ศุภาลัยประกาศกลยุทธ์รุกตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569: ฝ่ากระแสกำลังซื้อซบด้วยนวัตกรรมผลิตภัณฑ์และทำเลทอง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาอย่างนับไม่ถ้วน แต่ปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นหนึ่งในบททดสอบที่หนักหนาสาหัสที่สุดสำหรับภาพรวม อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพ และทั่วประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับตลาดคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทาย ศุภาลัย บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ได้ประกาศกลยุทธ์ที่น่าจับตามองอย่างยิ่งสำหรับปี 2569 ด้วยการลงทุนและเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมาก โดยมีเป้าหมายชัดเจนที่จะสวนกระแสกำลังซื้อที่ชะลอตัว
มุมมองจากผู้บริหาร: บทเรียนจากปีที่ยากที่สุดและการปรับตัวสู่อนาคต
“ปี 2568 เป็นปีที่ยากและแย่ที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และมั่นใจว่าปี 2569 จะดีกว่าปี 2568” เป็นคำกล่าวที่สะท้อนถึงสถานการณ์จริงจากคุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ในงานแถลงข่าวเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท แม้จะยอมรับว่าปีที่ผ่านมาคือบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของบริษัท แต่สิ่งที่น่าสนใจคือ ศุภาลัยไม่ได้หยุดนิ่ง พวกเขาเดินหน้าซื้อที่ดิน วางแผนพัฒนาโครงการ และที่สำคัญคือ การเรียนรู้จากความผิดพลาดและกลยุทธ์ของผู้ประกอบการรายอื่น เพื่อสร้างความมั่นคงในระยะยาว
“สถานะการเงินที่ดีและแข็งแกร่ง มันตอบแทนเราอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา เราใช้งบประมาณได้ดีมาก และจะดีขึ้นอีกในปีนี้ สิ่งที่ทำมันเริ่มจากจุดเล็ก ๆ เช่น สภาพคล่อง คว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาเหมาะสม พอตลาดเปลี่ยนไปเรื่อย ๆ 3 ปีที่แล้วลูกค้าอยากได้แบบหนึ่ง มาปีนี้ความต้องการเขาเปลี่ยน ต้องปรับตัวตามให้ทัน ถ้าเรารู้ว่าลูกค้าต้องการอะไร ต้องทำให้ถูกต้อง ทั้งราคา โปรดักต์ ทำเล แฟซิลิตี้ ทุกอย่าง ถ้าทำได้ก็จะดี” คุณไตรเตชะกล่าวเน้นย้ำถึงความสำคัญของการปรับตัวตามความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไปตลอดเวลา
ความเชื่อมั่นในตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569: ปัจจัยขับเคลื่อนและโอกาสที่มองเห็น
สำหรับปี 2569 คุณไตรเตชะแสดงความมั่นใจว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะไม่ซบเซาเท่าปี 2568 ที่เผชิญกับเหตุการณ์ไม่คาดฝันที่ส่งผลกระทบต่อตลาดไปนานถึง 3 เดือน หากปราศจากเหตุการณ์เช่นนี้อีก ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้มีแนวโน้มที่จะดีขึ้นอย่างแน่นอน
“จึงเป็นเหตุผลทำให้ศุภาลัยวางแผนจะเปิดตัวโครงการแนวสูงมากกว่าปีที่ผ่านมา เนื่องจากมาตรการรัฐอย่างการผ่อนปรนมาตรการ LTV, ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ที่ต่อเนื่องถึงมิถุนายน 2569 โดยยังคงเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดแมสด้วยโฟกัสราคาขายที่ 70,000-80,000 บาทต่อ ตร.ม.” นี่คือกลยุทธ์ที่ชัดเจนในการตอบรับมาตรการกระตุ้นตลาดของภาครัฐ และการมุ่งเน้นที่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่กว้างขวาง
ในปี 2569 ศุภาลัยตั้งเป้าหมายที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ให้มากกว่าปี 2568 ซึ่งได้เปิดตัวไปแล้ว 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่าคอนโดมิเนียมสะสมในพอร์ต 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ ยังมีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการใหญ่อย่าง “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายกว่า 60% และเตรียมทยอยโอนในไตรมาส 2 ปี 2569 เป็นต้นไป
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: ตัวอย่างความสำเร็จของการพัฒนาที่ตอบโจทย์
โครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” เป็นการประเดิมโครงการแรกของปี 2569 ของศุภาลัย ด้วยมูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท โครงการนี้ตั้งอยู่ติดรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ เพียง 150 เมตร จุดเด่นคือ เป็นโครงการติดสถานีรถไฟฟ้าแห่งแรก ๆ และมีความสูงที่โดดเด่นในย่านท่าพระ ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงสำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
รายละเอียดโครงการตั้งอยู่บนพื้นที่ 5 ไร่ ประกอบด้วย 2 อาคาร อาคาร A สูง 31 ชั้น และอาคาร B สูง 32 ชั้น รวมจำนวนห้องพักอาศัย 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต มีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33-67.5 ตารางเมตร พร้อมครัวปิดเป็นสัดส่วน ราคาเริ่มต้น 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 75,700 บาทต่อตารางเมตร
“ด้วยทำเลและราคาที่มีศักยภาพ เราพัฒนาโครงการนี้ โดยเน้นเจาะ 3 กลุ่มเป้าหมาย คือ วัยทำงานที่ต้องการการเดินทางที่สะดวกสบาย และ Young Family ครอบครัวที่วางแผนขยับขยาย และนักลงทุน” คุณไตรเตชะกล่าวเสริม “ท่าพระติด 10 อันดับทำเลที่คนนิยมค้นหา มีค่าเช่าเฉลี่ยราว 12,500 บาทต่อเดือน ให้ผลตอบแทนประมาณ 5-7% สะท้อนถึงศักยภาพการซื้อลงทุนปล่อยเช่ายังเติบโตในระยะยาว”
เจาะลึกเทรนด์การอยู่อาศัย: จากคอนโดฯ หลังแรก สู่บ้านเดี่ยวที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์
“เรามีหลายโครงการติดสถานีรถไฟฟ้าโซนนี้ เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่ เราสำรวจพบว่า 1 ใน 5 ของลูกค้าทั้งหมด เลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย และพฤติกรรมการใช้คอนโดฯเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวเพิ่มมากขึ้น”
สิ่งนี้เป็นที่มาของการหาที่ดินทำเลติดรถไฟฟ้า MRT และการปรับรูปแบบห้องให้มีความหลากหลายมากขึ้น โดยเฉพาะการเพิ่มสัดส่วนห้องขนาด 1 ห้องนอนพลัส หรือ 2 ห้องนอน ซึ่งมีสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ มากกว่าห้องขนาด 1 ห้องนอนที่มีเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมดในโครงการ “เรามองว่าซัพพลายคอนโดฯ ที่มียูนิตขนาด 2 ห้องนอน ถูกดูดซับไปหมดแล้ว จากความสำเร็จของโครงการปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม ที่ยูนิตขนาด 2 ห้องนอนหมดลงเป็นที่เรียบร้อยแล้ว โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตรที่มีอย่างจำกัด”
“การทำห้องขนาดใหญ่และขนาด 2 ห้องนอนมากขึ้น เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ตอนนี้ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดฯเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน คอนโดฯที่มี 2 ห้องนอนมันเริ่มสำคัญ และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์ในอนาคต” คุณไตรเตชะสรุปถึงทิศทางใหม่ของ คอนโดมิเนียมสุขุมวิท และทำเลอื่น ๆ ที่กำลังจะเกิดขึ้น
“กู้แบงก์ไม่ผ่าน”: โจทย์ท้าทายที่ต้องได้รับการแก้ไข
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมปีนี้จะเริ่มเห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ แต่คุณไตรเตชะยังคงแสดงความกังวลต่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้านที่สูงถึง 40% ซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่ฉุดรั้งตลาด “เนื่องจากทุกธนาคารมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติเดียวกันทั้งหมด คือ มีจำนวนหนี้น้อย และมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง มียอดปฏิเสธสินเชื่อเป็นจำนวนมาก หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข จะมีปริมาณผู้ที่กู้ไม่ผ่านเพิ่มมากขึ้นเรื่อย ๆ”
“ยอดปฏิเสธสินเชื่อไม่ผ่านที่สูงในกลุ่มความต้องการบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ส่วนโครงการแนวราบ ผมไม่ได้ปฏิเสธว่าไม่ได้ปล่อยจริงจังด้วยเหตุผลนั้น แต่ต้องอธิบายว่า ลูกค้าซื้อผลิตภัณฑ์ในราคาเท่ากัน 3 ล้านบาท แต่มีความแตกต่างกัน ลูกค้าบ้านแนวราบมีภาระที่เยอะกว่า เพราะบางบ้านอาจจะต้องผ่อนรถด้วย แต่อยู่กันหลายคน ใช้เงินเดือนหลายคนมารวมกัน โอกาสในการยื่นสินเชื่อผ่านจึงสูงกว่า ขณะที่ลูกค้าคอนโดมิเนียมอยู่กัน 2 คน หารกันจำนวนเงินที่ต้องผ่อนก็จะน้อยกว่า ลูกค้าศุภาลัยขอสินเชื่อบ้านแนวราบไม่ผ่านคิดเป็น 20% ขณะที่คอนโดมิเนียมอยู่ที่ 40% หากเป็นปัจจัยนี้ คอนโดมิเนียมจะมีความอ่อนไหวมากกว่าแนวราบเป็นอย่างมาก”
ข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ: เร่งพัฒนาระบบขนส่งสาธารณะและผังเมืองใหม่
จากปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะถึงรัฐบาลใหม่เพื่อแก้ไขปัญหาและส่งเสริมให้ผู้บริโภคที่ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยสามารถเข้าสู่ตลาดได้มากขึ้น พร้อมทั้งเสนอแนะ 2 ข้อสำคัญสำหรับการพัฒนาประเทศและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน:
การแก้ปัญหาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม: การสานต่อโครงการรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้วให้สามารถใช้งานได้อย่างครอบคลุมมากยิ่งขึ้น รวมถึงเร่งรัดการเดินหน้าโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ให้เพียงพอสำหรับการเดินทางในกรุงเทพมหานคร เนื่องจากนโยบายการสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่ แม้จะสนับสนุนการเดินทาง แต่ก็มีแนวโน้มที่จะส่งเสริมการเดินทางออกนอกวงโคจรของตลาดอสังหาริมทรัพย์มากกว่า
การเร่งรัดบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: นี่ถือเป็นฉบับที่น่าตื่นเต้นที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากมีการปลดล็อกข้อจำกัดด้านการก่อสร้าง ทำให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการได้มากขึ้น โอกาสที่จะได้ใช้ผังเมืองใหม่นี้คาดว่าจะเกิดขึ้นในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอการบังคับใช้มาเป็นเวลากว่า 3 ปี
สรุป:
ปี 2569 นี้ ศุภาลัยกำลังเดินหน้าอย่างเต็มที่ในตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพอย่างท่าพระ ด้วยการปรับกลยุทธ์ผลิตภัณฑ์ให้ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของลูกค้า ทั้งในเรื่องของขนาดห้องและสิ่งอำนวยความสะดวก พร้อมรับมือกับความท้าทายจากปัญหาการขอสินเชื่อ โดยเชื่อมั่นว่าการลงทุนในทำเลทอง การพัฒนาโครงการที่ตรงจุด และการบริหารจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่ง จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จท่ามกลางสภาวะตลาดที่ยังคงมีแรงกดดัน
หากคุณกำลังมองหา โครงการคอนโดใหม่ กรุงเทพ ที่ตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์และคุ้มค่ากับการลงทุน อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลโครงการคอนโดมิเนียมของศุภาลัยในปี 2569 นี้ และหากคุณเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การเรียนรู้จากกลยุทธ์ของศุภาลัยในการปรับตัวให้เข้ากับตลาดที่เปลี่ยนแปลง คือสิ่งสำคัญที่จะนำพาธุรกิจของคุณไปสู่ความสำเร็จอย่างยั่งยืน.
