ศุภาลัย บุกหนักปี 2569: กลยุทธ์คอนโดมิเนียมสวนกระแสตลาด พร้อมรับมือกำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นหนึ่งในบททดสอบที่ท้าทายที่สุด จากคำกล่าวของคุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) สะท้อนภาพรวมที่ยากลำบากของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างชัดเจน อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าสนใจคือการประกาศของศุภาลัย ที่ไม่เพียงแค่คาดการณ์ว่าปี 2569 จะดีกว่าปีที่แล้ว แต่ยังประกาศกร้าวถึงการลงทุนอย่างหนักในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งสวนทางกับสภาวะกำลังซื้อที่หลายฝ่ายกังวล
ศุภาลัย: ความแข็งแกร่งทางการเงินและวิสัยทัศน์ที่เหนือกว่า
คุณไตรเตชะยอมรับว่า ปี 2568 เป็นปีที่ยากลำบากอย่างยิ่ง แต่สิ่งที่ทำให้ศุภาลัยยังคงเดินหน้าได้อย่างแข็งแกร่ง คือการบริหารจัดการสถานะทางการเงินที่มั่นคง การซื้อที่ดินอย่างต่อเนื่อง และการปรับตัวให้เข้ากับความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของลูกค้า จากประสบการณ์ของผม การมีสภาพคล่องทางการเงินที่ดี เป็นปัจจัยชี้ขาดในการคว้าโอกาสในช่วงเวลาที่ตลาดผันผวน การมองหาและซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม คือการวางรากฐานที่สำคัญสำหรับการพัฒนาโครงการในอนาคต
“การมีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง คือสิ่งที่ตอบแทนเราอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะกล่าว ซึ่งสอดคล้องกับหลักการที่ผมยึดถือเสมอมา ในยามที่ตลาดซบเซา ผู้ประกอบการที่มีเงินทุนหมุนเวียนดี จะสามารถบริหารต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และสามารถเสนอขายผลิตภัณฑ์ในราคาที่น่าสนใจได้ นี่คือหัวใจสำคัญของการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
การปรับตัวตามความต้องการของลูกค้า ถือเป็นหัวใจหลักในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคในระยะเวลาเพียง 3 ปี ถือเป็นเรื่องที่น่าจับตา ความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนไป ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของราคา โปรดักต์ ทำเล หรือสิ่งอำนวยความสะดวก หากผู้ประกอบการสามารถเข้าใจและตอบสนองได้อย่างแม่นยำ ก็จะสามารถครองใจผู้บริโภคได้อย่างแน่นอน
สัญญาณบวกสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569
ภายหลังจากการประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้าน คุณไตรเตชะแสดงความมั่นใจอย่างแรงกล้าว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 จะฟื้นตัวอย่างแน่นอน โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ที่คาดว่าจะไม่ย่ำแย่เท่าปี 2568 ซึ่งเผชิญกับปัจจัยภายนอกที่ไม่คาดฝัน หากปราศจากเหตุการณ์ไม่คาดฝันเช่นนี้ ภาพรวมของตลาดโดยรวมจะดีขึ้นอย่างแน่นอน
เหตุผลสำคัญที่ศุภาลัยตัดสินใจเพิ่มการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมในปีนี้ มาจากปัจจัยสนับสนุนจากภาครัฐหลายประการ เช่น มาตรการผ่อนคลาย LTV (Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่เหลือเพียง 0.01% ซึ่งขยายเวลาไปถึงกลางปี 2569 สิ่งเหล่านี้ถือเป็นแรงส่งสำคัญที่ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าตลาดแมสที่ศุภาลัยยังคงมุ่งเน้น โดยมีเป้าหมายราคาขายที่ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นระดับราคาที่เข้าถึงได้และสอดคล้องกับความต้องการของตลาด
สำหรับปี 2569 ศุภาลัยตั้งเป้าหมายที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมให้มากกว่าปี 2568 ที่เปิดไป 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่าคอนโดมิเนียมสะสมในพอร์ต 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วอีก 4 โครงการ มูลค่า 6,000 ล้านบาท ที่มียอดขายเฉลี่ยกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการ “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่ทำยอดขายได้ถึง 60% และเตรียมพร้อมเข้าสู่ช่วงการโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 2 ปี 2569
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: บทพิสูจน์กลยุทธ์ทำเลทองและดีไซน์ตอบโจทย์
การเปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท เป็นการประเดิมศักราชใหม่ของศุภาลัยอย่างน่าจับตา โครงการนี้ตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพสูง ติดรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ เพียง 150 เมตร ชูจุดเด่นเป็นหนึ่งในโครงการคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้าที่สูงที่สุดในย่านนี้ ทำให้สามารถออกแบบอาคารที่ตอบโจทย์เรื่องความสูงได้อย่างอิสระ
โครงการนี้ตั้งอยู่บนพื้นที่ 5 ไร่ ประกอบด้วย 2 อาคาร ความสูง 31 และ 32 ชั้น จำนวน 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33-67.5 ตารางเมตร โดดเด่นด้วยการออกแบบครัวแบบปิด (Closed Kitchen) ซึ่งเป็นที่ต้องการของคนไทย ราคายูนิตเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 75,700 บาทต่อตารางเมตร
ทำเลที่ตั้งและราคาที่สมเหตุสมผล ทำให้โครงการนี้มุ่งเป้าไปยัง 3 กลุ่มลูกค้าหลัก ได้แก่ กลุ่มคนทำงานที่ต้องการความสะดวกในการเดินทาง กลุ่ม Young Family ที่กำลังมองหาบ้านหลังแรกที่ขยายครอบครัวได้ และกลุ่มนักลงทุน การที่ “ท่าพระ” ติดอันดับ 1 ใน 10 ทำเลที่คนนิยมค้นหา บ่งชี้ถึงศักยภาพในการลงทุนปล่อยเช่า ด้วยค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน ให้ผลตอบแทน (Yield) ราว 5-7% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนระยะยาว
จากการสำรวจของศุภาลัย พบว่าลูกค้า 1 ใน 5 เลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปยังสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับประถมศึกษาจนถึงมหาวิทยาลัย ประกอบกับพฤติกรรมที่คอนโดมิเนียมกลายเป็น “บ้านหลังแรกและหลังเดียว” มากขึ้น จึงเป็นที่มาของการให้ความสำคัญกับทำเลติดรถไฟฟ้า และการเพิ่มสัดส่วนห้องชุดแบบ 1 ห้องนอนพลัส (1 Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน ซึ่งมีสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ มากกว่าห้องแบบ 1 ห้องนอนที่มีเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมด
ผมมองว่าการเพิ่มสัดส่วนห้องชุดขนาดใหญ่ขึ้นนี้ เป็นการตอบโจทย์เทรนด์ที่ชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการ “ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม” ที่ห้องชุดขนาด 2 ห้องนอนถูกขายหมดไปอย่างรวดเร็ว สะท้อนให้เห็นว่า ความต้องการห้องชุดขนาด 2 ห้องนอน ในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ยังมีอยู่อีกมาก และกำลังจะกลายเป็น “เทรนด์หลัก” ของตลาดคอนโดมิเนียมใน 1-2 ปีข้างหน้านี้
“กู้แบงก์ไม่ผ่าน”: โจทย์ใหญ่ท้าทายตลาดคอนโด
แม้ภาพรวมตลาดจะเริ่มเห็นแสงสว่าง แต่ “อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ” (Reject Rate) ที่สูงถึง 40% ยังคงเป็นปัจจัยท้าทายที่สำคัญที่สุดสำหรับตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ปัญหาดังกล่าวเกิดจากนโยบายของธนาคารพาณิชย์ที่มุ่งเน้นปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าที่มีคุณสมบัติสูง เช่น มีภาระหนี้สินน้อยและมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางถึงน้อย มีโอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้นเรื่อยๆ
คุณไตรเตชะอธิบายเพิ่มเติมว่า ในราคาที่เท่ากัน (ประมาณ 3 ล้านบาท) ลูกค้าที่ซื้อบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์ (แนวราบ) มักจะมีภาระหนี้สินรวมที่สูงกว่า เนื่องจากอาจมีภาระผ่อนรถยนต์ และมีสมาชิกในครอบครัวหลายคนที่มีรายได้มารวมกัน ทำให้โอกาสในการยื่นขอสินเชื่อผ่านสูงกว่า ในขณะที่ลูกค้าคอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่อยู่กัน 2 คน รายได้ที่นำมาคำนวณภาระหนี้สินจึงน้อยกว่า ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับคอนโดมิเนียมสูงถึง 40% ขณะที่แนวราบอยู่ที่ 20% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าตลาดคอนโดมิเนียมมีความอ่อนไหวต่อประเด็นนี้มากกว่า
ข้อเสนอแนะภาครัฐ: เร่งขับเคลื่อนโครงสร้างพื้นฐานและผังเมือง
เพื่อคลี่คลายปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อและกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ 2 ประการ ที่จะช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชนและส่งเสริมการพัฒนาประเทศ
เร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม: การสานต่อการก่อสร้างรถไฟฟ้าที่ยังไม่แล้วเสร็จให้แล้วเสร็จโดยเร็ว และการเร่งรัดโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ให้ครอบคลุมกรุงเทพมหานครมากยิ่งขึ้น ถือเป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยอำนวยความสะดวกในการเดินทางและส่งเสริมการพัฒนาเมือง การสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่ แม้จะมีความสำคัญ แต่ก็มักจะสนับสนุนการเดินทางนอกเมืองมากกว่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใจกลางเมือง
เร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ผังเมืองฉบับใหม่นี้ ถือเป็นความหวังครั้งใหญ่ในรอบหลายปี ด้วยการปลดล็อกข้อจำกัดในการก่อสร้าง ทำให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการต่างๆ ได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น คาดว่าเราจะได้เห็นการนำผังเมืองฉบับใหม่มาบังคับใช้อย่างเต็มรูปแบบในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอมานานกว่า 3 ปี
จากข้อมูลและวิสัยทัศน์ที่ศุภาลัยได้นำเสนอ แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569 ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมมองว่ากลยุทธ์ของศุภาลัยในการบุกตลาดคอนโดมิเนียม ด้วยการเลือกทำเลศักยภาพสูง การออกแบบที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้อยู่อาศัย และการบริหารจัดการการเงินที่แข็งแกร่ง จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณเป็นผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคุณ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับโครงการคอนโดมิเนียมที่กำลังจะเปิดตัวในปี 2569 นี้ ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญ อย่าพลาดโอกาสในการเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย!