ศุภาลัย: ปลุกตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569 ท่ามกลางความท้าทายด้านกำลังซื้อและการอนุมัติสินเชื่อ
กรุงเทพมหานคร, ประเทศไทย – 19 มกราคม 2569 – ท่ามกลางบรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่องในช่วงปีที่ผ่านมา บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SUPALAI หนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทย ได้ประกาศเดินหน้ากลยุทธ์เชิงรุกในปี 2569 โดยมุ่งเน้นการลงทุนใน โครงการคอนโดมิเนียม เป็นสำคัญ พร้อมเปิดตัว “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” คอนโดมิเนียมมูลค่า 3,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการแรกของปี สะท้อนความเชื่อมั่นในศักยภาพการฟื้นตัวของตลาดและกำลังซื้อของผู้บริโภค
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการของศุภาลัย กล่าวบนเวทีแถลงข่าวเปิดตัวโครงการ ณ กรุงเทพมหานคร ว่า “ปี 2568 ถือเป็นปีที่ท้าทายที่สุดในรอบสองทศวรรษของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างไรก็ตาม เรามั่นใจอย่างยิ่งว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวและเติบโตที่ดีกว่าปีที่ผ่านมาอย่างแน่นอน”
การปรับตัวเพื่อตอบรับความต้องการที่เปลี่ยนแปลง
นายไตรเตชะยอมรับว่า แม้จะเป็นปีที่ยากลำบาก แต่ศุภาลัยยังคงเดินหน้ากลยุทธ์ในการเข้าซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง พร้อมเรียนรู้จากบทเรียนของผู้ประกอบการรายอื่น ๆ โดยย้ำถึงความสำคัญของ “ความแข็งแกร่งทางการเงิน” ในระยะยาว ซึ่งช่วยให้บริษัทสามารถบริหารจัดการต้นทุนและนำเสนอผลิตภัณฑ์ในราคาที่เหมาะสมกับตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
“สถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง คือสิ่งที่ตอบแทนเราอย่างเห็นได้ชัดในปีที่ผ่านมา เราสามารถบริหารจัดการงบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพ และจะยิ่งดีขึ้นในปีนี้” เขากล่าวเสริม “ทุกอย่างเริ่มต้นจากจุดเล็กๆ เช่น การรักษา สภาพคล่อง ให้ดี คว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม เมื่อตลาดมีการเปลี่ยนแปลง ความต้องการของลูกค้าก็เปลี่ยนตามไปด้วย เมื่อ 3 ปีที่แล้วลูกค้าต้องการแบบหนึ่ง แต่วันนี้ความต้องการนั้นได้ปรับเปลี่ยนไป เราต้องปรับตัวให้ทัน หากเรารู้ว่าลูกค้าต้องการอะไร เราต้องตอบสนองให้ได้อย่างถูกต้อง ทั้งในด้านราคา ผลิตภัณฑ์ ทำเลที่ตั้ง และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ หากทำได้ทั้งหมด ผลลัพธ์ก็จะออกมาดี”
มองการณ์ไกล: ตลาดคอนโดมิเนียมพร้อมฟื้นตัว
สำหรับปี 2569 ซีอีโอแห่งศุภาลัยมีความมั่นใจว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะไม่เผชิญกับสถานการณ์ที่เลวร้ายเทียบเท่าปี 2568 ที่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอกที่ทำให้ตลาดหยุดชะงักไปกว่า 3 เดือน หากไม่มีเหตุการณ์ไม่คาดฝันเกิดขึ้นอีก ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะเติบโตได้ดีกว่าปีที่ผ่านมา
“นี่คือเหตุผลสำคัญที่ทำให้ศุภาลัยมีแผนจะเปิดตัว โครงการคอนโดมิเนียม มากกว่าปีที่ผ่านมา” นายไตรเตชะกล่าว “มาตรการกระตุ้นตลาดจากภาครัฐ เช่น การผ่อนปรนมาตรการ LTV (Loan-to-Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือเพียง 0.01% ซึ่งขยายเวลาต่อเนื่องไปจนถึงเดือนมิถุนายน 2569 ล้วนเป็นปัจจัยบวกสำคัญที่จะสนับสนุนตลาด คอนโดกรุงเทพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเรายังคงมุ่งเน้นการเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดแมส ด้วยการกำหนดราคาขายที่ประมาณ 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร”
ในปี 2569 ศุภาลัยตั้งเป้าหมายที่จะเปิดตัว โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ให้มากกว่าปี 2568 ซึ่งในปีที่ผ่านมา บริษัทได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมไปทั้งสิ้น 4 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท ทำให้มูลค่า คอนโดมิเนียมพร้อมขาย ในพอร์ตสะสมอยู่ที่ประมาณ 16,000 ล้านบาท หรือคิดเป็นประมาณ 3,000 – 4,000 ยูนิต นอกจากนี้ ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการใหญ่เช่น “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายสูงถึงกว่า 60% และเตรียมทยอยโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่ไตรมาส 2 ของปี 2569 เป็นต้นไป
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: โครงการแรกแห่งปี เปิดศักยภาพทำเลศักดิ์สิทธิ์
ประเดิมปี 2569 ศุภาลัยเปิดตัวโครงการแรกอย่างเป็นทางการคือ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” คอนโดมิเนียมมูลค่า 3,000 ล้านบาท โครงการตั้งอยู่ติดรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะเพียง 150 เมตร ชูจุดเด่นของการเป็นโครงการติดสถานีรถไฟฟ้าที่มาก่อนใครและมีความสูงที่สุดในย่านดังกล่าว นับจากโซนสามย่าน ซึ่งเป็นพื้นที่ที่สามารถพัฒนาโครงการอาคารสูงได้อย่างไร้ข้อจำกัดด้านความสูง
โครงการนี้ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วยอาคารที่พักอาศัย 2 อาคาร โดยอาคาร A สูง 31 ชั้น และอาคาร B สูง 32 ชั้น รวมจำนวนยูนิตพักอาศัยทั้งสิ้น 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33 – 67.5 ตารางเมตร ออกแบบให้มีครัวปิดเป็นสัดส่วน ราคาเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
“ด้วยศักยภาพของทำเลและราคาที่น่าดึงดูด เราจึงพัฒนาโครงการนี้ขึ้นมาโดยเน้นเจาะกลุ่มเป้าหมายหลัก 3 กลุ่ม คือ กลุ่มคนวัยทำงานที่ให้ความสำคัญกับการเดินทางที่สะดวกสบาย, กลุ่ม Young Family หรือครอบครัวรุ่นใหม่ที่กำลังวางแผนขยายครอบครัว และกลุ่มนักลงทุน” นายไตรเตชะกล่าว “ทำเลท่าพระติดอันดับ 1 ใน 10 ทำเลที่คนนิยมค้นหามากที่สุดในปัจจุบัน โดยมีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน ให้ผลตอบแทนการลงทุนประมาณ 5-7% ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าที่ยังคงเติบโตในระยะยาว”
“เรามีโครงการอื่นๆ ที่ตั้งอยู่ใกล้เคียงสถานีรถไฟฟ้าในโซนนี้หลายโครงการ เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่ จากการสำรวจของเรา พบว่าลูกค้า 1 ใน 5 ของทั้งหมด เลือกทำเลที่เดินทางสะดวกไปยังสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย และที่สำคัญ พฤติกรรมการใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวก็มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างชัดเจน”
ด้วยเหตุนี้ ศุภาลัยจึงให้ความสำคัญกับการหาที่ดินทำเลติดแนวรถไฟฟ้า และต่อยอดด้วยการเพิ่มสัดส่วนของห้องชุดที่มีขนาดใหญ่ขึ้น โดยเฉพาะห้องแบบ 1 ห้องนอนพลัส หรือ 2 ห้องนอน ซึ่งมีสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ มากกว่าห้องขนาด 1 ห้องนอนที่มีสัดส่วนเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมดในโครงการ “เรามองเห็นว่าอุปทานของ คอนโด 2 ห้องนอน ที่มีราคาอยู่ในช่วง 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตรนั้น ถูกดูดซับไปเกือบหมดแล้ว จากความสำเร็จของโครงการปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม ซึ่งห้องชุดขนาด 2 ห้องนอนได้หมดไปเป็นที่เรียบร้อยแล้ว”
“การเพิ่มจำนวนห้องชุดขนาดใหญ่และห้องชุดแบบ 2 ห้องนอน คือธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ปัจจุบันลูกค้าเริ่มหันมาใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน ดังนั้น คอนโดมิเนียมที่มี 2 ห้องนอนจึงมีความสำคัญมากยิ่งขึ้น และผมเชื่อมั่นว่านี่จะเป็นเทรนด์สำคัญที่จะตอบโจทย์ความต้องการในอนาคต”
“กู้แบงก์ไม่ผ่าน”: โจทย์ท้าทายที่ต้องได้รับการแก้ไข
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้จะเริ่มมองเห็นแสงสว่าง แต่ นายไตรเตชะ ยังคงแสดงความกังวลต่อปัญหา “ยอดปฏิเสธสินเชื่อ” หรือ Reject Rate ที่ยังคงอยู่ในระดับสูงถึง 40% ซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่ยังคงเป็นอุปสรรคต่อการเติบโตของตลาด
“ธนาคารทุกแห่งกำลังมุ่งเน้นการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้ากลุ่มที่มีคุณสมบัติใกล้เคียงกัน นั่นคือมีหนี้สินน้อย และมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้น้อยกว่าได้รับผลกระทบอย่างมากจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อ หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข จำนวนผู้ที่ซื้อบ้านไม่ได้ก็จะเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ”
“โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คอนโดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงมาก ส่วนโครงการบ้านจัดสรร (แนวราบ) นั้น เราไม่ได้ปฏิเสธว่าไม่ได้ปล่อยจริงจังนัก ด้วยเหตุผลดังกล่าว” นายไตรเตชะอธิบายเพิ่มเติม “แต่ต้องทำความเข้าใจว่า ลูกค้าที่ซื้อผลิตภัณฑ์ราคาเท่ากันที่ 3 ล้านบาท อาจมีภาระหนี้สินที่แตกต่างกัน ลูกค้าบ้านจัดสรรมักจะมีภาระมากกว่า เช่น อาจมีภาระผ่อนรถยนต์ด้วย แต่อาศัยอยู่กันหลายคน ใช้รายได้หลายคนมารวมกัน โอกาสในการยื่นขอสินเชื่อผ่านจึงมีสูงกว่า ในขณะที่ลูกค้าคอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่มักจะอยู่กัน 2 คน การหารจำนวนหนี้สินต่อรายได้ก็จะน้อยกว่า”
“สำหรับลูกค้าศุภาลัย ปัญหาการกู้สินเชื่อโครงการบ้านจัดสรรไม่ผ่าน คิดเป็นสัดส่วนเพียง 20% แต่สำหรับโครงการคอนโดมิเนียม ตัวเลขนี้สูงถึง 40% ซึ่งแสดงให้เห็นว่า คอนโดมิเนียมมีความอ่อนไหวต่อปัจจัยนี้มากกว่าบ้านจัดสรรอย่างมาก”
ข้อเสนอแนะต่อภาครัฐ: เร่งรัดโครงสร้างพื้นฐานและผังเมือง
จากปัญหา Reject Rate ที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์ นายไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะถึงรัฐบาลใหม่ เพื่อผลักดันให้การยื่นขอสินเชื่อมีความง่ายดายมากขึ้น และดึงดูดผู้บริโภคที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยให้เข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มากขึ้น พร้อมกันนี้ ยังได้ฝากการบ้านสำคัญอีก 2 ข้อ เพื่อนำไปสู่การพัฒนาประเทศและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน
การแก้ปัญหาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม: รัฐบาลควรสานต่อการพัฒนาระบบรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้วให้สามารถใช้งานได้อย่างครอบคลุมและมีประสิทธิภาพมากขึ้น รวมถึงเร่งรัดการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ให้เพียงพอต่อความต้องการในการเดินทางในกรุงเทพมหานคร เนื่องจากปัจจุบัน การสร้างทางด่วนพิเศษ (Motorway) เส้นทางใหม่เป็นการสนับสนุนการเดินทางนอกวงโคจรของตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก
การเร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ผังเมืองฉบับใหม่นี้ถือเป็นฉบับที่น่าตื่นเต้นที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากมีการปลดล็อกศักยภาพในการก่อสร้าง ทำให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการต่างๆ ได้อย่างหลากหลาย โอกาสที่จะได้เห็นการนำผังเมืองใหม่นี้มาใช้จริง น่าจะเกิดขึ้นในปี 2570 หลังจากที่ได้ชะลอมาเป็นเวลามากกว่า 3 ปี
ด้วยวิสัยทัศน์ที่มุ่งมั่น การปรับกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด และการให้ความสำคัญกับความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง ศุภาลัยกำลังก้าวเข้าสู่ปี 2569 ด้วยความพร้อมที่จะเป็นผู้นำในการขับเคลื่อนตลาด คอนโดมิเนียมกรุงเทพ ให้กลับมาคึกคักอีกครั้ง พร้อมมุ่งมั่นสร้างสรรค์ที่อยู่อาศัยคุณภาพที่ตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์
หากคุณกำลังมองหา คอนโดมิเนียมทำเลดี ในกรุงเทพฯ ที่มาพร้อมกับศักยภาพการลงทุนที่น่าสนใจ และต้องการสัมผัสประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ อย่าพลาดที่จะสำรวจโครงการใหม่ๆ จากศุภาลัย การตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์วันนี้ อาจเป็นการลงทุนที่ดีที่สุดสำหรับอนาคตของคุณ!
