ศุภาลัย บุกตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569: กลยุทธ์เชิงรุกท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันมองเห็นการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2569 นี้ แม้ว่าปี 2568 จะเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าได้สร้างบทเรียนอันล้ำค่าให้กับผู้ประกอบการหลายราย บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ภายใต้การนำของ คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม ได้แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ที่เฉียบคมและกลยุทธ์ที่เด็ดเดี่ยวในการฝ่าฟันอุปสรรค โดยเฉพาะอย่างยิ่งการตัดสินใจลงทุนในตลาด คอนโดมิเนียม ซึ่งอาจดูสวนกระแสในขณะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงชะลอตัว
บทเรียนจากปีแห่งความท้าทาย: ความแข็งแกร่งทางการเงินและการปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
คุณไตรเตชะ ได้ยอมรับอย่างตรงไปตรงมาว่า ปี 2568 เป็นปีที่ยากลำบากที่สุดในรอบ 20 ปีของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าชื่นชมคือ ศุภาลัยไม่ได้หยุดนิ่ง แต่กลับใช้โอกาสในช่วงเวลาดังกล่าวในการเดินหน้าซื้อที่ดิน และวางแผนพัฒนาโครงการใหม่ๆ โดยอาศัยบทเรียนจากผู้ประกอบการรายอื่นที่เผชิญกับความยากลำบาก แนวคิดหลักที่ศุภาลัยยึดมั่นคือ การเชื่อมั่นในการเติบโตในระยะยาว การรักษาเสถียรภาพทางการเงินให้แข็งแกร่ง และการปรับตัวเพื่อตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภค
“สถานะการเงินที่แข็งแกร่งคือสิ่งที่เราได้รับผลตอบแทนอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะกล่าว “เราบริหารจัดการงบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพ และจะดียิ่งขึ้นในปีนี้ การดำเนินงานเริ่มต้นจากสิ่งเล็กๆ น้อยๆ เช่น การบริหารสภาพคล่อง คว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม เมื่อตลาดเปลี่ยนแปลง ความต้องการของลูกค้าก็เปลี่ยนตามไปด้วย เมื่อ 3 ปีที่แล้วลูกค้าต้องการแบบหนึ่ง แต่วันนี้เปลี่ยนไปแล้ว เราต้องปรับตัวให้ทัน การเข้าใจความต้องการของลูกค้าอย่างถ่องแท้ ทั้งในเรื่องราคา โปรดักต์ ทำเล และสิ่งอำนวยความสะดวก หากเราทำได้ดี เราก็จะประสบความสำเร็จ”
มุมมองนี้สอดคล้องกับหลักการของการบริหารธุรกิจที่เน้นความยืดหยุ่นและการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาด (Market Agility) ในยุคที่เทคโนโลยีและพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว การที่บริษัทสามารถบริหารจัดการต้นทุนได้ดี และมีสายป่านที่ยาวพอ ก็จะเป็นแต้มต่อสำคัญในการคว้าโอกาสที่เกิดขึ้นท่ามกลางวิกฤต
มั่นใจตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569: สัญญาณบวกจากมาตรการรัฐและการปรับกลยุทธ์
สำหรับปี 2569 นี้ “ซีอีโอศุภาลัย” แสดงความมั่นใจว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะดีกว่าปี 2568 อย่างแน่นอน โดยมีปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญคือ การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan-to-Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งจะต่ออายุไปจนถึงเดือนมิถุนายน 2569 มาตรการเหล่านี้มีเป้าหมายเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อและลดภาระของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรกหรือขยายครอบครัว
“ด้วยเหตุผลเหล่านี้ ศุภาลัยจึงมีแผนที่จะเปิดตัวโครงการ คอนโดมิเนียม มากขึ้นในปีนี้” คุณไตรเตชะกล่าวเสริม “เรายังคงมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าตลาดแมส โดยมีเป้าหมายราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นราคาที่เข้าถึงได้สำหรับผู้บริโภคส่วนใหญ่”
ในปี 2568 ศุภาลัยได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมไปแล้ว 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท ทำให้มูลค่าคอนโดมิเนียมในพอร์ตสะสมอยู่ที่ 16,000 ล้านบาท คิดเป็นประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วอีก 4 โครงการ มูลค่า 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการ “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายกว่า 60% และเตรียมทยอยโอนในช่วงไตรมาส 2 ปี 2569
การที่ศุภาลัยยังคงให้ความสำคัญกับการพัฒนา คอนโดมิเนียมกรุงเทพ และ โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ในราคาที่เข้าถึงได้ สะท้อนให้เห็นถึงความเข้าใจในสภาวะตลาดและความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ทั้งในแง่ทำเลที่ตั้ง สิ่งอำนวยความสะดวก และราคา
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: โครงการเรือธงที่ตอบโจทย์ทุกมิติ
เพื่อเป็นการประเดิมศักราชใหม่ ศุภาลัยได้เปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท โครงการนี้ถือเป็น คอนโดติดรถไฟฟ้า ทำเลศักยภาพสูง ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า MRT ท่าพระเพียง 150 เมตร ชูจุดเด่นของการเป็นโครงการติดสถานีรถไฟฟ้าที่แรกๆ และสูงที่สุดในย่าน ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบที่หาได้ยากในทำเลที่มีข้อจำกัดเรื่องความสูงในการก่อสร้าง
โครงการตั้งอยู่บนพื้นที่ 5 ไร่ ประกอบด้วย 2 อาคาร อาคาร A สูง 31 ชั้น และอาคาร B สูง 32 ชั้น รวม 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33-67.5 ตารางเมตร โดยมีจุดเด่นคือการออกแบบครัวแบบปิด (Closed Kitchen) ที่เป็นสัดส่วน ราคาเริ่มต้น 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 75,700 บาทต่อตารางเมตร
“เรามองเห็นศักยภาพของทำเลท่าพระที่ได้รับการค้นหาอย่างต่อเนื่อง” คุณไตรเตชะกล่าว “โครงการนี้จึงเน้นเจาะกลุ่มเป้าหมาย 3 กลุ่มหลัก คือ วัยทำงานที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง Young Family ที่กำลังมองหาพื้นที่ขยายครอบครัว และนักลงทุน โอกาสในการปล่อยเช่าในย่านนี้เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน ให้ผลตอบแทนราว 5-7% ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการลงทุนระยะยาว”
สิ่งที่น่าสนใจคือ การที่ศุภาลัยได้สำรวจพบว่า ผู้บริโภคมากกว่า 1 ใน 5 เลือกทำเลที่อยู่อาศัยโดยพิจารณาจากความสะดวกในการเดินทางไปยังสถาบันการศึกษา ตั้งแต่ระดับประถมศึกษาไปจนถึงมหาวิทยาลัย นอกจากนี้ พฤติกรรมการใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวก็มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
จากข้อมูลเชิงลึกนี้ ศุภาลัยจึงได้ปรับแผนการพัฒนาโครงการ โดยเพิ่มสัดส่วนห้องแบบ 1 ห้องนอน พลัส (1 Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน ให้มีสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ โดยมีห้องแบบ 1 ห้องนอนคิดเป็น 43% ของยูนิตทั้งหมด ซึ่งถือเป็นการปรับตัวที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่ซัพพลายห้องขนาด 2 ห้องนอนในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตรเริ่มเหลือน้อยลง “การพัฒนาห้องขนาดใหญ่และห้อง 2 ห้องนอนให้มากขึ้น ถือเป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะกล่าว “ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน ห้อง 2 ห้องนอนจึงมีความสำคัญ และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์ความต้องการในอนาคต”
“กู้แบงก์ไม่ผ่าน”: โจทย์ท้าทายที่ยังคงส่งผลกระทบต่อตลาด
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 จะดูสดใส แต่ก็ยังมีปัจจัยท้าทายสำคัญที่ไม่อาจมองข้ามได้ นั่นคือ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้าน ที่สูงถึง 40% ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ปานกลางถึงน้อย
“ธนาคารส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับลูกค้าที่มีคุณสมบัติเฉพาะ คือ มีภาระหนี้น้อยและมีรายได้สูง” คุณไตรเตชะอธิบาย “ทำให้กลุ่มที่มีรายได้ต่ำกว่ามีโอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อเป็นจำนวนมาก หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข ปริมาณผู้ที่กู้ไม่ผ่านก็จะยิ่งเพิ่มสูงขึ้น”
สถิติที่น่ากังวลคือ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงในกลุ่มที่ต้องการบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ คอนโดมิเนียม ในขณะที่โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบอาจไม่ได้รับผลกระทบเท่าเทียมกัน แม้ว่าราคาจะเท่ากันก็ตาม นั่นเป็นเพราะลูกค้าแนวราบอาจมีภาระผูกพันอื่นๆ เช่น ค่าผ่อนรถ และมักอาศัยอยู่รวมกันหลายคน ทำให้สามารถรวมรายได้หลายส่วนในการยื่นขอสินเชื่อได้มากกว่า ในทางกลับกัน ลูกค้าคอนโดมิเนียมที่ส่วนใหญ่พักอาศัย 2 คน อาจมีรายได้รวมที่น้อยกว่า
“สำหรับลูกค้าศุภาลัย อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับโครงการแนวราบอยู่ที่ประมาณ 20% ในขณะที่คอนโดมิเนียมอยู่ที่ 40% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าคอนโดมิเนียมมีความอ่อนไหวต่อปัจจัยนี้มากกว่าอย่างมีนัยสำคัญ”
ข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ: เร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและผังเมือง
จากปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะถึงรัฐบาลใหม่ เพื่อช่วยกระตุ้นตลาดให้คึกคักขึ้น และยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน โดยมี 2 ประเด็นหลักดังนี้:
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม: รัฐบาลควรเร่งสานต่อโครงการรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้วให้สามารถใช้งานได้อย่างครอบคลุมมากขึ้น และเร่งรัดการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ให้เพียงพอต่อความต้องการของเมืองหลวงอย่างกรุงเทพมหานคร การก่อสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่ๆ แม้จะช่วยสนับสนุนการเดินทาง แต่ก็อาจส่งผลต่อการกระจายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ออกนอกเมืองมากกว่าการกระตุ้นตลาดในเมืองหลัก
การเร่งรัดบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ผังเมืองฉบับใหม่นี้ถือเป็นข่าวดีสำหรับผู้ประกอบการ เนื่องจากจะมีการปลดล็อกข้อจำกัดในการก่อสร้าง ทำให้สามารถพัฒนาโครงการต่างๆ ได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น คาดว่าผังเมืองใหม่นี้จะสามารถบังคับใช้ได้จริงในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอมาเป็นเวลากว่า 3 ปี การบังคับใช้ผังเมืองใหม่ที่ทันสมัยและตอบโจทย์การพัฒนาเมือง จะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และสร้างโอกาสใหม่ๆ ให้กับผู้ประกอบการ
บทสรุปและก้าวต่อไป
การเดินหน้าของ “ศุภาลัย” ในปี 2569 ด้วยการลงทุนในตลาด คอนโดมิเนียม สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของตลาด และความเข้าใจในพลวัตของพฤติกรรมผู้บริโภค การผสมผสานกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งทางการเงิน การปรับตัวตามความต้องการของตลาด และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ทุกมิติ ตั้งแต่ทำเล ราคา ไปจนถึงรูปแบบการใช้ชีวิต จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้บริษัทสามารถก้าวข้ามผ่านความท้าทายต่างๆ ไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรือ คอนโดทำเลดี ในปี 2569 นี้ การศึกษาข้อมูลจากผู้ประกอบการที่มีประสบการณ์และวิสัยทัศน์อย่างศุภาลัย จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจลงทุน หรือเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับความต้องการของคุณ.
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ อย่ารอช้า! ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำปรึกษาอย่างมืออาชีพ และค้นหาโครงการที่ใช่สำหรับคุณ.
