท้จริง
ประการที่สอง คือ การเร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ซึ่งถือเป็นฉบับที่มีความน่าตื่นเต้นมากที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากมีการปลดล็อกข้อจำกัดในการก่อสร้าง ทำให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการได้หลากหลายมากขึ้น คาดว่าผังเมืองใหม่นี้จะมีโอกาสได้นำมาใช้จริงในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอการบังคับใช้มาเป็นเวลากว่า 3 ปี
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพใจกลางเมือง อย่าพลาดที่จะสำรวจโครงการคอนโดมิเนียมที่หลากหลายจากศุภาลัย ซึ่งมุ่งมั่นพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ทุกความต้องการของผู้อยู่อาศัยยุคใหม่ ติดตามข่าวสารและโครงการใหม่ๆ ได้ที่เว็บไซต์อย่างเป็นทางการของเรา เพื่อไม่พลาดทุกโอกาสในการสร้างครอบครัวที่สมบูรณ์แบบของคุณ.
