ศุภาลัย: กลยุทธ์ท้าตลาดคอนโดฯ ปี 2569 – เจาะกำลังซื้อใหม่ด้วยนวัตกรรมและทำเลศักยภาพ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการทุกราย จากปัจจัยลบที่รุมเร้า ทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอ และความไม่แน่นอนทางการเมือง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมต้องเผชิญกับความยากลำบากอย่างที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน ทว่าท่ามกลางสมรภูมิที่ดุเดือดนี้ ‘ศุภาลัย’ บริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย กลับประกาศเดินหน้าเต็มกำลัง ด้วยกลยุทธ์ที่น่าสนใจในการลงทุน ‘คอนโดมิเนียม’ ซึ่งสวนทางกับกระแสคาดการณ์ของตลาดโดยรวม
“ปี 2568 เป็นปีที่ยากและแย่ที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และมั่นใจว่าปี 2569 จะดีกว่าปี 2568” คำกล่าวของ คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) สะท้อนความมุ่งมั่นและวิสัยทัศน์ที่ไม่หวั่นไหวต่อสถานการณ์ปัจจุบัน การประกาศเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการแรกของปี “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท เป็นเพียงสัญญาณเริ่มต้นของแผนการใหญ่ที่ศุภาลัยวางไว้สำหรับปี 2569
ศุภาลัย: แข็งแกร่งทางการเงิน หัวใจสำคัญสู่การเติบโตที่ยั่งยืน
คุณไตรเตชะยอมรับว่า ปีที่ผ่านมาเป็นปีที่ท้าทายอย่างแท้จริง แต่ศุภาลัยยังคงเดินหน้าอย่างไม่หยุดนิ่ง โดยเฉพาะการลงทุนซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในระยะยาว ความสำเร็จของศุภาลัยไม่ได้มาจากโชคช่วย แต่มาจากการบริหารจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่ง และความสามารถในการปรับตัวให้เท่าทันความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปตลอดเวลา “สถานะการเงินที่ดีและแข็งแกร่ง มันตอบแทนเราอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา เราใช้งบฯได้ดีมาก และจะดีขึ้นอีกในปีนี้ สิ่งที่ทำมันเริ่มจากจุดเล็ก ๆ เช่น สภาพคล่อง คว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาเหมาะสม พอตลาดเปลี่ยนไปเรื่อย ๆ 3 ปีที่แล้วลูกค้าอยากได้แบบหนึ่ง มาปีนี้ความต้องการเขาเปลี่ยน ต้องปรับตัวตามให้ทัน ถ้าเรารู้ว่าลูกค้าต้องการอะไร ต้องทำให้ถูกต้อง ทั้งราคา โปรดักต์ ทำเล แฟซิลิตี้ ทุกอย่าง ถ้าทำได้ก็จะดี”
แนวคิดนี้สอดคล้องกับหลักการของ ผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์ ที่เน้นย้ำเสมอว่า การมีสภาพคล่องทางการเงินที่ดีเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการ โดยเฉพาะในช่วงเวลาที่ตลาดมีความผันผวน การซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสมในช่วงเวลาที่เหมาะสม จะเป็นแต้มต่อสำคัญในการพัฒนาโครงการในอนาคต นอกจากนี้ การเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว คือหัวใจสำคัญในการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ได้อย่างแท้จริง
มั่นใจตลาดคอนโดฯฟื้น: ศุภาลัยประกาศลุย สวนกระแสด้วยโปรเจกต์ใหม่
สำหรับปี 2569 คุณไตรเตชะ แสดงความมั่นใจว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะไม่ตกต่ำไปกว่าปี 2568 ซึ่งได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอกหลายประการ หากไม่มีเหตุการณ์ไม่คาดฝันเกิดขึ้นอีก ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะดีขึ้นอย่างแน่นอน “จึงเป็นเหตุผลทำให้ศุภาลัยวางแผนจะเปิดตัวโครงการแนวสูงมากกว่าปีที่ผ่านมา”
ปัจจัยบวกสำคัญที่หนุนหลังกลยุทธ์นี้ คือมาตรการภาครัฐที่ออกมาเพื่อกระตุ้นตลาด เช่น การผ่อนปรนมาตรการ LTV (Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งจะต่ออายุไปจนถึงเดือนมิถุนายน 2569 มาตรการเหล่านี้ถือเป็นแรงส่งสำคัญที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อ และเพิ่มโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยให้กับกลุ่มเป้าหมาย โดยศุภาลัยยังคงเจาะตลาดแมส (Mass Market) เป็นหลัก โดยมีโฟกัสราคาขายอยู่ที่ 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นระดับราคาที่เข้าถึงได้สำหรับผู้บริโภคจำนวนมาก
ในปี 2569 ศุภาลัยตั้งเป้าหมายที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ให้มากกว่าปี 2568 ซึ่งมีการเปิดตัวไปแล้ว 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท และมีโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ที่มียอดขายเฉลี่ยกว่า 50% ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความน่าเชื่อถือและความแข็งแกร่งของแบรนด์ศุภาลัยในตลาด คอนโดมิเนียมกรุงเทพ และเมืองอื่นๆ
‘ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์’: ประเดิมศักราชใหม่ด้วยทำเลศักยภาพติดรถไฟฟ้า
โครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท เป็นการเปิดศักราชใหม่ของศุภาลัยในปี 2569 โดยชูจุดเด่นเป็นคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ติดรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะ 150 เมตร นับเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากที่สุดแห่งหนึ่งในย่านนี้ และเป็นโครงการที่มีศักยภาพในการก่อสร้างอาคารสูงได้อย่างไร้ข้อจำกัดด้านความสูง ทำให้สามารถออกแบบสถาปัตยกรรมได้อย่างเต็มที่
โครงการตั้งอยู่บนพื้นที่ 5 ไร่ ประกอบด้วย 2 อาคาร สูง 31 และ 32 ชั้น รวม 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้าอีก 3 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33 – 67.5 ตารางเมตร โดยมีจุดเด่นที่การออกแบบ ‘ครัวปิด’ (Enclosed Kitchen) ซึ่งเป็นที่ต้องการของตลาดผู้บริโภคชาวไทยที่เน้นการทำอาหารที่บ้าน ราคาเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
ด้วยทำเลที่ตั้งและการกำหนดราคาที่เหมาะสม ศุภาลัยได้วางกลยุทธ์เจาะกลุ่มเป้าหมายหลัก 3 กลุ่ม คือ 1. วัยทำงาน ที่ให้ความสำคัญกับความสะดวกสบายในการเดินทาง 2. Young Family หรือครอบครัวที่กำลังวางแผนขยายครอบครัว และ 3. นักลงทุน ทำเลท่าพระติดอันดับ 10 อันดับทำเลที่ได้รับความนิยมในการค้นหาในกรุงเทพฯ โดยมีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน และให้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) อยู่ที่ประมาณ 5-7% ซึ่งถือเป็นศักยภาพที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนในระยะยาว
“เรามีหลายโครงการติดสถานีรถไฟฟ้าโซนนี้ เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่ เราสำรวจพบว่า 1 ใน 5 ของลูกค้าทั้งหมด เลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย และพฤติกรรมการใช้คอนโดฯเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวเพิ่มมากขึ้น”
ตอบโจทย์เทรนด์ใหม่: ‘คอนโดฯ 2 ห้องนอน’ และ ‘ครัวปิด’ คือกุญแจสำคัญ
จากการสำรวจความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง ศุภาลัยจึงได้พัฒนาโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ให้มีสัดส่วนของห้องชุดแบบ 1 ห้องนอนพลัส (1 Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน เพิ่มมากขึ้น คิดเป็น 21% และ 36% ตามลำดับ โดยมีห้องชุดแบบ 1 ห้องนอนเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมด การตัดสินใจนี้มาจากปัจจัยสำคัญหลายประการ
ประการแรก ความต้องการ บ้านเดี่ยว 2 ชั้น และ ทาวน์เฮาส์ แบบเดิมๆ อาจไม่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทางและการใช้ชีวิตในเมืองเท่ากับการอยู่คอนโดมิเนียม การเพิ่มสัดส่วนของห้องชุดขนาดใหญ่ขึ้นอย่าง 1 ห้องนอนพลัส และ 2 ห้องนอน เป็นการตอบรับเทรนด์ที่ชัดเจนว่า “ผู้บริโภคเริ่มใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน”
ประการที่สอง การเพิ่มสัดส่วนของห้องชุด 2 ห้องนอน เป็นการเติมเต็มช่องว่างของตลาด ‘คอนโดมิเนียม 2 ห้องนอน’ ที่มียูนิตในตลาดน้อยและถูกดูดซับไปอย่างรวดเร็ว ตัวอย่างความสำเร็จจากโครงการ ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม ที่ห้องชุดขนาด 2 ห้องนอนขายหมดอย่างรวดเร็ว ยิ่งตอกย้ำว่าความต้องการห้องชุดขนาดที่ใหญ่ขึ้นในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตรนั้น มีอยู่อย่างจำกัดและเป็นที่ต้องการสูง
“การทำห้องขนาดใหญ่และขนาด 2 ห้องนอนมากขึ้น เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ตอนนี้ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดฯเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน คอนโดฯที่มี 2 ห้องนอนมันเริ่มสำคัญ และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์ในอนาคต”
นอกจากนี้ การออกแบบ ‘ครัวปิด’ (Enclosed Kitchen) ยังเป็นอีกหนึ่งจุดแข็งที่สะท้อนความเข้าใจในวัฒนธรรมการทำอาหารของคนไทย ซึ่งแตกต่างจากสไตล์ครัวเปิด (Open Kitchen) ที่นิยมในตะวันตก การมีครัวปิดช่วยป้องกันกลิ่นอาหารไม่ให้ฟุ้งกระจายไปทั่วห้อง สร้างความเป็นสัดส่วน และเพิ่มความสะดวกสบายในการใช้งาน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อ
“กู้แบงก์ไม่ผ่าน”: โจทย์ท้าทายใหญ่ที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 จะเริ่มเห็นแสงสว่างปลายอุโมงค์ แต่ “ไตรเตชะ” ยังคงแสดงความกังวลต่อปัญหา อัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้าน (Rejection Rate) ที่สูงถึง 40% ซึ่งถือเป็นปัจจัยหลักที่ฉุดรั้งการเติบโตของตลาด ปัญหานี้เกิดจากการที่ธนาคารส่วนใหญ่มีเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด โดยมุ่งเน้นไปที่ลูกค้าที่มีคุณสมบัติเฉพาะ เช่น มีภาระหนี้สินน้อย และมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางประสบปัญหาในการยื่นขอสินเชื่อ
“ยอดปฏิเสธสินเชื่อไม่ผ่านที่สูงในกลุ่มความต้องการบ้านราคาต่ำ 3 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดฯ ส่วนโครงการแนวราบผมไม่ปฏิเสธว่าไม่ได้ปล่อยจริง ๆ จัง ๆ ด้วยเหตุผลนั้น แต่ต้องอธิบายว่า ลูกค้าซื้อโปรดักต์ในราคาเท่ากัน 3 ล้านบาท แต่แตกต่างกัน ลูกค้าแนวราบ ภาระเยอะกว่า เพราะบางบ้านต้องผ่อนรถด้วย แต่อยู่กันหลายคน ใช้เงินเดือนหลายคนมารวมกัน โอกาสยื่นสินเชื่อผ่านสูงกว่า ลูกค้าคอนโดฯอยู่กัน 2 คน หารกันจำนวนมันน้อยกว่า ลูกค้าศุภาลัยขอสินเชื่อแนวราบไม่ผ่านคิดเป็น 20% ขณะที่คอนโดฯอยู่ที่ 40% ถ้าเป็นปัจจัยนี้คอนโดฯอ่อนไวกว่าแนวราบเยอะ”
ในฐานะ นักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ ผมเห็นด้วยกับมุมมองนี้ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูง โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม เป็นอุปสรรคสำคัญที่ต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วน หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข ปริมาณผู้ซื้อที่มีศักยภาพจะลดลงเรื่อยๆ ส่งผลกระทบต่อยอดขายและการพัฒนาโครงการในอนาคต
แนะรัฐเร่งมาตรการกระตุ้นตลาด: รัฐบาลใหม่กับการบ้านชิ้นใหญ่
จากปัญหาดังกล่าว คุณไตรเตชะ ได้ฝากถึงรัฐบาลใหม่ในการเร่งแก้ไขปัญหาการยื่นขอสินเชื่อให้ง่ายขึ้น เพื่อดึงผู้บริโภคที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มากขึ้น พร้อมเสนอแนะแนวทางพัฒนาประเทศและยกระดับคุณภาพชีวิตประชาชน 2 ข้อสำคัญ:
พัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม: การสานต่อและขยายเส้นทางรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้วให้ครอบคลุมมากยิ่งขึ้น รวมถึงการเร่งรัดโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ให้เพียงพอต่อการเดินทางในกรุงเทพมหานคร เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง การลงทุนในระบบขนส่งมวลชนสาธารณะที่มีประสิทธิภาพ ไม่เพียงแต่จะช่วยอำนวยความสะดวกในการเดินทางของประชาชน แต่ยังส่งผลโดยตรงต่อการเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ใกล้เคียง และช่วยกระตุ้นตลาด อสังหาริมทรัพย์แนวรถไฟฟ้า
เร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ผังเมืองฉบับใหม่นี้ถือเป็นข่าวดีสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากจะมีการปลดล็อกข้อจำกัดต่างๆ ทำให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการได้หลากหลายและมากขึ้น การได้ใช้ผังเมืองใหม่นี้คาดว่าจะเกิดขึ้นในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอมานานกว่า 3 ปี ซึ่งจะเป็นโอกาสสำคัญในการพัฒนาเมืองและตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น
สรุป: ศุภาลัยเดินหน้า มั่นใจในอนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากสถานการณ์ที่ท้าทาย ศุภาลัยได้แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งขององค์กร การบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ และวิสัยทัศน์ที่มองการณ์ไกล การลงทุนใน คอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า การปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ผู้บริโภค คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาศุภาลัยไปสู่ความสำเร็จในปี 2569
ในฐานะผู้ที่ติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์มาอย่างใกล้ชิด ผมมองว่ากลยุทธ์ของศุภาลัยเป็นการส่งสัญญาณเชิงบวกต่อตลาดโดยรวม แม้ว่าความท้าทายจะยังคงอยู่ แต่ด้วยนโยบายที่ชัดเจน การบริหารความเสี่ยงที่ดี และการมุ่งเน้นที่การตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค ผมเชื่อมั่นว่าศุภาลัยจะสามารถก้าวผ่านอุปสรรคต่างๆ ไปได้ และเป็นผู้นำในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้เติบโตอย่างยั่งยืน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคุณ อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลโครงการใหม่ๆ จากศุภาลัย การตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นการตัดสินใจครั้งสำคัญ การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และการวางแผนทางการเงินที่ดี จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่คุณใฝ่ฝัน
